Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями. Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Оценка недвижимого имущества (спо 210205, курс 1) Тема Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями Фамилия студента
 Скачать 363.5 Kb.
|
2 глава Формирование цены и порядок выкупа земли под приватизируемым предприятиемВопрос установления справедливой цены выкупа земли под приватизированными предприятиями с самого начала приватизации уже много лет является одним из краеугольных камней в споре между бизнесом и властью. История проблемы Спор ведется с 1992 года. Начало приватизации земельных участков из земель промышленного назначения было положено Указом Президента Российской Федерации «О реализации земельных участков гражданам и юридическим лицам в период приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992 г. № 301. Указом предоставлено право гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также в случае расширения и достройки объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретают их в собственность по цене не ниже нормативной. Продажа была возложена на органы, уполномоченные местными Советами народных депутатов. Точно так же граждане и их объединения, получившие землю для предпринимательской деятельности, могли приобрести землю в собственность. Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении порядка реализации земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и достройке этих предприятий, а также открытых для граждан и их объединений для осуществления предпринимательской деятельности» был принят в соответствии с вышеуказанным Постановлением от 25 марта 1992 г. № 301 и установлен порядок реализации, порядок определения цены, не ниже нормативной цены земельный участок, определенный в соответствии с Законом. Указ Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» также уделял особое внимание приватизации земельные участки под приватизированными предприятиями. Они несколько изменили перечень земельных участков, запрещенных к приватизации, по сравнению с действующим Указом Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 года. Земли, предназначенные для сельского хозяйства, а также участки во временном пользовании были исключены из списка. Однако в него также вошли неосвоенные лесные участки и водные фонды, а также участки, по которым или по находящемуся на них недвижимому имуществу имелись неурегулированные споры. Указано, что другие земли не могут быть приватизированы по российскому законодательству. Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости при приобретении в собственность земельных участков в этих объектах» определены новые условия отчуждения земельных участков. Пунктом 2 Указа установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (или их долей), на которых расположены здания, строения, строения, помещения, объекты строительства, подлежащие приватизации, имеют преимущественно физические и юридические лица - собственники этих недвижимых объектов. объекты. В дальнейшем в обязательном порядке проводится приватизация этих объектов, как правило, вместе с участками, на которых они расположены. Особенностью приватизации земли по пункту 7 этого указа было то, что она должна быть выкуплена по цене не ниже пятикратной ставки налога на имущество за единицу площади земли. Объектом продажи являлись земельные участки (земельные доли), ранее предоставленные землепользователям на условиях постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования или ограниченного пользования, в том числе в аренду. Согласно п. 3 Постановления № 485 от 16 мая 1997 г., при отсутствии документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в пределах фактически существующих (существующих) границ: под приватизируемое общество - на дату утверждения план приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату возникновения права собственности на объект недвижимого имущества. С 30 октября 2001 г. вопросы выкупа земель, принадлежащих приватизируемым предприятиям, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации11 В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, владеющие строениями, расположенными на землях, принадлежащих государству или муниципалитету, приобретают права на такие земли. В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении цены земельных участков при выкупе и договора купли-продажи, заключенного в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться законом об опубликовании настоящего Кодекса, который содержит обязательную норму об условиях, характерных для определения стоимости земли. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О принятии Земельного кодекса Российской Федерации» в первоначальной редакции, при реализации по правилам, изложенным в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, стоимость таких участков определяется субъектом Российской Федерации для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений, цена земельных участков в населенных пунктах с населением более 3 миллионов человек в размере от пяти до тридцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 млн человек в размере от 5 до 17 кратной ставки земельного налога за единицу площади; до 500 тысяч лиц, а также за пределами населенных пунктов в размере от трех до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). При этом для некоторых типов грунта могут применяться поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3. До определения цены земли субъектом Российской Федерации применялась соответствующая минимальная ставка земельного налога. Так, например, в Нижегородской области действует закон Нижегородской области от 21 июня 2003 г. № 44-3 «О цене земли», на основании которого устанавливаются следующие цены при реализации земельных участков государственной или муниципальной земли собственникам расположенных на них зданий, зданий, сооружений: в г. Нижнем Новгороде - в размере семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу земельной площади; в иных населенных пунктах, а также за пределами населенных пунктов - в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу земельной площади. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О принятии Земельного кодекса Российской Федерации», в первоначальной редакции права на земельные участки, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации подлежат перерегистрации со дня вступления в силу. Приватизированные предприятия были обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или выкупа земельных участков по своему усмотрению на условиях, установленных ст. 36 Закона. Земельный кодекс Российской Федерации. В то же время при реализации зданий, строений, сооружений, расположенных на участках, предусмотренных приватизированные предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в соответствии с положениями Земельного Кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Кроме того, частью 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, сооружений, объектов производственного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, реализуя принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, закрепленный в ст. 1 ЗК РФ. Практика реализации права покупки земли приватизированными компаниями в период с 2001 по 2007 год: цена покупки завышена. Но спустя почти 10 лет после начала разгосударствления участков под приватизированными предприятиями проблема так и не решена. Слишком высокая цена выкупа тормозила процесс отчуждения государственных и муниципальных земель бывшим государственным предприятиям. Отсутствие явных признаков роста капитализации в результате отвода земли не могло решить проблему нехватки средств для реализации столь крупных инвестиционных проектов. В результате реализация принципа единства земли и прочно связанных с ней объектов недвижимости на практике потерпела полное фиаско. «Воронежская область. Промплощадка Воронежского акционерного авиастроительного общества (ВАСО) занимает 1,4 млн кв. м. При этом, как рассказали «Известиям» в инвестиционном департаменте ВАСО, вся земля под заводскими помещениями, в том числе и та, на которой расположена самая длинная взлетно-посадочная полоса в ЦЧР, находится в муниципальной собственности. Купить эту землю ВАСО пока не в состоянии: хотя его контрольный пакет перешел к структурам, подконтрольным Национальному резервному банку, завод только начинает выходить из длительного простоя и не имеет дополнительных средств. Нижегородская область. По данным ГАЗа, завод не намерен покупать землю, на которой расположен. Он арендует его у государства. Сумма ежемесячной арендной платы на заводе не называется, но руководство считает, что этого вполне достаточно. «Если бы мы хотели его выкупить, нам пришлось бы заплатить около 2,5 млрд рублей», — говорит руководитель пресс-службы ГАЗа Сергей Луговой. - Нам это невыгодно, учитывая нашу долгую кредитную историю и суммы, которые мы платим в бюджеты всех уровней в в виде налогов: всего за 9 месяцев этого года ГАЗ выплатил 4,9 млрд рублей налогов» . "Ростовская область. В Ростовской области ни одна из крупных компаний области не выкупала свою землю. До 24 сентября с.г., после утверждения областного закона о ценах на землю при компаниях, цена за 1 м² одного метра земли в Ростове равнялась семнадцатикратному размеру земельного налога, в других городах и районах области - десятикратному С учетом почти двукратного увеличения в прошлом году ставки земельного налога в разных районах Ростова, стоимость 1 кв.м колебалась от 115 до 577 руб. Эти сборы показались директорам промышленных компаний очень высокими, и они стали активно лоббировать снижение тарифов.В результате Законодательное собрание Ростовской области в конце сентября уменьшили размер кратности ставки земельного налога в Ростове с 17 до 6 раз, в области - с 10 до 4. Однако и после этих корректировок ситуация не изменилась: ни один из крупных промышленных компании д область спешила подать заявку на покупку земли в областной комитет по управлению имуществом" Срок возобновления права бессрочного пользования, установленный ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. Закон № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» несколько раз откладывался, но цена выкупа земельных участков оставалась стабильно высокой. Практика реализации права покупки земли приватизированными предприятиями с 2007 г. 14 ноября 2003 г. Президент России В.В. Путин на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей высказал мнение о несправедливой цене продажи земли частные компании. С тех пор промышленные круги ждали изменений в земельном законодательстве. Нам пришлось ждать достаточно долго. Федеральный закон №. N 212-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на государственные или муниципальные земли" внесены изменения, в том числе в ст. . Искусство. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N. № 137-ФЗ «Об издании Земельного кодекса Российской Федерации».12 Когда долгожданный закон был принят, многие промышленники вздохнули с облегчением, и процесс выкупа земли пошел в ускоренном темпе. В соответствии со статьями 2 и 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ выкупная цена земельных участков, принадлежащих приватизируемым предприятиям - собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если такие здания, строения, сооружения отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае возведения или реконструкции зданий, строений, сооружений на таких землях до 01.01.2010 г., устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровая стоимость земель, расположенных в городах с населением более 3 млн человек; два с половиной процента от кадастровой стоимости земли, расположенной в другом районе. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая цена земельного участка для соответствующей местности. Таким образом, сумма выкупа уменьшилась почти в 10 раз. Конечно, разочарование тех, кто купил землю до 2007 года, имело место. Но возрождение покупки земли было в значительной степени омрачено практикой правоохранительных органов. «Россией правят оберподьячие…» Император Николай I Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по-особому трактуют правовые нормы. Судебная практика, как некий барометр правомерного поведения, отслеживает векторы реализации законодательства. В соответствии с частью 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются судами. Неправильное определение выкупной цены обычно связано с неверным определением кадастровой цены земельного участка.13 Вопрос о моменте определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого для расчета выкупной цены, решается в судах следующим образом: если заключение договора осуществляется в сроки, установленные законом (то есть уполномоченным орган не принимает меры по затягиванию процедуры выкупа земельного участка), в соответствии со статьей 422 ГК РФ при расчете цены земельного участка применяется его кадастровая стоимость, действующая на момент время направления проекта договора купли-продажи земельного участка заявителю. При наличии уклонения от заключения договора купли-продажи либо необоснованного отказа в заключении договора кадастровая стоимость земельного участка, установленная на момент принятия уполномоченным органом решения о покупке, признается. подлежит применению. Согласно части 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации такое решение должно быть принято в течение одного месяца с момента подачи заявления в компетентный орган. Поэтому в данном случае применяется кадастровая стоимость земли, действовавшая на конец указанного периода. При возникновении споров о цене земельного участка данный вопрос решается в суде следующим образом. 1. Как известно, выкупная цена земельного участка определяется, то есть регулируется, в соответствии с Земельным кодексом РФ. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать закону. Таким образом, если уполномоченный орган предложил цену выкупа участка незаконным, предлагаемый проект договора купли-продажи является недействительным с точки зрения определения цены. В такой ситуации лицо, объявившее о покупке, может заключить договор купли-продажи в предлагаемом освобождении, оплатить стоимость участка, зарегистрировать переход права собственности на землю. Затем можно обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным в части определения цены земельного участка и обязанности уполномоченного органа вернуть сумму переплаты. 2. Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи земельного участка с собственниками расположенных на нем зданий, строений и сооружений является обязательным для уполномоченного органа. Порядок заключения договора, когда его заключение обязательно для одной из сторон, регулируется статьей 445 ГК РФ. В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для лица, направившего проект договора (в данном случае для органа, уполномоченного лица, принимающего решение о присоединении ), лицо, с которым заключен договор (то есть лицо, заявившее о покупке земли), вправе направить меморандум о несогласии с проектом договора, в том числе в части определения цены земли. Уполномоченный орган обязан в течение тридцати дней рассмотреть акт о несогласии, направленный лицом, приобретающим земельный участок. В случае отказа подписать протокол разногласий или уклонения от его рассмотрения спор о цене земельного участка передается на разрешение в суд. То есть в этом случае сам договор купли-продажи лота будет считаться заключенным, а вот выкупная цена будет определяться в судебном порядке на основании специального решения. Таким образом, определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. по делу №. Ф04-6791/2008 (15483-А46-9) Договор купли-продажи земли, заключенный между Главным управлением земельных ресурсов Омской области и приватизируемым предприятием, признан недействительным в части возложения на приватизируемое предприятие обязанности по уплате стоимости земельного участка, а также приложений к договору в части расчета выкупа земельного участка, суд исходил из того, что выкупная цена земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства, в частности, в связи с тем, что при расчете выкупной цены Главного управления земельных ресурсов Омской области применялась кадастровая стоимость земельного участка, не действовавшая на момент продажи. В результате сумма выкупа увеличилась более чем в два раза. Сумма выкупа была увеличена почти в пять раз. 3. Несколько нетипичный, но ускоряющий процесс оформления сделки купли-продажи земли, способ защиты ставит под сомнение ненормативный акт уполномоченного органа, принявшего решение о размере выкупной цены, в соответствии со ст. правила главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решением арбитражного суда Нижегородской области от 19.03.2009 по делу № А43-1505/2009 9-34 установлено, что Министерством земель и земельных ресурсов Нижегородской области при выдаче предписания для поставки земли приватизированному предприятию, использовала в качестве основы для расчета покупной цены не кадастровую стоимость, а стоимость земли, определенную самим министерством на основании закона о земельной инспекции. Незаконный заказ был отменен, он не послужил основанием для заключения договора с заведомо ошибочная цена выкупа. Решение суда подтверждено определением первой арбитражной апелляционной инстанции от 04.06.2009. Автор данной статьи участвовал в данном судебном процессе в качестве представителя истца. 3. Часто дело даже не доходит до определения размера отчуждаемой земли, чиновники затягивают процесс продажи земли. Как мы уже указывали выше. В соответствии с частью 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган в месячный срок со дня подачи заявления принимает решение о предоставлении в собственность земельного участка. В месячный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности - подготавливает проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор. При этом исчерпывающий перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выкупе, указан в части 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приказа Минэкономразвития Российской Федерации от от 30 октября 2007 г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения. В соответствии с действующим процессуальным законодательством по земельным и арбитражным делам, а также с разъяснениями, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № объектов недвижимого имущества для приобретение земельных участков для органов исполнительной власти и местного самоуправления является обязательным. В случае неисполнения уполномоченным органом указанной обязанности землепользователь по своему усмотрению вправе: 1. Обратиться в суд с заявлением о признании недействительным отказа уполномоченного органа в выкупе земельного участка или его бездействия 2. 2. Обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи. Так, определением ВАС РФ от 3 августа 2007 г. № 8046/07 суд признал факт противоправного бездействия органа доказанным, поскольку истец владеет объектами недвижимости на праве собственности, он имеет право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены указанные объекты, в связи с чем удовлетворено заявленное требование. См. также решение ВАС РФ от 29 августа 2007 г. № 8492/07, решение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 мая 2006 г. № А68-ГП-140/4- 05. Таким образом, с намерением выкупить земельный участок, находящийся под приватизированным предприятием, собственники и руководители бизнеса сталкиваются с новыми и новыми проблемами, решить которые весьма проблематично. Несмотря на достаточно четкие оговорки со стороны законодателя, чиновникам удается затягивать процесс принятия решения о приватизации участка и просчитывать сумму выкупа. От юридической службы приватизируемого предприятия требуется бдительная проверка, отсутствие которой может обернуться огромными затратами на уплату необоснованно высокой цены поглощения. Незаконное бездействие и затягивание выкупа со стороны государственных органов является серьезной проблемой, не позволяющей реализовать инициативы государственного руководства по обеспечению выкупа земель у когда-то приватизированных предприятий и обеспечению декларируемого принципа единоначалия собственности и земли под это . В связи с тем, что 01.01.2010 уже наступило, а мировой финансовый кризис, поразивший отечественную экономику в 2008 году, надолго стер идею скупки земли из бюджетов компаний, представляется целесообразным и срок скупки земель приватизированных компаний до 2020 года. Кроме того, нам кажется, что усилия органов государственной и муниципальной власти России должны быть направлены не на механизм «довыкупа» земельных участков, а на создание реального земельного учета недвижимого имущества и на взимание земельный налог, в связи с чем рассмотреть вопрос о безвозмездной передаче земельных участков приватизируемым предприятиям, принадлежащим последним. |