Диплом. 2016 Разработка рекомендаций по совершенствованию государственно. Трофимова Валерия Александровна Разработка рекомендаций по совершенствованию государственного кадастра
 Скачать 0.78 Mb.
|
|
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Трофимова Валерия Александровна Разработка рекомендаций по совершенствованию государственного кадастра недвижимости на территории Санкт-Петербурга Выпускная квалификационная работа бакалавра «К ЗАЩИТЕ» Научный руководитель: к. т. н., доцент А. В. Шепелева ____________________ «___»____________2016 Заведующий кафедрой: к. г. н., доцент Т. А. Алиев ____________________ «___»____________2016 Санкт-Петербург 2016 2 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................................... 3 ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ .................................................................................. 5 1.1 Правовая основа ведения государственного кадастра недвижимости и осуществления государственного кадастрового учета .......................................................... 5 1.2 Основные положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ........................................................................................................................ 10 1.3 Особенности кадастрового учета различных объектов недвижимости ....................... 12 1.3.1 Особенности кадастрового учета при образовании объектов недвижимости ...... 12 1.3.2 Особенности кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости ...... 14 ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСЕТЙ И ПРОБЛЕМ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ..................................................................................... 20 2.1 Правовые вопросы осуществления государственного кадастрового учета на территории Санкт-Петербурга ................................................................................................ 20 2.2. Анализ проблем в сфере государственного кадастрового учета ................................. 23 в Санкт-Петербурге ................................................................................................................. 23 2.2.1 Технические и кадастровые ошибки кадастрового учета ....................................... 23 2.2.2 Кадастровый учет зон с особыми условиями использования территории ............ 26 2.2.2.1 Зоны с особыми условиями использования территорий, ................................. 27 выделяемые по экологическим требованиям ................................................................. 27 2.2.2.2 Охранные зоны объектов ..................................................................................... 31 2.2.2.3 Зоны затопления и подтопления ......................................................................... 32 2.2.2.4 Территории и зоны охраны объектов культурного наследия .......................... 32 ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ- ПЕТЕРБУРГА .............................................................................................................................. 35 3.1 Рекомендации по устранению ошибок при кадастровом учете .................................... 35 3.2 Рекомендации по совершенствованию кадастрового учета территорий с особыми режимами использования ........................................................................................................ 39 ЗАКЛЮЧЕНИЕ............................................................................................................................ 43 ЛИТЕРАТУРА ............................................................................................................................. 47 ПРИЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................................... 55 3 ВВЕДЕНИЕ Принятый 24.07.2007 г. Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» позволил изменить сложившуюся в Российской Федерации (РФ) систему учета объектов недвижимости, так как заменил государственный кадастровый учет земельных участков и технический учет зданий, строений и сооружений единым государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. В указанном выше Федеральном законе определено, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом, который должен: признавать права и обязанности граждан и юридических лиц на землю и иные объекты недвижимости, защищать от неопределенности и мошенничества, уменьшать количество земельно-имущественных споров; служить основой для оценки объектов недвижимости, а также земельного и имущественного налогообложения; обеспечивать получение пространственных и статистических данных об использовании и особенностях объектов недвижимости для осуществления земельно- имущественной политики, для целей управления и контроля, территориального планирования, развития инфраструктуры и др.; оказывать поддержку природоохранной деятельности; содействовать активному развитию рынка недвижимости; содействовать инвестированию в развитие территорий и объектов недвижимости; способствовать улучшению качества жизни населения. Таким образом, государственный кадастр недвижимости является важным общественным продуктом и по уровню его развития можно судить об уровне развития общества. Актуальность темы данной выпускной квалификационной работы обусловлена необходимостью модернизации и оптимизации системы государственного кадастрового 4 учета объектов недвижимости с целью приведения ее в соответствие с современными требованиями общества. Цель выпускной квалификационной работы: разработка рекомендаций по совершенствованию государственного кадастра недвижимости на территории Санкт- Петербурга. Задачи выпускной квалификационной работы: анализ законодательных актов федерального и регионального уровней, являющихся правовой основой ведения государственного кадастра недвижимости и осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости; анализ особенностей и проблем осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга; разработка рекомендаций по совершенствованию системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга. 5 ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.1 Правовая основа ведения государственного кадастра недвижимости и осуществления государственного кадастрового учета Основы регулирования земельно-имущественных отношений содержатся в Конституции РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993), понятие, режим и особенности регулирования различных видов недвижимого имущества определены в Гражданском (от 30.11.1994 № 51-ФЗ), Земельном (от 25.10.2001 № 136-ФЗ), Лесном (от 04.12.2006 № 200-ФЗ), Водном (от 03.06.2006 № 74-ФЗ), Градостроительном (от 29.12.2004 № 190-ФЗ), Жилищном (от 29.12.2004 № 188-ФЗ) Кодексах РФ, а специальные нормы в отношении кадастровых отношений – в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В ст. 71 Конституции РФ отмечается, что к ведению Российской Федерации относятся: федеративное устройство и территория Российской Федерации; федеральная государственная собственность и управление ею; определение статуса и защита государственной границы, территориального моря, воздушного пространства, исключительной экономической зоны и континентального шельфа Российской Федерации (статья 71 Конституции РФ, 1993). В ст. 72 Конституции РФ отмечается, что в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся: вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами; разграничение государственной собственности; природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры; жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды (статья 72 Конституции РФ, 1993). В ст. 9 Конституции РФ отмечается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 Конституции РФ, 1993). 6 В ст. 35 отмечается, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (статья 35 Конституции РФ, 1993). В ст. 36 Конституции РФ отмечается, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Собственники природных ресурсов владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36 Конституции РФ, 1993). Важным нормативным правовым актом в сфере регулирования кадастровых отношений является Гражданский Кодекс РФ. Особое значение среди норм Гражданского Кодекса РФ имеет ст. 130, в которой определено, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (статья 130 Гражданского кодекса, 1994). Стоит также отметить ст. 131 Гражданского Кодекса РФ, в которой отмечено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты (статья 131 Гражданского кодекса, 1994). Основным правовым документом в области государственной регистрации прав на недвижимость является Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество 7 в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Земельный Кодекс РФ регулирует отношения, связанные с таким объектом недвижимого имущества, как земельный участок. В ст. 1 Земельного Кодекса РФ отмечается, что земельное законодательство РФ исходит из того, что земля является не только природным ресурсом и составляет основу жизни и деятельности человека, но и является недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Также в статье отмечено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме этого в статье отмечен приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Одним из принципов земельного законодательства РФ назван принцип деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Сочетание интересов общества и интересов граждан осуществляется путем регулирования использования и охраны земель в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (статья 1 Земельного кодекса, 2001). В ст. 6 Земельного Кодекса РФ объектами земельных отношений названы: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков, а также отмечено, что земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Ст. 7 Земельного Кодекса РФ подразделяется земли Российской Федерации на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли 8 запаса. Указывается, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. В Земельном Кодексе РФ отражены вещные права на землю (гл. 4); порядок осуществления права собственности на землю (гл. 3, 5); возникновение и прекращение прав на землю (гл. 5, 7). Ранее в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества были включены такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. То есть, такие объекты и земельный участок, на территории которого они были расположены, признавались самостоятельными объектами недвижимости, что на практике порождало ситуации двойной государственной регистрации прав на эти объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового экологического законодательства. В новом Водном Кодексе РФ понятие «обособленный водный объект (замкнутый водоем)» было заменено термином «пруд, обводненный карьер» и было установлено, что они могут принадлежать на праве собственности только собственнику земельного участка. Таким образом, был установлен принцип единой правовой судьбы земельного участка и водного объекта, расположенного в его пределах. Аналогичная ситуация сложилась и в отношении лесов - из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием Лесного кодекса РФ. К недвижимому имуществу относятся теперь только лесные участки, к которым согласно ст. 7 Лесного Кодекса РФ относятся земельные участки, которые расположены в границах лесничеств, лесопарков и образованы в соответствии с требованиями земельного законодательства. Градостроительный Кодекс РФ выделяет четыре вида градостроительной документации: документы территориального планирования; документы градостроительного зонирования; документация по планировке территории; нормативы градостроительного проектирования. Первые три группы документов устанавливают отдельные характеристики участка, которые нужно оценивать при планировании капитального строительства. С учетом п. 2 ст. 9 Градостроительного Кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются на: документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. К документам градостроительного зонированиязаконом отнесены правила землепользования и застройки. К документации по планировке 9 территории— проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план земельного участка. Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на местные и региональные (пункт 2 статья 9 Градостроительного кодекса, 2004). С учетом ст. 9 и ст. 26 Градостроительного Кодекса РФ документы территориального планирования: являются основанием для подготовки документации по планировке территории; являются основанием для принятия решения о резервировании земельного участка; являются основанием для изъятия земельного участка для публичных нужд; являются основанием для принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую (статьи: 9, 26 Градостроительного кодекса, 2004). К документам градостроительного зонирования Градостроительным Кодексом РФ отнесены только правила землепользования и застройки. Фактически эти правила устанавливают большинство характеристик земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ правила включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (пункт 2 статья 30 Градостроительного кодекса, 2004). Порядок должен содержать позиции по регулированию вопросов изменения видов разрешенного использования земельных участков, подготовки документации по планировке территории и т. д. Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом один земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона является совокупностью земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент. Ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ предусматривает, что в правилах землепользования и застройки могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (статья 35 Градостроительного кодекса, 2004). Градостроительный регламент включает в себя информацию: о видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; о предельных (минимальных и (или) максимальных) размерах 10 земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства. Проект планировки играет важную роль в регулировании отношений по землепользованию и капитальному строительству: определяет расположение территорий общего пользования, которые не подлежат приватизации; является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка, о предоставлении участка в собственность или аренду; определяет параметры строительства, если проект реализуется в рамках договора о развитии застроенной территории или договора комплексного освоения территории. Проекты межевания обычно разрабатываются одновременно с проектами планировки территории. Основная цель этого документа состоит в определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Градостроительный Кодекс РФ относит градостроительный план земельного участка к документации по планировке территории. Но Верховный Суд РФ отметил, что градостроительный план «является документом, который не устанавливает каких- либо прав и ограничений, а содержит сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок и определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, объектам недвижимости, линейным объектам и другим объектам и зонам» (Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2013 № 5-АПГ13-23). Значение градостроительного плана состоит в том, что он является основанием для подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нормы Жилищного Кодекса РФ касаются жилищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения, которые могут создаваться в результате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т.д. При появлении такого объекта сведения о нем предоставляются органам кадастрового учета. 1.2 Основные положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» Принятый 24.07.2007 г. Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ) позволил изменить сложившуюся в Российской Федерации систему учета объектов недвижимости. ФЗ заменил государственный 11 кадастровый учет земельных участков и технический учет зданий, строений и сооружений единым государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. В ст.1 этого ФЗ определено, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, созданных в соответствии с Федеральным законом от 22.06.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных ФЗ сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (пункт 2 статья 1 221-ФЗ, 2007). Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных ФЗ сведений о недвижимом имуществе (пункт 3статья 1 221-ФЗ, 2007). Положения ФЗ применяются для земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а так же для подземных сооружений. Положения ФЗ не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. В ст. 4 ФЗ отражены следующие основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости: единство технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах (статья 4 221- ФЗ, 2007). Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета. 12 Ст. 5 ФЗ устанавливает, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (пункт 1 статья 5 221-ФЗ, 2007). 1.3 Особенности кадастрового учета различных объектов недвижимости Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости отражены в федеральном законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. 1.3.1 Особенности кадастрового учета при образовании объектов недвижимости В ст. 24 ФЗ отражены следующие особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта или объектов недвижимости постановка на кадастровый учет всех образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно по одному заявлению при наличии необходимых для их кадастрового учета документов (пункт 1 статья 24 221-ФЗ, 2007). В случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли из объекта недвижимости представляется заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы. Это правило распространяется также и на случаи образования земельных участков в результате раздела (пункт 2 статья 24 221-ФЗ, 2007). Учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости (пункт 3 статья 24 221-ФЗ, 2007). Учет изменений преобразуемого земельного участка или снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также осуществляется без заявления в течение трех 13 рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки (пункт 3.1 статья 24 221-ФЗ, 2007). Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу вступления в действие федеральных законов вне зависимости от момента государственной регистрации этого права (пункт 4 статья 24 221-ФЗ, 2007). Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, в отношении которых заключено соглашение или принято решение о перераспределении, исключаются из кадастра с момента государственной регистрации прав на образованный или образованные в результате этого перераспределения земельный участок или земельные участки (пункт 4 статья 24 221-ФЗ, 2007). В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (пункт 5 статья 24 221-ФЗ, 2007). В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости, образованном на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка или земельных участков для государственных или муниципальных нужд, эти сведения могут быть исключены из государственного кадастра недвижимости по заявлению лица, на основании заявления которого эти сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости, либо на основании решения суда (пункт 5.1 статья 24 221-ФЗ, 2007). 14 1.3.2 Особенности кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости В ст. 25 ФЗ отражены следующие особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер (пункт 1 статья 25 221-ФЗ, 2007). Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости (пункт 2 статья 25 221-ФЗ, 2007). Орган кадастрового учета снимает с учета часть земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости, в случае снятия с учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с прекращением их существования (пункт 2.1 статья 25 221-ФЗ, 2007) . Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением описанных в п.1.3.1 случаев, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (пункт 3 статья 25 221-ФЗ, 2007). Если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (смежных земельных участков), и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о смежных с ним земельных участках. При этом представление дополнительных заявлений о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении смежных земельных участков не требуется. Местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей (пункт 3.1 статья 25 221-ФЗ, 2007) . В случае если площадь земельного участка, границы которого уточняются в ходе кадастровых работ, соответствует утвержденным в соответствии с земельным законодательством нормам отвода земель и на этом земельном участке находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие 15 правообладателю этого земельного участка, местоположение границ земельных участков считается согласованным, если результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (пункт 3.1 статья 25 221-ФЗ, 2007). Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Эти правила не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме (пункт 4 статья 25 221-ФЗ, 2007). При кадастровом учете зданий при постройке на нем дополнительного этажа, прежде всего, осуществляется кадастровый учет изменений зданий, а затем постановка на государственный кадастровый учет нового помещения, образованного вследствие достройки дополнительного этажа. Дополнительная информация о кадастровом учете при реконструкции зданий, строений, сооружений содержится в Письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 23.06.2014 № 14-исх/07086-ГЕ/14 «О реконструкции объектов недвижимости». При постановке на кадастровый учет многоквартирного дома осуществляется постановка на учет всех расположенных в нем помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме (пункт 4.1 статья 25 221-ФЗ, 2007). Орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет постановку на кадастровый учет такого объекта в установленные сроки статьей 17 ФЗ (пункт 4.2 статья 25 221-ФЗ, 2007). После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения (помещений), расположенных в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов (пункт 5 статья 25 221-ФЗ, 2007). После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире (пункт 6 статья 25 221- ФЗ, 2007). 16 При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости. При этом объект незавершенного строительства является самостоятельным видом объектов недвижимости. Исходя из п. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится, в том числе, кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости. Учитывая эти положения, в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, должна осуществляться его постановка на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения с внесением в государственный кадастр недвижимости, в том числе, кадастрового номера объекта незавершенного строительства с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера (статья 7 221-ФЗ, 2007). При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения (пункт 7 статья 25 221-ФЗ, 2007). При осуществлении кадастрового учета помещения в связи с прекращением его существования, если представленный с заявлением о снятии с учета этого помещения акт обследования подтверждает прекращение существования в целом здания или сооружения, в которых было расположено это помещение, орган кадастрового учета снимает с учета такое здание или сооружение и все расположенные в нем помещения. Основанием для снятия с учета такого здания или сооружения и всех расположенных в нем помещений является указанное заявление (пункт 8 статья 25 221-ФЗ, 2007). Постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется, осуществляется на основании Декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав. Эти правила не ограничивают возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости на основании заявления о постановке на учет и необходимых для такого учета документов. Если заявитель обладает правом 17 собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости, то в составе документов для постановки на учет может быть представлена составленная и заверенная заявителем Декларация об указанном объекте недвижимости (пункт 9 статья 25 221-ФЗ, 2007). Согласно Письму Минэкономразвития России от 29.05.2013. № 10571- ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)» линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии (железнодорожные пути) и другие подобные сооружения, расположенные на территории более одного кадастрового округа (линейные сооружения), относятся к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществляется в соответствии с ФЗ. По мнению Минэкономразвития России, при осуществлении государственного кадастрового учета линейных сооружений целесообразно применять нормы Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, с учетом следующих особенностей. Все кадастровые процедуры, предусмотренные действующим законодательством, в том числе учет изменений объекта недвижимости, внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, в отношении линейных сооружений осуществляются уполномоченным органом кадастрового учета. Кадастровый учет линейных сооружений осуществляется в реестре объектов недвижимости кадастрового округа «Общероссийский», при этом сведения об условных частях линейного сооружения подлежат внесению в реестры объектов недвижимости кадастровых округов, на территории которых они расположены. (Письмо Минэкономразвития России№ 10571-ПК/Д23и, 2013) Лесные участки являются в соответствии со ст. 7 Лесного Кодекса РФ одним из видов земельных участков и относятся к объектам недвижимости. В соответствии со ст. 16 ФЗ в случае образования объекта недвижимости или изменения его характеристик производится его государственный кадастровый учет. Необходимость проведения государственного кадастрового учета в отношении лесных участков подтверждается также требованиями ст. 72 Лесного Кодекса РФ, в соответствии с которыми объектом 18 аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящее время государственный кадастровый учет лесных участков необходим только в случаях их предоставления для осуществления рекреационной деятельности. Однако возможно и предоставление лесных участков, прошедших государственный кадастровый учет для любых видов использования лесов, предусмотренных ст. 25 Лесного Кодекса РФ. К специфике постановки на кадастровый учет таких объектов недвижимости, как лесные участки, относится то, что в соответствии с п. 6 ст. 39 ФЗ согласование границ образуемых лесных участков проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц. К водным объектам Водный кодекс РФ относит природные или искусственные водоемы, водотоки либо иные объекты, постоянное или временное сосредоточение вод в которых имеет характерные формы и признаки водного режима (статья 1 водного кодекса, 2006). На территории РФ в соответствии со ст. 31 Водного Кодекса РФ ведется государственный учет водного фонда, осуществляемый в рамках ведения государственного водного реестра. В соответствии со ст. 8 Водного Кодекса РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу, также находятся в собственности у вышеперечисленных субъектов и лиц. Следовательно, если обособленный водный объект и участки недр, к которым относятся подземные водные объекты, считать объектами недвижимости в соответствии с определением Гражданского Кодекса РФ, то они подлежат учету, осуществляемому в рамках ведения государственного кадастра недвижимости. Технологически процедура внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о водных объектах, расположенных на земельных участках, идентична процедуре учета любого иного земельного участка. Вместе с тем ст. 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» указывает, что пруд, обводненный карьер могут располагаться в границах нескольких земельных участков. И это обстоятельство обуславливает ограничение оборотоспособности таких земельных участков (пункт 5 статья 27 Земельного Кодекса РФ). 19 Таким образом, государственная политика Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений направлена на рациональное использование земель и объектов недвижимости, а также на обеспечение государственных гарантий права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости. Регулирование этой сферы находится в процессе развития и совершенствования. Этот процесс обеспечивается Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)», основной целью которой является гармонизация сферы земельно-имущественных отношений, базирующаяся на соблюдении интересов, на взаимной ответственности и на совместных усилиях государства, бизнеса и общества. Программой также установлено, что к 2019 году доля объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (едином государственном реестре объектов недвижимости) должна быть увеличена до 100 процентов (Постановление Правительства № 903, 2013). С 1 января 2017 года начнет действовать Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединяет и конкретизирует положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Со дня вступления нового закона о регистрации все процедуры по оформлению недвижимости – от кадастрового учета до получения документов о праве собственности будут объединены в единую цепочку. Кроме того, новый закон значительно упрощает процедуру кадастрового учета объектов недвижимости. Документы на регистрацию можно будет подать в электронной форме через единый портал государственных и муниципальных услуг. Это позволит заявителю, независимо от его местоположения, поставить на государственный кадастровый учет недвижимое имущество, расположенное на территории Российской Федерации и получить сведения об объектах недвижимости, не перемещаясь по стране для осуществления своих прав. Улучшение ситуации в сфере кадастрового учета невозможно без развития системы межведомственного взаимодействия, совершенствования качества сведений, усиления ответственности собственников и специально уполномоченных лиц. 20 |