диплом соцнайм. Проблемные вопросы договора социального найма

• Название: Проблемные вопросы договора социального найма
• Дата: 20.03.2022
• Размер: 368.5 Kb.
• Имя файла: диплом соцнайм.doc
• Тип: Документы; #406226
• страница: 1 из 6

ОГЛАВЛЕНИЕ
Стр.
Введение………………………………………………………………..……………3
Глава 1. Общие положения договора социального найма………………………...6

1.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма……………………6

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон……………………………....15

1.3. Изменение и прекращение договора социального найма…………………...26

Глава 2. Проблемные вопросы договора социального найма..………………..…32

2.1. Выселение нанимателя и членов его семьи………………………………….32

2.2. Предоставление жилых помещений при признании жилья непригодным для проживания…………………………………………………………………………48

2.3. Соотношение договора социального найма с другими договорами в жилищной сфере……………………………………………………………………58

Заключение………………………………………………………………………….66

Библиографический список………………………………………………………..70

1. 
   
   
2. 
   
   
3. 
   
   
4. 
   
   
5. 
   
   
6. 
   
   
7. 
   
   
8. 
   
   
9. 
   
   
10. 
    
    
11. 
    
    

Введение
Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека¹. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему. В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов. По официальной статистике на настоящее время в очереди на получение жилья состоит 6 % всех семей страны, до 2004 года состояло 11 %².

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частноправовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым провести комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Цель дипломного исследования заключается в проведении критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики, теоретических положений, касающихся гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- определение специфики предмета договора социального найма жилого помещения;

- исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения;

- рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения;

- изучение актуальных проблем применения норм, регулирующих отношения социального найма, в том числе связанных с выселением нанимателя и членов его семьи, предоставлением жилых помещений при признании жилья непригодным для проживания, а также вопроса о соотношении договора социального найма с другими договорами в жилищной сфере.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

Теоретическую основу исследования составили научные труды в области гражданского, жилищного права таких ученых и практиков как И.И. Андрианов, М.В. Бандо, О.Н. Бобровская, Л.Ю. Грудцына, Т.С. Журавлев, П.В. Крашенинников, О.Б. Новикова, М.Ю. Тихомиров и других.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, а также другие федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также иные подзаконные акты регулирующие отношения, составляющие объект дипломного исследования.

Структура работы полностью отражает ее цель и задачи. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе исследуются понятие, предмет и форма договора социального найма, права, обязанности и ответственность сторон данного договора, а также основания его изменения и прекращения.

Вторая глава посвящена проблемным вопросам договора социального найма: выселению нанимателя и членов его семьи, предоставлению жилых помещений при признании жилья непригодным для проживания, соотношению договора социального найма с другими договорами в жилищной сфере.

Глава 1. Общие положения договора социального найма

1.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма
Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)³. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения⁴.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий⁵.

При этом отсутствие жилого здания в реестре муниципальной собственности и факта государственной регистрации права собственности не рассматривается судами в качестве обстоятельства, препятствующего заключению договора социального найма, если здание должно было быть передано в муниципальную собственность. Так, Костромской областной суд установил, что решением Димитровского районного суда г. Костромы от 2 апреля 2008 года удовлетворены требования истцов по гражданскому делу № 2-30/2008, в том числе К.А., Б., М., признана недействительной сделка приватизации АООТ (ОАО) «Костромской завод «Мотордеталь» от 10.12.1992 в части включения в состав приватизированного имущества предприятия жилых помещений 2-го, 3-го этажа, расположенных по адресу: г. Кострома, ул. Московская, (почтовый адрес ул. Московская), здание пожарного депо с жилыми помещениями. При этом ОАО «Костромской завод «Мотордеталь» было обязано передать жилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Кострома, ул. Московская, (почтовый адрес: г. Кострома, ул. Московская), здание пожарного депо с жилыми помещениями, общей площадью жилой части 588,1 кв. м, общей площадью 519,6 кв. м, площадью 516,4 кв. м, жилой площадью 335,1 кв. м в муниципальную собственность. Возлагая на Администрацию г. Костромы обязанность заключить с истцами по настоящему делу договоры социального найма на жилые помещения, право пользования которыми за ними признано, и решение в этой части никем из участников процесса не оспаривается, суд обоснованно исходил из того, что указанным выше решением суда жилые помещения, занимаемые истцами, должны быть переданы в муниципальную собственность⁶.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ⁷.

При этом из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). Постановлением Администрации города Костромы от 15.03.2010 № 440 «Об утверждении пороговых значений дохода и стоимости имущества для признания граждан малоимущими» установлено пороговое значение дохода – уровень среднемесячных доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина – в размере 8 141,3 рублей. Установлено пороговое значение стоимости имущества – размер приходящейся на каждого члена семьи доли совокупной стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, или стоимости имущества одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, - в размере 478018,5 рублей⁸.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи⁹. В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма¹⁰.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются ЖК РФ и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием условий Типового договора социального найма, который утвержден Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ)¹¹. Договор социального найма, заключаемый с любыми гражданами, которым предоставляется жилое помещение по социальному найму, независимо от оснований и категорий граждан: малоимущих граждан или иных граждан, содержит преамбулу, в которой указываются наймодатель и наниматель, также указывается правовое основание для заключения конкретного договора, а именно решение о предоставлении жилого помещения конкретному физическому лицу. Обязательной составляющей частью договора является предмет договора, без согласования которого договор не будет считаться заключенным, также дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения. В договоре также указываются обязанности и права сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия. Договор соцнайма составляется в 2-х экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой – у нанимателя. Договор соцнайма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу.

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества¹². Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45-48 ЖК РФ).

ЖК РФ в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» содержатся в ч. 2-4 ст. 16 ЖК РФ.

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47¹³.

В ч. 1 ст. 62 ЖК РФ имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с Жилищным кодексом 1983 года предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения данный нормативный акт не упоминал.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными¹⁴.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

В значительном объеме права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25¹⁵. Права и обязанности сторон содержатся и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения – это заключаемый в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, без установления срока его действия возмездный договор, предметом которого является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).