ВКР. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом
 Скачать 116.03 Kb.
|
|
2.2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом ЖК РФ определяет товарищество собственников жилья как вид добровольного объединения собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 135 ЖК РФ, статья 291 ГК РФ). Товарищество создается для: - совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме/нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов; - обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом; - осуществления деятельности: А) по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами; Б) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущество собственников нескольких жилых домов. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 135 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021), часть 1 статьи 136 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). Для других же способов такое превышение голосов должно составлять более 25 %. Размер обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов и ремонт Общего Имущества, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом, и утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год (часть 8 статьи 156 ЖК РФ). 7 Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в многоквартирном доме независимо от членства в товариществе. «Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья» (часть 1 статьи 136 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату и за ремонт Общего Имущества, и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации). ТСЖ несет ответственность за содержание Общего Имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома. ТСЖ вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту Общего Имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. ТСЖ осуществляющее управление многоквартирным домом самостоятельно, без заключения договора управления, обязаны размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению многоквартирным домом (часть 10.1 статья 161 ЖК РФ). ТСЖ – некоммерческая организация. Она не может иметь прибыль от своей деятельности и распределять между членами организации. Её доход может использоваться только для оплаты общих расходов, либо на основании решений общего собрания членов ТСЖ может быть направлен в специальный фонд, расходование средств которых происходит в соответствии с целями: - обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; - строительство дополнительных помещений и объектов Общего Имущества; - сдача в аренду, в наём части Общего Имущества. «Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры». (часть 1 статьи 137 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021)). Заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, Решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (пункт 4 статьи 148 ЖК РФ). Договор управления подписывает председатель правления ТСЖ от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме. Срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок. В случае заключения договора управления: - ТСЖ не несет ответственности за ненадлежащее содержание Общего Имущества; - ТСЖ не отвечает за качество коммунальных услуг; - ТСЖ контролирует исполнение Управляющей компанией обязательств, вытекающих из договора управления. Так как управляющая организация предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, требования к качеству коммунальных услуг содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по стандарту (Постановление Правительства Российской Федерации №73119), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к ней. ТСЖ может передать Управляющей Организации только некоторые функции по управлению многоквартирным домом. В этом случае Управляющая Организация выступает в качестве подрядной организации – получает вознаграждение по договору оказания услуг (глава 39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются Управляющей Организацией и ТСЖ по взаимному согласию. Штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ. При наличии вины Управляющей Организации в возникновение ответственности ТСЖ перед органами контроля по договору обслуживания ТСЖ вправе взыскать убытки с Управляющей Организации как с подрядчика по договору. Следующим объединением для управления МКД является: Жилищный или жилищно-строительный кооператив, деятельность которых направлена на строительство, реконструкцию и последующее содержание многоквартирного дома. ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома на основании, выданного такому кооперативу разрешения на строительство в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. ЖСК являются потребительскими кооперативами. При этом исходя из положений ст. 50 и ст. 123.2 ГК РФ, установивших, что потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов, ЖСК является некоммерческой организацией, а, следовательно, не имеет своей целью извлечение прибыли от строительства жилья членам ЖСК и не распределяет полученную прибыль между участниками. Кроме того, в ч. 3 ст. 110 ЖК РФ установлено законодательное ограничение, предусматривающее, что ЖСК, за исключением жилищно- строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три. В соответствии с ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ ЖСК, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию: - количество членов ЖСК; - разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены ЖСК; - права ЖСК на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если ЖСК не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства; - местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; - количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений; - предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома. При этом по требованию члена ЖСК согласно ч. 2 ст. 123.1 ЖК РФ кооператив обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства: - заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок; - протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива; - документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов ЖСК или копии таких доверенностей; - заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК; - иные документы, предусмотренные ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива. ЖСК обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий следующие сведения: - фамилия, имя и (при наличии) отчество члена ЖСК или в случае, если членом ЖСК является юридическое лицо, наименование юридического лица; - определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член ЖСК в случае выплаты паевого взноса полностью; - размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена ЖСК (ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ). Организация ЖСК. Общий порядок создания и регистрации ЖСК. На собрании учредителей принимается решение об организации ЖСК. В этом собрании вправе участвовать лица, которые желают организовать кооператив. Решение считается принятым в случае, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК. При таких же условиях утверждается Устав ЖСК. Решения собрания собственников должны быть оформлены протоколом. Поскольку ЖСК является юридическим лицом, то в соответствии с положениями ст. 51 ГК РФ, устанавливающей требование об обязательной государственной регистрации юридических лиц в уполномоченном государственном органе, ЖСК должен быть зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также Административным регламентом предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, утв. Приказом Минфина России от 30.09.2016 N 169н23. Для государственной регистрации ЖСК в соответствии с требованиями действующего законодательства, регулирующего порядок создания и регистрации юридических лиц, в налоговую инспекцию по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени ЖСК без доверенности, представляются (ст. ст. 12, 13 Закона о регистрации, ст. 114 ЖК РФ): - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утв. Приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@ (далее - Приказ)24, в соответствии с Законом о регистрации; - решение собрания учредителей о создании ЖСК; - учредительный документ (устав ЖСК). Устав ЖСК должен содержать сведения о наименовании и месте его нахождения, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков (ст. 52 ГК РФ, ст. 113 ЖК РФ). В случае внесения изменений в устав ЖСК представляются: - подписанное заявителем уведомление о внесении изменений в устав по форме, утвержденной Приказом; - решение о внесении изменений в устав ЖСК; - изменения, вносимые в устав ЖСК в новой редакции. Согласно п. 6 ст. 110 ЖК РФ в случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом ЖСК в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ЖСК органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, ЖСК представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом ЖСК в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Аналогичный порядок действует и в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления (пункт 7 статьи 110 ЖК РФ). Членство в ЖСК. Прием в члены ЖСК Члены ЖСК осуществляют строительство реконструкций и последующее содержание многоквартирного дома. Члены же жилищного кооператива участвуют только в приобретении многоквартирного дома. В соответствии со ст. 111 ЖК РФ членами ЖСК могут быть граждане, достигшие возраста шестнадцати лет; юридические лица в случае, установленном законодательством РФ, либо юридические лица, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Малоимущие граждане, а также граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. В соответствии со ст. 112 ЖК РФ членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива. Количество членов ЖСК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся кооперативом многоквартирном доме. Для того, чтобы гражданину или юридическому лицу стать членом ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. Это заявление рассматривается в течении месяца управлением жилищного кооператива и утверждается решением общего собрания членов кооператива (конференции). После утверждения конференцией решения о приёме в члены кооператива гражданин или юридическое лицо уплачивает вступительный взнос. С момента его оплаты, гражданин или юридическое лицо признаётся членом ЖСК. Органы управления ЖСК. Общее собрание. Правление, председатель, ревизионная комиссия Органами управления жилищного кооператива являются (ст. 115 ЖК РФ): 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; 3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Порядок созыва и его компетенция определяется Уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ. Решения конференции принимаются абсолютным большинством голосов (50% + 1) присутствующих членов жилищного кооператива. Вопросы по внесению изменений в проектную документацию и вопросы, предусмотренные Уставом жилищного кооператива, принимаются квалифицированным большинством (75% + 1) голосов присутствующих членов кооператива. Нормами жилищного законодательства (ст. 116.1 ЖК РФ) установлены требования к должностным лицам ЖСК. Так, членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане: - имеющие судимость за умышленные преступления; - в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; - которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года. Избрание членов правления жилищного кооператива происходит только из числа членов жилищного кооператива. Правление жилищного кооператива избирается общим собранием членов жилищного кооператива (конференция), в количестве и на срок, предусмотренный уставом. Помимо этого, уставом и внутренними документами кооператива регламентируется процедура принятия решений, а также определяется порядок деятельности правления. Правление ЖСК руководит деятельностью кооператива, избирает председателя кооператива из своего состава (на срок, определённый Уставом ЖСК), а также осуществляет иные, не отнесённые Уставом кооператива к компетенции конференции, полномочия. Правление ЖСК отчитывается по поводу своей деятельности перед общим собранием членов ЖСК. К полномочиям председателя правления ЖСК относятся: - обеспечение выполнения решений правления ЖСК; - действует от имени ЖСК (без доверенности), а также представляет его интересы и совершает сделки; - иные полномочия, не отнесенные Жилищным Кодексом Российской Федерации или уставом жилищно-строительного кооператива к компетенции общего собрания членов жилищно-строительного кооператива (конференции) или правления кооператива. При осуществлении своей деятельности председатель правления должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. «Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива» (статья 120 Жилищного кодекса Российской Федерации). Реорганизация и ликвидация ЖСК «Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья» (статья 122 Жилищного Кодекса Российской Федерации). «Юридическое лицо (в том числе жилищно-строительный кооператив) считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации» (пункт 4 статьи 57 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 123 Жилищного Кодекса Российской Федерации «жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством».8 Ликвидация ЖСК – это способ прекращения его деятельности, при котором отсутствует переход прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидация ЖСК как юридического лица происходит по решению общего собрания. А также по иным основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьей 61 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся: - решением учредителей и в связи с истечением срока, на который создан кооператив; - решением суда в том случае, если: А) при его создании были допущены грубые нарушения закона и если эти нарушения являются неустранимыми; Б) осуществлялась деятельность, запрещённая законом; В) совершались иные неоднократные или грубые нарушения закона/правовых актов; Г) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. «К числу иных случаев ликвидации ЖСК, предусмотренных ГК РФ, относятся: - ликвидация кооператива в связи со сносом дома; - ликвидация кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов при невыполнении обязанности, предусмотренной ч. 1 ст. 123.3 ГК РФ, в соответствии с которой члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов; - ликвидация кооператива в случае признания его в судебном порядке несостоятельным (банкротом) согласно ст. 65 ГК РФ; 4) ЖСК может совместно с кредиторами или сам принять решение о своем банкротстве и добровольной ликвидации». В случае неисполнения предписаний контролирующего органа кооперативом, у данного органа возникает право на обращение в суд с требованием о ликвидации, не подчинившегося ЖСК. «Наряду с указанными нормами правовые основания признания судом ЖСК банкротом или объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности ст. 201.15-4». Ликвидационная комиссия (ликвидатор), не ранее чем через 2 месяца со дня помещения в органах печати публикации о ликвидации, обязана уведомить регистрирующий орган о том, что процесс ликвидации ЖСК завершился. ЖСК считается ликвидированным с момента внесения записи о ликвидации в государственный реестр. 2.3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией Управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению МКД на основании лицензии (часть 4.2 статьи 20 ЖК РФ). Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021) «при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем». Это всегда коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и/или выполнения работ по управлению многоквартирным домом. Существенные (основные) условия договора, обсуждаемые между управляющей компанией и собственниками, предусмотрены в части 3 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу 02.01.2021): - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; - перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления». Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется Управляющей Организацией на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (часть 1.3 статьи 161 ЖК РФ). Лицензирование деятельности по управлению многоквартирным домом регламентируется главой 19 ЖК РФ. Лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом выдается органом ГЖН на основание решение лицензионной комиссии субъекта РФ (часть 1.3 статьи 161). Лицензия, выданная управляющей организации, действует в границах территории субъекта РФ, органом ГЖН которого она выдана. Срок действия лицензии не ограничивается. Лицензия не подлежит передачи третьим лицам (часть 4 статьи 192). Лицензионные требования установлены в части 1 статьи 193 ЖК РФ и в пункте 3 ПП РФ №1110: - Регистрация лицензиата/соискателя лицензии в качестве юридического лица или ИП на территории РФ; - Наличие у должностного лица лицензиата/соискателя лицензии квалификационного аттестата; - Отсутствие у должностного лица лицензиата/соискателя лицензии не снятой/не погашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; - Отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о должностном лице лицензиата/соискателя лицензии; - Отсутствие в свободном федеральном реестре лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату/соискателю лицензии; - Соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации согласно Стандарту раскрытия – до 31.12.2017 года включительно; - Соблюдение лицензиатом требований к размещению информаций в ГИС ЖКХ с 01.01.2018 года; - Соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ: УО несет ответственность перед собственниками за надлежащее содержание ОИ (ПП РФ № 491) и предоставление КУ, качество которых должно соответствовать требованиям (ПП РФ № 354); - Исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом. Юридические лица или индивидуального предпринимателя, зарегистрированные на территории иностранных государств к осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом, не допускаются. Для получения лицензии соискатель направляет в лицензирующий орган заявление о предоставление лицензии с приложением всех необходимых документов (пункт 5 ПП РФ № 1110)28. Статья 202 ЖК РФ: Должностное лицо лицензиата должно иметь квалификационный аттестат. Проверка квалификации осуществляется в форме квалификационного экзамена без взимания платы. Квалификационный аттестат выдается на срок 5 лет. Квалификационный аттестат аннулируется в случае: - получение квалификационного аттестата с использованием подложных документов; - внесения сведений о должностном лице лицензиата в реестр дисквалифицированных лиц; - вступления в законную силу приговора суда в отношении должностного лица лицензиата, предусматривающего наказание за преступления в сфере экономики. Лицензирование УО: Срок оформление приказа лицензирующего органа (с учетом сроков, необходимых для принятия лицензионной комиссией решения) не может превышать 45 рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов, определенных в пункте 6 ПП РФ № 1110. Основания для отказа соискателю лицензии в предоставление лицензии (часть 2 статьи 194 ЖК РФ): - установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых документов несоответствие соискатели лицензии лицензионным требованиям; - наличие в представленных соискателем лицензии заявлении и/или прилагаемых документах недостоверной или искаженной информации. Государственная пошлина за выдачу лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом составляет 30 тысяч рублей (пункт 134 части 1 статьи 333.33 НК РФ). Аннулирование лицензии: Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или её аннулированием, утвержден разделом 6 ПП РФ № 416. Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании рассмотрения заявления органа ГЖН об аннулировании лицензии. Заявление органа ГЖН в суд подается на основании решения лицензионной комиссии. - орган ГЖН в течении календарного года 2 и более раза выдает предписания в отношении МКД лицензиата; - лицензиат не исполняет выданные предписания или исполняет их ненадлежащим образом; - суд 2 и более раза назначает лицензиату и/или должностному лицу лицензиата административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания; - орган ГЖН исключает из реестра лицензии субъекта РФ сведения о МКД, в отношении которых судом назначены административное нарушения; - лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в суд, об аннулировании лицензии, если общая площадь помещений в многоквартирном доме, исключенных из реестра, составляет 15% от общей площади помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществлял лицензиат в течение календарного года до принятия лицензионной комиссией решения; - орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии Управляющей Организации; - суд принимает решение об аннулировании лицензии Управляющей Организации; - в реестр лицензий субъекта Российской Федерации вносятся сведения об аннулировании лицензии и прекращении её действия; - лицензия аннулирована и прекратила своё действие. В течение 2 месяцев общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе принять решение о продолжении управления многоквартирным домом лицензиатом. Необходимо уведомить орган ГЖН, направив в его адрес копии протокола общего собрания собственников заказным письмом с уведомлением о вручении. Получив уведомление орган ГЖН не исключает сведения о доме из реестра лицензий субъекта РФ (часть 7 статьи 198 ЖК РФ). Информация об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензирующий орган в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения направляет органу местного самоуправления, который направляет её непосредственно собственникам в многоквартирный дом не позднее 3 рабочих дней со дня получения. Информация об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ размещается органом местного самоуправления в местах, удобных для ознакомления собственниками в многоквартирном доме, а также на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет». Лицензиат, в случае исключения многоквартирного дома из реестра лицензии субъекта РФ прекращения или аннулирования лицензии обязан исправлять обязанности по управлению домом до: - возникновение обязательств по управлению домом у Управляющей Организации, выбранной общим собранием собственников, или отобранной по результатам открытого конкурса (часть 7 статьи 162 ЖК РФ); - возникновение обязательств по договору управления, заключенному Управляющей Организацией с Товариществом Собственников Жилья, кооперативом; - возникновения обязательств по договорам, заключенным при непосредственном управлении (части 1,2 статьи 164 ЖК РФ); - государственная регистрация товарищества собственников жилья, кооператива. Лицензиат обязан предать лицу, принявшему управление многоквартирным домом, техническую документацию на дом в течении 2 рабочих дней (часть 1 статьи 200 ЖК РФ). В отношении Управляющих Организаций, имеющих лицензию, и управляющих многоквартирным домом на основании договора управления, осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ). В отношении Управляющих Организаций, управляющих многоквартирными домами, осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом, до дня, определенного частью 3 статьей 200 ЖК РФ. Деятельность по управлению многоквартирным домом – выполнение работ и/или оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления (часть 2 статьи 192 ЖК РФ). Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Особенности управления управляющей организации: - управляющая организация несёт ответственность перед собственниками помещения в многоквартирном доме: - за оказание услуг и/или выполнения работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме; - за предоставление Коммунальных Услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. - Управляющая Организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания; - Управляющая Организация обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению многоквартирным домом; - Управляющая Организация получает плату за предоставление Коммунальных Услуг и осуществляет расчёты с ресурсоснабжающей организацией за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами; - Управляющая Организация вправе давать предложения общего собрания собственников по перечню работ и услуг (управление многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества) и по размеру соответствующей платы; - Управляющая Организация обязана отчитываться пред собственниками о выполнении Договора Управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчёт в ГИС ЖКХ. Управляющая Организация вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (часть 12 статьи 161 ЖК РФ). Управляющая Организацией по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Собственники помещений в многоквартирном доме не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация. Собственники обязаны выбрать Совет многоквартирного дома (статья 161.1 ЖК РФ). Председатель Совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по договора управления, направляет обращения в орган местного управления о невыполнении Управляющая Организация указанных обязательств, подписывает акты выполненных работ, акты о непредставлении или некачественном предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Размер платы за жилищные услуги в многоквартирном доме, которым управляет Управляющая Организация устанавливается решением общего собрания собственников. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учётом предложений Управляющей Организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Примерная повестка общего собрания собственников по выбору Управляющей Организации: - выбор способа управления многоквартирным домом – управление Управляющей Организацией; - выбор Управляющей Организации; - утверждение условий Договора Управления с выбранной Управляющей Организацией; - установление размера платы за жилое помещение по Договору Управления с выбранной Управляющей Организацией, в том числе размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в целях содержания Общего Имущества. |