ВКР. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом
 Скачать 116.03 Kb.
|
|
Глава 2. Способы управления многоквартирным домом 2.1. Общая характеристика непосредственного управления домом Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие способы управления многоквартирным домом: - непосредственное управление собственниками помещения в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляют не более чем 30; - управление товариществом собственников жилья, либо иным жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; - управление управляющей организацией. «Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран, а также изменён в любое время на основании его решения». «Решение общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме» (часть 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Даже если собственник не участвовал в собрании новое принятое решение о создании товарищества собственников жилья при необходимом кворуме или заключения договора управления с определённой управляющей компанией, то собственник обязан подчиниться. Он может обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников с нарушением требований Жилищного Кодекса Российской Федерации, вправе только собственник помещения в многоквартирном доме и только в случае, если (часть 6 статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации): - он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения; - таким решением нарушены его права и законные интересы. Приведём пример из судебной практики. Никитина М. Б. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая организация Импост" Белявской Г. И., Найденову М. А., Руденко С. М., Трофимовой Т. Ф., с учетом уточнения требований, о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пестеля, д.8, кв. 12, от 12 мая 2015 г. и договора управления многоквартирным домом от 13 мая 2015 г. недействительными, признании действий ответчика по начислению и взиманию оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги за период с 13 мая 2015 г. незаконными. В обоснование заявленных требований Никитина М. Б. указала, что является собственником квартиры N12 в жилом доме по указанному выше адресу. Управление домом осуществляет ООО "Управляющая организация Импост" на основании оспариваемых истцом документов, которые она получила лишь в феврале 2017 года. Договор управления между истцом и ответчиком не заключался, истец в собраниях собственников помещений многоквартирного дома по вопросам выбора управления и утверждения тарифа участия не принимала. Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 20 июня 2017 г. в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 13 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено с вынесением по делу нового решения, которым исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе представитель ООО "Управляющая организация "Импост" просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 13 сентября 2017 г. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 9 июня 2018 г. кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 13 сентября 2017 г. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу. Судом установлено и следует из материалов дела, что Никитина М. Б. является собственником квартиры N12, находящейся в доме N8 по улице Пестеля. 12 мая 2015 г. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу (путем совместного присутствия собственников жилых помещений), на котором принято решение об избрании управляющей организацией дома - ООО "Управляющая организация "Импост", а также утвержден размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в размере 12,78 руб. за 1 кв. м общей площади жилого (нежилого) помещения собственника и утвержден размер платы за уборку лестничных клеток в размере 50 руб. с жилого помещения. Данное решение собственников помещений в многоквартирном доме оформлено протоколом. 13 мая 2015 г. с ООО "Управляющая организация "Импост" заключен договор управления многоквартирным домом. Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что нарушений при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 12 мая 2015 г., допущено не было. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия кворума на собрании собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем указал на ничтожность решений, принятых на этом собрании. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 12 мая 2015 г. и заключении с ООО "Управляющая организация Импост" договора управления многоквартирным домом Никитиной М. Б. стало известно только после обращения управляющей компании в суд с требованиями к ней о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 1 июня 2015 г. по 31 августа 2016 г., в связи с чем срок исковой давности для предъявления требований ею не пропущен. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться ввиду следующего. В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума). При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным. Однако при вынесении определения судом апелляционной инстанции, указанные выше требования закона соблюдены не были. Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии с частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Суд апелляционной инстанции, указывая на нарушения, допущенные при составлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствие в протоколе достоверных сведений о площадях многоквартирного жилого дома, не привлечение к участию в собрании собственников нежилых помещений многоквартирного дома, пришел к выводу об отсутствии кворума на оспариваемом общем собрании. Однако вопрос наличия, либо отсутствия кворума при проведении 12 мая 2015 г. общего собрания собственников жилых помещений, судом апелляционной инстанции не исследовался, и расчет кворума общего собрания не производился. Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. 5 В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Представителем ответчика суду было заявлено о пропуске Никитиной М. Б. шестимесячного срока исковой давности, предусмотренного частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации для обращения в суд с настоящими требованиями. Суд апелляционной инстанции, приходя к выводу о том, что такой срок Никитиной М.Б. не пропущен, исходил из того, что о принятом решении общего собрания ей стало известно после обращения ООО "Управляющая организация Импост" в суд с иском к ней о взыскании задолженности. Между тем суд апелляционной инстанции не учел пояснения истца, содержащиеся в протоколе судебного заседания от 30 августа 2017 г., о том, что с 2015 года после изменения сумм начислений по коммунальным платежам она прекратила их оплачивать и неоднократно обращалась к ООО "Управляющая организация Импост" по вопросам начисления платежей. Таким образом юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось установление судом момента начала течения срока для обжалования в суд решения общего собрания собственников, от которого зависело применение к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 199 ГК РФ. Между тем данное обстоятельство осталось без исследования суда апелляционной инстанции и оценки ему не дано. С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем могут быть устранены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 13 сентября 2017 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 13 сентября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Перейдём к непосредственному управлению многоквартирным домом.6 При этом способе управления общее собрание собственников выбирает организации для оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Можно выбрать не одну подрядную организацию, а несколько для выполнения разных работ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации). В отношениях с третьими лицами вправе действовать (часть 3 статьи 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации): - один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением общего собрания собственников; - иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в доме. В соответствии со статьей 185.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации доверенность не может подписать управляющая организация. Заключение договора управления многоквартирным домом при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено. Размер платы за жилищные услуги устанавливается решением общего собрания собственников (часть 7 статьи 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Коммунальные услуги предоставляются непосредственно ресурсоснабжающей организацией. Договоры поставки коммунальных услуг каждый собственник помещения в многоквартирном доме заключает от своего имени (часть 2 статьи 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором с соответствующими полномочиями (часть 11.1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Ответственность перед собственниками в многоквартирном доме за содержание Общего Имущества и предоставление коммунальных услуг несут организации, с которыми у них заключены договоры (часть 2.1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации). В обязанности ресурсоснабжающей организации не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. Содержание многоквартирного дома должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг (часть 16 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать: - заключенным договорам; - требованиям ПП РФ № 491, ПП РФ № 354. В обязательства ресурсоснабжающей организации, если иное не установлено договором, поставка коммунальных услуг соответствующего качества до границ общего имущества многоквартирного дома, а также границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома (часть 15 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации). В многоквартирном доме, в котором квартир более четырех, собственники обязаны выбрать Совет дома (статья 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Согласно части 5 статьи 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021) Совет многоквартирного дома: - обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; - выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; - осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; - представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе; - осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса». Логичнее выбрать не уполномоченного собственника, а Совет многоквартирного дома, который наделён широкими полномочиями по решению вопросов, связанных с управлением домом. «Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома» (часть 6 статьи 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). «Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме» (часть 7 статьи 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). Его полномочия определены частью 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Совет многоквартирного дома действует до: - переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; - принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Переизбрание совета многоквартирного дома, если иное не установлено решением общего собрания собственников, происходит каждый 2 года. В случае, если в установленный срок не проводилось переизбрание, то полномочия совета считаются продлённым на тот же срок. Досрочное переизбрание совета многоквартирного дома происходит при надлежащем исполнении им своих обязанностей. При возникновении необходимости решений отдельных вопросов, которые связаны с управлением многоквартирным домом, избирается комиссия собственников помещений для подготовки предложений по решению возникших вопросов. Комиссия собственников помещений – это коллегиальный совещательный орган управления многоквартирным домом. «Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома» (часть 12 статьи 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). Вопросы повестки дня общего собрания собственников, касающиеся выбора Совета многоквартирного дома: - установление количественного состава Совета многоквартирного дома; - выбор председателя Совета многоквартирного дома; - об оплате председателю/членам совета многоквартирного дома (размер вознаграждения, порядок оплаты). Внесенные изменения в Жилищный Кодекс Российской Федерации предусматривают создание органа управления на базе одного многоквартирного дома - совета многоквартирного дома. «Совет многоквартирного дома» (введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ) гласит: У собственников помещений многоквартирного дома возникает обязанность по избранию совета многоквартирного дома из своего числа в ситуации, когда многоквартирный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, не создано товарищество собственников жилья при условии, что количество квартир в данном доме более 4-х. Необходимость регистрации совета (в органах местного самоуправления или иных органах) отсутствует. Таким образом, такой способ управления, как непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений содержит, как и положительные стороны, так и отрицательные стороны управления, на собственников помещений многоквартирного дома возлагаются дополнительные обязательства и ответственность за выполнение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества (чердаков, крыш, подвалов и так далее). Данный способ управления предполагает осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, в котором содержится не более шестнадцати квартир. Для эффективного управления необходимо разумное финансовое распределение ресурсов на содержание общего имущества и обслуживание многоквартирного дома, а также правовая, профессиональная подготовка собственников. |