Практика оценки стоимости недвижимости. Решение pmt fv(i((1i) n 1)) 4 200 000 (0,080,26) 1 292 307,7 руб. Ответ 1 292 307,7 руб. Задача 2
 Скачать 72.9 Kb.
|
|
Практикум по дисциплине Основы оценки стоимости недвижимости Задача 1 Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых? Решение PMT = FV(i/((1+i)n-1)) = 4 200 000 *(0,08/0,26) = 1 292 307,7 руб. Ответ: 1 292 307,7 руб. Задача 2 Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%. Решение_PMT_=_FV*(i/((1+i)_n_-1));_n_=_5*12;_i_=_0.08/12;_2_200_000*(0,007/0,52)_=_29_615,4_руб.Ответ:_29_615,4_руб.Задача'>Решение PMT = FV*(i/((1+i)n-1)); n = 5*12; i = 0.08/12; 2 200 000*(0,007/0,52) = 29 615,4 руб. Ответ: 29 615,4 руб. Задача 3 Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год? Решение Пвр = (1+0,09)2,5-1 = 1,24-1 = 0,24 = 24%; 15млн+24%=18,6 млн руб. Ответ: 18,6 млн руб. Задача 4 Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%. Решение  =  = 45,49 + 93,14 = 138,63 млн.руб.Ответ: 138,63 млн.руб. Задача 5 За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости. Решение  Тпр = (1,13-1)*100% = 13% Ответ: 13% Задача 6 За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости. Решение   Тпр = (1,014-1)*100% = 1,4%Ответ: 1,4% Задача 7 Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях: 1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.; 2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет 200 тыс. руб.; 3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)? Решение  Задача 8 Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный. Решение
PMT=FV*  ; Пр = ОД*(ставка по кредиту)*(кол-во дней кред)100*365 Задача 9 Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга. Решение За 20 лет будет списано 30% актива R норм возвр. = 30%/20 = 1,5% R кап = 7,5+2,5+1,5+1,5+1,5 = 14,5% Стоимость объекта оценки = 2 500 000/0,145 = 17 241 379 руб. Задача 10 Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда. Решение R = 8+2,5+2,5+2,5= 15,5% R норм возвр. = 0,155/((1+0,155) 20 – 1) = 0,0092 R кап = 0,155 – 0,1*0,0092 = 0,15408 Стоимость объекта оценки = 1 000 000 /0,15408 = 6 490 135 руб. Задача 11 Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда. Решение Премия за риск ликвидности = Безрисковая ставка*Срок экспозиции/12 = = 8*3/12 = 2% R = 8 +1,5+1,5+2 = 13 R норм возвр. = 0,08/((1+0,08) 20 – 1) = 0,021852 R кап = 0,13 + 0,7*0,021852 = 0,1452964 Стоимость объекта оценки = 1 000 000 /0,1452964 = 6 882 483 руб. Задача 12 Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Решение Кафе не рассматриваем, в связи с запретом организации места общественного питания. ОФИС: ПВД = S*Сар = 24000*1000 = 24 млн. руб; ДВД = ПВД*(1-0,1) = 24*90% = 21,6 млн. руб. ЧОД = ДВД-ОР = 21,6 млн. руб -2,5 млн. руб =19 100 000 руб.; V = NOI/R = 127 333 333 руб МАГАЗИН: ПВД = S*Сар = 25500*1000 = 25,5млн. руб. ДВД = ПВД*(1-0,1) = 25,5*90% = 22,95 млн. руб. ЧОД = ДВД-ОР = 22,95 млн. руб -2,5 млн. руб = 20 450 000 руб.; V = NOI/R = 136 333 333 руб.; 136 333 333 - 200 000 = 136 133 333 руб. Ответ: ЛНЭИ - МАГАЗИН Задача 13 Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 500; 2-й год - 1200; 3-й год – 1250; 4-й год – 1300. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. ; r = 8+2,5+2,5+1,5=14,5% = 2 942тыс. руб; V = 2942+4500/(1+0,145)4 = 5 558 тыс руб. Задача 14 Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Темпы роста пост. = 9275/9247,5-1 = 0,003; Vterm = 9275/(0,14-0,003) = 67 701 тыс.руб.;  = 67701/(1+0,14)3 = 45 696 тыс. руб.;V = 45 696+13 584 = 59 280 тыс. руб. Задача 15 Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
R 0.2 0.19 0.21 0.2 V = NOI/R; R = NOI/V; (0.2+0,19+0.21+02)/4 = 0,2; V = 500 000/0,2 = 2 500 000 руб. Задача 16 Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок. Таблица корректировок на местоположение
Задача 17 По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..
П 2ан = (1+0,06)0,25-1 = 0,015=1,5%; П 3ан = (1+0,06)0,5-1 = 0,03 = 3%; Задача 18 Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .
(110+112)/2 = 111; П = 111/140-1 = 0,79-1 = -0,21 = -21% Задача 19 Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 1700 куб.м.
70 000 руб.*1700 руб.=119млн.руб*2,67 = 317 730 000 руб.+25% = 397 162 500 руб.+18% = 468 651 750 руб.-20% = 374 921 400 руб.+1 500 000 руб. = 376 421 400руб Задача 20 Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Решение 20 500 000 - (1,5+2,8+5+2,4+1,6+1+1,8+6+1,2)% = 15 723 500+4 500 000 = 202 223 500 руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||