Инвестиции - Колтынюк Б.А.. Удк 336 ббк 65. 26 К 61
 Скачать 24.66 Mb.
|
16.3. Основные положения по проектированию предприятий, зданий и сооруженийСогласно «Инструкции о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений» (СНиП 10-01-94) проектирование объектов может осуществляться в одну или в две стадии. Проектирование в одну стадию предусмотрено для предприятий, зданий и сооружений, строительство которых может выполняться по типовым или повторно применяемым экономичным проектам, а также для технически несложных строек; проектирование в две стадии – для отдельных зданий и сооружений. При этом стадийность (сочетание стадий) жестко не регламентируется. Проект должен разрабатываться на основе соответствующих материалов, характеризующих результаты маркетинговых исследований с необходимыми расчетами. На основании инженерных изысканий и вариантных проработок в проекте уточняют размещение предприятия, сооружения, его проектную мощность (пропускную способность), стоимость строительства и другие технико-экономические показатели, определенные на стадии обоснования идеи инвестиционного проекта. В проекте на строительство предприятия, здания и сооружения должны быть решены следующие основные задачи:
В проект входят следующие разделы:
В соответствующие части проекта должны быть включены:
Указанные разделы и части проекта являются предварительными, позволяющими инвесторам сформировать оценку эффективности и возможный график финансирования проекта. Для социально-культурной сферы, включающей объекты образования, здравоохранения, культуры и искусства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания физкультурные и спортивные сооружения и другие, вместо ТЭО обычно разрабатывается Эскизный проект. Решение о необходимости его разработки вне зависимости от источников финансирования (за счет средств либо местного бюджета, либо отдельных частных инвесторов или их группы, т. е. на некоммерческой или коммерческой основе) принимают местные архитектурно-строительные органы. В состав эскизного проекта входят:
Эскизный проект может формироваться на основе как типовых или повторно применяемых проектов, так и индивидуальных решений. Объемно-планировочные решения объектов социально-культурной сферы, возводимых по заказам местных органов самоуправления, должны соответствовать социальным нормативам и нормам, приведенным в прил. 4. В качестве показателей выступает емкость (вместительность) в расчете на 1000 чел. Емкость измеряются либо в натуральных показателях, регламентирующих услуги и функционирование объекта (например, места, койки, посещения в день), либо в показателях площади помещения (например, квадратный метр торговой площади, водного зеркала). По некоторым объектам нормативную емкость задают в виде числа объектов на определенное планировочное образование или определенную численность населения (например, одна аптека на микрорайон). Необходимо отметить, что в России сохранен порядок проектирования объектов строительства в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), утвержденными Государственным комитетом по строительству. Согласно СНиП нормативные емкости и потребности отражают усредненные условия посещаемости, но не характеризуют качество, сроки и инженерное обеспечение потребителям. Поэтому при реальном проектировании числовое значение нормативных емкостей может пересматриваться в зависимости от величины населенного пункта, природных условий, особенностей социально-демографической структуры населения, оснащения объектов, планировочной организации и иных факторов, определяющих возможности бюджетного или иного финансирования. Нормативные емкости рассчитывают в два этапа. Первый — определение нормативной емкости в различных видах обслуживания в целом по территориальному образованию; второй — дифференциация полученного норматива по структурным планировочным элементам территории. При определении территориального норматива (Н) необходимо располагать сведениями о годовом объеме услуг в соответствующих единицах емкости, требующемся на 1000 чел. (Q), а также о возможности реализации этих услуг рассматриваемым видом обслуживания в расчете на соответствующую единицу емкости (Р). Методику расчета отражает формула:  где величина Q зависит от установленных физиологических норм потребности или норм, выявленных при социологических обследованиях, а значение Р — от режима работы социально-культурного объекта и его оснащенности передовой техникой и технологией предоставления услуг. Например, чтобы определить нормативное число мест в кинотеатрах, требующихся на 1000 жителей, формулу (16.1) следует выразить так:  где В — возрастной коэффициент населения, доли единицы; А — коэффициент активности населения, доли единицы; П —частота посещений кинотеатров одним активным жителем в течение года, число посещений; Д —число дней работы кинотеатров за год; п — коэффициент сменности работы кинотеатров, количество сеансов; т — средний коэффициент единовременной загрузки (наполняемости) кинотеатров, доли единицы. Возрастной коэффициент В характеризует возможный контингент населения, которое пользуется услугами кинотеатров. Его значение определяют по статистическим данным о возрастной структуре населения или по результатам обследований кинотеатров. Коэффициент активности А выявляет степень охвата населения соответствующих возрастных групп услугами кинотеатров; его устанавливают на основе обследований и опросов населения. Показатель частоты посещений П характеризует интенсивность пользования услугами кинотеатров активным жителем в течение года. Его устанавливают, анализируя структуру бюджета свободного времени. Значения показателей, приведенных в формуле (16.2), определяют по данным отделов культуры о режимах работы кинотеатров. Исходя из этого, нормативную потребность в кинотеатрах, приведенную в СниП на конец первой очереди строительства, можно вычислить следующим образом:  При проектировании объектов социально-культурной сферы на коммерческой или некоммерческой основе расчет потребности в них должен быть приведен в результатах маркетинговых исследований, где, наряду с оценкой нормативной потребности в услугах, необходимо показать возможность ее удовлетворения за счет внебюджетных средств и частных инвестиций. Параллельно с разработкой указанных материалов проводится экспертиза градостроительной документации и проектов строительства, суть которой сводится к следующему.
Основные результаты экспертизы проекта — определение его ценности, а также возможных последствий от реализации: оценка эффективности проекта; воздействие на окружающую среду; социальная эффективность. Экспертизу выполняют в соответствии с «Требованиями по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов производственного назначения», утвержденными Госстроем России для повсеместного применения. Документацию и проекты утверждают в следующем порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией; проекты строительства утверждаются в соответствии с постановлением Правительства в зависимости от источников финансирования следующим образом:
Таким образом, формирование проектной документации и ее экспертная оценка служат основой для проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения, разработки бизнес-плана и реализации инвестиционного проекта. 16.4. Определение размера затратОдин из важнейших этапов предпроектных исследований — оценка стоимости реализации будущего инвестиционного проекта. Основой определения стоимости проекта выступают проектные проработки как отдельных его частей (строительной, технологической и организационной), так его осуществления в целом. Полученная таким образом стоимость выполнения работ и приобретения технологического оборудования позволяет рассчитать технико-экономические показатели проекта, сравнить их с другими проектами-аналогами, выявить преимущества и недостатки в проектировании, сформулировать основные задачи по повышению эффективности капитальных вложений. Сметная документация является основой для формирования бюджета проекта и контроля за его исполнением. На основании сметы определяют объем капитальных вложений, включающих затраты на строительные работы; приобретение технологического, энергетического, подъемно-транспортного и другого оборудования, приспособлений инструментов и производственного инвентаря, необходимого для функционирования предприятия; работы по монтажу этого оборудования (монтажные работы); освоение строительной площадки; осуществление технического и авторского надзора; разработку проектной документации и др. Сметную стоимость строительно-монтажных работ используют для определения договорной цены и заключения контрактов (договоров) между заказчиками, подрядчиками и поставщиками оборудования, а также для расчетов между ними. Показатели сметной стоимости необходимы для оценки вариантов проектных решений по строительству и реконструкции производственных и непроизводственных объектов и выбора экономически целесообразного из них. Кроме того, сметную стоимость применяют для сравнения вариантов организации строительства и производства работ, для выбора конструктивных и объемно-планировочных решений, строительных материалов и выбранной технологии. Достоверное определение сметной стоимости строительства служит основой реализации проекта в заданные сроки. Предварительный расчет стоимости строительства осуществляют по укрупненным нормативам при разработке технико-экономического обоснования на предпроектной стадии. Для объектов производственного назначения могут использоваться укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС), разрабатываемые на основе технологических моделей предприятий отраслей и подотраслей экономики. По объектам социально-культурной сферы для определения их стоимости в текущих и прогнозируемых ценах на ранней стадии проектирования рекомендуется использовать УПБС, разрабатываемые на основе объектов-представителей. Сметную стоимость проектируемых предприятий, зданий и сооружений, объектов, их частей и видов работ определяют при проектировании в составе эскизных проектов и рабочей документации. Для этого составляют сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметы, включая сметы на проектные и изыскательские работы. Сводный сметный расчет — основной документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений. Его составляют на основе объектных и локальных смет, а также сметных расчетов на дополнительные затраты, не учтенные в объектных и локальных сметах. Сводный сметный расчет включает 12 глав.
В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты. Объектные сметы (объектные сметные расчеты) разрабатывают для строительства каждого отдельного здания и сооружения на основе локальных смет на отдельные конструктивные элементы и виды работ. В объектные сметы включают затраты на производство строительных, санитарно-технических, монтажных и других видов работ. В них отражаются затраты на временные здания и сооружения и часть прочих затрат, относящихся к данному объекту, а также часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты. Локальные сметы (локальные сметные расчеты) составляют по рабочим чертежам на каждый вид работ. В них определяется сметная стоимость конструктивных элементов и видов работ. Объемы строительных и монтажных работ берут из ведомостей объемов работ или определяют по рабочим чертежам. Объем работ вычисляют по схемам, позволяющим легко проследить ход расчетов. В объектных и локальных сметах выделяются нормативная трудоемкость и сметная заработная плата. Нормативная трудоемкость отражает объем труда рабочих в человеко-часах, который по сметным нормам должен затрачиваться на выполнение строительных и монтажных работ. Она включает трудоемкость работ, просмотренных в прямых затратах, накладных расходах, а также трудоемкость возведения временных зданий и сооружений для выполнения работ в зимнее время. Сметная заработная плата включает: основную заработную плату рабочих, занятых непосредственно на строительных и монтажных работах; заработную плату рабочих, занятых на управлении строительными машинами и их обслуживании; заработную плату рабочих, отраженную в накладных расходах, в стоимости временных зданий и сооружений, в составе зимних удорожаний и других начислений. При определении сметной стоимости ресурсным методом осуществляют локальный ресурсный сметный расчет (локальную смету). В таком расчете выделяются следующие ресурсные показатели:
Стоимость ресурсов при этом определят по текущим и прогнозируемым ценам. Сметная стоимость строительства представляет собой единовременные затраты, включающие  где С — сметная стоимость строительства; Сстр— затраты на строительные работы; Cмонт— затраты на работы по монтажу оборудования; Соб — затраты на приобретение оборудования, инструмента и инвентаря; Спроч — прочие капитальные затраты; Снепр — резерв на непредвиденные работы и затраты. Сметная стоимость строительных и монтажных работ представляет собой сумму прямых затрат, накладных расходов и плановой прибыли. Прямые затраты непосредственно связаны с производством строительно-монтажных работ и включают: основную заработную плату рабочих; стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов; расходы на эксплуатацию машин и механизмов. К основной заработной плате относятся сдельная и повременная оплата труда рабочих, занятых на строительных и монтажных работах, а также на доставке материалов от приобъектного склада до места укладки. Часть заработной платы входит в другие статьи сметной стоимости строительно-монтажных работ: заработная плата рабочих, занятых на погрузке, транспортировке и выгрузке строительных материалов, включена в стоимость материалов; заработная плата работающих на машинах отнесена к расходам по эксплуатации машин; заработная плата инженерно-технических работников и служащих включена в накладные расходы. Сметная стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов включает расходы на приобретение материалов по отпускным ценам промышленности, расходы по упаковке, реквизиту, доставке до приобъектного склада стройки, а также заготовительно-складские расходы. Расходы на эксплуатацию машин и механизмов включают в себя:
Накладные расходы, предназначенные для организации, управления и обслуживания строительного производства, в отличие от затрат не связаны непосредственно с выполнением строительно-монтажных работ и отражают затраты на создание необходимых условий для нормального функционирования строительного производства. В накладные расходы входят следующие статьи затрат:
Сметная прибыль — это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительной организации и относимых на себестоимость работ. Сметная прибыль включает расходы на уплату налога на прибыль, затраты на развитие производства, материальное стимулирование работников и развитие социальной сферы. В состав затрат на приобретение оборудования, приспособлений, инструмента и производственного инвентаря входят:
Прочие капитальные затраты, входящие в сметную стоимость строительства, включают: затраты на выполнение проектно-изыскательских работ; расходы на освоение площадки (плата за отвод земельных участков, возмещение стоимости отчуждаемых под строительство земель, переселение в связи со строительством и др.); затраты на подготовку эксплуатационных кадров для строительства предприятия; различные компенсации и доплаты работникам. Учитываемый в сметной стоимости резерв на непредвиденные работы и затраты в процентах от общей стоимости строительства предназначен для компенсации стоимости работ и затрат, которые не всегда можно предусмотреть в процессе проектирования, но которые могут возникнуть при детальной проработке проектных решений, а также в ходе выполнения строительно-монтажных работ. Доля указанных видов затрат в общей стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений зависит от назначения строящихся объектов и от характера работ (новое строительство, реконструкция, техническое перевооружение действующих или временно остановленных предприятий). Так, при строительстве промышленных предприятий, на которых устанавливают дорогостоящие машины и агрегаты, значительную часть составляют сметные затраты на приобретение оборудования и его монтаж. При техническом перевооружении основные затраты приходятся на стоимость оборудования и его монтажа. При возведении объектов социально-культурной сферы — на выполнение строительно-монтажных работ. Для определения сметной стоимости используют три метода: базисно-компенсационный, ресурсный и ресурсно-индексный. Базисно-компенсационный метод представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм. Стоимость объекта при этом формируется, исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства. С помощью этого метода стоимость определяют в два этапа:
Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на используемые ресурсы. Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведут, исходя из выраженных в натуральных измерителях потребностей в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах доставки на площадку строительства, расходов энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин, затрат труда рабочих. Чтобы определить потребность в ресурсах, используют:
Ресурсы, на основе которых определяют стоимость соответствующих работ, исчисляются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом или его части. Оценке подлежат итоговые (суммарные) ресурсные показатели. Чтобы рассчитать итоговые показатели расхода ресурсов, рекомендуется предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой выделяется объем ресурсов по каждому виду работ, выполняемых на объекте. Для инвестора стоимость ресурсов целесообразно определять как в базисном, так и в текущем (прогнозируемом) уровне цен. Допускается применять только текущий уровень цен. Итоговые данные по трудовым ресурсам оценивают:
Итоговые данные по строительным машинам оценивают:
Материальные ресурсы оценивают:
Накладные расходы определяют на основе:
Вариант исчисления накладных расходов принимают заказчик (инвестор) и подрядная организация. Базой для определения накладных расходов служит сметная стоимость прямых затрат или фактический размер средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов. Фактический размер средств на оплату труда можно определить одним из двух способов:
Сметную прибыль в локальном ресурсном сметном расчете определяют:
Окончательное решение о выборе варианта исчисления величины сметной прибыли принимают заказчик и подрядная организация. Базой для определения сметной прибыли служит фактический размер средств на оплату труда рабочих-строителей и организаторов или себестоимость подрядных работ. Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного механизма с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, эстетические, трудовые, оборудование, услуги и пр.). Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, цен или ресурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. Они выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой. Чтобы определить стоимость строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов. Информационной основой для определения текущих индексов служат данные статистической отчетности, первичного бухгалтерского учета, а также результаты специальных статистических наблюдений, организованных региональными центрами по ценообразованию. Прогнозные индексы разрабатывают на основе:
Сметную стоимость, определенную в базисном периоде, приводят к уровню текущих (прогнозных) цен, умножая сумму по каждой строке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете. Ресурсный и ресурсно-индексный методы могут использовать все участники инвестиционного процесса — заказчики (инвесторы), проектные и подрядные организации, независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности. Применение этих методов допускается на всех стадиях разработки технической документации, включая технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций. Краткие выводы
Использованная и рекомендуемая литература
|