дипломная работа. Дипломная работа Дроздовой Ксюши 1. Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе
 Скачать 2.57 Mb.
|
|
«пузыря»: ипотека остается наиболее качественным сегментом кредитования физлиц. 19 Доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам снизилась и составляет менее 1,4 %, по другим кредитам населению - 8,5. Далее на рисунке 1.3 можно наблюдать ключевые показатели и количество выданных ипотечных кредитов за ноябрь - январь 2020 года. Рисунок 1.3 - Ключевые показатели выдачи за 2020 год Особенно ваижным элементом, определяющим спрос на ипотеку выступает процентная ставка. Ставки по ипотеке в ноябре-декабре 2020 года находились вблизи исторических минимумов. Ставка на новостройки составила - 5,9 %, а ставка по кредитам на готовое жилье - 8,1 %. Низкий уровень ставок сохранится в ближайшие месяцы в условиях мягкой денежно-кредитной политики Банка России и продления программы льготной ипотеки (до 01.07.2021 года). На рисунке 1.4 более подробно показана ставка по ипотечному кредитованию. 20 Рисунок 1.4 - Ставки по ипотечному кредитованию за 2020 год Что касается выдачи ипотечных кредитов, то за январь-ноябрь 2020 года было выдано 1,5 млн. кредитов (+33,5 % к 11 месяцам 2019 года) на 3,7 трлн. руб. (+49,2 %) больше, чем за весь рекордный 2018 год. В ноябре выдано 188,5 тыс. кредитов (+62,5 % к ноябрю 2019 года) на 491,3 млрд. руб. (+81,5 %). По оценке ДОМ.РФ и Frank RG, в декабре 2020 года выдано 208 тыс. кредитов (+43 %) на 550 млрд. рублей (+59 %). Далее рассмотрим выдачу ипотечных кредитов на рисунке 1.5 Рисунок 1.5 - Выдача ипотечных кредитов, вклад в годовой прирост Основная причина роста - снижение ипотечных ставок во всех сегментах рынка. Дополнительный фактор роста на первичном рынке - повышение доверия к приобретению жилья в стадии строительства. В последние месяцы беспрецедентный рост выдач обеспечивается во многом за счет кредитов на покупку жилья на вторичном рынке (71 % выдачи). На фоне исторически низких 21 ставок по кредитам вырос объем рефинансирования ранее выданных кредитов (13,7 % в январе - ноябре 2020 года). В результате около 234 тыс. семей смогли сократить платежную нагрузку новых ипотечных кредитов (без учета рефинансирования) выдано около 1,5 млн. штук - на 25 % больше, чем год назад. Ниже на рисунке 1.6 можно рассмотреть рефинансирование ипотеки за 2019-2020 год. Рисунок 1.6 - Рефинансирование ипотеки за период 2019-2020 гг. Далее на рисунке 1.7 увидеть количество выданных кредитов по целям, тыс. ед. за 2019 - 2020 год. Рисунок 1.7 - Количество выданных ипотечных кредитов по целям, тыс. ед. за период 2019-2020 гг. Ипотечные программы с государственным участием. В декабре - ноябре 2020 года в рамках ипотечных программ с государственным участием выдано 22 379,5 тыс. кредитов на сумму около 1,1 трлн. рублей. Это составляет: 25,3 % всей выдачи ипотеки с начала года; 87,5 % выдачи ипотеки на первичном рынке. После снижения в ноябре к предыдущему месяцу количество выданных ипотечных кредитов по программам в декабре восстановилось. По льготной ипотеке под 6,5 % в декабре выдано 47,6 тыс. кредитов на сумму 146,8 млрд. рублей. В целом по 2020 году - 345,6 тыс. кредитов на сумму свыше 1 трлн. рублей. В рамках «Дальневосточной ипотеки» в декабре заключено 1,3 тыс. кредитных договоров на сумму 4,8 млрд. рублей. В целом по 2020 году - 14,7 тыс. кредитов на сумму 52,4 млрд. рублей. На рисунке 1.8 предоставлены выдача кредитов в декабре - ноябре 2020 года. Рисунок1.8 - Выдача ипотечных кредитов в декабре - ноябре 2020 года Что касается портфеля ипотечных кредитов, то его общий объем по состоянию на 01.12.2020 года составил 9,8 трлн. рублей - около 9 % ВВП. Темп роста ипотечного портфеля в годовом выражении (+19,4 %) соответствует его средней динамике за последние три года (+18 % в 2017-2019 гг.). Наглядно структура ипотечного портфеля представлена на рисунке 1.9. 23 Рисунок 1.9 - Ипотечный портфель за 2020 год Рассматривая систему ИЖК нельзя не учитывать качество ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам снизилась и составляет менее 1,4 %, в том числе на первичном рынке - менее 1,1 %. По другим кредитам населению - 8,5 %. Практически отсутствуют кредиты с низким первоначальным взносом. По данным Банка России, всего около 3 % кредитов выдается с первоначальным взносом менее 10 %. Рассмотрим долю просроченной задолженности по различным ипотечным кредитам на рисунке 1.10. Рисунок 1.10 - Доля просроченной задолженности по розничным ипотечным кредитам сроком свыше 90 дней Из этого всего можно сделать не большой вывод что ипотека остается самым качественным сегментом кредитования физических лиц. 24 1.3 Методика оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости объекта недвижимости с учетом условий финансирования. Ипотека - это залог недвижимого имущества, при котором кредитор- залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной. Закладная - это именная ценная бумага, определяющая следующие права ее владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Составление и выдача закладной не допускаются в следующих случаях: - если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения, леса и право аренды этих видов недвижимого имущества; - ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена. Как способ финансирования ипотечное кредитование имеет следующие преимущества: 25 - создает возможности для привлечения дополнительных денежных средств с целью финансирования объекта недвижимости; - создает эффект финансового рычага (левереджа), то есть использование заемных средств позволяет повысить доходность собственного капитала; - возникает возможность диверсификации собственного капитала; - возможно получение налоговых льгот (по налогу на прибыль). На практике выделяют следующие расчетные характеристики ипотечных кредитов: - остаток основной суммы кредита; - процент выплаченной основной суммы кредита; - отдача кредитора. Остаток основной суммы кредитаобычно рассчитывается в процентах как отношение коэффициента настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита к коэффициенту настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования при соответствующей норме процента: В = ƒ 5 ∗ ƒ 5 , (1.1) где: B - остаток основной суммы кредита; f * 5 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита; f 5 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования. Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается при досрочном погашении кредита и при продаже объекта до окончания срока его кредитования. Процент выплаченной основной суммы кредитарассчитывается несколькими способами: Р = ƒ 3 ƒ 3 ∗ , (1.2) 26 где: Р- процент выплаченной основной суммы кредита, определяется как отношение фактора фонда возмещения для всего срока кредитования к фактору фонда возмещения за расчетный период; f 3 - фактор фонда возмещения для всего срока кредитования; f * 3 - фактор фонда возмещения для расчетного периода. Отдача кредитораравняется норме процента, если кредитный договор не предусматривает дополнительных условий (платежей). К дополнительным платежам относят дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение кредита. Дисконтные пункты - это выраженная в процентах скидка с основной суммы кредита. Обычно один дисконтный пункт равняется одному проценту от основной суммы кредита. Таким образом, заемщик получает основную сумму кредита, уменьшенную на количество дисконтных пунктов, а платежи по кредиту определяются в соответствии с первоначальной основной суммой кредита. Следовательно, кредитор увеличивает свою отдачу за счет получения дополнительных платежей от заемщика. Стоимость оформления кредита определяется в момент заключения кредитного договора и включает расходы на подготовку и оформление документов, таких как кредитная справка, схема амортизации кредита и др.. Штраф за досрочное погашение кредита определяется как процент от невыплаченной основной суммы кредита на момент досрочного погашения. Этот платеж обычно включается в кредитный договор и используется для снижения риска убытков кредитора в результате досрочного поступления денежных средств, которые требуют быстрого размещения. 27 2. Анализ и подготовка информационной базы для оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании 2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «Оценка 28» ООО «Оценка 28» создано в г. Благовещенске Амурская область в 2019 году (свидетельство о государственной регистрации № 465 от 10.06.2019 г.) и с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке стоимости бизнеса предприятий (акций), оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества. Руководитель организации ООО «Оценка 28» Клейменова Анна Юрьевна имеет два высших образования; первая специализация - «Операция с недвижимым имуществом», вторая «Юриспруденция». Работы по оценке выполняются квалифицированными специалистами на основании диплома о прохождении профессиональной подготовки. Специалисты обладают большим опытом работы, что позволяет выдерживать заявленные сроки выполнения работ и оказывать профессиональные оценочные услуги. В ООО «Оценка 28» отчеты составляются в соответствии с Федеральным законом от 12.03.2014 года № 33-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», включают в себя проведение экспертизы, оформление отчета об оценке объекта. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 001795 выдана Министерством имущественных отношений от 15.10.2015 года и продлена на срок до 15 октября 2025 года. Далее рассмотрим особенности организации оценочной деятельности в ООО «Оценка 28». Основные направления оценочной деятельности ООО «Оценка 28» предлагает оценку собственности по следующим направлениям: 28 - для ипотечного кредитования; - для определения доли прав; - оценка стоимости транспортных средств; - оценка стоимости оборудования; - оценка стоимости машин; - оценка объектов строительства незавершенного; - оценка недвижимости коммерческого типа; - оценка производственных помещений; - оценка сооружений и зданий; - оценка нежилых помещений. Так же на сегодняшний день ООО «Оценка 28» имеет аккредитацию в ПАО «Сбербанк» (Дом Клик) в части ипотечного кредитования. Так как оценочная деятельность становиться все востребованной во всех секторах экономики, многие банки требуют от потенциального заемщика провести независимую оценку залогового обеспечения, поэтому распространенной ситуацией, при которых банки сотрудничают с оценочными компаниями, является кредитование под залог. Рассмотрим организационную структуру организации ООО «Оценка 28». Условно можно разделить организацию на два отдела - технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией, необходимой для оценки недвижимости, а также решением юридических проблем. Отделы взаимодействуют друг с другом посредством горизонтальных связей. Наглядную структуру организации можно рассмотреть на рисунке 2.1. 29 Рисунок 2.1 - Организационная структура ООО «Оценка 28» По данным рисунка 2.1 мы можем сделать вывод об организационной структуре организации. Для организации ООО «Оценка 28» характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Рассмотрим основные экономические показатели деятельности ООО «Оценка 28» за период 2019-2020 года в таблице 2.1. Таблица 2.1 - Основные экономические показатели деятельности ООО «Оценка 28» Показатели 2019 г. 2020 г. Отклонение Выручка, тыс. руб. 3400 4900 1500 Расходы, тыс. руб. 3110 4021 911 Прибыль, тыс. руб. 290 879 598 Среднесписочная численность работников, чел. 6 9 3 Количество проведенных оценок жилой недвижимости, шт. 52 73 21 - первичка 30 41 11 - вторичка 22 32 10 Количество проведенных оценок объектов коммерческого назначения, шт. 18 25 7 Количество проведенных оценок жилых объектов под залог, шт. 36 48 12 Количество проведенных оценок земельных участков, шт. 15 10 5 Директор Заместитель директора Отдел по оценке недвижимости Оценщики Правовой отдел Юристы Отдел по оформлению документов Бухгалтер 30 По данным таблицы 2.1 отметим следующие изменения основных экономических показателей. Выручка организации за год увеличилась на 1500 тыс. руб.. Расходы увеличились на 911 тыс. руб.. Прибыль увеличилась на 598 тыс. руб.. Данный рост был вызван расширением штата, а, следовательно, и увеличением выполненных заказов на оценку недвижимости. ООО «Оценка 28» - динамично развивающаяся компания, оказывающая профессиональные услуги в области оценки недвижимого имущества. На данный момент организация является весьма успешной и конкурентно способной в своей сфере деятельности. 2.2 Анализ рынка недвижимости и ипотечного кредитования объектов недвижимости Анализируя выборочное обследование цен на рынке жилья в Амурской области, в 2021 году средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке составила 94 554 рубля, на вторичном - 96 074 рубля. Средние цены рассчитаны с учетом ежегодного пересмотра количества проданной общей площади квартир. Цены на жилье в первом квартале 2021 года по сравнению с предыдущим кварталом на первичном рынке выросли на 7,29 %, на вторичном - на 1 0,12 %. Амурская область входит в ТОП - 5 регионов страны с самой низкой средней ставкой по ипотеке. Результаты всероссийского рейтинга регионов в сфере ипотечного кредитования на днях предоставил Центральный Банк РФ. Общий портфель ипотечных кредитов в Приамурье составил 54,2 миллиарда рублей. С начала года темп прироста выданных кредитов увеличился более чем на 21 % - банки области выдали 1,3 тысячи таких кредитов на сумму свыше 3,7 миллиарда рублей. При этом Амурская область входит в ТОП - 5 регионов страны с самой низкой средней ставкой по ипотеке, которая с начала года 31 составила 6,26 % годовых. По этому показателю регион занимает четвертое место среди всех субъектов России. Прежде всего это обусловлено целым комплексом льготных государственных ипотечных программ. Благодаря низким ставкам, свое жилье смогли получить 3 177 амурских семей на общую сумму более 10 миллиардов рублей. Лидирующие позиции среди льготных ипотечных программ по-прежнему удерживает «Дальневосточная ипотека». С 7 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года на территории Дальневосточного Федерального округа в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации действует программа по выдаче гражданам Российской Федерации (независимо от места регистрации) льготных ипотечных кредитов «Дальневосточная ипотека» для приобретения (в том числе строительства) жилья на территории Дальневосточного федерального округа. Особенностью программы является беспрецедентно низкая процентная ставка на весь срок кредитования - 2 % годовых на срок до 20 лет. На начало апреля амурчане подали почти 6,2 тысячи заявок на улучшение жилищных условий, 3,7 тысячи из которых уже одобрены в кредитных учреждениях области. 1 689 семей получили 5,8 миллиарда рублей для покупки собственного жилья. На втором месте по популярности - программа ипотеки с господдержкой под 6,5 % годовых. Меньше чем за год 700 жителей региона получили почти 2,2 миллиарда рублей. Действие этой программы ранее было продлено до 1 июля 2021 года. За счет этого больше амурчан вне зависимости от возраста и семейного положения смогут приобрести первичное жилье по ставке ниже рыночной. Также в Амурской области продолжают действовать программы семейной и сельской ипотеки. Почти 900 амурчан стали благодаря им обладателями собственного жилья на общую сумму 2 миллиарда рублей. В ТОП - 5 рейтинга регионов с самой доступной средней ставкой по ипотеке вошли исключительно регионы Дальнего Востока. 32 Первые три позиции занимают Чукотский автономный округ, Магаданская область и Приморский край, на четвертом месте Приамурье, а замыкает пятерку Республика Саха (Якутия). Рассмотрим ипотеку на квартиру, на вторичное жилье в городе Благовещенске. На данном этапе можно рассмотреть одно из 38 актуальных на 26.04.2021 года предложений от 4 банков, изучив условия, которые они предлагают. Эти программы позволяют оформить ипотеку на квартиру на вторичное жилье в Благовещенске по средней ставке от 0,5 %. Предложение по ипотечному кредитованию от ПАО «Сбербанк» заключается в следующем - приобретение готового жилья по условиям: - ежемесячный платеж 12 268 руб.; - процентная ставка 7,7 %; - сумма кредита 2 944 320 руб.; - необходимый доход 15 321 руб.. Более наглядно условия ипотечного кредитования от ПАО «Сбербанк» представлены на рисунке 2.2. Рисунок 2.2 - Приобретение готового жилья в ПАО «Сбербанк» Далее рассмотрим условия ипотечного кредитования ПАО «АТБ». Готовое жилье в ПАО «АТБ» предоставляется в ипотеку на условиях: - ежемесячный платеж 17 398 руб.; |