диплом соцнайм. Проблемные вопросы договора социального найма

• Название: Проблемные вопросы договора социального найма
• Дата: 20.03.2022
• Размер: 368.5 Kb.
• Имя файла: диплом соцнайм.doc
• Тип: Документы; #406226
• страница: 4 из 6

2.2. Предоставление жилых помещений при признании жилья непригодным для проживания

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления конституционного права граждан на жилище. Так, например, на федеральном уровне в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 года № 937 государственными органами и органами местного самоуправления из соответствующего бюджета для отдельных категорий граждан (военнослужащих, спасателей и т.д.) предоставлялись безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья (в настоящее время утратило силу)⁴⁸. Существует также Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в соответствии с которой предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья⁴⁹. В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем действует Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675⁵⁰.

Однако особенно необходима поддержка со стороны государственных органов и органов местного самоуправления, когда жилое помещение становится непригодным для проживания. В таких условиях, несмотря на то, что программы государственного жилищного строительства в большей части свернуты, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов. Это необходимо сделать потому, что граждане оказываются в сложной ситуации, когда дальнейшее проживание в неисправном жилом помещении становится невозможным, поскольку возникает угроза причинения вреда, но решить сразу жилищную проблему зачастую граждане не в состоянии. В частности, речь идет о гражданах, которым ранее занимаемое ими жилое помещение предоставлялось на условиях социального найма.

Государственная политика поддержки такого рода граждан сегодня может быть реализована на основании ст. 51 ЖК РФ. Согласно данной норме граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях и им предоставляется другое помещение на условиях социального найма. Вместе с тем нормы, регулирующие отношения, связанные с предоставлением жилья по данному основанию, не всегда единообразно понимаются со стороны органов публичной власти и граждан. Далее попытаемся рассмотреть некоторые проблемы правоприменения, предварительно определив основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, так как именно данный юридический факт является основанием возникновения правоотношений, связанных с предоставлением жилья.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47⁵¹.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в ветхом или в аварийном состоянии либо в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Статья 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, уровню шума, воздухообмену, вибрации должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасности условий проживания⁵². Заселение в жилые помещения, непригодные для проживания по санитарно-эпидемиологическим показателям, не допускается, а содержание жилого помещения должно отвечать санитарным правилам и нормам, которые утверждены Главным санитарным врачом Российской Федерации⁵³.

Признание жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии. Комиссия после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии жилого дома (помещения) и условиях проживания в нем, может принять решение о том, что жилой дом (помещение) пригоден для проживания, либо пригоден для проживания, после проведения капитального ремонта или жилой дом (помещение) является непригодным для проживания. В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, орган местного самоуправления выносит предписание о немедленном выселении граждан.

Таким образом, решение межведомственной комиссии о признании жилого дома (помещения) непригодным для проживания является по своей природе юридическим фактом, при наступлении которого прекращаются жилищные правоотношения пользования жилым помещением. Правовым последствием прекращения такого рода правоотношений является выселение, служащее, как справедливо заметил Ю.К. Толстой, принудительной мерой государственно-правового воздействия⁵⁴.

Необходимо отметить, что правовое регулирование отношений, связанных с выселением из жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, осуществляется нормами введенного в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем в процессе применения норм о выселении в правоприменительной практике возникают проблемы, нуждающиеся в разрешении. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма, если ранее занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. При этом предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте населенного пункта (ст. ст. 84 - 85, 87, 89 ЖК РФ).

Во-первых, вызывает сомнение необходимость обязательного судебного порядка выселения граждан. Так, например, если после вынесения межведомственной комиссией решения о признании жилого дома непригодным для проживания органы местного самоуправления, руководствуясь ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предоставят гражданам вне очереди имеющиеся в муниципальном жилищном фонде свободные помещения, то исключается возможность судебной процедуры. Судебное рассмотрение дела становится необходимым в случаях, когда возникает спор о выселении между органом местного самоуправления и гражданами, не желающими освобождать жилые помещения, либо когда решение межведомственной комиссии о признании жилого дома непригодным для проживания оспаривается, либо когда орган местного самоуправления отказывается предоставить жилое помещение.

Последняя ситуация не является редкостью в судебной практике, поскольку муниципальные образования часто не имеют возможности предоставить жилье. Примером подобного дела по кассационное определение Костромского областного суда от 26.03.2008 по делу № 33-300, в котором суд удовлетворил требование о предоставлении благоустроенного жилого помещения, так как в соответствии с п. 3 ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

С. обратилась в суд с иском к Администрации г. Костромы о предоставлении благоустроенного жилого помещения в размере не менее занимаемого, отвечающего санитарно-техническим нормам, мотивируя требование тем, что прочность и несущая способность конструктивных элементов дома, в котором она проживает, снижены до недопустимого уровня, физический износ дома превышает предельно допустимый, состояние жилого дома угрожает безопасности жизни и здоровья проживающих в связи с опасностью обрушения. Дом является аварийным, ветхим, непригодным для проживания. В соответствии с требованиями ст. 85, 87 ЖК РФ просила удовлетворить ее требования.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 13 апреля 2007 года в удовлетворении искового заявления С. к Администрации г. Костромы о предоставлении благоустроенного жилого помещения отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 1 августа 2008 года решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела истица иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 11 января 2008 года исковые требования С. удовлетворены, на Администрацию г. Костромы возложена обязанность предоставить вне очереди С. на семью из трех человек жилое помещение в соответствии с нормой предоставления, в черте г. Костромы. Суд, исследовав отчет технического состояния дома на 29.10.06 года, составленный директором ООО «Региональное бюро независимой оценки, судебной экспертизы и экспертных исследований», заключение межведомственной комиссии от 19.05.06 года, акт МВК обследования помещений от 19.05.06 г. № 5, заключение судебно-строительной экспертизы от 12.02.07 г., заключение дополнительной экспертизы от 16.11.07 года, а также показания свидетелей К., В., пришел в обоснованному выводу о том, что спорный дом является непригодным для проживания, ремонту и реконструкции не подлежит. При этом доводы представителя ответчика о возможности проведения капитального ремонта дома, судом были тщательно проверены и признаны необоснованными, поскольку опровергаются имеющимися в деле доказательствами. Оснований для признания такой оценки неправильной не имеется⁵⁵.

В качестве еще одного примера можно привести кассационное определение Костромского областного суда от 08.09.2008 по делу № 33-994 о том, что в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, а отсутствие учета истцов в очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеет определяющего правового значения для разрешения спора.

Граждане С.С., Е.Н., В.С., К.Е. обратились в суд с иском к ОАО «Костромапищекомбинат» и ОАО «Костромахлеб» о проведении капитального ремонта, восстановлении водоснабжения и электроснабжения жилого дома по ул. Московской г. Костромы, компенсации морального вреда. Требования обосновали тем, что они проживают в указанном доме, в доме отключено электроснабжение и водоснабжение, здание находится в аварийном состоянии. В процессе рассмотрения дела истцы исковые требования изменили, предъявили иск к Администрации г. Костромы о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Требования мотивированы тем, что жилой дом по ул. Московской г. Костромы не пригоден для проживания, проведение восстановительных работ здания нецелесообразно.

Решением Димитровского районного суда г. Костромы от 18 июня 2008 года на Администрацию г. Костромы возложена обязанность предоставить жилые помещения в соответствии с нормой предоставления в черте г. Костромы: С.С. на семью из 2 человек, Е.Н. на семью из двух человек, К.Е. на семью из двух человек, В.С. на одного человека.

В кассационной жалобе представитель Администрации г. Костромы Х. просил решение суда отменить по следующим основаниям. Спорный дом в муниципальную собственность не передавался, право муниципальной собственности на него не зарегистрировано, Администрация г. Костромы не является наймодателем занимаемых истцами жилых помещений. Истцы не состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Занимаемые истцами жилые помещения подлежат реконструкции. Суд установил, что здание, в котором расположены занимаемые истцами жилые помещения, не является собственностью ОАО «Костромахлеб» и ОАО «Костромапищекомбинат», поскольку в ходе приватизации жилые помещения не входили в состав имущества, подлежащего приватизации, и подлежали передаче в муниципальную собственность. Неисполнение Администрацией г. Костромы обязанности по принятию указанного объекта в муниципальную собственность и его надлежащему содержанию не свидетельствует о том, что эти обязанности могут быть возложены на иное лицо.

Судебная коллегия определила решение Димитровского районного суда г. Костромы от 18 июня 2008 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г. Костромы - без удовлетворения⁵⁶.

При отсутствии спора о выселении введение судебного разбирательства становится нецелесообразным, поскольку это приводит к необоснованному увеличению судебной нагрузки. Поэтому, полагаем, возникает необходимость рассмотрения вопроса о введении в ЖК РФ упрощенной процедуры выселения без судебного решения.

Во-вторых, нуждается в уточнении порядок применения ст. 89 ЖК РФ, когда в связи с выселением предоставляется равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилое помещение. Так, например, органы местного самоуправления в ряде случаев, предоставляя гражданам жилые помещения из муниципального жилищного фонда в связи с выселением в результате признания жилого помещения непригодным для проживания, не учитывают нормы предоставления, обосновывая это отсутствием прямого указания в ст. 89 ЖК РФ.

Вместе с тем такой подход со стороны органов местного самоуправления к решению жилищной проблемы граждан не может быть признан удовлетворительным по ряду причин. Необходимо отметить, что утративший силу Жилищный кодекс РСФСР содержал ст. 96, в соответствии с которой в связи с выселением гражданам предоставлялось другое благоустроенное жилое помещение в черте населенного пункта размером не менее ранее занимаемого жилого помещения, но с учетом нормы жилой площади двенадцать квадратных метров. В случае возникновения споров о площади предоставляемых органами местного самоуправления жилых помещений взамен непригодных для проживания суды принимали решение, учитывая норму жилой площади⁵⁷.

В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 года № 5 также указывалось, что при рассмотрении дел о выселении лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, с предоставлением другого помещения следует учитывать размер предоставляемого помещения так, чтобы в результате вселения гражданин не становился нуждающимся в улучшении жилищных условий.

В.М. Жуйков, анализируя сложившуюся по этому вопросу судебную практику, обоснованно указывал, что размер предоставляемого при выселении другого благоустроенного жилого помещения должен быть определен с учетом следующих обстоятельств. Если в занимаемом жилом помещении на каждого проживающего приходится меньше минимального размера предоставленной гражданам жилой площади на одного человека, то размер предоставляемого при вселении благоустроенного жилого помещения должен быть определен с учетом действия нормы предоставления жилой площади. Если граждане занимают жилое помещение, в котором на каждого проживающего приходится по норме жилой площади, то размер предоставляемого при вселении благоустроенного жилого помещения не может быть менее занимаемого⁵⁸.

К аналогичному выводу пришел И.И. Андрианов, отмечая, что при выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы⁵⁹.

Таким образом, некоторый анализ норм жилищного законодательства о выселении граждан-нанимателей в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания и предоставление им другого помещения на условиях социального найма позволяет сделать следующие выводы.

Первое. Признание жилого помещения непригодным для проживания приводит к ситуации, когда граждане становятся нуждающимися в жилых помещениях и без поддержки органов публичной власти зачастую не в состоянии решить возникшую жилищную проблему. Одной из форм государственной поддержки может рассматриваться выселение нанимателей из жилого помещения, признанного непригодным для проживания, и предоставление им на условиях социального найма другого жилья.

Второе. При отсутствии спора между гражданином и органом публичной власти о предоставлении другого жилого помещения на условиях социального найма судебная процедура выселения становится нецелесообразной. Такая процедура может быть введена лишь в том случае, когда граждане добровольно отказываются освободить непригодное для проживания жилое помещение или когда оспаривается решение межведомственной комиссии о признании данного помещения непригодным для проживания.

Третье. Применение ст. 89 ЖК РФ должно основываться на расширительном толковании нормы. Несмотря на прямое указание законодателя о предоставлении жилого помещения, равнозначного по ранее занимаемой общей площади, при выселении граждан-нанимателей из непригодных для проживания жилых помещений и предоставлении им нового жилья на условиях социального найма, это справедливо только в том случае, если граждане на момент выселения не относились к категории нуждающихся по основанию проживания в жилом помещении при несоблюдении учетной нормы. Если на момент выселения учетная норма для проживающих не соблюдалась, была меньше установленной жилищным законодательством, то предоставление жилого помещения на условиях социального найма должно быть с учетом нормы предоставления.

2.3. Соотношение договора социального найма с другими договорами в жилищной сфере
Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие ГК РФ, в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы. Имеется достаточно много работ, специально посвященных либо договору найма жилого помещения, либо соотношению этих двух договоров, либо детальному анализу содержания этих договоров. Поэтому имеет смысл высказать собственные суждения по спорным вопросам, касающимся отдельных элементов этих договоров, рассматривая их как юридические факты, порождающие соответствующие жилищные правоотношения.

Нет сомнения в том, что и договор найма (коммерческого), и договор социального найма, и договор найма специализированного жилого помещения являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения в широком значении этого понятия, независимо от того, заключается ли он с социально опекаемыми гражданами или с другими нанимателями для удовлетворения их потребностей в жилище, а также от того, заключаются ли такие договоры в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда. Не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» - в договоре социального найма. Термин «коммерческий наем» пришел в науку гражданского права случайно, из обыденной речи, в целях отличия от договора социального найма. Лишь незначительная часть договоров коммерческого найма заключается в коммерческих целях, т.е. для извлечения доходов. С этой целью в наем сдаются в основном лишь жилые дома, квартиры или комнаты гражданами, которым они принадлежат на праве собственности, а также членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, причем большая часть индивидуального жилищного фонда используется для личного проживания самих собственников и членов их семей. Что касается жилищного фонда юридических лиц, то весьма значительная, если не большая его часть, сдается внаем их работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а вовсе не для извлечения доходов. Во многих случаях жилые помещения либо передаются работникам в собственность, либо распределяются по той же модели, что и жилищный фонд в домах государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Например, в коллективных договорах ряда юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными организациями, особенно хозяйственных обществ и товариществ, указано, что малоимущим работникам и пенсионерам по совместному решению администрации и профсоюзного органа могут предоставляться субсидии и компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг.

Что касается предмета договора найма, то он требует уточнения, причем достаточно условного, лишь в отношении договора социального найма: как известно, в соответствии со ст. 673 ГК РФ и ст. 15 и 62 ЖК РФ предметом (объектом) договора найма является изолированное жилое помещение. Но и здесь возможны варианты: жилое помещение может быть предоставлено в виде жилого дома, являющегося в виде одной или нескольких комнат в коммунальной квартире. Однако и в предмете сравниваемых договоров больше сходства, чем различий: прежде всего предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему: речь идет в первую очередь о пригодности помещения для постоянного проживания. Изолированность жилого помещения также является общим требованием, хотя и не всегда обязательным. В законе можно предусмотреть, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно быть, как правило, изолированным, однако договором, в котором наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения или член жилищного либо жилищно-строительного кооператива, может быть предусмотрено предоставление неизолированного жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в теории жилищного права жилое помещение относят иногда не к предмету, а к объекту договора найма. Таким же образом обозначается жилое помещение, предоставляемое по договору найма, и в ст. 673 ГК РФ. Однако в ст. 62 ЖК РФ жилое помещение именуется не объектом, а именно предметом договора социального найма, как и в ЖК РСФСР. Хотя эта дискуссия с позиций сугубо практических не имеет серьезного значения, с научной точки зрения она представляется достаточно интересной в плане обсуждения понятий объекта и предмета чего-либо: договора, правоотношения, преступного посягательства и т.п. Хотя в теории гражданского права по традиции вещи, к которым относится и жилое помещение, относятся к числу объектов гражданских прав, что воспринято законодателем (ст. 128 ГК РФ), применительно к договору принято употреблять понятие «предмет» (к числу существенных условий договора относится условие о предмете, ст. 431 ГК РФ). Поэтому более правильным представляется обозначать конкретное жилое помещение в качестве предмета, а не объекта договора найма. Жилище как товар и как важнейшее социальное благо следует относить к числу объектов жилищных правоотношений (по терминологии ГК РФ - объект прав).

Дискуссионным в науке жилищного права является также вопрос о субъектном составе участников жилищного правоотношения, прежде всего о том, кто может выступать в роли наймодателя в договоре найма жилого помещения, будь то договор социального или коммерческого найма, исключая жилые помещения, принадлежащие гражданам и жилищным либо жилищно-строительным кооперативам на праве собственности. Нам представляется более правильной как в теоретическом, так и в практическом отношении позиция тех авторов, которые полагают, что наймодателем может быть не только собственник жилого фонда, но и управомоченное им лиц.

Представляется необходимым высказать еще ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения в целом, независимо от его разновидности и принадлежности жилого помещения.

Во-первых, существуют такие договоры, которые в строгом смысле слова не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идет о договорах найма служебных жилых помещений, жилых помещений, находящихся в общежитиях и иных специализированных фондах, которые могут быть как государственными или муниципальными, так и частными (имеется в виду, например, общежитие, принадлежащее негосударственному образовательному учреждению). Таким образом, они остались за рамками договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме под страхом их ничтожности, если иное не предусмотрено законом. В ЖК РФ могут быть предусмотрены исключения из этого правила для всех или для краткосрочных договоров, в которых наймодателями являются физические лица; к ним могут применяться общие правила о форме сделок. Самого пристального внимания заслуживает высказанное в правовой литературе предложение о ведении института регистрации договоров найма жилого помещения⁶⁰.

В-третьих, обязательным элементом договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, должен быть срок. Представляется, что идея бессрочности правоотношений по социальному найму, прежде всего бессрочности самого договора социального найма, явно не соответствует самой цели установления этого института. Предоставление жилого помещения по договору социального найма и пользование им на льготных условиях оправданно в глазах общества лишь в отношении лиц, нуждающихся в этом не только в момент предоставления жилого помещения, но и на протяжении всего времени пользования им. При предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, когда договор социального найма заключается единственный раз, при вселении нанимателя и членов его семьи не учитываются возможные изменения в имущественном положении лиц, проживающих в этом помещении. Типичны случаи, когда после смерти лица, которому было предоставлено жилое помещение как малоимущему, а также членов его семьи, включенных в ордер, путем замены нанимателей сменяется несколько поколений жильцов, ничего общего не имеющих с теми, кому такое помещение должно быть предоставлено. Установление в законодательстве оптимального - на наш взгляд, пятилетнего - срока договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, позволило бы наймодателю отслеживать изменения в имущественном положении лиц, проживающих в данном помещении. Лицам, которые со временем утратили право пользования жилым помещением в порядке социального найма, после окончания срока договора наймодатель мог бы предложить заключить договор найма на иных условиях, а в случае отказа - расторгнуть договор и предоставить жилое помещение в порядке социального найма иным лицам, которые в этом нуждаются и имеют по закону право на его предоставление. Однако законодатель пошел несколько по иному пути, освободив малоимущих граждан от платы за наем по договору социального найма и сохранив принцип бессрочности этого договора (ч. 2 ст. 60 и ч. 9 ст. 156 ЖК РФ), в связи с чем можно уже вести речь о двух (как минимум) разновидностях договора социального найма в зависимости от его субъектного состава - договор социального найма, нанимателем в котором выступает малоимущий гражданин, а также договор социального найма, нанимателем в котором выступают иные граждане.

Что касается содержания договора жилищного найма, т.е. содержания жилищного правоотношения в той его части, в которой оно основано только на договоре, то здесь также можно обнаружить больше сходства, чем различий между договором социального и коммерческого найма. Речь идет о тех же взаимных обязанностях сторон, что находит отражение как в легальных, так и в доктринальных определениях понятия этих договоров. Специфика опять-таки сводится к уточнению предмета каждого из договоров и условий оплаты жилья и коммунальных услуг. Однако, строго говоря, ни субъектный состав участников договора социального найма, ни предмет договора, особенно размер жилого помещения, ни льготы по оплате жилья и коммунальных услуг не имеют никакого отношения к самому договору социального найма и не могут уточняться сторонами. Из всего перечня прав нанимателя по договору найма в принципе каждое из них в том или ином объеме, при наличии тех или иных условий может принадлежать нанимателю по договору найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого. Разница заключается лишь в степени свободы усмотрения наймодателя при осуществлении нанимателем этих прав. Речь идет о правах нанимателя по пользованию предоставленным жилым помещением, о праве на вселение других лиц в нанятое им помещение, на сдачу жилого помещения в поднаем, на его обмен или реконструкцию и т.п. Ведь закон не содержит никакого запрета на осуществление нанимателем этих прав при наличии на это согласия наймодателя. Но и в договоре социального найма имеется много случаев, когда такое согласие требуется. Специфичным для договора социального найма жилого помещения является право нанимателя на переселение в квартиру меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).

Применение метода системного анализа не только в научно-исследовательской, но и в нормотворческой деятельности предполагает выявление и учет при сравнении различных предметов, явлений, понятий и категорий в первую очередь их общих черт, свойств и закономерностей и лишь затем - специфики каждого из них. При разработке норм ГК РФ, регламентирующих различные отношения по найму жилых помещений, была не только необходимость, но и возможность учета и выделения «общего» и «особенного» в регулировании жилищных отношений. Однако этого не было сделано, что породило не только трудности в применении норм гражданского и жилищного законодательства, но и всякого рода противоречия и разночтения в толковании отдельных его положений.

К сожалению, анализ ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что в конечном итоге законодатель избрал худшую модель конструирования системы жилищных договоров. Речь уже не идет даже о том, чтобы в одном законодательном акте (в частности, в ЖК РФ), были предусмотрены общие положения обо всех жилищно-правовых договорах. Напротив, с принятием нового ЖК РФ еще более был увеличен разрыв в правовом регулировании так называемых договоров коммерческого найма, положения о которых сохранились в главе 35 ГК РФ, а также договоров социального найма и договоров найма специализированных жилых помещений, положения о которых только и были включены в ЖК РФ. Как следствие, законодатель вынужден неоднократно воспроизводить аналогичные положения, относящиеся ко всем этим договорам, не только в разных законодательных актах, но и в различных местах одного законодательного акта, либо постоянно конструировать отсылочные нормы, что, конечно же, ни в коей мере не способствуют ни уяснению смысла этих законоположений, ни их надлежащему применению. Наиболее показательно это проявляется в утвержденных Правительством Российской Федерации Правилах пользования жилыми помещениями, в различных разделах которых последовательно описываются во многом аналогичные права и обязанности по пользованию жилыми помещениями нанимателей по договорам социального найма, нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения, собственника жилого помещения и членов его семьи, а также нанимателей жилых помещений по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов.

Неконструктивность такого подхода очевидна, и скорее всего, нужды практики потребуют в конечном итоге коренных изменений в правовом регулировании договоров в жилищной сфере. На наш взгляд, жилищное законодательство, в частности Жилищный кодекс, должно исчерпывающим образом регулировать все отношения, связанные с проживанием в жилом помещении, возникающие между его собственником и иными лицами, в основе которых лежит договор между ними. Для этого в ЖК РФ следует выделить специальный раздел, посвященный договорам найма, социального найма и найма специализированных жилых помещений, предоставив участникам правоотношений возможность заключения также иных договоров, например договора о безвозмездном пользовании, соглашения об ограниченном пользовании и др. Данный раздел должен быть построен по модели сложных глав ГК РФ, таких, как главы 30, 33, 34, 37, 42, 47. Основное внимание следует уделить общим положениям о договорах указанных видов, а в отдельных параграфах, а возможно, и в отдельных статьях учесть специфику каждого вида договора, используя самые разные критерии их систематизации. Такая модель прошла апробацию уже более 10 лет со времени принятия второй части ГК РФ, полностью оправдала себя как весьма удобная в правоприменительной деятельности, лишенная всякого рода излишних отсылок, повторов и т.п. В гражданском законодательстве в параграфе об общих положениях о договоре аренды, а также в параграфе о договоре безвозмездного пользования должна содержаться лишь отсылочная статья, предусматривающая, что пользование жилыми помещения для личного проживания регулируется не гражданским, а жилищным законодательством.