ВКР Рынок жилья. Заключение 45
 Скачать 316.47 Kb.
|
СОДЕРЖАНИЕВВЕДЕНИЕ 2 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДА МОСКВА 4 ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДА МОСКВЫ 19 ГЛАВА 3. МОДЕЛИРОВАНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ГОРОДА МОСКВЫ 26 3.1 Корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на среднюю цену за квадратный метр на первичном рынке жилья города Москвы без учета программы реновации пятиэтажек 26 3.2 Многофакторная модель цены за квадратный метр на первичном рынке жилья города Москвы без учета программы реновации пятиэтажек 33 3.3 Корреляционно-регрессионный анализ влияния программы реновации пятиэтажек на среднюю цену за квадратный метр на первичном рынке жилья города Москвы 36 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 47 ВВЕДЕНИЕЖилищное строительство – отрасль строительства, охватывающая возведение жилых домов и жилых комплексов (кварталов, микрорайонов), направленная на удовлетворение одной из основных потребностей человека – в жилище. Актуальность работы обусловлена тем, что рынок жилья Москвы в 2017г. вошел в фазу восстановления, демонстрируя небывалое количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), а также рекордный для столицы объем предложения новостроек. Но главной тенденцией года эксперты называют отток части спроса из Подмосковья в столицу, так как бюджет покупки в некоторых новостройках Москвы почти сопоставим с областью, причем в будущем году, по всей видимости, стоит ожидать продолжения этой тенденции. Изучение состояния, структуры и динамики первичного рынка жилья, выявление основных закономерностей развития данного рынка является актуальной задачей в современных условиях. Объектом исследования работы выступает рынок жилья города Москвы на первичном и вторичном уровнях. Предметом исследования работы выступают количественные и качественные показатели, характеризующие рынок жилья города Москвы. Целью работы является проведение анализа рынков первичного и вторичного жилья города Москвы, а также спрогнозировать стоимости жилья на первичном рынке. Для реализации намеченной цели в работе поставлены следующие задачи: • определить систему подлежащих изучению экономических показателей; • изучить современное состояние рынка жилья города Москвы; • проанализировать структуру и динамику показателей рынка жилья; • изучить зависимость средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке от различных факторов; • произвести корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющий на среднюю стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке; • произвести моделирование средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке. Поставленные в данной работе цель и задачи определили структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Информационную базу работы составили данные Федеральной службы государственной статистики (Росстата), данные Мосгорстата, а также данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Методологическую основу исследования составили совокупность методов экономико-статистического анализа, методы моделирования и прогнозирования временных рядов. В первой главе выпускной квалификационной работы представлены теоретические основы статистического исследования рынка жилья города Москвы. Во второй главе представлены результаты анализа состояния, структуры и динамики первичного и вторичного рынков жилья города Москва. В третьей главе корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на среднюю цену за квадратный метр на первичном рынке жилья города Москвы, а также построена многофакторная модель. В заключении даны основные выводы по данной работе. ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДА МОСКВА
Недвижимость до последнего времени была одним из перспективных направлений инвестирования, так как тенденция к увеличению стоимость квадратного метра была стабильной. Но в силу экономических и политических событий, темпы развития рынка сейчас очень сократились и начали показывать негативную динамику. Это ситуация отобразилась и на недвижимости в столице. Падение курса рубля и соответственно снижение покупательной способности привели к кратковременной активизации рынка, так как люди спешили вкладывать деньги в покупку жилой недвижимости, пока их стоимость окончательно не обесценилась, и за них можно было что-то еще купить. Эта ситуация была характерна для начала 2014 года. Люди на фоне угроз Запада относительно введения санкций, начали инвестировать свои деньги в покупку недвижимости, так как это считалось самим надежным объектом инвестирования. Однако деньги имеют свойство заканчиваться, поэтому активизация рынка была очень краткосрочной. Фаза рецессии, которая началась в 2015 году и характеризовавшаяся дальнейшим падением платежеспособности населения, привела к снижению спроса на недвижимость, уменьшению объемов строительства и темпов сдачи жилья, что в результате сказалось на уменьшении стоимости жилья. Также отрицательно на рынок жилья повлияло увеличение стоимости ипотечных кредитов, свертывания государственных ипотечных программ. На сегодняшний день, учитывая последнюю тенденцию, спросом пользуется жилье эконом-класса, которое возводиться в Подмосковье. Именно там сейчас строится приблизительно 65-70% жилья Московского региона. Это, наверное, единственный способ для москвичей купить доступное жилье. Так же ожидается, что застройщики начнут несколько перспективных строительных программ на территории бывших промышленных зон. Одной из таких промышленных зон является земля вдоль Москвы-реки, где расположено приблизительно 3500 гектар промышленной земли. Сегодня перспективными районами для застройки в столице считаются бывшие территории промышленных зон и земля вдоль главной реки. Для первых огромным преимуществом является хорошо развитая транспортная инфраструктура и неплохое местоположение. Это повлияло на то, что в ближайшем будущем застройщики начнут осваивать территории бывшего ЗИЛа, Нагатинского затона и Фили. Комплексы, которые планируют там построить, будут отличаться особенным проектированием и повышенным уровнем комфорта, рассчитанным на покупателей, среди людей с доходом выше среднего. По прогнозам экспертов перспективы строительства эконом-жилья в столице очень туманны. Самим доступным вариантом для покупки жилья для людей со средним доходом остаются апартаменты. Сейчас они занимают приблизительно 30% от всех запланированных для строительства проектов. Строительство бюджетного жилья возможно только на территории Новой Москвы и оно получить значительные перспективы к развитию после утверждения плана развития присоединенных территорий. В самой же столице акцент будет делаться только на бизнес-класс. На вторичном рынке перспективы развития отсутствуют. Так как нередко продавцы просят за квадратные метры просто заоблачные цены, что практически полностью остановило рынок и стимулировало посуточную аренду квартир. Сдавать квартиру в Москве и жить в Подмосковье становится популярным. Потому что приобрести новостройку еще является возможным за счет действующих государственных программ льготного кредитования, хотя их количество и финансирования сократилось. На вторичном же рынке недвижимости государственная поддержка или льготное кредитование полностью отсутствует, что делает покупку квартир на нем нереальным. Разрыв между ценой, которую готовы заплатить покупатели и стоимостью, которую озвучивают продавцы, составляет ориентировочно 30-40%, что не дает сторонам возможность договориться. И скорее всего, эта тенденция будет продолжаться, пока не произойдет одно из двух: либо покупательская способность вырастет настолько, что они смогут позволить себе приобретать жилье за этой ценой, или же аппетиты продавцов уменьшатся, и они начнут снижать стоимость недвижимости в рублевом выражении. Так же, развитию вторичного рынка жилья мешает ряд нововведений в законодательстве РФ. С 1-ого января 2016 года установлен новый порядок освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи объектов недвижимости, приобретенных в собственность, и предоставления имущественных налоговых вычетов. Таким образом, на настоящий момент минимальные предельные сроки владения недвижимостью установлены двух видов: три года и пять лет. При том, с 2016 года срок в три года остается только для объектов недвижимого имущества, которые либо были получены налогоплательщиков в порядке наследования или по договору дарения от физ. лица, признаваемого членом семьи, либо получены в результате приватизации или же в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания. Лица, которые приобрели недвижимость до 31 декабря 2015 года, не попадают под данное нововведение и могут продавать квартиру без уплаты налога после 3-х лет владения, как ранее. Стоит отметить важное нововведение, касательно установления минимальной предельной величины дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в его собственности менее 3 или 5 лет соответственно. Если раньше с целью обхода системы налогообложения люди намеренно занижали стоимость в контрактах, делая ее ниже кадастровой, чтобы сумма налога составляла 0 рублей, то теперь действующим законодательством это пресекается. Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль над ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья. Основная составляющая рынка жилья - это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при школах и т.п.). Основные функции рынка недвижимости:
Наравне с качественными характеристиками жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.
Информационная база представлена следующими показателями, характеризующими первичный и вторичный рынки жилья. Данные о возведении нового жилья, а также о пятиэтажках, подлежащих сносу в рамках программы реновации, представлены в Таблице 1. Таблица 1. Возведение нового жилья
В Таблице 2 представлены количественные данные о Жилищном фонде города Москва. Таблица 2. Жилищный фонд
Информацию о структуре жилищного фонда по формам собственности мы можем наблюдать в Таблице 3. Таблица 3. Структура жилищного фонда по формам собственности
Таблица 4 представляет собой информацию о Числе предприятий по ремонту и строительство жилья и других построек в городе Москва в разрезе административно-территориальных делений. Таблица 4. Число предприятий по ремонту и строительству жилья и других построек
В ежегодной статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства, содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство. Согласно принятой в настоящее время методологии к жилой площади относится площадь жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях. А также площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха, детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.). Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под магазины, офисы, детские учреждения и т.п.). Общая площадь включает не только жилую, но и площадь вспомогательных помещений, таких как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания. Кроме размеров жилой и общей площади текущая отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно проживающего в нем населения, числе квартир и количестве проживающих в них лиц, в том числе в коммунальных квартирах. Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду. Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан. Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства. Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади. Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:
Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья. Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации, в том числе в городе Москва, начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии. Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:
Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу. К статистическим формам в сфере строительства можно отнести форму № 1-разрешение. Информацию по форме № 1-разрешение «Сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию» предоставляют органы местного самоуправления муниципальных образований: поселений, муниципальных районов, городских округов. Согласно статье 8 Градостроительного кодекса указанные органы местного самоуправления наделены полномочиями по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на их территориях. В случаях перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации согласно статье 8.2 Градостроительного кодекса в области градостроительной деятельности в части выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию информацию по форме № 1-разрешение «Сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию» предоставляют органы государственной власти субъекта Российской Федерации. Форма № 1-разрешение составляется отдельно по каждому муниципальному образованию. Показатели динамики, использованные в работе:
Относительные показатели структуры представляют собой соотношение абсолютного показателя, характеризующего количественную часть какого-либо целого, и абсолютного показателя, выражающего это целое. Из этого определения следует, что при исчислении относительных показателей структуры в качестве базы сравнения берётся абсолютный показатель целого, т.е. общий итого по какому-либо показателю, а в качестве сравниваемых – абсолютные значения – отдельных частей этого целого. Относительные показатели структуры характеризуют качественный состав, т.е. внутреннее строение сложных признаков, и нацелены на раскрытие подробного содержания явлений. Относительные показатели структуры могут быть выражены в долях, единице (разах), удельных весах (процентах - %, промилле – ‰). Структуру сложного принципа в долях чаще всего выражают в тех случаях, когда этот признак состоит из двух частей. В случае, если признак состоит из довольно большого числа частей, структуру такого признака целесообразно выражать в удельных весах (обычно в %). С учетом изложенного, сформулированы этапы корреляционно-регрессионного анализа факторов, влияющих на рынок жилья города Москвы:
Качество модели корреляционно-регрессионного анализа определяется на основе следующих характеристик:
|