ТК – 11. Задание
1. Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж (табл.6).
Таблица 6
Основные характеристики дачных участков
№ п/п
|
Размер, соток
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс.р.
|
1
|
7
|
60
|
-
|
Плохое
|
-
|
+
|
49
|
2
|
7
|
65
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
+
|
65
|
3
|
7
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
-
|
+
|
67
|
4
|
12
|
60
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
-
|
67
|
5
|
12
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
+
|
-
|
65
|
6
|
7
|
65
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
-
|
60
|
7
|
7
|
60
|
-
|
Плохое
|
-
|
-
|
43
|
8
|
12
|
60
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
+
|
75
|
9
|
12
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
+
|
+
|
72
|
10
|
7
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
-
|
-
|
60
|
Решение
Сравним попарно участки с гаражом и без него.
1)первая пара
Номер п/п
|
Размер,
соток
7
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
3
|
7
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
-
|
+
|
67
|
5
|
12
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
+
|
-
|
65
|
2)вторая пара
Номер п/п
|
Размер,
соток
7
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
9
|
12
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
+
|
+
|
72
|
6
|
7
|
65
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
-
|
60
|
3)третья пара
Номер п/п
|
Размер,
соток
7
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
8
|
12
|
60
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
+
|
75
|
4
|
12
|
60
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
-
|
67
|
4)четвертая пара
Номер п/п
|
Размер,
соток
7
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
1
|
7
|
60
|
Нет
|
Плохое
|
-
|
+
|
49
|
7
|
7
|
60
|
Нет
|
Плохое
|
-
|
-
|
43
|
5)пятая пара
Номер п/п
|
Размер,
соток
7
|
Расстояние до города, км
|
Водоем
|
Состояние дорог
|
Баня
|
Гараж
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
2
|
7
|
65
|
Река
|
Хорошее
|
+
|
+
|
65
|
10
|
7
|
65
|
Озеро
|
Хорошее
|
-
|
-
|
60
|
Цены исходя из характеристик дачных участков
|
Пары продаж с единственным отличием
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб.
|
67
|
72
|
75
|
49
|
65
|
Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб.
|
65
|
60
|
67
|
43
|
60
|
Разница в ценах, тыс. руб.
|
2
|
12
|
8
|
6
|
5
|
Фактор- наличие гаража
Максимальная разница в ценах = 12 тыс. руб.
Минимальная разница в ценах = 2 тыс. руб.
Средняя разница в ценах = 6,4 тыс. руб.
2. Определить стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов (табл. 10).
Таблица 10
Характеристики объектов-аналогов
№ продажи
|
Цена продажи, тыс.р.
|
Характеристики относительно объекта оценки
|
Район
|
подъездные пути
|
пожарно-охранная сигнализация
|
1
|
8500
|
Хуже на 15%
|
Аналогичная
|
Ленинский
|
2
|
10500
|
Аналогичные
|
Хуже на 5%
|
Центральный
|
3
|
9350
|
Лучше на 10%
|
Аналогичная
|
Советский
|
Известно также, что складские помещения в Ленинском районе дешевле, чем в Центральном районе, на 10% и дороже, чем в Советском районе, на 15%.
Решение:
Скорректированная цена продажи определяется с учетом всех корректировок.
Номер продажи
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
Корректировки в долях
|
Скорректированная цена продажи, тыс. руб.
|
Подъездные пути
|
Пожарно-охранная сигнализация
|
Район
|
1
|
8500
|
1+0,15=1,15
|
1
|
1
|
9775
|
2
|
10500
|
1
|
1+0,05=1,05
|
1-0,1=0,9
|
9922,5
|
3
|
9350
|
1-0,1=0,9
|
1
|
1+0,15=1,15
|
9677,25
|
Стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, определим с помощью средней арифметической цен объектов-аналогов:
(9775+9922,5+9677,25)/3 = 9791,58 тыс. руб.
Стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, составляет 9791,58 тыс. руб.
3. На основе информации полученной в результате проведения исследования состояния рынка, опроса риэлторов и оценщиков (табл. 13-15), определить рыночную стоимость участка с улучшениями.
Аналогичный участок был реализован за 85 тыс.р.
Таблица 13
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Таблица 14
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер
|
Величина корректировки, в относительных величинах
|
Рыночные условия
|
1,04
|
Физические характеристики
|
1,50
|
Условия продажи
|
1,04
|
Переданные права на недвижимость
|
0,92
|
Таблица 15
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер
|
Величина корректировки, в относительных величинах
|
Условия продажи
|
0,95
|
Рыночные условия
|
1,05
|
Физические характеристики
|
1,10
|
Переданные права на недвижимость
|
1,20
|
4. Определить стоимость квартиры.
Стоимость аналогичной квартиры в новом доме 28 тыс. руб. за кв. м. Площадь составляет 74 кв. м. Коэффициент годности составил 0,85. Мультипликатор экономического устаревания в 2,9 раза ниже, чем в новом доме.
Решение
Стоимость аналога= 28т.р. * 74мІ = 2072т.р.
Цена с учетом коэф. годности = 2072*0,85=1761,2
Мультипликатор = 2072*2,9/100=60,08
Стоимость квартиры=2072-310,8-60,8=1700,4 т.р. |
Скачать 31.53 Kb.