нето 666. Проект уточнения границ и площади земельного участка на примере ооо кц Ева Терра г. Казань
 Скачать 0.78 Mb.
|
|
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА РАБОТ 2.1 Характеристика г. Казань Казань — это столица республики Татарстан, город-порт площадью 425,3 кв. км., расположен на левом берегу реки Волги в месте, где в нее впадает река Казанка. Последняя делит город на две приблизительно равные части. Официальный 1000-летний юбилей город отпраздновал в 2005 году. Рис. 1 – расположение г. Казань Казань — город с умеренно-континентальным климатом. Здесь не редки сильные морозы зимой и палящий зной летом. Температурный максимум зафиксирован в 2010 году — в тени +39, а минимум в 1942 году (- 46 градусов). Средняя температура зимой -9-12, летом + 17-20. С конца марта по середину октября в основном устанавливается устойчивая плюсовая температура, с конца октября по середину марта — устойчивая минусовая. [16] 38 Как и большинство больших городов, Казань имеет загрязненный воздух и воду в окружающих и протекающих по ее территории реках — Казанке и Волге, а также озерах, расположенных в городской черте (верхнее, среднее и нижнее озеро Кабан). Однако город является единственным в России мегаполисом, который полностью перерабатывает свои отходы. Казань не входит в число российских городов, имеющих крайне неблагополучную экологическую обстановку. Стационарными источниками загрязнений являются более 1700 предприятий, они дают 47% выбросов вредных веществ в атмосферу и воду города. На долю транспортных средств приходится 53 % загрязнений. К зонам большой концентрации вредных выбросов относится северная часть города, где расположено крупное химическое производство — Казаньоргсинтез. Оно выбрасывает в атмосферу диоксид серы, оксиды азота и углерода и другие вредные соединения. По состоянию на начало 2014 года население Казани насчитывает 1 190 850 человек. Вокруг города расположены 6 муниципальных районов и 3 небольших городка, вместе с самой Казанью они образуют Казанскую агломерацию. Общая численность этого объединения составляет более полутора миллиона человек. С 2009 года наблюдается прирост населения, не только за счет увеличения рождаемости, но и вследствие миграционного притока людей. В Казани проживают люди 115 национальностей. На первом месте- русские (48,6%), на втором — татары (47,6%). В пятерку лидеров входят азербайджанцы, украинцы и чуваши. Возрастной состав жителей Казани имеет динамику омоложения. Это связано с тем фактом, что в город идет постоянный приток населения из районов республики и других регионов России и стран СНГ. 39 Казань — это развитый индустриальный город, в котором идет постоянное строительство новых объектов жилого и промышленного назначения. Это требует постоянного притока трудоспособного населения. На стройках трудятся граждане из стран СНГ, также других государств — Турции, Болгарии и т. д. Часть из них остается на постоянное место жительства, получает российское гражданство и обзаводится семьями. Протяженность города с юга на север составляет 29 км, с востока на запад — 31 км. Центральная, юго-западная и западная часть города на протяжении 15 км расположена вдоль реки Волга, через которую вдоль западной границы построен мост. Через середину города с северо-востока на запад протекает река Казанка, которая делит город на две примерно одинаковые половины. Они связаны между собой линией метрополитена, которая проходит под водой, одним мостом (Милениум) и тремя дамбами — Ленинской, Кировской и третьей транспортной дамбой, связывающей Советский и Ново-Савиновский районы. Вся территория города делится на 7 районов. Состояние жилищно-коммунального комплекса Казани вполне удовлетворительное. Летом существует проблема отсутствия горячей воды в тех домах, где существует централизованная подача. В некоторых районах города это затягивается на несколько недель. Многие дома, построенные с 50 по 80-е годы прошлого века имею газовые колонки, их эта проблема не касается. Случаются в городе локальные аварии — перебои с электроснабжением и водоснабжением. Как правило, коммунальные службы в большинстве случае реагируют оперативно и быстро приводят коммуникации в норму. При перебоях водоснабжения городские власти обеспечивают население микрорайонов водой, которая привозится в цистернах. Город является одним из крупнейших промышленных и финансовых центров в России. Более 1700 производственных предприятий, огромное число 40 финансовых фирм и компаний, оказывающих различные услуги, и много других показателей вывели Казань на первое место среди российских городов в рейтинге благоприятных для работы и бизнеса мегаполисов. Город Казань подразделяется на 7 административных района: 1. Авиастроительный; 2. Вахитовский; 3. Кировский; 4. Московский; 5. Ново – Савиновский; 6. Приволжский; 7. Советский. Рис. 2 – Административное деление г. Казань 41 2.2 Характеристика Советского района г. Казань На сегодняшний день Советский район является одним из старейших и самым большим по численности населения районом города. Здесь проживает более 272 тыс. человек. Площадь района – 167 кв. км. Советский район Казани объединяет жилые массивы вдоль Сибирского тракта и на Арских полях, территории микрорайонов Танкодром, Азино-1, Азино-2, "Казань XXI век", поселка Дербышки и жилых комплексов, включенных в городскую черту Казани. [17] В районе располагаются 19 промышленных предприятий, 14 строительных организаций, 39 общеобразовательных школ, 6 высших учебных заведений, 66 детских садов, 23 учреждения здравоохранения, более 80 спортивных сооружений. Рис. 3 – Советский район, г. Казань. 42 ГЛАВА 3. УТОЧНЕНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ И ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ 16:50:270253:55 3.1. Подготовительные работы Подготовительные работы включают сбор и (или) изучение: 1) сведений государственного земельного кадастра о земельном участке (участках); 2) документов, удостоверяющих права на землю (при их отсутствии – правоустанавливающих документов); 3) каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных исходных геодезических пунктов; 4) адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания. Работа по межеванию с целью уточнения местоположения границ и площади ЗУ началась со сбора и анализа правоустанавливающей информации, которая содержится в градостроительных, землеустроительных технических документах, связанных с осуществлением кадастровых работ по участку земли. Получив кадастровую выписку на данный земельный участок и на смежные землепользования, преступили непосредственно к геодезическим работам. 3.2. Обследование геодезической сети и выбор исходной системы координат 43 Обследование пунктов геодезической сети выполнялось на основе карточек с абрисами пунктов и выписок из каталогов координат, полученных в отделе архитектуры и градостроительства г. Казань. Геодезической основой межевания земель служат: – пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия); – пункты ОМС (опорные межевые знаки – ОМЗ). Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для: – закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей ее привязки к общегосударственной системе координат; – оперативного восстановления утраченных межевых знаков; – решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства. После первичного выезда на местность, где было проведено обследование объекта, потребовалось составление технического проекта. 3.3. Составление технического проекта Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ. Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства, выполняют в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта. [18] 44 Технический проект межевания земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Технический проект включает: – текстовую часть; – графические материалы; – смету затрат и расчеты необходимых материалов. 3.4. Кадастровые съемки Алгоритм выполнения кадастровой съемки земельного участка представляет собой определение координат переходных точек – станций, с которых выполняется координирование находящихся в поле зрения поворотных точек границ земельного участка. В зависимости от загруженности земельного участка строениями, растительностью, наличия большого количества поворотов по границам, то есть так называемой видимости на объекте кадастровых работ, кадастровая съемка выполняется специалистом с разными временными затратами: от 20 минут до 3 часов. [19] В данном случае потребовалось около 2 – ух часов на проведение кадастровых съемок. Был использован Тахеометр Sokia 06.007518.20. Результаты тахеометрической съемки занесены в межевой план. [Приложение А] 3.5. Установление и согласование границ земельного участка Границы земельных участков выносят на местность координатами характерных точек от пунктов геодезического обоснования. Поворотные точки закрепляются постоянными межевыми знаками – столбами с гвоздем (маркой) или маркированным обрезком железной трубы, закапываемыми на глубину 80100 см. На каждый знак составляется абрис, на котором показана 45 привязка знака с не менее чем трем близкорасположенным контурам местности. Прежде чем утвердить границы, необходимо провести их согласование с собственниками смежных земельных участков. В данном случае собственники участков с кадастровыми номерами 16:50:270253:64, 16:50:270253:8, 16:50:270253:7 были письменно уведомлены о проведении согласования границ. Согласование оформляется актом, подписанным всеми участниками и утвержденным местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам. Ответственность за правильность сведений, указанных в акте, несет исполнитель. 3.6. Определение площади земельного участка Площадь земельного участка вычисляется аналитическим методом по координатам характерных точек границ земельного участка. Для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельного участка (∆Р) применяют формулу: ∆Р = 2,5 Мt√Р (1), где Мt – нормативная точность местоположения характерных точек границ земельных участков, м. Р – фактическая площадь земельного участка, кв.м. Р = (3624 ± 2) кв. м. 3.7. Составление межевого плана Межевой план — документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены 46 определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов: – для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков; – для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка; – для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков. В межевой план включаются сведения о: – земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков; – земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; – земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки; земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости. [Приложение А] 47 ГЛАВА 4. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ НОРМАТИВНО – ПРАВОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЕДЕНИЯ ГКН В современных экономических условиях актуальной проблемой является политика в сфере налогообложения и государственное гарантирование прав граждан на принадлежащее им недвижимое имущество. На территории РФ очень много участков земли, которые не вовлечены в оборот и соответственно не облагаются налогом. Помимо этого, на территории России только около 50 % земельных участков имеют описание в ГКН. Это означает, что оставшаяся часть не приносит государству доходов от налогов. В настоящее время собственники все чаще обращаются с проблемами несоответствия сведений описанных в ГКН фактическому состоянию земельных участков. В основном вопросы касаются неверного описания границ и площади земельного участка. По данным вопросам часто возникают споры между собственниками смежных земельных участков, некоторые из них не обходятся без судебных разбирательств. Для устранения таких проблем, собственники заказывают процедуру межевания, на что тратят временные и денежные ресурсы, хотя чаще всего проблемы возникают по вине кадастровых инженеров либо предыдущих владельцев имущества. [20] Также, проблема, которую нельзя обойти стороной, это самовольное занятие земельных участков, а также строительство на них каких – либо объектов. Таким образом, собственники уклоняются от налогов. В сложившихся экономических условиях, для Российской Федерации необходимо вовлекать каждый клочок земли в оборот. Это позволит максимально – эффективно использовать земельные ресурсы и получать с них доход. 48 Исходя из вышеизложенных проблем, необходимо найти решение , которое удовлетворит как правительство РФ так и граждан, владеющих недвижимым имуществом. Предлагается следующее: 1. проведение комплексных кадастровых работ; 2. предъявление жестких требований к кадастровым инженерам; 3. введения закона о запрете продажи недвижимого имущества без установленных и утвержденных в ГКН границ; 4. внесение по результатам ККР в ГКН сведений о землях общего пользования. 4.1 Проведение комплексных кадастровых работ Проведение ККР позволит устранить пробелы в ГКН связанные с неверным описание границ и площади земельных участков, а также решить проблему самовольного захвата земель, посредством внесения сведений о землях общего пользования. Результаты ККР позволят: - сократить споры и судебные разбирательства между собственниками земельных участков, а также установить соответствующий площади налог; - позволит выявить нарушителей закона, которые самовольно заняли территорию. На них можно будет наложить штрафные санкции; - собственники сократят временные и денежные ресурсы, если в результате ККР сведения об их участке будут либо проверены, либо исправлены. Для того чтобы воплотить мероприятие по проведению ККР в жизнь, необходимо следующее: - выделение бюджетных средств государством на проведение ККР. 49 Для этого необходимо рассмотреть все возможные варианты, которые сэкономят как денежные так и временные ресурсы. Один из них можно представить следующим образом: необходимо сократить перечень документов, необходимых для процедуры межевания. Действующий федеральный закон «Государственном кадастре недвижимости» допускает выполнение ККР только при наличии утвержденного проекта межевания территории. Но в существующей застройке, для которой требуется проведение ККР, утвержденные проекты межевания территорий отсутствуют. Проект межевания территории разрабатывается на основании проекта планировки территории, который в большинстве случаев тоже требует разработки. Таким образом только на подготовку исходной документации необходимы финансы, сопоставимые со стоимостью ККР. Также для этой процедуры необходимы утвержденные схемы расположения ЗУ или ЗУ на кадастровом плане территории. В связи с этим, для экономии бюджетных средств и временных ресурсов необходимо упростить процедуру выполнения ККР. Для этого можно внести корректировки, что при отсутствии утвержденного проекта межевания территории ККР, выполнить работы можно на основании утвержденных схемы расположения ЗУ или ЗУ на кадастровом плане территории. Помимо прочего, можно сократить финансовые расходы, если выполнять ККР с применением картометрического метода, что позволит не выезжать на местность. 4.2 Предъявление жестких требований к кадастровым инженерам 50 Документация, которую готовят кадастровые инженеры, должна строго соответствовать всем действующим нормативам, поскольку, очевидно, что это является эффективным инструментом в предупреждении многих спорных вопросов, связанных с ведением кадастрового учета и регистрацией прав, которые могут возникать у физических и юридических лиц. На мой взгляд, трудно переоценить значение ответственного профессионального подхода специалистов в области кадастровой деятельности, в том числе и в выполнении комплексных кадастровых работ. Как уже говорилось, большинство ошибок в ГКН возникает из – за неточных сведений, которые предоставляют кадастровые инженеры. Конечно, случайные ошибки никто не отменял, но в большинстве случаев это связано с низкой компетентностью инженера. 4.3 Введение закона о запрете продажи недвижимого имущества без установленных и утвержденных в ГКН границ Безусловно, такие меры создадут дополнительную нагрузку для собственников, но решат многие споры. Собственники, собирающиеся приобрести какой - либо земельный участок, будут уверенны в его правовом и физическом состоянии. Им не придется, в случае возникших обстоятельств, проводить повторное межевание либо решать споры в судебном порядке. [21] Данное мероприятие значительно сократит количество земельных участков с нарушениями. Таким образом, прежде чем продать ЗУ, собственнику необходимо обратиться в ГКН, с просьбой предоставить сведения об имуществе. Если все сведения верны, он может спокойно совершить сделку. В случае выявления нарушения, подать заявку на проведения межевания с целью исправления кадастровой ошибки и т.д. |