дипломная работа. Дипломная работа Дроздовой Ксюши 1. Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе
 Скачать 2.57 Mb.
|
|
В качестве единицы сравнения оцениваемого жилья и аналогов выбрана стоимость за 1 кв.м общей площади в соответствии с требованиями к ее расчету, установленными жилищным комплексом (ЖК) РФ. Информация об объектах-аналогах представлена в таблицы 3.1. Таблица 3.1 - Информация об объектах-аналогах Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Цена предложения руб. - 5300000 5050000 5500000 500000 Местоположение - сред. отд сред. отд сред. отд сред. отд Метро/ж.д. станция/остановк а общественного транспорта остановка остановка остановка остановка остановка Время до метро/ж.д. станции/остановк и общественного транспорта 5 мин 5 мин 5 мин 5 мин 10 мин Дата предложения - 05.05.2021 05.05.2021 05.05.2021 05.05.2021 Права на недвижимость право собственн ости право собственнос ти право собственнос ти право собственнос ти право собственн ости Условия финансирования кредит обычная кредит обычная кредит 46 Продолжение таблицы 3.1 Условия продажи типичная типичная типичная типичная сроч. прод Площадь объекта, кв. м 51 52,7 45,6 48,8 45,6 Этаж расположе ния объекта 3 5 2 4 5 Этажность дома 5 5 5 5 5 Материал стен дома панельный панельный панельный панельный панельный Благоустро йство дома домофон домофон домофон домофон домофон Инженер ные системы электропи тание канализация отопление ХВС и ГВС электропи тание канализация отопление ХВС и ГВС электропи тание канализация отопление ХВС и ГВС электропи тание канализация отопление ХВС и ГВС электропи тание канализация отопление ХВС и ГВС Состояние дома хорошее удов удов хорошее хорошее Количество комнат 2 2 2 2 2 Наличие балкона/ло джии лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия Наличие мебели - нет нет нет нет Вид из окна во двор во двор на улицу во двор во двор Санузел раздельный раздельный раздельный раздельный раздельный Высота потолков, м 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 Источники информа ции - https://dom click.ru/ https://domclic k.ru/ https://domclic k.ru/ https://domclic k.ru/ Стоимость объекта за кв. м - 100569 110746 112705 119649 Следующим этапом мы внесли корректировки и порядок их внесения. Для, того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки. Корректировки применяются в случае отличия объектов-аналогов от оцениваемого. Если отличий нет, поправка не применяется, т.е. равна нулю. При 47 отличии объектов-аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, при отличии в худшую сторону - вносятся повышающие корректировки. Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы: - корректировка на торг; - корректировка на условия финансирования; -корректировка на условия продажи; - корректировки на месторасположение; - корректировка на физические характеристики здания и квартиры. Корректировки могут вноситься как: - процентные к единице сравнения; - абсолютные поправки к единице сравнения. Процентные поправки к единице сравнения, обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (1 кв. м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта. Скорректированные цены единицы сравнения для объекта-аналога Ц ЕНi = Ц ЕН (i - 1) + Ц ЕНД * К i (3.1) где: Ц EHi - цена единицы сравнения для объекта-аналога после 1-ой процентной поправки; Ц EHД - цена единицы сравнения до внесения процентных поправок; К i - величина 1-ой процентной поправки. Процентная корректировка может быть выражена в виде коэффициентов и тогда цена 1 кв. м аналога приводится к стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта по следующей формуле: Ц ЕНi = Ц (1) * К 1,2…i (3.2) Абсолютные поправки к единице сравнения - поправки, равные величине в денежном выражении, которая добавляется к единице сравнения или вычитается из нее, вычисляется по формуле: Ц ЕНi = Ц ЕНi (i + 1) + К i (3.3) 48 Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж. Внесение весовых коэффициентов для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента оценщик пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу; K = (S - M) / ((N - 1) * S) (3.4) где: К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога; S - сумма поправок по всем использованным объектам-аналогам; M - сумма поправок по рассматриваемому объекту-аналогу; N - количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах. Стоимость оцениваемой квартиры определена по формуле: С об = С 1кв.м * К*S об (3.5) где: С об – стоимость объекта оценки, руб.; С 1 кв. м – скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога руб.; S об – площадь объекта оценки, кв. м. Расчет рыночной корректировочной стоимости объекта оценки представлен нам в приложении 1. Внося корректировки в приложение 1, мы рассчитали среднюю стоимость за 1 кв.м, которая составила 97 458 рубля и умножили на площадь оцениваемого объекта, нашли рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 4 970358 рублей. Согласование результатов оценки. Поскольку, определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось в рамках только одного подхода к оценке (сравнительный подход - метод сравнения продаж), согласование результатов не требуется и итоговое заключение о рыночной стоимости равно результату, полученному в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж рассмотрим в таблице 3.2. Таблица - 3.2 Согласование результатов Затратный подход отказ 0,0% Доходный подход отказ 0,0% Сравнительный подход 97458 Рыночная стоимость объекта оценки 4 970358 49 Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 51.00 кв.м, расположенную по адресу: г. Благовещенск ул. Мухина, д. 87/1 по состоянию на дату оценки составляет округленно: 4 970358 (четыре миллиона девятьсот семьдесят тысяч триста пятьдесят восемь) руб.. 3.3 Совершенствование методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования Современная Концепция государственной политики в области оценки жилой недвижимости направлена на поддержку оценочного сообщества и обеспечение проведения законной достоверной оценки. Как известно между участниками рынка недвижимости всегда объективно существует конфликт интересов: продавец желает продать жилую недвижимость как можно дороже, покупатель - купить как можно дешевле; арендодатель хотел бы, чтобы его жилая недвижимость стоила дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, а значит и плата за аренду должна быть ниже; кредитор считает, что закладываемая жилая недвижимость стоит дешевле, а кредитополучатель уверен, что стоимость отдаваемой в залог жилой недвижимости велика. Разрешить данный конфликт интересов призван независимый оценщик, чья задача компетентно и беспристрастно оценить объект, аргументировано убедить участников трансакции в том, что рассчитанная им величина и есть та объективная стоимость, которая отражает ценность объекта на рынке в данный момент времени в данном месте. Таким образом, для аргументированного доказательства и достоверности оценки в целях ипотечного кредитования правомерно применение математически выверенных результатов стоимости. 50 Следовательно, в качестве направлений совершенствования методики оценки квартир, выступающих в качестве залогового имущества при ипотечном кредитовании оценщикам рекомендуется использовать в своей практике методику оценки объектов жилой недвижимости, основанной на базе качественного информационного обеспечения всех участников рынка. Это возможно при помощи гибридных систем, где недостатки базовых моделей компенсируются комбинированием различных элементов, присущих тем или иным формам представления знаний. Необходимость экспертных систем для решения задач оценки стоимости объектов жилой недвижимости определяется следующими факторами. Часть задач в системе проще решить при помощи формальных методик. Другие - неформализованные, но имеющие логическую прозрачности - при помощи традиционных экспертных систем. При этом в структуры такой системы могут входить блоки, реализующие математические и экспертные методы. Схема анализа оценки стоимости жилой недвижимости представляет собой модель, в которой основными показателями являются коэффициенты и обобщенные оценки, а второстепенными показателем - зависимость между ними. Для определения вышеизложенных данных оценщик может применять такой метод как текстологические методы (анализ учебников по оценке и экономике недвижимости, анализ статистических документов, анализ нормативно-технической литературы - СНИПЫ, ГОСТЫ); - коммуникативные активные индивидуальные методы (работа с экспертами по средствам анкеты и диалога). На рисунке 3.1 изображена система информационной оценки стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. 51 Рисунок 3.1 - Система оценки стоимости объекта жилой недвижимости с основными блоками Полный перечень факторов, влияющих на оценочную стоимость недвижимости в целях ипотечного кредитования включает: - социально-экономические факторы: уровень занятости населения; уровень доходов населения, его платежеспособность; - состояние рынка недвижимости: общее состояние рынка недвижимости; характеристика отдельных сегментов рынка. Конструктивно физические параметры объекта: параметры и общая площадь. Географические факторы (местоположение объекта): транспортная доступность; социальная инфраструктура; криминальная обстановка; экологическое состояние района; социальная репутация района; природно- климатические особенности района; характер окружающего типа землепользования; состояние инженерных сетей и т.д.. Юридические и правовые характеристики (обременения на объект, количество собственников и т.д.). С учетом проанализированных факторов информационная система решений оценки объектов жилой недвижимости в целом будет выглядеть следующим образом. Далее рассмотрим дерево решений оценки стоимости объектов жилой недвижимости на рисунке 3.2 Оценка социально- экономическ их факторов Оценка состояния рынка недвижимос т и Оценка дополните льных факторов Оценка конструктив но- физических параметров Оценка географичес ких факторов Оценка юридических и правовых характеристик Оценка стоимости объекта 52 Рисунок 3.2 - Дерево решений оценки стоимости объектов жилой недвижимости Подводя итог, можно отметить, что применение разрабатываемой методики позволяет оценщику, более детально изучить и понять основные этапы оценки, определять наиболее важные факторы, влияющие на стоимость объекта, производить сравнительный анализ объектов оценки, в т.ч. анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта и в конце рассчитывать стоимость объектов. 53 ЗАКЛЮЧЕНИЕ В данной квалификационной работе были рассмотрены вопросы, связанные с деятельностью организации ООО «Оценка 28», а также проведён отчёт об оценке имущества, как одного из видов деятельности рассматриваемой организации. В первой части квалификационной работы нами были рассмотрены и разобраны все теоретические основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования так же понятия и экономическое содержание ипотечного кредитования жилой недвижимости. Следующим этапом квалификационной работы был рассмотрен анализ, подготовка информационной базы для оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитование и организационно-экономическая характеристика ООО «Оценка 28». Мы рассмотрели ООО «Оценка 28», как организацию, работающую на рынке оценочных услуг, изучили её учредительные документы и локальные нормативные акты, её основные цели, задачи и направления деятельности, рассмотрели её внутреннюю организационную структуру. При изучении практического примера оценки стоимости объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования выбран объект жилой недвижимости: жилая квартира, расположенные по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Мухина, д. 87/1, общая площадь жилого квартиры 43 кв. м, площадь кухни 8 кв. м, количество этажей 5, тип дома панельный, общая площадь 51 кв. м. Изучив объекты оценки, расчет рыночной стоимости решили проводить методом сравнительного подхода. От затратного и доходного подхода решено было отказаться, ввиду несоответствия принципов, на которых строится затратный и доходный подход и тип объектов оценки. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода проводился на основании четырех объектов-аналогов. В цены предложений 54 объектов аналогов вносились корректировки на уторговывание и на общую площадь. Корректировка на общую площадь проводилась при помощи коэффициента торможения, который рассчитывался методом парных продаж. Суть метода парных продаж заключается в том, чтобы найти объекты- аналоги с максимально похожими характеристиками, но с отличающейся изучаемой характеристикой и сравнить зависимость удельной цены предложения от изменения изучаемой характеристики. После внесения всех корректировок стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 4 970358 рублей. Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 05.05.2021 года составляет округленно 4 970358 (четыре миллиона девятьсот семьдесят тысяч триста пятьдесят восемь) рублей. Рассмотрели совершенствование методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. В процессе выполнения квалификационной работы нами были выполнены поставленные цели и задачи. 55 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Абидов, М.Х., Шанавазова М.С. Особенности ипотечного рынка в России // Актуальные проблемы социально-экономического развития региона: Сборник материалов региональной межвузовской научно-практической конференции (НПК) [Текст] / Махачкала: ИПЦ, ДГУ. 2011г. с. 78. 2. Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //Деньги и кредит. [Текст] - №4. - 2018 г. с. 42-48. 3. Афонина, А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: «Омега-Л», [Текст] / 2017 г. с. 168. 4. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости [Текст] / Е.В. Аленичева. - Тамбов.: ТГУ, 2019 г. - 25 с. 5. Багаев, А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? [Текст] / Ростов н/Д: Феникс, 2019 г. с. 211. 6. Белоусов, А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства [Текст] // Финансы и кредит/ 2018 г. - № 25. - с. 48-53. 7. «Вестник оценщика» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.appraiser.ru/ (09.06.2021 г.). 8. Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.ocenchik.ru/ (09.06.2021 г.). 9. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» [Электронный ресурс] от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021 г.) - Режим доступа: https://legalacts.ru/kodeks/GK-RF-chast-1/ (09.06.2021 г.). 10. Гарипова, З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов [Текст] // Банковское дело/ 2018 г. - № 1. - с. 87-90. 11. «Жилищный кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс] от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021 г.) - Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (09.06.2021 г.). 56 12. Журкина, Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. [Текст] / 2019 г. - № 6. с. 115. 13. Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. [Текст] / 2020 г. с. 65-78. 14. Лобова, Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования [Текст] // Вопросы имущественной политики. / 2017 г. - № 1. - с. 35-54. 15. Мартынова, Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. [Текст] / № 4. - 2019 г, с. 10-12. 16. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации Федеральный закон» [Электронный ресурс] от 29.07.1998 г № 135 - ФЗ (ред. от 31.07.2020 г.) - Режим доступа: https://base.garant.ru/12148517/ (09.06.2021 г.). 17. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральный стандарт оценки, утвержденный приказом Минэкономразвития России [Электронный ресурс] от 20 мая 2015 г. № 256 - Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934730/ (09.06.2021 г.). 18. «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» Приказ Минюста РФ [Электронный ресурс] от 15 июня 2006 г. № 213 - Режим доступа: https://www. garant.ru/products/ipo/prime/doc/12048046/ (09.06.2021 г.). 19. «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон [Электронный ресурс] от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021 г.) - Режим доступа: https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-218-fz-o/ (09.06.2021 г.). 20. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон [Электронный ресурс] от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021 г.) - Режим доступа: https://base.garant.ru/12161093/ (09.06.2021 г.). 21. Подробная карта города Благовещенск 2GIS [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://2gis.ru/blagoveshensk (09.06.2021 г.) 57 22. Сайт бесплатных объявлений [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.avito.ru/ (09.06.2021 г.). 23 «Требования к отчету об оценке», Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 254 [Электронный ресурс] (ред. от 06.12.2016 г.) |