КУРСОВАЯ ПО САМОСТРОЮ. Возникновение права собственности на самовольную постройку
 Скачать 63.31 Kb.
|
|
Глава 2 Особенности и порядок возникновения права собственности на самовольную постройку 2.1.Особенности возникновения права собственности на самовольную постройку: актуальные вопросы теории и практики Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) — способ узаконивания объекта недвижимости, который состоит в том, что он вводится в гражданский оборот (легализуется). Одним из актуальных вопросов самовольной постройки считается приобретения права собственности на самовольную постройку,т.е в факт признания происходит в исковом или особом производстве. Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве. Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом. Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке. Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав. Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку? Рассмотрим предлагаемые в научной литературе и судебной практике факты и проанализируем их с точки зрения требований закона и доказывания конкретными доказательствами: 1. Спорный объект должен быть объектом недвижимого имущества. Данное требование следует из самого определения самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). Позиция, изложенная в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 подтверждает, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку относится к недвижимым вещам. В практике встречаются случаи признания самовольной постройкой фундаментов объектов недвижимого имущества (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571). Отнесение объекта к недвижимому имуществу зачастую вызывает немало вопросов. Ряд критериев, данных для определения имущества как недвижимого в судебной практике, позволяет суду самостоятельно определять, является ли объект недвижимым имуществом. Однако часто возникает необходимость проведения судебно — строительной экспертизы по делу для разрешения данного вопроса. Заключение судебно-строительной экспертизы в данном случае является основным доказательством при возникновении сомнений относительно определения постройки как недвижимого имущества. Следует отметить, что в судебной практике существуют особые подходы по отношению к определенным объектам. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не признал недвижимостью гидротехническое сооружение, несмотря на противоположное заключение эксперта. Представляется, что данный подход может быть использован и в судах общей юрисдикции. 2. Налицо должны быть признаки самовольности постройки. Данное обстоятельство означает, что в обязательном порядке должен быть доказан также один из следующих признаков самовольной постройки: 1) создание на участке, не отведенном для этих целей (создание ее на участке с нарушением статьи 7 Земельного кодекса РФ, содержащей требования о целевом назначении земельного участка либо с нарушением главы 4 Градостроительного кодекса РФ, нарушающего требования градостроительного зонирования). Данный факт подтверждается, как правило, выписками на земельный участок из государственного кадастра недвижимости; 2) создание без получения необходимых разрешений (в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, при этом следует учитывать, что не на все объекты недвижимости выдача разрешения является обязательной, исключения обозначены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный факт подтверждается документами, полученными на основании запросов в органы местного самоуправления и Росреестр; 3) создание с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (нарушением СНиП, норм Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов и других актов). Данный факт подтверждается заключениями уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций о соответствии строения СНиП. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснил, что при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу. 3. Принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек. Стоит отметить, что возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства, не содержится в статье 222 ГК РФ, однако такое положение было выработано в судебной практике, как было указано выше. Данный факт может быть, в частности, подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выписке из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, договорами аренды земельного участка. 4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Под такими лицами, как правило, понимаются субъекты иных вещных прав, в том числе сервитута на земельный участок, лица, обладающие им на праве аренды и в силу других обязательственных правоотношений, владельцы смежных земельных участков. Как правило, вывод об отсутствии нарушений их прав суд устанавливает на основании их опроса в судебном заседании. Также возможно предоставление заключений компетентных органов, проектных организаций, заключений специалиста. 5. Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В зависимости от назначения объекта, в суд должны быть представлены документы от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других. На основании данных документов устанавливаются существенные нарушения СНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (пункты 24, 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). Возможно предоставление заключения специалиста или назначение экспертизы. 6. Принятие истцом мер по узакониванию самовольной постройки во внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство). Требование об установлении данного факта основано на пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22. Хотя, представляется, что такая точка зрения не соответствует закону, так как возлагает дополнительную обязанность, не предусмотренную федеральным законом. В подтверждение данного факта могут быть предоставлены документы, подтверждающие обращение в компетентные органы, а также ответы этих органов. 7. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет. Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ устанавливается обязанность истца возместить расходы на постройку лицу, не обладающим земельным участком на требуемом праве, но который ее фактически возвел. Истец не будет возмещать такие расходы, если возводил постройку сам либо по поручению за свой счет. Данный факт может быть подтвержден путем предоставления договоров подряда, смет, чеков, ордеров и других документов. Возможно предоставление сторонами отчетов оценщиков. 8. Постройка не имеет собственника. Самовольная постройка не может иметь собственника, в связи с тем, что не является объектом гражданских прав. В то же время, самовольная постройка может возникнуть в результате реконструкции объекта недвижимости, в таком случае, в Едином государственном реестре прав могут содержаться сведения о собственнике на объект, существовавший до реконструкции. Факт подтверждается предоставлением или запросом выписок из ЕГРН, сведений БТИ, предоставлением свидетельств о праве собственности. 9. Постройка индивидуально определена. Данное требование относится ко всем искам о признании права собственности, так как право собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-определенный объект. Подтверждается копией технического паспорта на постройку, выданного органом государственной технической инвентаризации. 10. Наличие соглашения или судебного решения о порядке пользования земельным участком. Данное обстоятельство необходимо устанавливать с целью выявления случаев возникновения общей собственности на земельный участок, как было указано выше. Выявляется путем предоставления таких документов, выписок ЕГРН, выписок ГКН, направления запросов в архив суда (в случае вынесения решения об определении порядка пользования земельным участком). Особенности судебного разбирательства по делам об узаконении самовольных построек В судебной практике выработаны требования, согласно которым, в случае признания иска о признании права собственности на самовольную постройку со стороны ответчика, суд обязан, несмотря на это, фактически рассмотреть дело по существу до конца, и, только убедившись в отсутствии нарушений прав других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствии нарушений правил о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, может принять признание иска (см. например, Обобщение практики Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку). В случае если самовольная постройка не соответствует данным критериям, суд отказывает в принятии признания иска. Такое требование о фактическом рассмотрении дела по существу связано с возможностью искусственного создания сторонами спора с целью признания права собственности за истцом. В судебном заседании может быть заявлен встречный иск о сносе самовольной постройки в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, а также о возмещении расходов на постройку лица, фактически осуществившего ее на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ. Для доказывания ряда фактов по данной категории споров, как правило, привлекаются лица со специальными знаниями в области строительной деятельности (эксперты, специалисты). Несмотря на регулирование данных отношений в ГК РФ одной статьей, эта категория споров является межотраслевой и соединяет в себе, кроме норм Гражданского кодекса РФ, нормы земельного, градостроительного, административного права. 2.2. Порядок легализации самовольной постройки - оформление разрешения на строительство; - признание права собственности в судебном порядке; - получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ; - установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства. Оформление разрешения на строительство: При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре). Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа. При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно. Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ: Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий: - земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; - имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта; - на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям; - сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В судебные органы необходимо представить: - проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»; - заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей; - заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации; - архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам; - договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется). Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ: В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору. При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан. В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы: - договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания; - проект строительства (реконструкции) здания; - заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей; - заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации; - архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении. Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы): Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства. Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы». Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении. Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа. На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка. В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно. В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ. Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства: В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий: - право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН; -земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде; - судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади). |