Инвестиции - Колтынюк Б.А.. Удк 336 ббк 65. 26 К 61
 Скачать 24.66 Mb.
|
17.2. Размещение объектов социально-культурной сферыСтроительные нормы и правила (СНиП 2.07.01-89) устанавливают следующий радиус обслуживания населения (в метрах) учреждениями социально-культурной сферы, размещаемыми в жилой застройке:  Общую потребность в учреждениях социально-культурной сферы в конкретном территориальном образовании по отдельному виду обслуживания (О) можно определить по формуле:  где Нм, Нс и Нв — нормативная емкость учреждении соответствующего вида для населения города, сопряженного населения и временного населения, единиц емкости на 1000 чел.; Чм — численность населения города, тыс. чел.; Чс — численность сопряженного населения, тыс. чел.; Чв — численность временного населения, тыс. чел. Потребность в учреждениях обслуживания для временного населения рассчитывают лишь для тех городов, где контингент его довольно значителен: для Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и др. Как правило, социально-культурные объекты размещают по принципу ступенчатости. Ступени определяются частотой пользования населением различными видами услуг или частотой спроса. Различают учреждения повседневного пользования (иногда в их составе особо выделяют учреждения первичного обслуживания), периодического (два-три раза в неделю) и эпизодического (два-три раза в месяц) пользования. Учреждения повседневного пользования размещают в микрорайонах из расчета 5-7 мин ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500 м. Учреждения периодического пользования располагают на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 мин, что отвечает радиусу доступности примерно 1500 м. Учреждения эпизодического пользования размещают на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них наличном или общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при их размещении стремятся исходить из 20-30-минутной доступности. Некоторые виды обслуживающих объектов располагаются на всех ступенях, другие лишь на одной-двух. Разница заключается в составе объектов и характере оказываемых ими услуг. Например, к учреждениям культуры и искусства повседневного обслуживания относятся клубные помещения в составе жилого микрорайона, т.е. читальные уголки, библиотеки-передвижки, детские комнаты и т. п. К учреждениям периодического обслуживания относятся: клубы, библиотеки, казино, кинотеатры, дома молодежи, школьников. К учреждениям эпизодического обслуживания — дома культуры, специализированные и публичные библиотеки, театры, концертные залы, цирки, универсальные зрелищно-спортивные залы, специализированные объекты культуры для детей. Достоинства ступенчатой системы обслуживания состоят: в возможности системного подхода к организации культурного обслуживания, что обусловливает простоту и четкость расчетов; в наличии предпосылок для индивидуального и планового проектирования, что до недавнего времени снижало затраты на культурно-бытовое строительство. Вместе с тем в процессе функционирования этой системы выявились и ее недостатки. Во-первых, это излишняя «жесткость» модели поведения человека, предусматриваемая данной системой. На самом деле жители могут удовлетворять свои потребности в зависимости от местонахождения и платежеспособности вблизи жилья, в местах труда и отдыха, в коммуникационной системе, связывающей эти элементы. Главное условие выбора того или иного объекта — доступность от любой точки местонахождения человека и возможность получить требуемую услугу. Во-вторых, предусматриваемая ступенчатой системой идея «коллективного микрорайона» не соответствует складывающемуся образу городской жизни. Рост культурных интересов, повышение мобильности человека ослабляют соседские связи и повышают роль объектов, предоставляющих наиболее широкий и качественный набор услуг, удовлетворять которые целесообразно через систему объектов городского значения, зачастую финансируемых за счет потребителя услуг. В зависимости от функций социально-культурных объектов и допустимых радиусов обслуживания возможна организация различных видов общественных центров (табл. 17.1). Таблица 17.1Типология общественных центров города Надо отметить, что в условиях проводимой рыночной реформы находит распространение трехуровневая система размещения объектов социально-культурного назначения: территориальная, коммуникативная и уникальная. Территориальная система охватывает объекты повседневного пользования, размещаемые в радиусе пешеходной доступности до 500 м, и учреждения периодического и эпизодического пользования, размещаемые с доступностью, не превышающей 7-10 мин при использовании транспорта. К последней группе объектов отнесены спортивные и музыкальные школы, поликлиники, библиотеки, казино, дискотеки, клубы, бани и др. Коммуникативная система включает специализированные поликлиники, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, учреждения культуры (кинотеатры, библиотеки, концертные залы, дворцы культуры), гостиницы. Данная система формируется в виде центров обслуживания, сосредоточенных у транспортных узлов и входящих в общегородскую систему обслуживания. Каждый центр обслуживания рассчитывают по удельному весу пассажирооборота соответствующего транспортного узла в общем пассажирообороте планировочного района. Уникальная система предполагает размещение учреждений обслуживания в уникальных зонах — мемориальных, музейно-выставочных, спортивно-зрелищных и др. Такая система была реализована при разработке проекта детальной планировки района озера Долгое в Санкт-Петербурге. Кроме указанных систем имеются и другие предложения. Однако все они основываются на достоинствах «классической» трехступенчатой системы обслуживания и предусматривают ее развитие и совершенствование в конкретных градостроительных условиях и с учетом платежеспособного спроса отдельных групп населения, которые могут пользоваться услугами учреждений коммерческого и некоммерческого типа. 17.4. Анализ проектных решенийВ условиях конкурентности инвестиционных проектов, реализующих один замысел или идею проекта, особое значение придается проектному анализу. От его результататов зависит надежность принятых проектных решений и возможности их реализации в заданные сроки и с заданной стоимостью, а в целом - ценность проекта. В свою очередь ценность, или доходность, проекта целиком зависит от изменений в проекте. Что собственно и является задачей при исследовании объемно-планировочных и конструктивных решений зданий. При расчете объемов продукции и ее стоимости практический интерес представляет изменение проектных решений и их влияние на результаты и затраты. В настоящее время наукой и практикой принято различать следующие виды проектного анализа:
Каждый из указанных видов анализа определяет совокупное потребительское свойство проекта. В рамках технического анализа инвестиционных проектов рассматриваются:
Выбор указанных экономических показателей для анализа обусловлен их взаимосвязью с ожидаемыми результатами от реализации инвестиционного проекта. При этом каждый из технических показателей может быть определен на стадии подготовки проектной документации. Задачей технического анализа является оценка проектной документации с позиций получения максимального результата с минимальными затратами. Проектная документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается на основе задания на проектирование. Задание на проектирование устанавливает основные требования и ограничения к проекту с учетом его отраслевой принадлежности и вида строительства. Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы, необходимые для выбора архитектурно-планировочных и конструктивных решений, присоединения проектируемых объектов к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям и др. При условной безальтернативности задания на проектирование существует определенная свобода в нахождении оптимальных проектных решений, удовлетворяющих инвесторов и архитектурную общественность. Поэтому при одинаковых заданиях на проектирование проектная документация может отличаться техническими, технологическими и соответственно объемно-планировочными решениями зданий и сооружений. Выбор же оптимального решения осуществляется на стадии прединвестиционных исследований по формулам, приведенным в главе 18. В России накоплен значительный опыт анализа проектных решений, который основывается на сравнительной оценке отдельных показателей, характеризующих привлекательность как отдельных частей проекта, так и проекта в целом. Для этого ведущими в отраслях головными проектными организациями разработаны типовые проектные решения отдельных зданий и блоков, которые в каждом конкретном случае позволяют осуществлять их привязку применительно к местам застройки. Из типовых решений отдельных зданий или блоков могут формироваться не типовые, можно сказать, индивидуальные проектные решения. Надо отметить, что проектная документация разрабатывается в соответствии с государственными стандартами СПДС (систем проектной документации для строительства) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование. Каждый проект, вне зависимости от форм финансирования и назначения, должен содержать перечень технико-экономических показателей (табл. 17.2 и 17.3). Таблица 17.2Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов производственного назначения   Таблица 17.3Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий
Задачей коммерческого анализа является оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. При всей архитектурной привлекательности проекта он может быть отклонен из-за ряда факторов, которым проект не удовлетворяет. К ним можно отнести: отсутствие рынка сбыта продукции или надежных транспортных коммуникаций, находящихся в районе строительства, дополнительные затраты на освоение и реализацию продукции и др. Финансовый анализ проектных решений осуществляется с целью выявления непроизводительных затрат на реализацию проекта. Анализ может проводиться поэтапно. На первом этапе показатели проектного решения сравниваются с показателями удельных капитальных вложений на аналогичные проекты. При превышении последних анализируется причина превышения затрат по отдельным статьям расхода. На втором этапе анализа выявляются резервы снижения себестоимости продукции за счет сокращения расходов на приобретение материальных ресурсов, организацию производства и труда, решение экологических задач и др. До недавнего времени проблемам защиты окружающей среды уделялось недостаточное внимание. В результате многим регионам страны нанесен экологический ущерб: превышены предельно допустимые выбросы (ПДВ), загрязняющие различными веществами атмосферу, возрасла их концентрация. Поэтому в 90-х гг. прошлого столетия было принято решение о необходимости при разработке проектной документации на новое строительство, реконструкцию и расширение промышленных предприятий, отдельных производств предусматривать природоохранные мероприятия. Отсутствие их или неполное соответствие выдвигаемым требованиям приводит к ущербу окружающей среды. Основы для формирования природоохранных требований изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах». Задачей экологического анализа является определение соответствия мероприятий, заложенных в проект, тем нормам, выполнение которых упреждают попадание в окружающую среду вредных веществ. Иначе говоря, речь идет о нахождении минимальных средств, которые не уменьшают «емкость» экосистемы. При всех дополнительных расходах на защиту окружающей среды затраты, по данным Всемирного банка, составляют не более 3% от общих затрат на проект. Между тем проведение экологического анализа весьма затруднено, поскольку затраты на сохранение окружающей среды и результаты, получаемые после реализации природоохранных мероприятий, трудно рассчитать. Поэтому разработчики проекта прибегают к качественному анализу (оценка влияния, к примеру, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее, качественный и количественный анализы должны показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта». Основными задачами организационного анализа являются:
Результаты организационного анализа проекта направлены на оценку организационной, правовой и административной обстановки, в рамках которой должен реализовываться проект. Анализу подвергаются следующие разделы проекта:
Сравнение полученных в ходе анализа данных с нормативными, полученными в ходе обоснования задач проекта, указывает на необходимость введения изменений. Целью социального анализа является оценка пригодности вариантов плана проектов для его пользователей. Результаты анализа должны способствовать выработке стратегии взаимодействия планов, формируемых органами местного самоуправления, и предусмотренных проектом в части решения расширения числа объектов социально-культурной сферы и жилищного строительства. Притом что социальный анализ сам по себе сложен, он в основном поддается стоимостной оценке. Поскольку социальные результаты включаются в состав общих результатов проекта, необходимо при оценке эффективности особенно крупных проектов отразить:
В условиях конкурентной среды, а также в целях повышения эффективности инвестиционных проектов особое значение должно уделяться экономическом анализу. На его основе должны анализироваться: структуры возможных доходов и затрат, капитальных вложений, потенциальных рынков сбыта предполагаемой продукции или услуг; сроки осуществления проектов и их жизнеспособность в сравнении с другими проектами. Для решения этих задач на стадии прединвестиционных исследований инвесторами могут создаваться специальные подразделения, включающие в себя:
Работа сформированной таким образом группы строится на основе имеющейся и формируемой информации по заранее подготовленным вопросникам. В процессе сбора и обработки информации производится отсев неприемлемой информации, включая идею проекта, а также возможности ее реализации. Обычно на стадии прединвестиционных исследований оставляют 2-3 варианта проектов для дальнейшего детального анализа и принятия окончательного решения. В течение всего периода анализа, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта, инвестор проводит с группой специалистов обсуждения, направленные на выработку концепции проекта, привлекая при необходимости внешних экспертов-консультантов. Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта по таким показателям, как стоимость, сроки осуществления и сроки окупаемости. Полученная оценка должна обеспечить уверенность инвестора (заказчика) в том, что на предполагаемую к выпуску продукцию будет держаться стабильный спрос, достаточный для установления цены, необходимой не только для покрытия расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов, но и получения определенной нормы прибыли на вложенный капитал с учетом покрытия возможных задолженностей по кредиту. При этом срок осуществления проекта не должен превышать жизненного цикла предполагаемой продукции или услуг. Оценка жизнеспособности проекта служит также ответом на следующие вопросы:
В качестве базы для сравнения как при наличии альтернативных вариантов, так и единственного варианта служит так называемая ситуация «без проекта». Это означает, что в случае, к примеру реконструкции предприятия, следует сравнивать показатели предполагаемого проекта с показателями действующего предприятия, а при намерении создавать новое предприятие с ситуацией «без строительства нового предприятия». Исследования по оценке жизнеспособности проекта осуществляются в 2 этапа:
Особое место в анализе эффективности проекта принадлежит учету инфляции. Чаще всего учет этого фактора осуществляется либо путем ввода индекса инфляции, либо корректировкой ставки дисконтирования. Вместе с тем более предпочтительной является методика, основанная на корректировке всех элементов денежных потоков (объема выручки и переменных затрат). Поскольку зачастую приходиться иметь дело с неоднородной инфляцией, то единственно правильным решением будет учет ее влияния на отдельные элементы, входящие в себестоимость продукции. С помощью учета таким образом инфляции рассчитываются новые денежные потоки, которые в итоге сравниваются между собой с помощью критерия чистого дисконтированного дохода (ЧДД). Аналогично осуществляется учет риска. Как известно, риск оказывает влияние на элементы денежного потока, формирующего доходность проекта. Как показано в главе 22, для учета фактора риска могут использоваться разные методы. Предположим, что из всех возможных методов выбран метод статистических испытаний (Метод Монте-Карло). С его помощью искусственным способом по каждому проекту генерируются три возможных варианта развития проекта: пессимистический, наиболее вероятностный, и оптимистический. Затем по каждому проекту рассчитаются соответственно три величины ЧДДн, ЧДДнв, ЧДДоп и размах вариации. Из сравниваемых вариантов проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации ЧДД больше. Существуют и другие методы анализа эффективности инвестиционных проектов, в основе которых лежит оценка будущей прибыли либо за счет внедрения (замены) принципиально нового оборудования на предприятии, либо за счет увеличения объемов производства. Все они базируются на элементарных аналитических расчетах, основанных на прямом счете. Глубина анализа определяется числом рассматриваемых параметров. Таким образом, па стадии проектирования происходит отсев заведомо неприемлемых решений и уточняются результативные показатели проекта. 17.3. Экспертиза проектовПод экспертизой понимается анализ, исследование, проводимое с целью предотвращения создания проектов, использование которых либо может привести к нарушению прав физических и юридических лиц, а также интересов государства, либо не отвечает требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил. Экспертизе подлежит, помимо чисто технических аспектов, убедиться:
Порядок проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов определяется правительством РФ, одним из важнейших является Градостроительный кодекс РФ, в котором определен предмет экспертизы — градостроительной документации. В основном она направлена на оценку строительной части проекта, в то время как соответствие нормам технологической части проекта определяется на основе ведомственных актов. Например, Минстрой РФ ввел единый порядок проведения экспертизы градостроительной документации и проектов строительства, суть которого сводится к следующему.
В состав экспертных комиссий входят государственная экспертная комиссия Минэкономики России, Главэкспертиза России, организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, экспертные подразделения министерств и ведомств. Государственная экспертная комиссия Минэкономики России осуществляет экспертизу ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение ( в том числе с привлечением иностранных инвесторов), определяемых Минэкономики России совместно с Госстроем России. Государственная экспертная комиссия Минэкономики России организует рассмотрение указанных ТЭО с участием Главэкспертизы России и Главного управления государственной экологической экспертизы Минприроды России. На федеральном уровне Главэкспертиза России осуществляет экспертизу документации:
Главэкспертиза России производит комплексную экспертизу проектов строительства и подготавливает сводное экспертное заключение с учетом заключений государственной экологической экспертизы и государственной экспертизы условий труда или с их участием, заключений отраслевой экспертизы министерств и ведомств, а также результатов общественного обсуждения по объектам, имеющим важное народнохозяйственное значение, градостроительное и социальное значение. На уровне субъектов Федерации Организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу документации:
Организации государственной вневедомственной экспертизы осуществляют выборочный контроль утвержденных проектов строительства на соответствующей территории независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности объектов и принимают участие в рассмотрении проектов строительства государственными органами управления. На уровне отраслей и ведомств Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов строительства по вопросам, отнесенным к их компетенции, а также подготавливают сводные экспертные заключения с учетом заключений соответствующих территориальных организаций государственной ведомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы или с их участием. Работа по проведению экспертизы целесообразно поручать группе экспертов в следующем составе:
По результатам экспертизы готовится сводное экспертное заключение с учетом заключений экспертиз по отдельным разделам проекта. При выявлении в результате экспертизы грубых нарушений нормативных требований, которые могут повлечь за собой снижение или потерю прочности и устойчивости зданий и сооружений или создать иные аварийные ситуации, экспертным органом может быть предложено применение в установленном порядке к организациям-разработчикам проектной документации штрафных санкций или приостановления (аннулирования) действия выданных им лицензий. Заключение утверждается руководителем экспертного органа и направляется заказчику или в утверждающую проект инстанцию. Краткие выводы
Использованная и рекомендуемая литература
РАЗДЕЛ 4. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ И МЕРОПРИЯТИЙ |