Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.. Диплом Черниковой. Твенное бюджетное профессиональное образовательное учреждение ростовской области таганрогский техникум сервиса и жилищнокоммунального хозяйства
 Скачать 71.73 Kb.
|
|
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ 2.1 Правовые основания для отказа перевода жилого помещения в нежилое. В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 ЖК закона подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и должны быть приведены в соответствие с ним. Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. Рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. 1) непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ. В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот; 2) представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений; 3) наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ). Например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение; 4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Разработка проекта перепланировки, переустройства и (или) переоборудования должна осуществляться компетентной организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям. Не допускается перевод жилых помещений в нежилые: - для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных п. 4.10 - 4.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; - для размещения складов, камер хранения и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»; - если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению - если переводимое помещение используется в качестве места проживания собственником квартиры, либо иными лицами даже частично; - если переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц; - если переводимая квартира расположена выше первого этажа, и под ней располагаются помещения являющиеся жилыми; - если жилое помещение не находится в наёмном доме социального использования. В случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое, заявитель имеет право обжаловать данное решение в судебном порядке. Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать: 1) ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот; 2) обстоятельства, ссылающиеся на соблюдение условий жилищного законодательства; 3) обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя); 4) акт приёмочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ); 5) обстоятельства, содержащие опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. В заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие названные обстоятельства. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд Таким образом, основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое собраны в конкретном перечне, представленном в ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое не нашедший отражения в нормативно-правовых актах является незаконным. Также собственник имеет право обжаловать решение суда об отказе в переводе помещения. Судебная практика по переводам жилых помещений в нежилые, сходится как раз к оспариванию отказов по переводам. Поскольку процедура перевода имеет некоторые трудности, связанные в основном с переводом помещений находящихся в многоквартирных домах, а именно непредставление согласия собственников жильцов, несоответствие плана перепланировки переводимой квартиры, предлагается усовершенствовать ЖК РФ в части переводов жилых помещений в нежилые. 2.2 Ответственность за перевод жилого помещения в нежилое Основной мерой привлечения лиц к ответственности за перевод жилых помещений в нежилые является административная ответственность. Возможно несколько случаев применения административной ответственности к лицам, осуществляющим перевод: - самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений. В данном случае к лицам, осуществляющим самовольный перевод будет предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 и 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Административная ответственность за самовольное переустройство предусматривает наказание в виде предупреждения или наложение штрафов в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Процедуры по переустройству, перепланировке и (или) переоборудованию должны осуществляться специализированной организацией, действующей на основании предоставленной лицензии. Проектные работы должны отвечать требованиям строительных норм, санитарным и противопожарным требованиям. Судебная практика показывает, что проведение самовольных проектных работы по переустройству, перепланировке и (или) переоборудованию является нецелесообразным решением, оно не только влечет юридическую ответственность, но и предусматривает не малые затраты. При этом все понесенные затраты не принесут желаемого эффекта и могут повлечь дополнительные убытки, связанные с восстановлением перестроенной квартиры; - случаи использования помещения не по целевому назначению. Законодательство устанавливает запрет на использование жилого помещения в предпринимательских целях. Подобного рода нарушения предусматривают гражданско-правовую ответственность по ст. 293 гражданского кодекса Российской Федерации, согласно этой статье не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. В случае оборудования в жилом помещении офиса и иного коммерческого объекта, законодатель помимо предусмотренной законом ответственности, налагает на собственника обязательства по возвращению помещения в его первоначальное состояние. Исключение составляют лица, осуществляющие профессиональную деятельность «на дому» (в частности, это касается лиц, занимающихся научной, творческой, преподавательской деятельностью и пр.), и лица, занимающиеся индивидуальной предпринимательской деятельностью. В силу п. 4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» невозможен перевод жилого помещения в нежилое для размещения следующих объектов: - магазинов по продаже синтетических ковровых изделий, - автозапчастей, шин и автомобильных масел; - предприятий питания и досуга с числом мест более 50 общей площадью более 250 кв. м и с музыкальным сопровождением; - автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, трансформаторных подстанций; - общественных уборных, похоронных бюро и др. В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу, это также противоречит целевому использованию таких помещений, т.к. гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых. Хостел есть гостиница, согласно Национальному стандарту, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в нежилое. Хостелы не являются объектами жилищных прав, а являются способом размещения. На сегодняшний день существуют проблемы правового регулирования в области использования и устройства хостелов, это связано с тем, что отсутствует проработанная нормативно-правовая база для регулирования данных отношений. При этом также сложно соотнести хостел с другими средствами размещения, поскольку это определение не относится к какой-либо категории помещений. Исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы: необходимо разграничить понятия гостиничные услуги и наём жилого помещения. В законодательстве гостиница названа помещением, в котором гражданин проживает временно и которое выступает в качестве места его пребывания. Факт такого проживания и дает основание думать, что указанные отношения можно урегулировать в рамках жилищного законодательства. Однако попытки использовать в данном случае исключительно конструкцию договора коммерческого найма никак не позволяют разрешить ситуацию. Также необходимо дополнить нормативно- правовую базу и определить правовое положение хостелов. Для того, чтобы перевести жилое помещения в нежилое с целью создания там хостела, необходимо оборудовать отдельный вход в нежилое помещение. Отдельный вход затрагивает фасад дома, часть земельного участка. При этом лицо, осуществляющее перевод затрагивает права собственников данного жилого дома, что уменьшает размер общего имущества, следовательно, нужно согласие всех собственников дома. Данная ситуация является проблематичной, поскольку собственники домов не охотно поддерживают инициативу создания хостелов, при этом суд чаще становится на сторону жильцов, проживающих в доме. Требования о прекращении деятельности незаконно организованной гостиницы, о запрете эксплуатации квартиры для оказания гостиничных услуг удовлетворяются судом практически безоговорочно. Нельзя не отметить, что хостел является одним из самых дешевых способов временного проживания, но при этом многие существующие хостелы не отвечают стандартам качества. Очевидно и то, что в случае запрета этот бизнес продолжит свое существование, только уже в тени легально работающего бизнеса. ГЛАВА 3. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ПЕРЕВОДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ. 3.1. Нежилое помещение: понятие, основные требования. Точного определения этого понятия в законодательстве нет. Но на практике принято считать, что нежилое помещение не предназначено для - жилое помещение, признанное постоянного проживания. Но к нему не относится: аварийным; - общее имущество проживающих в многоквартирном доме (например, как лифт, лестница, чердак, подъезд, подвал). Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают. Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях (предназначенных для того, чтобы в них жили) или в полностью нежилых. Важно! При соблюдении определённых условий жилой фонд возможно перевести в нежилой. Обратный переход тоже возможен, но он ещё сложнее. Законодательное определение в Гражданском и Жилищном Кодексах, тем не менее, содержатся важные сведения о нежилых помещениях. К примеру, это его признаки. Их список внесён законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Вопросы о возможности перевода в эту категорию из жилых описаны в 22 статье ЖК. К основным признакам относят следующие: - такой объект является недвижимостью; - не предназначен для того, чтобы в нём жили люди; - он является изолированным, то есть отдельным; - границами помещения служат строительные конструкции, то есть стены, пол, перекрытия и т. п. - обязательно должен быть отдельный вход; - помещение должно быть зарегистрировано на определённом участке; - его должно быть невозможно переместить; - оно должно соответствовать строительным, противопожарным и техническим нормам. Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений? Такая недвижимость делится на: основную; и вспомогательную. Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным. Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть: - образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.); - здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты); - промышленными; - административными; - коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения); - бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные). - торговли; - отдыха и развлечений; - отделений связи (почты); - складские; - творческие (мастерские и выставочные залы). Необходимо, чтобы недвижимость соответствовала следующим требованиям: - должен быть отдельный вход или возможность его обустроить; - есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением; - оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома; - нет прав третьих лиц или каких-либо обременений; - также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке. Если использовать такое недвижимое имущество можно только с присоединением части общего пространства многоквартирного дома, потребуется согласие жильцов. Чтобы получить его, потребуется проводить общее собрание. Разрешение потребуется и для организации отдельного входа, если для этого понадобится изменять ограждающие и/или несущие конструкции. В дальнейшем использовании должны соблюдаться требования: санитарно-гигиенические; противопожарные; экологические. В частности, если нежилое помещение находится в жилом здании, в нём нельзя размещать: - предприятия, загрязняющие территорию и воздух (физически и химически); - нарушающие условия проживания; - некоторые лечебно-профилактические организации (помогающие при наркотической и алкогольной зависимостях, инфекционным больным); -химчистки; - общественные туалеты; - учреждения, работающие позднее 23 часов (или, тем более, круглосуточные); - промышленные предприятия; - магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами. Основное отличие жилых помещений от нежилых заключается в предназначении. Жилое помещение предназначено для проживания, а нежилое – для других целей. Это может быть торговля, оказание услуг, производство и т. д. Дополнительным признаком будет наличие (или отсутствие) отдельного входа. Также важно расположение на этаже в многоквартирном доме. В жилой фонд входят: квартиры многоквартирного дома, в том числе коммунальные; отдельные дома, предназначенные для постоянного проживания; общежития. К нежилому причисляют: магазины; химчистки; салоны красоты; гостиницы (поскольку предназначены для временного проживания, а не постоянного); апартаменты. Итак, к нежилым относятся отдельные помещения, не предназначенные для проживания. Они могут относиться к различным видам по своему назначению и использоваться для различных целей, а также должны соответствовать ряду требований. 3.2 Порядок и условия осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Основаниями для перевода нежилого помещения в жилое могут, например, явиться: решение государственных органов, в том числе суда, и органов местного самоуправления в случае признания помещений пригодными для проживания; договоры, иные сделки; решения собственников помещения. Следует отметить, что не каждому помещению можно присвоить статус жилого. Жилищный Кодекс предъявляет ряд требования, условий для перевода в состав жилого фонда. В жилое можно перевести помещение: (ст. 22 ЖК РФ), если: - на него отсутствует обременение права собственности; - к нему есть отдельный доступ, т.е. не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениями; - в результате ремонта, перепланировки в соответствии со всеми нормами и стандартами жилых помещений; - помещение признано пригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленном Правительством РФ (п. 3 ст. 15 ЖК РФ). При использовании помещения после его перевода в качестве жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования. Если хотя бы одно из условий, предусмотренных законом, не выполняется, то это является основание для отказа в переводе нежилого помещения в жилое. В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать: 1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность. 2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органов Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ. Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом. 3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение. Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации. 4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) планировки переводимого помещения. Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему: а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение; б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения; г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее, чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266 Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 г. №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения (с изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.). После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если вопрос решился положительно и у органа местного самоуправления нет требований «о проведении переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве жилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ). Если же вопрос решился положительно, но требуется «проведение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ», то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания. Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно: - непредставление указанных выше документов; - представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры); - переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельных вход в помещение. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе нежилого помещения в состав жилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке. Завершение переустройства, перепланировки или иным работ оформляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуправления направляет в Государственное учреждение технической инвентаризации субъекта Российской Федерации. |