ВКР. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом
 Скачать 116.03 Kb.
|
|
Частное учреждение высшего образования «Институт государственного администрирования» Юридический факультет Кафедра гражданско-правовых дисциплин ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА на тему: Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом студента 5 курса заочной формы обучения направления подготовки «Юриспруденция» направленности (профиля) гражданско-правовой Спиридонова Сергея Владимировича Руководитель: к.ю.н., доцент Шаповалов Д.А. Допустить к защите: заведующий кафедрой к.ю.н., доцент Шаповалов Д.А. «____» _____________ 2021г. Москва 2021 г. Оглавление Введение…………………………………………………………………..….......3 Глава 1. Общие понятия управления многоквартирным домом………...…..5 1.1 Понятие и цели управления многоквартирным домом………………….5 1.2 Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома...8 1.3 Определение понятия управления многоквартирным домом…………..9 Глава 2. Способы управления многоквартирным домом……………….….16 2.1 Общая характеристика непосредственного управления домом….……16 2.2 Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом………………………………………………………………..….29 2.3 Управление многоквартирным домом управляющей организацией.…43 Глава 3. Договор управления многоквартирным домом……..…………..….54 3.1 Общие положения договора управления многоквартирными домами…………………………………………………………….……...…..…54 Заключение……………………………………….…………………………......64 Список используемой литературы..………………………………………..….68 Введение Одним из главных благ и потребностей человека является жильё. Исходя из этого решение жилищной проблемы – это одна из основных функций государства. Её решение имеет большое значение для граждан. В соответствии со статьёй 40 Конституции Российской Федерации «каждый имеет право на жилище». Статьёй 25 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что «жилище не прикосновенно». Жилищный Кодекс Российской Федерации, принятый 29.12.2004 года, является основным нормативно-правовым актом, который осуществляет регулирование правоотношений жилищно-коммунального хозяйства. Законодатель его введением в жилищное право преследовал цель создания правового механизма, способного в полной мере урегулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Основным органом управления многоквартирным домом выступает общее собрание собственников помещений. Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений. Управление общим имуществом осуществляется совместно по причине его неделимости. Целью выпускной квалификационной работы является изучение управления многоквартирным домом. Задачи выпускной квалификационной работы: - определить понятие управления многоквартирным домом; - рассмотреть способы управления многоквартирным домом; - рассмотреть договор управления многоквартирным домом и определить основания его прекращения. Нормативно-правовой базой выпускной квалификационной работы являются: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы и нормативно правовые акты. Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составляют учебные пособия, научная литература, а также работы таких авторов как Т. А. Береговая, Ф. Ф. Конев, Е. М. Конева, Н. В. Корнилова, Д. Ю. Нифонтов, Е. А. Суханов и других. Глава 1. Общие понятия управления многоквартирным домом Понятие и цели управления многоквартирным домом Прежде чем говорить об управлении многоквартирным домом, определим для начала, что такое управление. «В. П. Беспалько в исследованиях характеризует управление как механизм, обеспечивающий взаимодействие управляющего и управляемого объектов, при котором первый отслеживает функционирование второго относительно достижения заранее поставленных целей».1 «П. И. Третьяков определяет, что управление – это целенаправленная деятельность субъектов управления различного уровня, обеспечивающая оптимальное функционирование и развитие управляемой системы, перевод ее на новый качественно более высокий уровень по достижению целей с помощью необходимых педагогических условий, средств и воздействий».2 Управление – это взаимодействие двух сторон, одна из которых является по отношению к другой - управляющей, то есть принимающей решения и организующей их реализацию. Под управлением понимается всякое субъект-объектное взаимодействие. Субъект и объект управления в совокупности образуют систему управления. Поэтому управление возможно только в рамках системы управления. Управление называют процесс приведения системы к состоянию, соответствующему поставленным целям. Управление представляет собой целеполагающее, властно-организующее воздействие управляющих субъектов. К субъектам управления относят: - государственные органы; - другие организации, осуществляющие управленческие функции в обществе; - государственное управление (субъектом управления выступает государство); - общественное управление (субъектом управления выступает руководитель); - местное управление; Рассмотрим основные понятия: - объект управления – это та система, над которой мы осуществляем управление; - субъект управления – это лицо или группа людей, которые принимают управленческие решения и осуществляют управленческие воздействия; - внешняя среда – это совокупность тех объектов, которые не входят ни в объект, ни в субъект управления, однако могут повлиять на достижение нами целей; -система управления – это совокупность субъекта и объекта управления, которые взаимодействуют между собой и с окружающей средой для достижения поставленных целей; - входные переменные – это совокупность параметров внешней среды, которые могут оказывать влияние на объект управления; - выходные переменные – это совокупность тех параметров, через которые объект управления может повлиять на окружающую среду. Характерные черты любого управления: - наличие субъекта и объекта управления; - информация о целях и задачах; - информация о результатах; - анализ информации о состоянии объекта управления и его отклонение от заданного; - необходимые управленческие решения; - управленческие воздействия на объект; - и другое. Принципы управления: - разомкнутое управление; - по отклонению; - по возмущению; - комбинированное управление. По характеру управления выделяют: - техническое управление – управление техническими объектами и другими подобными объектами (например, управление автомобилем); - организационное управление – это управление организациями (например, управление предприятием); - государственное управление – это управление основными процессами жизнедеятельности государства, которое осуществляется с помощью специальных инструментов и механизмов; - социальное управление – это управление общественными процессами и социальными группами; - управление имуществом. По задачам управления: - стратегическое управление – это управление, которое связано с решением стратегических задач; - оперативное управление – это управление, которое связано с решением небольших текущих проблем, краткосрочных задач. 1.2. Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц; Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами; Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество; В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Права собственников на общее имущество в МКД могут быть зарегистрированы в установленном порядке. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 1.3 Определение понятия управления многоквартирным домом VIII раздел ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом. Согласно части 1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.04.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021) «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем)». «Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами». В предыдущем законе от 24 мая 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу), регулировавшим управление жилым домом, а также в Жилищном кодексе отсутствует понятие управления многоквартирным домом. Для того чтобы дать определение понятию управления МКД необходимо определить: - что такое многоквартирный дом; - выделить признаки управления многоквартирным домом. Понятие многоквартирного дома как такового в Жилищном кодексе Российской Федерации не существует. Однако это понятие указано в пункте 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".3 Согласно которому «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Также необходимо четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе. Если рассмотреть многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания. В его состав входят следующие элементы: -конструктивные элементы здания -части здания, которые представляют собой строительные конструкции (перекрытия, стены, крыша, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, фундамент, и прочее); - жилые и нежилые помещения; Жилое помещение – это квартира или её часть, комната, а также дом или его часть (выделенная часть индивидуального жилого дома). Нежилое помещение – это часть помещения в многоквартирном доме, которая должна быть утверждена проектной и технической документацией и, которая не входит ни в часть жилых помещений, нив часть имущества общего пользования. - помещения, не являющиеся частью жилых и не жилых помещений – к ним относятся все остальные помещения, которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям (например, чердаки, коридоры, подвалы и другое). - инженерные сети и оборудование здания; Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг (например, трубы, мусоропровод, лифтовое оборудование и другое). - элементы озеленения и благоустройства; - объекты, которые расположены на нём и необходимы для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. На многоквартирный дом распространяются правила по управлению многоквартирными домами в случае, если он обладает следующими признаками: - содержит в себе не менее двух структурно-обособленных помещений, которые обеспечивают возможность к помещениям общего пользования, при этом эти помещения должны принадлежать различным собственникам; - включает в себя элементы общего имущества, которые являются общей долевой собственностью (сети внутри здания, конструкции здания, земельный участок); - предназначен для проживания граждан (на постоянной основе); - расположен на земельном участке. Также необходимо отметить, что «управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290». Теперь рассмотрим признаки управления многоквартирным домом, к ним относятся: - деятельность. Управление является видом деятельности, процесс которой растянут во времени (от момента строительства до момента сноса). - объект. Управление всегда происходит над каким-то объектом. В своих научных трудах Прокофьев В. Ю. и Гордеев Д. П. выделяют 2 формы управления многоквартирным домом: - управление общим имуществом в доме – его осуществляют собственники помещений самостоятельно, либо посредством привлечения третьих лиц; - управление жилищным фондом – это вид деятельности, при которой управление осуществляется над помещениями (квартирами, комнатами) принадлежащими одному собственника. «Объектом управления в данном случае, в первую очередь, будет общее имущество многоквартирного жилого дома. А управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в тот момент, когда этого непосредственно пожелает отдельный собственник помещения».4 «Подобного мнения придерживается и Н. В. Корнилова обращая внимание на то, что употребление понятия "управление многоквартирным домом" неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома». Полный перечень объектов, которые включены в состав общего имущества, предусмотрен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». - субъект. Субъектом в отношениях по управлению многоквартирным домом являются лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом. Целью субъекта является обеспечение нормального функционирования управляемого объекта и решения задач на пути к заданной цели. Субъектом выступают собственники помещений в многоквартирном доме – первичный субъект. Либо привлеченные лица в качестве опосредованного субъекта. Помимо этого, субъектом управления может выступать орган местного самоуправления (в ситуации, когда собственники не воспользовались правом выбора способа управления многоквартирным домом, органы местного самоуправления выбирают управляющую компанию за них, п. 4 ст. 161 ЖК РФ). - целенаправленность. Управление всегда направлено на достижение определенных целей и решение, возникших задач. «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (статья 161 ЖК РФ). - согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам возможно только при согласованности действий собственников, основой которых будут являться единые условия. Собственники могут вырабатывать их самостоятельно или передают свои права по их определению уполномоченному лицу, которое в свою очередь представляет интересы всех собственников при осуществлении выбора управляющей компании и последующего заключения с ней договора. Анализируя вышесказанное, мы пришли к мнению о том, что управление многоквартирным домом это фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома. |