Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями. Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Оценка недвижимого имущества (спо 210205, курс 1) Тема Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями Фамилия студента

• Название: Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Оценка недвижимого имущества (спо 210205, курс 1) Тема Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями Фамилия студента
• Анкор: Выкуп земельных участков под приватизируемыми предприятиями
• Дата: 12.12.2022
• Размер: 363.5 Kb.
• Имя файла: template-exchange5.doc
• Тип: Курсовая; #840060
• страница: 2 из 5

Основная часть

1глава Земельный участок как объект купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации¹ не определяет землю как объект гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других отнесена к (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Федерации) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земля». Как видите, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации² - земельным участком является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земли. Определение земельного участка также содержится в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»,³ где ключевым термином является «часть поверхности».

Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 N 689 (ред. от 05.06.2013) "О государственном земельном надзоре" дает более подробное определение. Участком земли является часть земной поверхности, которая имеет установленные границы, площадь, местонахождение, определенный правовой статус, оценку качества, стоимость, отраженную в государственном земельном кадастре и земельном учете, государственную регистрацию прав на землю.

В статье 1 Земельного кодекса РФ земля также определяется в разных значениях (как «основа жизни людей», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве» , как недвижимый объект и др.).

В этом контексте в юридической литературе справедливо критикуется слабая законодательная техника Земельного кодекса Российской Федерации, выражающаяся также в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст.1 Земельного кодекса РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит множество «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, которые только вносят путаницу и засоряют закон». В частности, отмечается, что в ст.1 не согласуется определение земельного участка как части территории.

По-видимому, эта критика правильна, но следует иметь в виду, что земля и собственность при безусловной органической связи — разные явления; Поэтому законодательный орган дает описание имущества с учетом разнообразных задач законодательного регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «страна», и «земля». Но каждый раз следует уточнять: по отношению к каким ситуациям употребляется то или иное слово.

По мнению А. П. Анисимова и А. Е. Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет определенная местность, какой бы малой или большой она ни была. Понятие «земля», отмечают авторы, есть понятие «весьма абстрактное и характеризующее только ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земли, собранные в единую группу по выполняемым функциям или, что то же самое, в единую категорию по назначению»; понятие "земля" просто заменяется словом "земля", которое является "сокращённым и понятным обозначением земли... всё ясно и не требует пояснений"⁴

Однако совершенно ясно, что надо различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования личности, группы людей, этноса в целом, как средство производства и т. д. а также как объект гражданских правоотношений

Если обобщить существующие законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок – это всегда некоторая часть земной поверхности. Это позволяет определить земельный участок через площадь, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного земельного участка.

2. Каждый клочок земли связан с землей как планетарное явление. В этом смысле земельный участок и земля в целом схожи. Если масса земельного вещества (независимо от содержания) отделяется от своей природной среды и основания (при осуществлении планировки, мелиорации и т. п.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как « земля» и «земля». Например, в случае продажи земли автомобилями для планировки земель, в магазинах - для комнатного цветоводства и т. д. речь не идет о земле как объекте гражданского оборота в смысле ст. 261 ГК РФ

Указание на принадлежность того или иного участка ко всей территории позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие между различными слоями правового регулирования земельных отношений. Даже в тех случаях, когда земля считается объектом оборота, нельзя игнорировать ее зависимость и предназначение как части земли в целом. Этим и объясняется наличие особых норм земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок также имеет качественные характеристики, но в одних случаях они (например, данные планировки, наличие гумусового слоя и т. д.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земли под застройку качество земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для сельского хозяйства работа, плодородие земли оговаривается и фиксируется в качестве предварительного условия.

Однако только качественные или количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают сущности поля. Невозможно переоценить значение отдельных показателей местности, например, слоя почвы. Бесспорно, вопрос почвы, ее количества и качества чрезвычайно важен как для России, так и для населения земли в целом. Однако понятие «качество» для разных участков земли разное (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей — в отсутствии грунтовых вод и надежности грунта и т. д.) . Поэтому критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах местности.

Кстати, плодородных слоев на земле может не быть из-за скальных выходов или по другим причинам. Это означает, что плодородный слой — всего лишь необязательный признак земли.

4. Земля всегда является физически сложным и структурированным объектом реальности, но она также сложна и как объект трансакций. Так, даже ГК РФ различают: «территориальные границы», «поверхностный слой (почва)», «закрытые водоемы», «лес и растения» (п. 2 ст. 261 ГК РФ) , «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ). Структуры (например, дороги), сооружения, здания и другие объекты (например, предприятия) могут располагаться на земле.

При этом одни из этих объектов самостоятельны, другие — просто часть суши (скалы, изолированные деревья и т. д.).

Здания и сооружения, безусловно, являются самостоятельными объектами (ст. 130 ГК РФ), земельный участок бывает как с ними, так и без них.

В последнее время высказывались соображения о целесообразности исключения из числа самостоятельных объектов недвижимости водоемов и насаждений. В этих случаях предлагается говорить о земли, занятые лесами, водой и т. д., но для целей оборота собственности важно не дно водоема (т.е. затопленная земля), а сам водоем.

Наличие на сайте различных материальных компонентов также требует ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главное и принадлежащее»). Большинство этих связанных объектов должны быть определены как принадлежащие земле. К ним относятся: поверхностный слой, в том числе плодородный; полезные ископаемые, находящиеся как на поверхности, так и в недрах участка (в пределах, разрешенных к использованию); резервуары; растения и т.д.

Что касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе неоднозначен. По мнению И. А. Иконицкой, свойства земли как объекта требуют, чтобы она всегда признавалась главным. Все остальное с ним связанное, только аксессуары.⁵ Однако в литературе также отмечается, что правило приоритета места может применяться только к сельскохозяйственным землям и землям, предназначенные для размещения временных сооружений (движимого имущества). Во всех остальных случаях «стоимость земельного участка напрямую зависит от стоимости находящегося на нем имущества или возможности его размещения. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водоемы и т. д.». _0_

Последнее мнение представляется более правильным. Сам земельный участок не относится к недвижимому имуществу, хотя статья 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение права на земельный участок, на котором они расположены, переходят к приобретателю здания (сооружения), если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

В связи с этим некорректно говорить, что недвижимость принадлежит зданиям или наоборот. К вопросу обеспечения единства судьбы участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, объяснение данной проблемы должно быть связано в первую очередь с реализацией тех идей, которые возникают в настоящее время при разработке Концепции гражданско-правового образования о недвижимом имуществе и подготовке соответствующих законов. Это означает, что удастся преодолеть разницу в правовом режиме самой земли и объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение различных норм, исключить споры и конфликты.

5. В пределах участка необходимо разделить вертикальные и горизонтальные участки, что позволит определить пространственный масштаб участка. Это, конечно, относится не к его физическому пониманию, а к границам пространства, на которое распространяется правовой режим сюжета. В этом смысле следует понимать права и обязанности собственников участков, определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над площадкой находится не в праве. собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Площадь суши в горизонтальной сфере – это площадь земельного участка, измеряемая в квадратных метрах, в которую входит площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями и растениями.

Вертикальный участок участка не имеет резкой границы. Однако он обязательно существует и определяется отдельно для каждого участка с учетом его особенностей, прав землепользования и назначения этих видов прав.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона «О недрах»⁶ землевладельцы вправе добывать обычные полезные ископаемые, не зачисленные в государственный бюджет, без взрывчатых веществ, строить для своих нужд подземные сооружения глубиной до 5 м, а также строить скважины и фонтан.

При этом предел воздействия собственника сайта должен определяться не только специальными законами, но и правилом п. 3 ст. 261 ГК РФ, которая предусматривает, что осуществление прав в отношении сайта не должно нарушать права других лиц.

То же самое относится и к воздушному пространству над площадкой. Ни собственник, ни тем более арендатор не имеют абсолютного права на воздушное пространство над местом - в законе говорится исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В других странах это пространство также может быть объектом собственности: «Право собственника земли распространяется как на пространство, расположенное над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такие высота или глубина, устранение которых вас не интересует"⁷.

6. Земля подлежит идентификации. Любой объект правоотношений необходимо выделить по-своему. Теоретически возможно существование объектов с родовыми характеристиками (например, 100 т картофеля), но в отличие от других объектов рельеф требует установления индивидуально определенных характеристик.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее вошедшего в оборот, осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Согласно п. 3 ст. 14 настоящего Закона моментом возникновения земельного участка в качестве объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги также выступают в качестве технической основы для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Регистрации подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который был произведен до вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 2 ст. 7).

Закон также определяет состав сведений, включаемых в кадастр (статья 12), и состав его документов (статья 13). В соответствии со ст. 14 в одном Государственный реестр содержит следующие основные сведения о земельных участках:

а) кадастровые номера;

б) местонахождение (адрес);

в) площадь;

г) категорию земель и разрешенное использование земельных участков;

д) описание границ земельных участков и их отдельных частей;

е) имущественные права и ограничения (обременения), зарегистрированные в установленном порядке;

ж) экономические характеристики;

з) качественные характеристики, в том числе показатели рождаемости;

и) наличие объектов недвижимости.

Данные для кадастра формируются на основе специальных мероприятий территориального планирования и топографической съемки как комплекса «работ по установлению, восстановлению и закреплению земельного участка на местности, определению его местоположения и площади», то есть мероприятий для определения границ местности на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона «О землеустройстве»,⁸ не содержит четкого ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев землеоборота _1_.

Следует иметь в виду, что земля, не имеющая собственного кадастрового номера, также может стать объектом оборота. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ваших прав допускают государственную регистрацию с приложением кадастрового плана земельного участка с указанием его арендованной части _2_. Таким образом, только часть земли становится объектом возникающих арендных отношений. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст. 37 Земельного кодекса РФ), наличие собственного кадастрового номера, по общему правилу, обязательно.

Необходимость идентификации объясняется еще и тем, что ГК РФ требует определенности предмета сделки, существенным условием любого договора всегда является соглашение о предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Кодекс Российской Федерации).

Среди средств идентификации следует особо выделить местонахождение объекта. Закон о землеустройстве также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местонахождение земельного участка, требуя внесения сведений о нем в Единый государственный реестр земель.

7. Земельный участок имеет свойство делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, он может быть делимым и неделимым. При этом делимым является тот, который может быть разделен на части, каждая из которых после деления образует самостоятельный раздел. При этом его использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка. Но что она означает? Может ли существовать часть земельного участка как самостоятельный объект правоотношений?

По этому поводу отмечалось, что никакая часть сюжета «не может быть так, как не может быть часть доски»; «Три слова «часть собственности» — это не юридическая категория, а технический и прикладной термин, используемый при использовании или эксплуатации собственности теми, кто владеет ею на каком-либо законном основании. Слова «делимый» или «неделимый» указывают лишь на техническую возможность (или отсутствие таковой) образования на участке участка несколько меньшего размера, который в своей совокупности соответствует делимому участку.

Мы считаем, что эта оценка не совсем верна. Разумеется, в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ речь идет не только о технической возможности раздела земельного участка. Кодекс обращает внимание на правовые ограничения, связанные с отнесением земельного участка к той или иной категории, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Бывает так, что сайт нельзя разделить по юридическим причинам

Понятие делимости уместно также в связи с необходимостью учета требований к минимальным и максимальным размерам земельных участков (ст. 33 Земельного кодекса РФ). Возможна ситуация, когда при формировании участка новому собственнику здания (сооружения) предыдущий собственник, являвшийся одновременно собственником участка, не может оставить часть участка (с преобразованием его на самостоятельный участок) за пределами территории, необходимой для использования этого имущества новым собственником.⁹

Однако о части земельного участка можно говорить как о самостоятельном объекте, например, в случае, когда сдаются в аренду отдельные части (помещения) в составе одного и того же земельного участка, имеющие уникальный кадастровый номер. С точки зрения правильного землеустройства мы имеем перед собой только один участок, но некоторые его части приобретают особый правовой режим, и в силу этого становится возможным говорить о частях участка (в смысле закона гражданский).

Что касается технического аспекта (т.е. если, например, не принимаются во внимание правила о минимальном и максимальном размерах посылки), посылка в этом смысле является неограниченно делимой.

Вышеизложенное не означает, что вопрос о делимости или неделимости страницы больше не актуален. Р. Галиева справедливо отмечает, что нет четких критериев отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключается субъективный _0_ подход.

Среди разновидностей участков его иногда также называют земельной долей. Однако это не веб-сайт и не его часть. Возникновение данного понятия связано с первым этапом развития земельного законодательства в современной России (начало 1990-х гг.), когда необходимо было определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций.

Законодатель обратился к правовому регулированию отношений собственности на землю только в тексте федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».¹⁰ Следует отметить, что при описании сути данного действия и возможностей его обладателя были учтены многочисленные замечания и оговорки. В частности, можно сделать вывод, что на данные акции в настоящее время распространяется правовой режим совместной собственности (ст. 250 ГК РФ). С введением дополнительных правил об отношениях между участниками совместной собственности на участок ситуация не изменилась и не могла измениться - это отношения совместной совместной собственности, уже урегулированные ГК РФ.

Распространение норм гражданского законодательства на правовой режим земельных долей не означает, что правовые аспекты торговли акциями не должны рассматриваться. Однако следует помнить, что до выделения земельных участков самого участка не существует; предметом отношений является только доля в праве общей собственности. Если выделение произошло, то вместо доли в праве общей долевой собственности мы имеем право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна: если нет надела в натуре, то нет и определенности в объекте, а после надела можно говорить только об аренде самой земли (земельного участка ).

Понятие «земельная доля», судя по современной ситуации в России, будет актуальным еще долгое время и потребует тщательного и тщательного правового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект земельно- оборотных отношений.

8. Земельный участок является объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе встречаются и другие, радикальные точки зрения.

По мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей

По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится недвижимой только на известный момент. В данный момент - придание участку правового режима, до присвоения ему кадастрового номера, автор считает, что речь может идти только о принадлежности какой-то части земли соответствующему государственному субъекту.

Это также означает, что на землю распространяется соответствующее законодательство о недвижимости, в том числе государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 131, ст. 223 ГК РФ).

Многие вопросы государственной регистрации недвижимого имущества до сих пор остаются дискуссионными в литературе. В частности, в отношении того, чем должна отличаться регистрация прав на землю и регистрация сделок с ней, должна ли сохраняться временная стоимость регистрации договоров аренды в качестве обременений на рассматриваемый земельный участок и т.д. Закон о недвижимости ориентирован на отказ в государственной регистрации самих сделок с недвижимостью, однако эти вопросы носят специальный характер и далее рассматриваться не будут.

Вышеуказанные характеристики сюжета универсальны, свойственны каждому сюжету и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.