|
ТК - 11. _75,00 _ (9). Тк 11. Задание
ТК – 11. Задание
1. Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж (табл.6).
Таблица 6
Основные характеристики дачных участков
№ п/п
| Размер, соток
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс.р.
| 1
| 7
| 60
| -
| Плохое
| -
| +
| 49
| 2
| 7
| 65
| Река
| Хорошее
| +
| +
| 65
| 3
| 7
| 65
| Озеро
| Хорошее
| -
| +
| 67
| 4
| 12
| 60
| Река
| Хорошее
| +
| -
| 67
| 5
| 12
| 65
| Озеро
| Хорошее
| +
| -
| 65
| 6
| 7
| 65
| Река
| Хорошее
| +
| -
| 60
| 7
| 7
| 60
| -
| Плохое
| -
| -
| 43
| 8
| 12
| 60
| Река
| Хорошее
| +
| +
| 75
| 9
| 12
| 65
| Озеро
| Хорошее
| +
| +
| 72
| 10
| 7
| 65
| Озеро
| Хорошее
| -
| -
| 60
|
Решение
Сравним попарно участки с гаражом и без него.
1)первая пара
Номер п/п
| Размер,
соток
7
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс. руб.
| 3
| 7
| 65
| Озеро
| Хорошее
| -
| +
| 67
| 5
| 12
| 65
| Озеро
| Хорошее
| +
| -
| 65
| 2)вторая пара
Номер п/п
| Размер,
соток
7
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс. руб.
| 9
| 12
| 65
| Озеро
| Хорошее
| +
| +
| 72
| 6
| 7
| 65
| Река
| Хорошее
| +
| -
| 60
| 3)третья пара
Номер п/п
| Размер,
соток
7
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс. руб.
| 8
| 12
| 60
| Река
| Хорошее
| +
| +
| 75
| 4
| 12
| 60
| Река
| Хорошее
| +
| -
| 67
| 4)четвертая пара
Номер п/п
| Размер,
соток
7
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс. руб.
| 1
| 7
| 60
| Нет
| Плохое
| -
| +
| 49
| 7
| 7
| 60
| Нет
| Плохое
| -
| -
| 43
| 5)пятая пара
Номер п/п
| Размер,
соток
7
| Расстояние до города, км
| Водоем
| Состояние дорог
| Баня
| Гараж
| Цена продажи, тыс. руб.
| 2
| 7
| 65
| Река
| Хорошее
| +
| +
| 65
| 10
| 7
| 65
| Озеро
| Хорошее
| -
| -
| 60
|
Цены исходя из характеристик дачных участков
| Пары продаж с единственным отличием
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб.
| 67
| 72
| 75
| 49
| 65
| Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб.
| 65
| 60
| 67
| 43
| 60
| Разница в ценах, тыс. руб.
| 2
| 12
| 8
| 6
| 5
| Фактор- наличие гаража
Максимальная разница в ценах = 12 тыс. руб.
Минимальная разница в ценах = 2 тыс. руб.
Средняя разница в ценах = 6,4 тыс. руб.
2. Определить стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов (табл. 10). Таблица 10
Характеристики объектов-аналогов
№ продажи
| Цена продажи, тыс.р.
| Характеристики относительно объекта оценки
| Район
| подъездные пути
| пожарно-охранная сигнализация
| 1
| 8500
| Хуже на 15%
| Аналогичная
| Ленинский
| 2
| 10500
| Аналогичные
| Хуже на 5%
| Центральный
| 3
| 9350
| Лучше на 10%
| Аналогичная
| Советский
| Известно также, что складские помещения в Ленинском районе дешевле, чем в Центральном районе, на 10% и дороже, чем в Советском районе, на 15%.
Решение:
Скорректированная цена продажи определяется с учетом всех корректировок.
Номер продажи
| Цена продажи, тыс. руб.
| Корректировки в долях
| Скорректированная цена продажи, тыс. руб.
| Подъездные пути
| Пожарно-охранная сигнализация
| Район
| 1
| 8500
| 1+0,15=1,15
| 1
| 1
| 9775
| 2
| 10500
| 1
| 1+0,05=1,05
| 1-0,1=0,9
| 9922,5
| 3
| 9350
| 1-0,1=0,9
| 1
| 1+0,15=1,15
| 9677,25
|
Стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, определим с помощью средней арифметической цен объектов-аналогов:
(9775+9922,5+9677,25)/3 = 9791,58 тыс. руб.
Стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, составляет 9791,58 тыс. руб.
3. На основе информации полученной в результате проведения исследования состояния рынка, опроса риэлторов и оценщиков (табл. 13-15), определить рыночную стоимость участка с улучшениями.
Аналогичный участок был реализован за 85 тыс.р.
Таблица 13
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Таблица 14
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер
| Величина корректировки, в относительных величинах
| Рыночные условия
| 1,04
| Физические характеристики
| 1,50
| Условия продажи
| 1,04
| Переданные права на недвижимость
| 0,92
|
Таблица 15
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер
| Величина корректировки, в относительных величинах
| Условия продажи
| 0,95
| Рыночные условия
| 1,05
| Физические характеристики
| 1,10
| Переданные права на недвижимость
| 1,20
|
4. Определить стоимость квартиры.
Стоимость аналогичной квартиры в новом доме 28 тыс. руб. за кв. м. Площадь составляет 74 кв. м. Коэффициент годности составил 0,85. Мультипликатор экономического устаревания в 2,9 раза ниже, чем в новом доме.
Решение
Стоимость аналога= 28т.р. * 74мІ = 2072т.р.
Цена с учетом коэф. годности = 2072*0,85=1761,2
Мультипликатор = 2072*2,9/100=60,08
Стоимость квартиры=2072-310,8-60,8=1700,4 т.р. |
|
|