Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.. Диплом Черниковой. Твенное бюджетное профессиональное образовательное учреждение ростовской области таганрогский техникум сервиса и жилищнокоммунального хозяйства
 Скачать 71.73 Kb.
|
|
ГЛАВА 4. АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ. Судебная практика по спорам, связанным с переводом жилого помещения в нежилое, сходится в основном к оспариванию отказов в переводе. Как показывает судебная практика, органы местного самоуправления часто отказывают собственникам в переводе жилых помещений в нежилые, поэтому собственникам приходится оспаривать решения в судебных органах. Процедура перевода не проста, как кажется на первый взгляд, на практике встречается множество подводных камней, в связи с чем, собственники часто сталкиваются с отказами при переводе. ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение. Одним из часто встречающихся споров при переводе жилого помещения является неполучение лицом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, согласия собственников многоквартирного дома, в случаях, когда затрагивается общее имущество многоквартирного дома. В связи с этим, необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое, будет являться получение согласия всех, либо части собственников многоквартирного дома. Так, по делу № А51-6198/2015 администрация г. Арсеньева Приморского края обосновала свой отказ в выдаче решения на перевод нежилого помещения в жилое следующим образом: независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества. Суд кассационной инстанции указал, что в спорной ситуации крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Из этого следует что, перевод спорного жилого помещения в нежилое не затронет общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. По делу № 73-КГ15-8/2015 администрация г. Улан-Удэ аргументировала свой отказ в переводе помещения из жилого в нежилое ссылаясь на следующие доводы: заявителем не соблюдены условия перевода, а именно права собственников помещений дома на уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. Верховный Суд РФ определил: суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции отсутствовали. Исходя из того, что перевод жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и также затронет часть придомовой территории, относящийся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, то в данном случае в необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме. Еще одним основанием для перевода жилого помещения в нежилое, является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переоборудования или перепланировки переводимого помещения, в случае если данная процедура для перевода считается необходимой. Так, по делу № 4га6227/2016 гражданка Н. обратилась в Мосжилинспекцию г. Москвы с заявлением, в котором просила согласовать проект переустройства и перепланировки квартиры, предусматривающий устройство дополнительных оконных проемов в квартире, на что был получен отказ. Мосжилинспекция обосновала свой отказ следующим образом: необходимо представить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и перепланировке, по форме установленной Мосжилинспекцией. Судебная коллегия, проверяя решение суда в апелляционном порядке, с указанным выводом суда первой инстанции не согласилась, ссылаясь на следующие доводы: перепланировка помещения будет произведена в пределах границ квартиры, в связи с этим общее имущество многоквартирного дома не будет затронуто, также проведенные работы соответствуют проекту. По делу № 33а-3367/2017 мэрия г. Тольятти отказала в переводе квартиры в нежилое помещение, ссылаясь на то, что переустройство и перепланировка в указанном помещении выполнены самовольно, проект переустройства и перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Судебная коллегия определила: при наличии самовольной перепланировки и отсутствии акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, изменение статуса помещения невозможно. При таких обстоятельствах распоряжение мэрии г. Тольятти об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, по заявленному в нем мотиву, является правильным. По делу № 33- 2913/2017, гражданин М. обратился в суд с иском к администрации г. Карпинск в обоснование указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира, которую он перевел в нежилое помещение, сделав в нем реконструкцию. С осени 2014 года в квартире истца на стенах стали появляться трещины с отслоением обоев от стены, согласно акту ООО «УК «Дом» причиной возникновения трещин на стенах стал демонтаж стен и отопительного очага в квартире, расположенной на первом этаже. Таким образом, суд первой инстанции пришел к следующему решению: требования истца оставил без удовлетворения. При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Судебные органы при рассмотрении споров, связанных с размещением хостелов в многоквартирных домах, склонны принимать решения об отказе в их размещении. Свою позицию суд аргументирует тем, что данная деятельность не попадает под исключения ст. 17 ЖК РФ, данная статья допускает лишь осуществление какой-либо профессиональной или предпринимательской деятельности, и совместно с собственным проживанием. В судебной практике существует огромное количество споров по данной теме. Так, по делу № 33-47575/2016 Останкинский межрайонный прокурор города Москвы обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к гражданину Б. об устранении нарушений порядка использования жилым помещением (квартирой), принадлежащей на праве собственности, о прекращении деятельности при использовании квартиры под гостиницу (хостел). Суд определил: поскольку указанное жилое помещение в нежилое в установленном законом порядке не переводилось, осуществление предпринимательской деятельности по предоставлению гостиничных услуг в данной квартире является незаконным, нарушает права и законные интересы соседей по многоквартирному дому. Но в судебной практике имеются случаи, когда суд разрешает использовать квартиры в качестве временного размещения в них граждан, то есть использования квартир в качестве хостелов. Так по делу № 33-10775/2016 В., Р. обратились в суд с иском о прекращении деятельности мини-гостиницы (хостела), в своем заявлении они указали, что они являются собственниками квартир, находящихся в одном подъезде с квартирой, в которой располагается мини-гостиница (хостел). Ответчик Б.Д. зарегистрировался как индивидуальный предприниматель и обустроил в квартире мини-гостиницу (хостел). Суд определил: размещение в квартире хостела не меняет целевого назначения данного помещения, поскольку оно остается в использовании в качестве жилого, предназначено для проживания граждан, пусть и временного. Такое использование не означает размещения в квартире предприятия, учреждения, организации и потому не требует перевода его из жилого в нежилое. Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что действующее законодательство не содержит запрета, на размещение хостела в квартирах, расположенных в МКД, при условии, что тем самым не нарушаются требования ЖКРФ По делу № АКПИ15-1535/2016 Дьячков Е.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим пункта 4.1ГОСТ Р 56184-2014 в части, допускающей размещать хостел в квартире или нескольких квартирах одного здания и иметь общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), ссылаясь на то, что предусмотренное оспариваемым положением размещение хостела в квартире многоквартирного дома является самостоятельным видом деятельности, направленной исключительно на извлечение прибыли, а не на удовлетворение нужд собственника квартиры. Суд определил: действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах. Доводы административного истца основаны на ошибочном толковании национального стандарта ГОСТ Р 56184как нормативного правового акта, а потому не могут быть признаны состоятельными. Немаловажным условием для осуществления перевода жилого помещения в нежилое является также его соответствие видам разрешенного использования. Так, например, по делу № 89-КГ15-9 В.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управы Центрального административного округа администрации г. Тюмени в переводе жилого помещения в нежилое. Суду известно, что В.А. на праве собственности принадлежат 4-этажный жилой дом и земельный участок с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения. Суд аргументировал свой отказ в переводе жилого помещения в нежилое в связи с тем, что вид использования объекта недвижимости в случае его перевода из жилого в нежилое вступает в противоречие с основными и вспомогательными видами разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, и нарушает положения указанных выше норм права. По делу № 33-5042/2016 М. обратилась с иском к администрации г. Пятигорска о признании нежилого здания жилым с правом регистрации по месту жительства. В обоснование заявленных требований ссылалась на следующее. Она является собственником нежилого здания и земельного участка, она обратилась в администрацию г. Пятигорска с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое с приложением всех необходимых документов. В рассмотрении заявления истицы отказано ввиду того, что садовый дом находится на участке, не предназначенном для индивидуального жилищного строительства, а также ввиду несоответствия инфраструктуры товарищества санитарным нормам и правилам ЗАКЛЮЧЕНИЕ В ходе проведенного исследования удалось сформулировать некоторые выводы, которые могли бы усовершенствовать жилищное законодательство в части переводов жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение. Так была выявлена разница между понятиями жилое помещение и нежилое помещение, основным различием между данными понятиями является их целевое использование, если жилое помещение используется в качестве места для постоянного проживания граждан, то нежилое помещение не предназначено для проживания в нем. При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права независимо от их формы. Как для жилого помещения, так и для нежилого помещения установлены соответствующие требования и нормы, которые нашли отражение в нормативно-правовых источниках. Хотелось бы заметить, что для проведения процедуры перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, лучше заранее обратиться и получить консультацию о возможности такого перевода в орган местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений. Случаи самовольного переустройства жилого помещения для дальнейшего его перевода в нежилое, на практике встречаются довольно часто, но как выяснилось это не способ сэкономить время, а тем более денежные средства. При проведении работ по реконструкции или перепланировки жилого помещения связанных с его дальнейшим переводом в нежилое помещение, лучше привлечь специалистов из этой области. Огромное количество отказов связанно именно с несоответствием плана перепланировки или переоборудования, большинство допускают ошибки при проведении именно этой процедуры, не учитывая некоторые особенности. При проведении работ по перепланировке в целях изменения назначения жилого помещения необходимо убедиться в том, что своими действиями вы не уменьшите общее имущество собственников многоквартирного дома, или каким-либо образом не ухудшите общедомовое имущество, поскольку в таком случае, вам придется столкнуться с отказом в проведении процедуры перевода. Также в ходе работы была затронута тема специфики хостелов, поскольку в законодательстве нет определенной нормативно-правовой базы, регулирующей данное понятие, предлагается классифицировать данное понятие, дать ему определенное правовое положение. Проблемой данного явления становится невозможность его соотношения с иными средствами размещения. В связи с этим предлагается упростить процедуру перевода жилого помещения в нежилое помещение с целью дальнейшего его использования в качестве хостела. Поскольку помещение будет использоваться в дальнейшем для временного проживания, для перевода потребуется только обустройство отдельного входа и получение согласия со стороны собственников жилых помещений указанного дома, это позволило бы на законодательном уровне регулировать деятельность хостелов, поскольку данный вид размещения на сегодняшний день является одним из самых распространённых. Также необходимо произвести корректировку механизма перевода жилого помещения в нежилое, в части переводов жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме. Поскольку при осуществлении процедуры перевода затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома, нередко возникают проблемы с получением их согласия на перевод. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме просто обязан быть представлен вместе с заявлением на перевод и проектом переустройства. Иначе процедура выдачи разрешения на перевод утрачивает смысл. Возникают ситуации, при которых собственники не хотят давать свое согласие на перевод жилого помещения. Лицо, осуществляющее перевод может собрать пакет документов, соблюсти все условия и столкнуться с подобной проблемой, когда собственники не хотят давать своего согласия на подобный перевод. Данная ситуация требует урегулирования, на данном этапе стороны могут злоупотреблять своими правам, обращаться в суд, но при этом проблема так и останется не разрешенной. Что касается анализа правоприменительной практики, то он основывается в основном на оспаривании отказов в переводе жилых помещений. Практика показывает, что органы местного самоуправления не стремятся идти навстречу лицам, осуществляющим перевод. Данная процедура на первый взгляд не так проста, как может показаться, поскольку требует огромного количества времени. Для успешного осуществления процедуры перевода помимо заявленных законодателем требований потребуется также согласие собственников жилья. При проведении процедуры перевода все же следует привлекать дополнительных специалистов и заранее получать консультацию органов местного самоуправления о переводе конкретного помещения. В ходе выполнения дипломной работы была достигнута поставленная цель, и выполнены необходимые задачи. На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого в жилое помещение является не просто способом получения коммерческой выгоды, но и способом улучшения жилищных условий граждан. Квартиры, расположенные на первом этаже пригодны скорее для размещения в них коммерческих объектов, нежели для проживания в них граждан. Одним из положительных моментов является размещение в шаговой доступности необходимых для граждан объектов услуг и сервиса. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (в ред. от 21.07.2014) // Российская газета. 1993. 25 дек. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 2005. 12 января. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Российская газета. 1994. 8 декабря. 4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 17.04.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.05.2017) // Российская газета. 2001. 31 декабря 5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 07.03.2017) // Российская газета. 2004. 30 декабря. 6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) // Российская газета. 2015. 17 июля. 7. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 03.04.2017) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. 2003. 8 октября. 8. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ (ред. от 03.11.2015) «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» // Российская газета. 2006. 5 мая. 9. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» // Российская газета. 2010. 30 июля. 10. Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 28.04.2017) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» // Российская газета. 2008. 27 февраля. 11. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. 2006. 10 февраля. Литература 1. Андрианов Н.Перевод квартиры в магазин. В интересах бизнеса // ЭЖЮрист. 2018. № 7. С. 5. 2. Балтутите И.В., Витвицкая В.Р. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое: проблемы реализации // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. С. 39 - 43. 3. Балтутите И.В., Витвицкая В.Р., Гончаров А.И. и др. Жилищное право: учебник / М.: Юриспруденция, 2018. 528 с. 4. Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с. 5. Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2021. 640 с. 6. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2019. 480 с. 7. Денисенко Е. Перевод квартиры в магазин. Условия и процедура // ЭЖЮрист. 2020. № 7. С. 10. 8. Иншакова А.О., Ковалева О.А.Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ: совместимость и пределы компетенции // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5 «Юриспруденция». 2018. № 1 (30). С. 106. 9. Киракосян С.А. Как из квартиры сделать офис // Юрист. 2019. № 10. С. 11. 10. Крашенинников П.В.Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с. 11. Кузина М.Маленький отель - большие проблемы // Жилищное право. 2015. № 8. С. 93 - 103. 12. Лейба А. Практика ошибок при юридическом аудите (экспертизе) документов на приобретение жилого помещения // Жилищное право. 2014. №4. С. 35 - 46. 13. Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2019. № 12. С. 68 - 69. 14. Макеев П.В.Об изменении правового режима жилого помещения в связи с непригодностью его для постоянного проживания граждан // Гражданин и право. 2018. № 7. С. 53 - 57. 15. Мачавариани И. Перевод квартиры в магазин. Механизм и законодательное регулирование // ЭЖ-Юрист. 2020. № 7. С. 4. 16. Миролюбова О. Г.О понятии жилого помещения, Вестник ЯрГУ. Серия Гуманитарные науки. 2019. 17. Мыскин А.В.К вопросу о целевом использовании жилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2018. № 2. С. 32 - 36. 18. Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое. 2019 № 9. С. 33. 19. Пац С. Перевод квартиры в магазин. Неясности с документами // ЭЖЮрист. 2019. № 7. С. 10. 20. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2020. С. 345. 21. Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 70. 22. Прихожан М. Из жилого в нежилое // ЭЖ-Юрист. 2016. № 14. С. 16. 23. Русин А.А. Из нежилого в жилое! Перевод нежилого помещения в жилое помещение: анализ судебной практики//Жилищное право. 2018. №9 С.65-76. 24. Савина С.В. Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства // Закон. 2017. № 4. С. 55 - 64. 25. Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2018. № 2. С. 21 - 39. 26. Угрюмов А. Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение? // Жилищное право. 2019. № 2. С. 41 - 50. 27. Черникова Е. Перевод квартиры в магазин. Препоны в северной столице // ЭЖ-Юрист. 2018. № 7. С. 11. 28. Шкарупа А. Перевод квартиры в магазин. В теории и на практике // ЭЖ-Юрист. 2019. № 7. С. 5 |