дипломная работа. Дипломная работа Дроздовой Ксюши 1. Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе
 Скачать 2.57 Mb.
|
|
33 - процентная ставка 8 %; - сумма кредита 4 175 520 руб.; - необходимый доход 19 321 руб.. Более наглядно условия ипотечного кредитования ПАО «АТБ» представлены на рисунке 2.3. Рисунок 2.3 - Приобретение готового жилья в ПАО «АТБ» Следующий ипотечный кредит квартиры можно рассмотреть в ПАО «Росбанк»: - ежемесячный платеж 13 511 руб.; - процентная ставка от 6,8 %; - сумма кредита 3 242 640 руб.; - необходимый доход 16 500 руб.. Далее можно рассмотреть пример на рисунке 2.4 Рисунок 2.4 - Ипотечный кредит в ПАО «Росбанк» 34 Наглядный ипотечный кредит предоставлен нам в ПАО «ВТБ - 24»: - ежемесячный платеж 10 632руб.; - процентная ставка от 7,4 %; - сумма кредита 2 551 680 руб.; - необходимый доход 13 200 руб. Далее на рисунке 2.5 рассмотрим более детально ипотечный кредит в ПАО «ВТБ - 24». Рисунок 2.5 - Ипотечный кредит в ПАО «ВТБ - 24» Анализируя данные и предложения, предоставленные нам по четырем банкам, можно сделать вывод, что для каждого банка характерны свои плюсы и минусы, то же самое можно сказать о наиболее эффективных предложениях по процентным ставкам. 2.3 Проведение подготовительных оценочных работ в отношении объекта ипотечного кредитования Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов. 35 В него входят: - правоустанавливающие документы; - планы БТИ, включающие экспликацию квартиры; - копия кадастрового паспорта; - справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос; - копия своего паспорта и контактные данные. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету. Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик обращается в оценочную компанию ООО «Оценка 28», заключает договор и договаривается о месте и времени проведения фотоотчета. В назначенный день оценщик выезжает на объект г. Благовещенск, ул. Мухина, д. 87/1, где проводит визуальный осмотр объекта оценки и предоставляет фотоотчет в ООО «Оценка 28», далее оценщику предстоит составить отчет жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования и в конечном результате предоставить отчет в ПАО «Сбербанк». Отчет об оценки недвижимости необходим ПАО «Сбербанк» для определения рыночной стоимости данной квартиры - ведь банк берет ее в залог. 2.4 Идентификация объекта оценки и составления задания на проведение оценки Для идентификации объекта оценки оценщик на основании данных о кадастровом номере объекта недвижимости проверяет сведения о нём на официальном сайте Росреестр, в том числе в Фонде данных государственной кадастровой оценки (ГКО). В случае наличия расхождений сведений об объекте оценки в правоустанавливающих и/или правоподтверждающих документах и документах кадастрового учета, предоставленных заказчиком, с публичными данными 36 Росреестр, оценщик запрашивает у заказчика соответствующие пояснения, и они отражаются в задании на оценку. Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, площадь кухни 8,00 кв. м., прихожей, одного встроенного шкафа, ванной, санузла, одной лоджии, общей полезной площадью 51 кв. м., в том числе жилой площадью 43,00 кв. м., высота потолка 2,55 м. (Приложение 4.) Следующим этапом после визуального осмотра объекта оценки, оценщик ООО «Оценка 28» составляет здание на оценку, представленной нам в таблице 2.2. Таблица 2.2 - Составление здания на оценку Объект оценки Жилая квартира общей площадью 51.00 кв.м, расположенная по адресу: г. Благовещенск, ул. Мухина, д.87/1 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей Жилая квартира общей площадью 51.00 кв.м, расположенная по адресу: г. Благовещенск, ул. Мухина, д.87/1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 1. Выписка из ЕГРН 2. Технический паспорт Правообладатель (-ли) Иванова Кристина Алексеевна Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки Право собственности (без учета обременений) Ограничения (обременения) прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки Не зарегистрировано В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии) - Предполагаемое использование результатов оценки Результат оценки предполагается использовать для целей ипотечного кредитования объекта оценки в ПАО «Сбербанк» Цель оценки и вид стоимости с учетом предполагаемого использования результата оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки в целях ипотечного кредитования Требования по определению в дополнение к рыночной стоимости инвестиционной и (или) ликвидационная стоимости Отсутствуют 37 Продолжение таблицы 2.2 Иные дополнительные к указанным в пункте 8 ФСО № 9 и п. 9 ФСО № 7 расчетные величины стоимости Не указываются Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена Территориально-экономическая зона 28-я территориально-экономическая зона Дата оценки 05.05.2021г Квартира расположена в пятиэтажном панельном жилом доме 1977 года постройки. Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные. Прихожая - прямоугольная. Полы - ковролин (имп); входная дверь - двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь - металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп). Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен один шкаф; электроустановочные изделия - импортные (Турция). Жилая комната - зал. Полы - ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (имп); электроустановочные изделия - импортные (Турция); потолок - обои бумажные тисненые (имп); окна - двойные - двойные, створчатые, окрашены масляной краской. Жилая комната - спальня. Полы - ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (имп); электроустановочные изделия - импортные (Турция); потолок - обои бумажные тисненые (имп); окна - двойные - двойные, створчатые, окрашены масляной краской. Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены - обои виниловые (имп); электроустановочные изделия - импортные (Турция); потолки - обои бумажные тисненные (имп). Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель - имп; 38 дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой. Туалет.Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок - плитка потолочная; сантехника: унитаз-комплект - имп; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой; полки - деревянные, оклеены текстурованной полимерной пленкой. Объект оценки расположен в Амурской области города Благовещенск по адресу улица ул. Мухина, д. 87/1, в 28-й территориально экономической зоне г. Благовещенск. Месторасположение объекта оценки можно рассмотреть на рисунке 2.6. Рисунок 2.6 - Месторасположение объекта оценки Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Благовещенск, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе относительно средняя. Средний возраст окружающих жилых домов около 20-45 лет. 39 Далее можно рассмотреть сведения об износах и устаревании. В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице 2.3. Таблица 2.3 - Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытие Срок службы, лет I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупно монолитные Железобетонные 150 II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120 III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 100 IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50 V Сборно- щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркасно- камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15 40 Расчет физического износа представлен в таблицы 2.4. Таблица 2.4 - Расчет физического износа здания Наименование Нормативный срок жизни, лет Год постройки Эффективный возраст, лет Физический износ, % Жилое здание, в котором расположен объект оценки 120 1977 0 1 Данные оценщика, собранные по рекомендациям инструкций ведомственных строительных норм (ВСН) 53-86(р) и ВСН 58-88(р). Функциональный износ - это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Внешний износ - это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у объектов оценки. Таким образом, величина накопленного износа составляет 1 %. 41 3. Практика оценки рыночной стоимости объекта жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования 3.1 Анализ наиболее эффективного использования объекта Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям. Физическая возможность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в г. Благовещенск, ул. Мухина, д. 87/1. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости. Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст. 22: «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект 42 оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости. Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным. Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его по текущему назначению, то есть в качестве жилой квартиры. 3.2 Оценка рыночной стоимости ипотечного кредитования различными методами Далее приведем обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости при ипотечном кредитовании. Использование затратного подхода является недостоверным и в данном отчете не применяется. Было принято решение об отказе от использования методов затратного подхода, так как затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на 43 приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. В данном случае оценивается одна квартира, которая является встроенной частью многоквартирного жилого дома. В распоряжении оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные о проектных характеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома. Применение затратного подхода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Было принято отказаться и от использования метода доходного подхода так как, доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду не типично на рынке. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры. Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Так же цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений. Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, и, следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода не достоверным. Применение метода сравнительного подхода. 44 Рынок жилой недвижимости региона расположения объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка оценщику удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого оценщик выбрал метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вывод: при оценке рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход и метод сравнения продаж в его составе. Согласование не производится, итоговое заключение о величине рыночной стоимости принято по результатам, полученным методом сравнения продаж. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж. 1. Процедура метода сравнения продаж. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: - подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; - определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; - сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; - приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. 2. Выбор объектов-аналогов. На этапе сбора информации оценщику удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) 45 аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет - сайтов и т.п.). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. |