диплом соцнайм. Проблемные вопросы договора социального найма

• Название: Проблемные вопросы договора социального найма
• Дата: 20.03.2022
• Размер: 368.5 Kb.
• Имя файла: диплом соцнайм.doc
• Тип: Документы; #406226
• страница: 3 из 6

Глава 2. Проблемные вопросы договора социального найма

2.1. Выселение нанимателя и членов его семьи
В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Отметим, что термин «расселение» в ЖК РФ не употребляется. Зато законодателем часто применяются вроде бы похожие на него термины «выселение» и «переселение». Между тем анализ регионального жилищного законодательства показывает, что первый из них относится к действию, направленному на объекты жилой недвижимости (многоквартирные дома, коммунальные квартиры), в то время как второй и третий - к действию, направленному на проживающих в них граждан. В свою очередь, «выселение» и «переселение» представляют собой хоть и сходные понятия, но каждое со своими особенностями. Как отмечает Л.Ю. Грудцына, термин «выселение» означает принудительное освобождение жилого помещения от проживающих в нем лиц³⁵.

Анализ норм ЖК РФ также позволяет утверждать, что законодатель всегда связывает выселение с судебным порядком, то есть рассматривает его исключительно как следствие расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. Между тем круг собственно оснований расторжения договора социального найма в судебном порядке по требованию наймодателя в ЖК РФ не представляется очевидным. Так, согласно ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в следующих случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. В литературе высказывается мнение, что данный список является исчерпывающим перечнем оснований расторжения договора социального найма наймодателем в одностороннем порядке³⁶.

Однако даже на первый взгляд настораживает тот факт, что здесь для должной категоричности не хватает таких слов, как «только», «лишь» или «исключительно». Но самое главное, если гражданина можно выселить только из уже не принадлежащего ему жилого помещения, непонятно, на каком основании тогда расторгать договор социального найма в случаях, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (п. 1 ст. 85, ст. 86 ЖК РФ), жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ), жилое помещение признано непригодным для проживания (п. 3 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ), а также когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь изменится сверх установленных пределов (п. 4 ст. 85, ч. 3 ст. 88 ЖК РФ). Ведь ни одно из оснований, перечисленных в п. 4 ст. 83 ЖК РФ, к ним не подходит. Хотя очевидно, что и в этих случаях договор социального найма расторгается по инициативе наймодателя.

В связи с этим приходится признать, что Жилищный кодекс РФ не дает нам исчерпывающий перечень оснований расторжения договора социального найма при принудительном переселении, без чего на практике бывает весьма затруднительно доказывать незаконность выселения³⁷.

Поскольку последнее является прямым следствием утраты права пользования жилым помещением в результате расторжения договора социального найма. Поэтому, учитывая, что жилищные отношения, связанные с расторжением договора социального найма, являются специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, а также в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которой в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, к ним могут быть применены нормы гражданского законодательства, прямо регулирующие такие отношения, для установления конкретных параметров перечня оснований расторжения названного договора следует обратиться непосредственно к главам 29 и 35 ГК РФ «Изменение и расторжение договора» и «Наем жилого помещения» соответственно.

Как следует из ст. ст. 450 и 451 ГК РФ в их совокупности, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; 3) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а существенным изменением обстоятельств - когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Кроме того, в последнем случае также необходимо, чтобы изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (объективные причины). При желании можно настаивать на выполнении и иных дополнительных условий, названных в п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, в той мере, в какой они применимы к конкретным жилищным отношениям, вытекающим из договора социального найма. Но в данном исследовании примем допущение, что указанные иные дополнительные условия соблюдены. Во всех остальных случаях, что является ключевым моментом для защиты прав и законных интересов граждан при принудительном переселении, договор социального найма может быть расторгнут исключительно по соглашению сторон.

При наложении этой правовой схемы на соответствующие положения ЖК РФ становится понятным, что в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусмотрены случаи расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя только при существенном нарушении условий указанного договора нанимателем. Что же касается ст. 85 ЖК РФ, то приведенные в ней основания определенно указывают на случаи расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя при существенном изменении обстоятельств. В то же время особую сложность при применении данной нормы вызывает то, что те же самые основания (гипотеза) при других причинах их происхождения, при которых заинтересованная сторона (наймодатель) могла преодолеть их после возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (субъективные причины), ведут к совершенно иным правовым последствиям (диспозиции), а именно к добровольному освобождению жилых помещений при расторжении договора социального найма по соглашению между наймодателем и нанимателем. Поэтому для успешной защиты жилищных прав нанимателей в этой ситуации необходимо последовательно отделить одно от другого.

Представляется, что главным критерием для этого должен стать жилищный конституционный принцип, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ), а также сформулированные в его развитие следующие основные начала жилищного законодательства:

- никто не может быть выселен из жилища иначе, чем по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ);

- переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или право оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ);

- жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (п. 1 ст. 85 ЖК РФ). Здесь самым тонким моментом является выяснение того, по каким причинам данный дом подлежит сносу: по объективным или субъективным.

На наш взгляд, к объективным причинам сноса жилого дома следует отнести следующие: признание всех находящихся в нем жилых помещений непригодными для проживания, в частности вследствие признания самого дома аварийным, либо признание таковыми части жилых помещений в доме при условии, что проведение капитального ремонта или реконструкции дома в целом экономически нецелесообразно, а также изъятие земельного участка, на котором он расположен, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанные причины могут быть обусловлены, например, наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья человека из-за ухудшения, связанного с физическим износом здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (жилые помещения, непригодные для проживания, расположенные в ветхих домах); размещением жилых домов в опасных зонах оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами, на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление (жилые помещения, непригодные для проживания, расположенные в аварийных домах)³⁸; необходимостью повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур (изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд)³⁹.

Очевидно, что гражданам здесь не обойтись без помощи независимых технических экспертов, подбору которых должно быть уделено особое внимание, а также без изучения генерального плана города, утверждаемого всегда в форме соответствующего акта, исключительно в соответствии с которым и должны проходить все мероприятия, способные повлечь изъятие земельного участка. Конечно же, заказчиком при этом должны выступать непосредственно государственные или муниципальные власти. Кроме того, не менее важно и соблюдение всех процедурных моментов, в частности, признание жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. При этом председателем данной комиссии может быть только должностное лицо органа исполнительной власти соответствующего уровня, а в состав комиссии помимо представителей данного органа власти должны входить представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости. Также к работе комиссии должен быть привлечен с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо)⁴⁰.

Только в этих случаях расторжение договора социального найма жилых помещений, расположенных в домах, подлежащих сносу, можно провести по схеме «в связи с существенным изменением обстоятельств», в том числе на основании того, что помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ст. 451, п. 3 ст. 687 в совокупности с п. 3 ст. 672 ГК РФ) с последующим выселением в форме принудительного освобождения жилого помещения (п. 1 ст. 85 ЖК РФ) и предоставлением жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому (ст. 89 ЖК РФ).

Во всех остальных случаях, например при передаче земельного участка частному инвестору для коммерческих нужд, расторжение договора социального найма должно происходить по соглашению между наймодателем и нанимателем (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) с последующим добровольным освобождением жилого помещения и предоставлением жилого помещения в соответствии с указанным соглашением.

Особо следует отметить, что обязанность по обеспечению другими жилыми помещениями в данном случае лежит на государственных и муниципальных властях (ст. 86 ЖК РФ), и она не может быть делегирована инвестору посредством передачи ему прав на земельные участки вместе с расположенными на них жилыми домами и проживающими в них гражданами. Поскольку жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности, а передача жилого помещения без изменения его целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц не допускается⁴¹.

Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (п. 2 ст. 85 ЖК РФ). Здесь тоже причины могут быть объективными и субъективными; расторжение договора социального найма - в связи с существенным изменением обстоятельств и по соглашению сторон, а освобождение жилого помещения - принудительным (выселение) и добровольным соответственно, в зависимости от чего и должен решаться вопрос об обоснованности претензий на тот или иной размер предоставляемого жилого помещения.

Жилое помещение признано непригодным для проживания (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). Здесь, в отличие от п. 1 ст. 85, непригодными признаются отдельные жилые помещения, что не влечет признания жилого дома, в котором они расположены, подлежащим сносу. Но причины этого могут быть только объективными, среди которых можно назвать такие, как выход окна комнаты на магистрали при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных или проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения, а также расположение устройства для промывки мусоропровода и его очистки над жилым помещением⁴². Договор социального найма, если при соблюдении всех процедурных моментов будут установлены необходимые факты, расторгается по требованию наймодателя в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом выселяемые граждане могут рассчитывать только на жилые помещения, равнозначные по общей площади ранее занимаемым.

Жилое помещение в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

Применение данной нормы находится в системной связи с положениями ч. ч. 3 и 4 ст. 88 ЖК РФ. Так же, как и п. п. 1 - 3 ст. 85 ЖК РФ находятся в аналогичной связи со ст. ст. 86 и 87 ЖК РФ соответственно. Однако в отличие от последних сфера правового регулирования ст. 88 ЖК РФ уже не замыкается только на выселении, что позволяет рассматривать и иные варианты освобождения жилых помещений. Так, по смыслу ч. 3 ст. 88 ЖК РФ в ней определенно урегулирован вопрос о том, в какой срок в случае проведения капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение по новому договору социального найма. В то же время очевидно, что ответ на вопрос о том, каким образом при этом утратит силу прежний договор социального найма (посредством расторжения по инициативе наймодателя в связи с существенным изменением обстоятельств или по соглашению между наймодателем и нанимателем), лежит за пределами анализируемой ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

Если жилое помещение действительно не может быть сохранено, то налицо основание для расторжения договора социального найма в связи с существенным изменением обстоятельств с последующим выселением и предоставлением жилого помещения, равнозначного ранее занимаемому. Понятно, что причины подобного вердикта могут быть только объективными. В то же время в силу правил юридической техники они не должны совпадать с теми причинами, которые обусловливают возникновение рассмотренных выше иных обстоятельств, также приводящих к выселению граждан (п. п. 1 - 3 ст. 85 ЖК РФ).

Естественно, что требуемые факты о непригодности проживания других жилых помещений и о необходимости и возможности проведения реконструкции (в том числе с технико-экономическим обоснованием) должны быть подтверждены соответствующей межведомственной комиссией в установленном порядке⁴³.

При этом, если проведение реконструкции и изменение жилого помещения сверх установленных пределов неизбежны (происходят по объективным причинам), договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, за исключением случая, когда наниматель и проживающие с ним члены его семьи изъявят желание вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения реконструкции уменьшилась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ). Выселяемые граждане в этом случае могут рассчитывать только на предоставление жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемым. В противном случае причины следует считать субъективными, договор социального найма - подлежащим расторжению только по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83, ч. 2 ст. 88 ЖК РФ), а претензии граждан на предоставление жилых помещений с устраивающими их параметрами - обоснованными.

На практике много вопросов вызывает применение ст. 89 ЖК РФ, в частности, толкование понятия «жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому». Дело в том, что действующий Жилищный кодекс РФ, к сожалению, его не раскрывает. Если не считать правовой ориентир, заложенный в п. 4 ст. 85 ЖК РФ, по логике которого пока жилое помещение остается по меньшей мере в пределах нормы предоставления, нет необходимости заменять его равнозначным, из чего следует, что законодатель не считает изменение общей площади жилого помещения в пределах нормы предоставления выходящим за границы равнозначности.

Между тем вопрос более чем практический - можно ли считать неравнозначным жилое помещение большей общей площади по сравнению с прежней и как зависит это понятие от перехода жилого помещения из одной категории в другую (например, было менее учетной нормы - стало более учетной нормы, было менее нормы предоставления - стало более нормы предоставления)?

В литературе по поводу критериев равнозначности жилых помещений для целей применения ст. 89 ЖК РФ единого мнения нет. Так, П.В. Крашенинников считает, что в случае сноса дома или при проведении капитального ремонта, в результате которого жилое помещение не сохранится в первоначальном виде, взамен освобождаемому жилому помещению должно предоставляться другое жилое помещение, равное первому по площади. При этом он исходит из того, что в случае принудительного переселения по основаниям, установленным законом, не должно происходить улучшения жилищных условий в обход общей очереди нуждающихся в получении жилья по социальному найму⁴⁴. Напротив, А.А. Титов полагает, что при указанных обстоятельствах жилое помещение должно предоставляться выселяемым гражданам размером не менее чем по норме предоставления (ст. 50 ЖК РФ)⁴⁵. Аналогичную позицию занимает и А.В. Кудашкин⁴⁶.

Представляется, что требование ст. 89 ЖК РФ о жилом помещении, равнозначном по общей площади ранее занимаемому, - это скорее гарантия сохранения жилищных условий для тех граждан, которые имеют жилые помещения размером больше установленной нормы предоставления, чем ограничение права на получение жилых помещений по договору социального найма по нормам предоставления тех граждан, которые имеют жилье размером менее учетной нормы на одного человека. К такому выводу можно прийти, если оценивать содержание ст. 89 ЖК РФ через призму положений ч. 3 ст. 1 ЖК РФ, согласно которой жилищные права граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, а также ч. 2 ст. 7 ЖК РФ, согласно которой права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

В самом деле, в какой мере права и законные интересы абстрактных очередников, ожидающих получения по договорам социального найма муниципальных квартир, зависят от предоставления переселяемым гражданам жилых помещений по нормам предоставления за счет инвестора, готового вкладывать деньги исключительно с целью освобождения многоквартирного жилого дома на конкретном земельном участке? Представляется, что в крайне незначительной. В этой связи, может быть, толкование правовой конструкции «равнозначности по общей площади жилого помещения» как абсолютного равенства одного жилого помещения другому выходит за рамки той меры, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц? Не говоря уже о других целях, с которыми следует соизмерять ограничения жилищных прав граждан. Во всяком случае, было бы более позитивным, отвечающим интересам не только расселяемых граждан, но и очередников, а главное, разумным направлять основную энергию в законотворческой и правоприменительной деятельности на то, чтобы элементарно строить больше жилья, а не заигрывать в справедливость для бедных, гоняя людей с одного насиженного места на другое с тем же для них неутешительным результатом в виде того же числа квадратных сантиметров жилой площади.

В этом смысле, коль скоро отсутствие в федеральном жилищном законодательстве четких критериев равнозначности жилого помещения позволяет для их выявления опираться на вышеотмеченные принципы соразмерности и разумности, необходимо констатировать, что ограничение данного термина рамками формального равенства является чрезмерным и неразумным, а следовательно, позволяет толковать его в пользу принудительно переселяемых лиц.

Очевидно, примерно такими соображениями руководствовались разработчики изменений в Жилищный кодекс РФ, согласно которым в ст. 89 ЖК РФ предполагается включить положение о том, что, если наниматель и проживающие совместно с ним лица состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются им в порядке, установленном ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. То есть во внеочередном порядке и по нормам предоставления, расширяя тем самым список исключений из общего правила о предоставлении жилых помещений в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Правда, нельзя не заметить, что законодатель в этом случае не уточняет термин равнозначности, а выводит из-под него отдельную категорию принудительно переселяемых лиц. Поэтому вступление в законную силу указанного законопроекта в данной редакции, с одной стороны, несомненно, улучшит положение лиц, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, но, с другой стороны, неизбежно повлечет исключение возможности расширить его смысл до норм предоставления для иных категорий принудительно переселяемых лиц. Поскольку вышеуказанные пути к применению принципов соразмерности и разумности в этом случае окажутся отрезанными в силу того, что в ЖК РФ появится пусть и косвенный, но все же критерий равнозначности, согласно которому не могут считаться равнозначными жилые помещения со значениями общей жилой площадью по разные стороны от нормы предоставления.

Пока же, как представляется, ситуация с равнозначностью очень сильно зависит от признания принудительно переселяемых граждан нуждающимися в жилых помещениях и выглядит следующим образом.

В случае, когда переселяемый состоит на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, его права на предоставление жилья в порядке ст. 89 ЖК РФ следует рассматривать в совокупности с положениями ст. 57 ЖК РФ. Это означает, что таким лицам жилые помещения могут предоставляться по нормам предоставления, только если их прежние жилые помещения будут признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежащими. При этом лица, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и принудительно переселяемые по иным основаниям, формально не могут быть обеспечены по нормам предоставления, поскольку в силу общеправовых принципов исключения из правил (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) не подлежат расширительному толкованию. В случае же, когда переселяемый не состоит на указанном учете, в связи с тем, что ст. 57 ЖК РФ на него не распространяется, как это ни парадоксально, ничто не препятствует предоставить ему жилое помещение большего размера, в том числе и по нормам предоставления. Если только в региональном жилищном законодательстве не установлены как таковые критерии равнозначности жилых помещений, приводящие к другому юридическому раскладу. Например, из распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2005 № 89-рп⁴⁷ следует, что все принудительно переселяемые лица, нуждающиеся в жилых помещениях, в Санкт-Петербурге уравниваются в правах на предоставление жилых помещений по нормам предоставления. Зато соответствующие права иных принудительно переселяемых лиц существенно ограничиваются, не позволяя рассчитывать на увеличение жилой площади даже до учетной нормы, если гражданин по каким-либо иным причинам, не связанным с размером занимаемого им жилого помещения, не смог или не успел встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. В свою очередь, по смыслу ч. 6 ст. 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» граждане, состоявшие на жилищном учете до принудительного переселения по основаниям, не связанным с признанием их прежних жилых помещений непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежащими, продолжают состоять на жилищном учете до подхода очереди. Из чего следует, что конкретно в Москве данная категория лиц формально не может быть обеспечена даже по учетной норме. Иными словами, для таких граждан переход общей площади жилого помещения границы учетной нормы уже не совместим с понятием равнозначности.

Помимо размера жилого помещения, предоставляемого в порядке ст. 89 ЖК РФ, заслуживает внимания и вопрос о количестве комнат, из которого оно должно состоять. Так, в соответствии с ч. ч. 2 и 3 данной статьи, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Конкретное жилое помещение должно быть указано в решении суда о выселении. Легко заметить, что данные нормативные положения не регулируют вопрос об учете интересов лиц разного пола, за исключением супругов, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма. Поскольку указание на равнозначность общей площади никоим образом не влияет на купирование ее по комнатам (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а указание на обязательность предоставления семье, занимавшей более одной комнаты, жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, никоим образом не отрицает предоставления семье жилого помещения, состоящего из двух и более комнат, в иных случаях, в том числе если в семье имеются разнополые лица, за исключением супругов. Особо следует отметить, что в данной статье нигде не говорится, что интересы разнополых граждан могут не учитываться.

В такой ситуации, принимая во внимание, что любые ограничения права на жилище должны быть прямо прописаны в федеральном законе (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ), можно и нужно вышеназванный пробел восполнить на основе общих норм предоставления жилых помещений по договорам социального найма, в частности, положения ч. 1 ст. 58 ЖК РФ, согласно которой при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Это позволяет гражданам в большинстве случаев даже при принудительном переселении обоснованно рассчитывать на то, что их жилищные условия не только не ухудшатся, но и при определенных обстоятельствах могут даже улучшиться. Не говоря уже о том, что запутанность жилищного законодательства позволяет чиновникам, инвесторам, а иногда даже судьям представлять дело так, как будто у граждан в любом случае нет возможности отказаться от переселения. Хотя в действительности ответ на данный вопрос лежит в плоскости соблюдения или не соблюдения конкретных технических, экономических и процедурных норм. Поэтому в конечном итоге все будет зависеть от настойчивости, организованности и последовательности действий самих переселяемых граждан, в которых по большому счету и проявляется серьезность притязаний на то, чтобы их жилищные права и законные интересы не нарушались.