СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ. курсач итог. Современное состояние и перспективы развития ипотеки жилья в россии
 Скачать 284.01 Kb.
|
1 2  Рисунок 1 – Процентные ставки в экономике, в %.[16] Согласно представленным данным, смягчение денежно-кредитной политики в России и снижение доходностей долговых бумаг в странах с формирующимися рынками привели к снижению доходности российских ОФЗ по всем срокам погашения, а так же процентных ставок по всей линейке депозитов физических лиц и уменьшению стоимости фондирования ипотеки для банков. В среднем в 2019 г. ставки по ипотеке составили 9,9%, целевое значение национального проекта «Жилье и городская среда» – 8,9%. Отклонение вызвано высокими ставками начала года (9,9-10,6%). Во втором полугодии 2019 г. вслед за сокращением стоимости фондирования ставки предложения стали снижаться и достигли 9,0% в конце 2019 г. – минимального уровня за всю историю ипотечного рынка. Значительный вклад в снижение ставок внесла растущая популярность программы «Семейной ипотеки», выдаваемой под 5% и менее. Без учета этой программы ставки по кредитам на новостройки в декабре 2019 г. достигли 8,9-9,0% (декабрь 2018 г. – 9,5%), по кредитам на вторичном рынке они снизились до 9,3% (декабрь 2018 г. – 9,7%). В 2020 г., по оценкам, ставки продолжают снижаться. По состоянию на 03.02.2020 г. средняя ставка предложения по 15 крупнейшим банкам на первичном рынке без учета «Семейной ипотеки» составила 8,85%, на вторичном рынке – 9,0%. (рисунок 2)  Рисунок 2 – Ставки в разных сегментах ипотеки, в %.[16] Проанализировав данную динамику ставок по основным сегментам ипотеки, можно сделать вывод, что по отношению к вторичному рынку недвижимости как банки, так и государство реализуют программы по увеличению доступности сегмента новостроек для покупателей жилья. Самыми привлекательными являются ставки с различными государственными программами поддержки семей с детьми. Банки в свою очередь так же предоставляют заемщикам, не участвующим в государственных программах, ставки с более выгодным процентом для вновь построенного жилья. В 2019 г. выдано 1,3 млн кредитов на общую сумму 2,85 трлн рублей. Это на 13,8% меньше, чем в предыдущем году, в количественном выражении и на 5,5% – в денежном. Динамика выдачи ипотечных кредитов за последние 3 года представлена на рисунке 3.  Рисунок 3 – Ежемесячная динамика выдачи ипотечных кредитов 2017-2019гг, млрд. руб.[16] Таким образом, можно проследить динамику зависимости процентной ставки по жилищной ипотеке и количества выданных ипотечных кредитов. При увеличении ставки наблюдается снижение количества спроса на ипотечное кредитование, и наоборот, если ставка начинает снижаться, динамика выдачи ипотечных кредитов становится положительной в процентном соотношении. Снижение выдачи ипотечных кредитов связано с рефинансированием имеющейся задолженности: на фоне высоких ставок, наблюдавшихся в начале 2019 г., доля рефинансирования снизилась до 6,9% с 11,5% в предыдущем году. При этом по мере снижения ставок по кредитам доля рефинансируемых кредитов выросла с 5,7% в I квартале до 10,7% в IV квартале 2019 года(рисунок 4).  Рисунок 4 – Динамика рефинансирования ипотечных кредитов, в %.[16] Анализ динамики рефинансирования показывает обратную зависимость доли рефинансирования от величины ставки по рефинансированию. Увеличение или уменьшение ставки на рефинансирование происходит прямо пропорционально росту или уменьшению ставки на ипотечное кредитование. Другими словами – возможность банка предложить более выгодную ставку на рефинансирование ранее полученной ипотеки, есть только при снижении этой ставки на общем уровне ее снижения. Соответственно, рост спроса на рефинансирование растет при появлении более выгодной ставки на рынке недвижимости. Выдача «новой» ипотеки, по оценкам ДОМ.РФ, осталась практически на уровне предыдущего года и составила 2,65 трлн руб. (1,2 млн кредитов, 2018 г. – 1,3 млн кредитов). Ограничивать рост выдачи новой ипотеки могла фактическая и ожидаемая населением динамика ставок. В конце 2019 г. заемщики, вероятно, ожидали дальнейшего снижения ставок и откладывали решение о кредите на 2020 год. Доля кредитов на новостройки в 2019 г. выросла с 28,9 до 32,4%, за счёт ипотечных кредитов было профинансировано строительство 17,6 млн кв. м многоквартирного жилья. Портфель ипотечных кредитов (включая секьюритизированные в ипотечные облигации кредиты) на 01.01.2020 г. составил 8 341 млрд рублей. В условиях стабильной динамики выдач «новых» кредитов прирост портфеля в 2019 г. составил 1 242 млрд руб. (2018 г. – 1 278,6 млрд рублей) Темп прироста ипотечного портфеля несколько замедлился – с 22 до 18% Структура ипотечного портфеля в 2019 г.(рисунок 5) практически не изменилась. Небольшое перераспределение долей между кредитами на построенное жилье и под залог договоров долевого участия (ДДУ) связано с ростом ввода жилья.  Рисунок 5 – Структура ипотечного портфеля, %.[16] Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физических лиц перед банками уменьшилась с 44 до 43% из-за секьюритизации ипотечных кредитов и опережающего роста необеспеченного потребительского кредитования. По мере замедления роста необеспеченного кредитования на фоне проводимой макропруденциальной политики Банка России доля ипотечных кредитов в портфеле банков будет повышаться. Ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом кредитования физических лиц: доля кредитов с просрочкой платежей более 90 дней на 01.12.2019 г. составила менее 1,4% (по другим кредитам физлицам – 7%). Это связано как с наличием залога по кредиту (квартира или ДДУ), так и с осторожным подходом банков к одобрению ипотеки. Уровень концентрации ипотечного рынка в 2019 г. снизился: выдачи 5 крупнейших кредиторов составили 74% от общего объема выдач (годом ранее – 80%).(таблица 3) Таблица 3 – Ключевые участники ипотечного рынка.2
Крупные банки с государственным участием продолжают занимать лидирующие позиции на ипотечном рынке. При этом заметно повысилась доля других крупных игроков – ФК Открытие, Альфабанк, Промсвязьбанк. По оценке ДОМ.РФ, всего с 2000 г. более 9,5 млн российских семей приобрели жилье с использованием ипотечных кредитов, из них около 1,2 млн – за 2019 год. Бóльшая часть заемщиков, взявших кредит в текущем году, – это семьи с детьми: более чем у 70% заемщиков есть дети, у 40% – два и более ребенка. У 18% семей, взявших кредит в 2019 г., дети родились после оформления кредита. В таблице 4 представлен краткий портрет ипотечного заемщика в России. Таблица 4 – Портрет ипотечного заемщика.3
Согласно статистике, приведенной в таблице 3, можно сделать вывод, что среднестатистическим заемщиками являются молодые семьи, как правило, имеющие детей, достойное образование и имеющие стабильную работу. Доход в динамике имеет рост, что позволяет людям быть более уверенными в финансовой состоятельности. Динамика ипотечного рынка так же напрямую влияет на развитие по такому социально-экономическому показателю страны как строительная деятельность и ввод в эксплуатацию жилых домов.(рисунок 6)  Рисунок 6 – Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в %.[18] Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что динамика объема работ, несмотря на перепады процентной ставки по ипотеке, сохраняется стабильно положительной и соответствует тренду развития. По данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в августе 2019 г. составил 829,5 млрд рублей, или 100,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-августе 2019 г. - 5185,5 млрд рублей, или 100,2%. Главная новость на ипотечном рынке начала 2017 года – окончание программы господдержки жилищного кредитования на покупку квартир в новостройках. С 1 марта государство прекратило субсидировать ипотеку до уровня 12%, поскольку ставки снизились естественным образом. Кредиты становились доступнее в течение всего года. В январе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам равнялась 11,54%, а 1 декабря – 9,8%. В результате объемы кредитования в 2017 году оказались рекордными и побили результаты 2014-го: за 11 месяцев 2017 года было выдано более 935 тысяч кредитов более чем на 1,7 трлн рублей. Ключевым фактором, который повлиял на состояние и динамику рынка недвижимости в стране в 2018 году, стали неоднократные изменения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, изменение стоимости ипотечных кредитов. В начале года ключевая ставка равнялась 7,75%, в феврале она снизилась до 7,5%, а в марте – до 7,25%. На этом уровне она продержалась до начала осени. Средняя ипотечная ставка в банках в сентябре достигла исторического минимума: она опустилась до 9,4%. После этого ЦБ повысил ключевую ставку дважды, и к концу года она вернулась на уровень 7,75%. Население расценило это как тревожный знак и поспешило купить жилье до того, как ипотека значительно подорожает. Спрос на квартиры в новостройках и вторичное жилье в октябре и ноябре взлетел, вместе с ним поднялись и цены предложения. На рынке новостроек главным событием стало принятие закона о переходе на проектное финансирование. В ожидании ужесточения условий застройщики поспешили объявить о новых строительных проектах и анонсировали повышение цен. Что касается 2019 года, то в первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%. Пpи этoм цены на недвижимость выросли на 10-12%. Количество предложений на рынке тоже увеличилось: с декабря по июль рост составил 20-22%. Это своеобразный рекорд, а сама ситуация для рынка кажется абсурдной — спрос падает, предложение растет. В начале года ключевая ставка равнялась 7,75%, до июня ставка была стабильно на одном уровне, а во втором полугодии она имела тенденцию снижения. По итогам года величина ключевой ставки составляла 6,25%. По итогам ноября средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась до исторического минимума – 9,2%. По данным Банка России, всего с начала 2019 года выдано 1 млн 8,01 тыс. ипотечных кредитов. Это на 14,2% меньше по сравнению с прошлым годом. Совокупный ипотечный портфель банков РФ за 10 месяцев 2019 года увеличился по сравнению с показателем за аналогичный период прошедшего года на 17,89% и достиг 7,27 трлн рублей. Объем просроченной задолженности с начала года составил 72,9 млрд рублей. Таким образом, анализ показателей за 2017-2019 года показал, что рынок ипотечного жилищного кредитования имеет нестабильную динамику и во много зависит от экономической ситуации в стране. По поводу ипотечных ставок стоит отметить, что объем продаж и размер средней ставки напрямую связаны между собой. Всякий раз, когда ведущие банки объявляют об очередном снижении ставки, увеличивается количество сделок. Поскольку первый квартал года отметился снижением спроса, есть надежда, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться. Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще: первый квартал 2019 года отметился исторически рекордной долей ипотеки по отношению к новостройкам. Так же ключевая ставка имеет динамику стабильного снижения. Вместе с тем объем возводимого жилья восстановится и увеличится. На сегодняшний день в России ежегодно cтpoитcя около 75 млн кв. м, а гocyдapcтвy нyжнo 120 млн. Тaкиe покaзaтeли были зaлoжeны в пacпopтe нaцпpoeктa «Жильe и гopoдcкaя cpeдa». 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ 3.1 ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ Современная система ипотечного кредитования в РФ характеризуется наличием ряда проблем, мешающих ей динамично развиваться. В данном пункте я постараюсь разграничить их и охарактеризовать наиболее значимые. В настоящее время на рынке жилья можно выделить три группы основных проблем[9, с. 122]: − проблемы экономического порядка; − проблемы юридически-правового поля; − организационные проблемы. На мой взгляд, наибольшая часть проблем приходится именно на экономическую составляющую. Так, основной экономической проблемой является текущая нестабильная, кризисная ситуация в стране. Экономика страны по-прежнему зависит от экспорта сырья, наблюдается высокая волатильность национальной валюты, по отношению к стране применены различные экономические санкции. В этих условиях гражданам трудно планировать свое будущее на ближайшие годы. При этом нужно помнить, что средний срок ипотеки в 2019 году составил 16,3 года, что никак не коррелирует с общей нестабильной экономической ситуацией в стране. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок 20 лет. Для того, чтобы осуществлять столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности. Но поскольку ситуация в значительной степени неустойчива, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. Также у заемщиков тоже есть необходимость быть уверенными, что они смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени, но отсутствует стимул переплачивать за кредит из-за высокой процентной ставкой. Слишком высокие ставки по ипотечным кредитам также уменьшают количество потенциальных заемщиков: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная — более 10%. Важной проблемой является существенное снижение платежеспособности населения. По оценкам Минэкономразвития РФ, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку, учитывая, что в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60% граждан. В новостройках по социальным ипотечным программам продается порядка 20% жилья. Среди потребителей социальной ипотеки больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%) [6, С.21] В условиях серьезного сокращения реальных располагаемых доходов населения, улучшение жилищных условий для данных категорий заемщиков становится практически недоступным. Негативным явлением является наличие большого количества граждан, получающих «серые» зарплаты. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40 % семейного дохода заемщика. Зачастую, желая получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Наконец, еще одной проблемой является не стабильный уровень инфляции в стране и, как следствие, высокие процентные ставки по ипотечному кредиту. Вкладчики предпочитают не открывать долгосрочных вкладов, так как уровень инфляции, как правило, превышает процентную ставку по вкладу, что не дает банкам возможности предоставлять кредиты в прежних объемах. В результате, конечная стоимость ипотечного продукта оказывается чрезмерно завышенной, недоступной для большей части населения. Особой проблемой юридического характера является непроработанность нормативно-правовых актов, а также официальных документов, касающихся сферы ипотечного кредитования. Так, в статье «Концептуальные вопросы развития жилищной сферы и ипотеки в Российской Федерации» А.Г. Куликов подвергает стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 и до 2030 года, утвержденные правительством РФ, серьезной критике. «Мы категорически не согласны с такой высокой оценкой данного документа его авторами. Более того, этот документ (который мы называем «стратегией-2030») является, на наш взгляд, свидетельством провала в разработке и реализации жилищных программ в России. Автор статьи подчеркивает, что все предлагаемые в стратегии меры «не предусматривают главного: радикального роста строительства жилья, повышения уровня доходов населения и ликвидации монопольного диктата цен на жилье». [10, С.47] Существуют и определенные организационные проблемы в системе ипотечного кредитования в России. Так, агентство по ипотечному жилищному кредитованию было реформировано в единый институт развития в жилищной сфере в 2015 году, а стратегия его развития была утверждена только в феврале 2016 года. В марте 2018 года АО «АИЖК» переименовано в АО «Дом.рф», но эффективность работы данного института находится не на самом высоком уровне вследствие его новизны и переложения на него большого ряда функции разросшегося в несколько организаций АИЖК. Его основные направления деятельности: развитие рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, развитие рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций, обеспечение застройщиков земельными ресурсами и формирование комфортной городской среды, а также создание ипотечно-строительного банка с задачей войти в топ-3 ипотечных кредиторов к 2020 году. На 1 января 2020 года занимает 8 строчку в рейтинге ключевых участников ипотечного рынка. Таким образом, сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующим рядом факторов: [8, с. 23] – ограниченный платежеспособный спрос населения, особенно в период экономического кризиса. Данный фактор напрямую зависит от показателей экономических факторов страны, таких как уровень безработицы, уровень средней заработной в стране, уровень цен на товары и услуги. Государство ежегодно предпринимает меры по регулированию данных факторов в положительную сторону, но население все еще не чувствует уверенности в своей финансовой возможности для получения ипотеки и дальнейшей комфортной жизни без ущерба ежемесячным расходам. Для работы с данным фактором необходимо определить конкретную среднюю заработную плату, контролировать ее величину по регионам, а не только по стране. Так же необходимо создание программ льготного налогообложения на доходы для лиц, чья заработная плата ниже среднего уровня по региону для фактического увеличения дохода. – нежелание населения жить в долг (в среднем ипотека предоставляется сроком на 15 лет) и ограниченность ресурсной базы (ипотека выдается под высокий процент от стоимости жилья). На сегодняшний день программы по льготным ставкам действуют только для ограниченного круга населения. В первую очередь необходимо провести работу по снижению ставок по ипотечному кредитованию для всех категорий населения, определить максимальную и минимальную ставку по всем кредитным организациям, провести работу по конкретизации требований к каждому процентному пункту ставки. Уменьшение процентных ставок приведет к уменьшению среднего срока ипотеки по стране, период кредитования для населения не будет казаться населению длительным. Исходя из возможности рассчитать свою процентную ставку самостоятельно, население сможет оценить свои возможности на приобретение жилья в ипотеку, возможности досрочного погашения. – правовые пробелы в законодательстве о недвижимости. Решение данного фактора может быть реализовано в создании отдельного кодекса с банковскими функциями. В отдельной части кодекса будут включены не только существующие законы, регулирующие кредитование недвижимости, но и созданы новые, регулирующие спорные существующие судебные дела, для которых на данный момент нет единого решения. – низкие объемы в отдельных регионах и перегрузка объемов жилищного строительства в других субъектах при недостаточном его качестве обуславливают неустойчивость рынка жилья. Необходимо на уровне субъектов проводить ежегодный анализ рынка недвижимости и совместно с застройщиками и девелоперами организовывать ежегодные собрания, где необходимо ставить перед ними конкретные цифры по возможному строительству на каждый год, в каких-либо регионах ставить предельные пороги по объемам строительства, во избежание перегрузки рынка, в каких-либо регионах акцентировать увеличение возможного роста объемов строительства. – большой объем скрытых расходов при совершении сделок, что существенно завышает затраты при ипотечном кредитовании. Как правило, для совершения сделки, помимо затрат на приобретения имущества, происходят затраты на услуги риэлтора, оплату страховых сумм, услуги оценщиков. Для уменьшения затрат на услуги риэлтора, необходимо провести работу по созданию отдела сопровождения безопасных сделок на государственном уровне, где сотрудники данной структуры смогут взаимодействовать со всеми государственными органами для проверки объекта на юридическую чистоту, проводить оценку рыночной стоимости объекта и прочие необходимые услуги, необходимые для оформления недвижимости. Это поможет сократить большую часть скрытых расходов при покупке. Можно сделать вывод, что решение проблем ипотечного кредитования является задачей комплексного характера, т.к. затрагивает и макроэкономику страны, и социальную политику государства, и строительный, и банковский сектора, а также другие направления. Поэтому, преодоление сложившихся проблем, особенно в условиях нестабильности в экономике, может обеспечить значительный синергетический эффект в динамике социально-экономического развития за счет активизации механизмов внутреннего спроса, инвестиций и кредитной активности [11, С.170]. Безусловно, решение данных проблем невозможно сиюминутно, как и стабилизация экономики страны в целом. На сегодняшний день государство увеличивает количество программ по льготному ипотечному кредитованию для отдельных категорий населения. Но так же необходимо создание благоприятных условий для функционирования и равномерного развития системы ипотечного кредитования в целом для всех категорий граждан, снижение и создание единой системы процентных ставок по всем кредитным организациям в целом с поддержкой государственных органов. 3.2 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ Исходя из всего предшествующего данному пункту анализа ипотечного кредитования в России, можно сказать, что процесс построения работоспособной, отлаженной структуры ипотечного жилищного кредитования весьма трудоемок и сложен. В этой связи представляется актуальным обратиться к зарубежному опыту ипотечного кредитования, а также сопоставить его с российской практикой. Формирование эффективной системы ипотечного жилищного кредитования в России возможно только при разумном и рациональном использовании накопленного зарубежными банками опыта в данной сфере. Скопировать систему полностью просто не получится, исходя из существенных различий между Россией и другими странами как в экономике, так и в обществе. Тем не менее сравнительный анализ существующих моделей ипотечного жилищного кредитования позволит найти наиболее приемлемый подход к организации ипотечного кредитования в России. Существует условное деление ипотечного жилищного кредитования на ряд моделей, каждая из которых характеризуется своими компонентами и принципами функционирования (таблица 5) При этом одной стране может быть присуща не только одна, но и несколько моделей. Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются: − усеченно-открытая модель; − расширенная открытая; − модель сбалансированной автономии. [13, C.36 ] Таблица 5 – Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования.4
Усеченно-открытая модель характерна для универсальных банков. К ее основным чертам относятся: - использование первичного рынка закладных, которые получаются банками от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов; - совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена банком из разных источников: собственного капитала, межбанковских кредитов, средств на депозитах; - процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового и кредитного рынков в стране, что определяет снижение активности кредитования в кризисные периоды. Данная модель отличается своей относительной простотой, поэтому она широко распространена во всем мире. В частности, модель повсеместно применяется в странах Европейского Союза. Американская (расширенно-открытая) модель ипотечного кредитования функционирует при помощи вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Так, в данном модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты или за счет их непосредственной реализации специальному институту вторичного рынка или инвестору, путем обмена кредитов, собранных в пулы, на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Для того чтобы использовать данную модель ипотечного кредитования, обязательно нужна развитая инфраструктура ипотечного кредитования в стране, а также необходимо непосредственное содействие государства и его контроль над выпуском обращающихся на вторичном рынке ценных бумаг. Важнейшим условием, которое тщательно регулируется государством, является соблюдение четкого баланса между совокупной стоимостью обращающихся ценных бумаг и ценой на закладные, проданные ипотечными банками эмитентам в обеспечение своей эмиссии. Необходимо отметить, что данная модель подвержена значительному воздействию со стороны общего состояния финансового и кредитного рынка страны. Поэтому свое распространение она получила только в крупных развитых странах, таких как США и Канада. Важным в контексте рассматриваемого аспекта является тот факт, что изначально в России за основу официально была принята именно данная двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Однако по первичному замыслу, российская двухуровневая ипотечная система не предполагала диктата федерального центра, он лишь способствовал осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах должны были создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. Для развития такой модели и было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию». [14, C.73] В основе модели сбалансированной автономии (германская модель) лежит ссудно-сберегательный принцип. Германская модель является одноуровневой и исключает участие фондового рынка в ипотечном кредитовании, так как основными субъектом являются строительно-сберегательные кассы, вкладчики которых одновременно являются заемщиками. Для того чтобы получить кредит, вкладчик должен накопить некоторую сумму на депозитном счете, на которую начисляется определенный процент, после этого выдается ипотечный кредит по установленной ставке. Роль государства в регулировании рынка по данной модели заключается в формировании благоприятного климата для развития ипотечного кредитования в виде системы налоговых льгот для граждан, банков и строительных организации – субъектов ипотеки. Отличительной особенностью модели является использование этапа, предшествующего кредитованию – привлечение средств. Также стоит отметить, что несмотря на свое название, германская модель распространена и за пределами этой страны. Так, она используется в некоторых странах Европейского Союза, а также в других государствах. Исходя из зарубежного опыта, можно выделить следующие аспекты ипотечного кредитования, которые могут найти свое применение в России: [15, C.86] − применение программного подхода к ипотечному кредитованию на основе специализированных кредитных учреждений; − совершенствование законодательства в сфере регулирования деятельности субъектов ипотечного рынка, что ограничит их риски и защитит их интересы; − совершенствование инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, при этом во многих странах важными ее элементами являются земельный кадастр, клиринговые центры, фондовые биржи, специализированные банки, государственные гарантийные фонды; − расширение деятельности ипотечного агентства по рефинансированию ипотечного кредитования путем возложения на него функции эмиссии ипотечных облигаций (средне- и долгосрочных), покупателями которых должны выступить негосударственные пенсионные и инвестиционные фонды, а также страховые компании. Зарубежный опыт подтверждает, что подобное стимулирование банковского сектора со стороны государства будет способствовать минимизации рисков как банков, так и государства, а также облегчит условия финансирования строительства жилья как для застройщиков, так и для населения; - разработка ссудно-сберегательных программ в рамках таких институтов, как стройсберкассы. Опыт развитых стран свидетельствует о значительной роли ссудно-сберегательных программ, являющихся источником «долгих» денег и эффективным инструментом отсеивания ненадежных заемщиков. Таким образом, руководствуясь опытом зарубежных стран в области ипотечного кредитования, возможно значительно усовершенствовать систему ипотечного кредитования в России, вывести ее на качественно новый уровень. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. Можно сказать, что в стране закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественного ипотечного жилищного кредитования, постепенно определится реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, то есть будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие,- динамичное изменение его структуры. Текущее состояние ипотечного рынка характеризуется повышением доступности кредитов для населения: кроме снижения ставок, это и снижение первоначального взноса, в некоторых случаях до нуля, и увеличение сроков кредитования, и облегчение требований к заемщикам. И конечно, в условиях, когда цены на жилье растут, повышение доступности ипотечных кредитов играет на руку покупателям, так как у них появляется возможность сэкономить если не на стоимости жилья, то хотя бы на стоимости кредита. В первую очередь такое развитие рынка связано с тем, что появляются новые игроки, растет конкуренция и для завоевания рынка участникам приходится предлагать более льготные условия и качественный сервис. Что касается регионального рынка ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует также быстро, как и сам рынок недвижимости. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования. Все это приводит к тому, что рынок ипотеки становится все более и более доступнее для жителей страны. Актуальность данной работы состоит в анализе возникновения острой социально-экономической проблемы развития России, а именно – обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи: - В первой главе была рассмотрена теоретическая основа ипотечного жилищного кредитования в России, получены необходимые знания о сущности и правовых основах ипотечного кредитования - Во второй главе был проведен анализ возникновения ипотечного кредитования в России, а так же выявление основных экономических показателей, влияющих на развитие ипотечного кредитования. К таким факторам можно отнести процентные ставки в экономике, динамику рефинансирования, структуру кредитного портфеля, динамику ввода жилых домов в эксплуатацию – то есть те данные, которые позволяют оценить состояние экономики страны. - В третьей главе были выявлены основные проблемы в системе ипотечного кредитования и пути их решения на уровне страны, перспективы для развития в данной области, а так же представлен зарубежный опыт и возможные усовершенствования по примеру зарубежных стран. В результате выполненной работы установленная цель была достигнута, поставленные задачи были отражены в ее материалах. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 №51 – ФЗ (по состоянию на 16.12.2019). – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.07.1998 №102 – ФЗ (по состоянию на 02.08.2019). - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 02.12.1992 №395-1 – ФЗ (по состоянию на 27.12.2019). - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости[Текст]: Методические указания. Новосибирск: НГАСУ, 2002. Белоглазова, Г.Н. Деньги, кредит, банки[Текст]: Учебник – М.: Высшее образование, 2009 г. Бондарькова, О. А. Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России на ближайшую перспективу [Текст]//Научно-методический электронный журнал Концепт. – 2017. – Т. 18. – С. 20–25. Довдиенко, И. В., Черняк, В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка[Текст]: Учебное пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. Зенченко, С. В. Итоги и перспективы развития ипотечного рынка в России [Текст]//Министерство образования и науки Российской Федерации Частное образовательное учреждение высшего образования «Ставропольский университет». – 2017. – С. 20–25. Комиссарова, Л. А. Проблемы и пути развития ипотечного жилищного кредитования в России[Текст] //Вестник НГИЭИ. – 2011. – Т. 1. – №. 4 (5). – С. 119-127. Куликов, А. Г. Концептуальные вопросы развития жилищной сферы и ипотеки в Российской Федерации[Текст] //Деньги и кредит. – 2014. – №. 8. – С. 43-51. Логинов, М. П. Получение синергетического эффекта в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях кризиса экономики России. [Текст]// Известия Уральского государственного экономического университета, 2009. № 2 (24). С. 168-177 Разумова, И. А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» [Текст]// СПб.[и др.]: Питер. – 2010 – 304 С. Павлова, И. В. Ипотечное жилищное кредитование [Текст]//М.: Издательская группа «БДЦ-пресс. – 2004. – С. 76. Фролова, Е. А. и др. Основные этапы и модели ипотечного кредитования, особенности их применения в зарубежных странах [Текст]//Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. – 2011. – №. 11-1. – С. 71-75. Хусиханов, Р.У. Развитие национальных банков ипотечного кредитования в условиях глобального финансово-экономического кризиса[Текст]: Диссертация 08.00.14― Москва, 2016. — 146 С. Официальный сайт финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ[Электронный ресурс] – Режим доступа: https://дом.рф Официальный сайт библиотеки учебных материалов [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://works.doklad.ru Официальный сайт Федеральной службы статистики РФ [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://gks.ru Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации[Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.cbr.ru 1 Составлено автором по [16] 2 Составлено автором по [16] 3 Составлено автором по [16] 4 Составлено автором по [13] 1 2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||