ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО. Закона РФ от 04 июля 1991 г. 1541i О приватизации жилищного фонда в рф
 Скачать 86 Kb.
|
|
Материалы к теме № 7: ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ А. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Приватизация жилых помещений осуществляется на основании Закона РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее – Закон) (действуют ст.ст.1, 2, 3.1, 4, 6-8, 9.1 и раздел II). Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст.1 Закона). Принципы приватизации жилых помещений: 1) бесплатность (ст.ст.1, 11 Закона); 2) добровольность (ст.1 Закона); 3) однократность; вместе с тем, несовершеннолетние сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст.11 Закона). Условием приватизации является обязательное согласие всех совместно проживающих (в том числе временно отсутствующих) совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. При этом данное правило касается и тех случаев, когда член семьи ранее уже участвовал в приватизации другого жилого помещения (см. Определение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. № 33-В07-6). Необходимо также учитывать, что дать согласие на приватизацию не может рассматриваться как злоупотребление правом (Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2012 г. № 5-В11-127). Лицо, давшее согласие, может и не принимать непосредственное участие в приватизации (не стать собственником), сохраняя право на бесплатную приватизацию. В зависимости от количества проживающих, а также их участия (неучастия) в приватизации помещения передаются либо в общую собственность либо в собственность одного из проживающих лиц (ст.2 Закона). В настоящее время при множественности собственников (кроме супругов) в силу п.3 ст.244 ГК РФ речь может идти только о долевой собственности; Закон в прежней редакции допускал и совместную, которая, однако, в случае смерти одного из сособственников должна трансформироваться в долевую (доли при этом признаются равными) (ст.3.1 Закона). Не подлежат приватизации (ст.4 Закона): 1) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; 2) жилые помещения в общежитиях, кроме общежитий, указанных в ст.7 Вводного закона!!! (из этого однозначно исходит и судебная практика – см., например, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03 апреля 2007 г. № 57-В07-2, Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-В06-19); 3) жилые помещения в домах закрытых военных городков; 4) служебные жилые помещения (кроме жилищных фондов совхозов и других с/х предприятий, к ним приравненных); 5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Здесь стоит учитывать, что данное положение в той мере, в какой оно распространяется на фонд, находящийся вне территорий учреждений, не может применяться (Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О: при этом имеется в виду не то особое жилье социального использования (интернаты, дома для престарелых и др.), которое действительно имеет целевое назначение и не должно подлежать приватизации, а жилищный фонд, который расположен вне территорий социальных учреждений стационарного типа, не составляет с ними единой инфраструктуры и предоставляется именно работникам этих учреждений); !!! Если для названных случаев № 1-3 запрет на приватизацию абсолютен, то применительно к случаям №№ 4, 5 – относителен (собственник фонда вправе принять решение о приватизации (ст.4 Закона), но: понуждение собственника к передаче помещения в собственность гражданина недопустимо (см. Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 441-О); решения о приватизации служебных жилых помещений должны приниматься в порядке исключения и позволять сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению (постановление КС РФ от 30 марта 2012 г. № 9-П). В связи с принятием нового ЖК ст.4 Закона была дополнена запретом на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Однако, эта норма Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П была признана не соответствующей Основному закону, «поскольку ограничение прав и свобод путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только тогда, когда обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи помещения в частную собственность»; «между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся жилого помещения». С учетом этого Федеральный закон от 11 июня 2008 г. № 84-ФЗ внес изменение в Закон о приватизации, исключив соответствующие положения о запрете приватизации. Процедура приватизации (ст.ст.7, 8 Закона):
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения помещения (его части) в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (из этого исходит судебная практика). Обеспечительно-гарантийный характер имеет правило, в соответствии с которым при приватизации гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16 Закона). Данное законоположение распространяется на всех без исключения бывших наймодателей – безотносительно к тому, находились ли приватизируемые помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований (определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 г. № 389-О-О). Срок бесплатной приватизации в настоящее время не ограничивается. Допускается т.н. «расприватизация», когда происходит обратная передача ранее приватизированного помещения с заключением договора социального найма в отношении этого помещения, причем властные органы (уполномоченные ими лица) не вправе отказаться от этого. Условия «расприватизации»: а) помещение является единственным местом постоянного проживания для «приватизаторов»; б) помещение свободно от обязательств (ст.9.1 Закона, ст.20 Вводного закона). Неоднозначную оценку на практике получил вопрос о том, является ли свободным от обязательств помещение, в которое после приватизации были вселены члены семьи. Стоит помнить, что право на повторную приватизацию после «расприватизации» не возникает (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 46). Б. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, но с соблюдением установленных законом пределов их осуществления, прежде всего: 1) в соответствии назначением жилого помещения; 2) в соответствии с пределами использования жилого помещения, которые установлены ЖК (ч.1 ст.30 ЖК). Распорядительные правомочия собственника (неисчерпывающего характера!) приведены в ч.2 ст.30 ЖК. Жилое помещение может находиться в общей собственности. Следует учитывать, что вселение собственником членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников. Однако, вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников в силу ст.54 Семейного кодекса РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.; ответ на вопрос №4). Обязанности собственника: поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями; соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД (ч.4 ст.30 ЖК); применительно к собственнику жилого дома (части жилого дома) – обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором (ч.5 ст.30 ЖК). Нарушение пределов осуществления права собственности влечет применение различного рода мер ответственности, например, административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст.ст.7.21, 7.22 КоАП), гражданско-правовой в виде лишения права собственности по ст.293 ГК РФ (см. п.10 постановления Пленума № 14). Собственник несет бремя содержания: а) жилого помещения; б) если оно является квартирой – также общего имущества в МКД; в) если оно является комнатой в коммунальной квартире - также и общего имущества в коммунальной квартире. Изъятия из данных правил могут быть введены федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК) (так, обязанность по капитальному ремонту правомерно возложить на нанимателя по договору коммерческого найма). В. ИЗЪЯТИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПУТЕМ ВЫКУПА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД Жилое помещение может быть изъято у собственника с выплатой возмещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, при этом: в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется на основании решения соответствующего властного органа (ч.1 ст.32 ЖК); правовое основание пользования земельным участком не имеет значения (подп. «б» п.20 постановления Пленума № 14); под государственными или муниципальными нуждами следует понимать потребности публичного образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами) (подп. «в» п.20 постановления Пленума № 14). ЖК, развивая положения ч.3 ст.35 Конституции РФ и ст.239 ГК РФ, особым образом оговаривает обеспечение жилищных прав и интересов собственника при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.32). Такое обеспечение связано с реализацией следующих предписаний: 1) предоставление возмещения за часть жилого помещения – не иначе как с согласия собственника (ч.1 ст.32 ЖК); 2) в силу ч.2 ст.32 ЖК изъятие собственно жилого помещения производится в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (см. ст. 239 ГК РФ); дополнительно должны быть соблюдены следующие процедурные моменты:
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, должно влечь за собой отказ в иске о принудительном выкупе помещения (подп. «г» п.20 постановления Пленума № 14); 3) размер возмещения за жилое помещение – оно должно включать: а) рыночную стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД (с учетом размера доли в праве общей собственности); причем для разрешения спора по вопросу о рыночной стоимости судом может быть назначена экспертиза (подп. «з» п.20 постановления Пленума № 14). Рыночная стоимость выкупаемой комнаты в коммунальной квартире определяется с учетом общего имущества коммунальной квартиры (если речь идет о выкупе комнаты) (см. определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. № 459-О-О). Кроме того, при невыполнении бывшим наймодателем (до приватизации жилых помещений) обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требования о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г., утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г. (ответ на вопрос № 2)); б) все убытки, причиненные собственнику изъятием, в том числе упущенную выгоду (примерный перечень убытков - см. ч.7 ст.32 ЖК); 4) при незаключении собственником соглашения об изъятии допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда, причем: принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения; по заявлению прежнего собственника, у которого не имеется в собственности иных жилых помещений, за ним сохраняется право пользования помещением (но не более чем на 6 месяцев после предоставления возмещения) (см. ч.6 ст.32 ЖК); соответствующий иск должен быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии, но не ранее трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии; пропуск данного срока является основанием к отказу в иске (подп. «д» п.20 постановления Пленума № 14); к участию в деле должен быть привлечен прокурор (подп. «ж» п.20 постановления Пленума № 14), а в случаях, указанных в п.4 ст.292 ГК РФ – орган опеки и попечительства (подп. «е» п.20 постановления Пленума № 14). По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения (ч.8 ст.32 ЖК). Следует учитывать, что: 1) это – факультативное последствие изъятия, причем исключительно договорное (поэтому ни собственник, ни компетентный орган не вправе требовать предоставления помещения – см. подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14); 2) если стоимость передаваемого помещения ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница, а если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14); 3) помещение должно предоставляться на праве собственности; вместе с тем, не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия помещения на иных правовых основаниях (например, по договору социального найма, по договору найма системы социального обслуживания населения) (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14); 4) как и любая двусторонняя сделка, изучаемое соглашение может быть оспорено в суде по общим основаниям (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 40). Специальный случай прекращения права собственности при изъятии земельного участка - признание в установленном порядке (см. главы 3 и 4 Положения…, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: (1) такое признание служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании, к собственникам помещений в МКД требования о его сносе или реконструкции в разумный срок, причем за счет их собственных средств (п.22 постановления Пленума № 14); (2) в случае неосуществления сноса (реконструкции)в установленный срок земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан - п.22 постановления Пленума № 14) и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в описанном выше порядке (кроме положения о предварительном уведомлении!) (ч.10 ст.32 ЖК). Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Бездействие органа по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения названных процедур, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл.25 ГПК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г.; ответ на вопрос № 3); (3) если в отношении территории, на которой расположен МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см. ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ), орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам требование о сносе дома или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство (снос, реконструкцию). Если оно не будет подано, земельный участок и жилые помещения также подлежат изъятию; до истечения шестимесячного срока – только с согласия собственника (ч.ч.11, 12 ст.32 ЖК); (4) в ЖК не установлены правовые последствия признания аварийным МКД, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком МКД, суд вправе в порядке аналогии закона применить положения ч.10 ст.32 ЖК (п.22 постановления Пленума № 14). Г. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАНИНА, ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ КОТОРОГО ПРЕКРАЩЕНО ИЛИ КОТОРЫЙ НАРУШАЕТ ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ При прекращении права пользования по основаниям, установленным федеральным законом (см., например, ч.4 ст.31 ЖК), договором, или на основании судебного решения гражданин обязан освободить помещение (прекратить пользоваться им). Если в срок, установленный собственником, освобождение не произошло, гражданин выселяется (со снятием с регистрационного учета) по требованию собственника на основании решения суда (ч.1 ст.35 ЖК). Кроме того, выселить в судебном порядке по требованию собственника можно гражданина, нарушающего правила пользования, при этом: 1) в ЖК речь идет о выселении только лиц, пользующихся помещением на основании: решения суда, принятого в силу ч.4 ст.31 ЖК (бывшие члены семьи собственника); завещательного отказа (легатарии). Вместе с тем, суды, применяя аналогию закона, допускают выселение и членов семьи собственника, нарушающих правила пользования (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 41); 2) причиной выселения является совершение гражданином следующих правонарушений: использование помещения не по назначению, или систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, или бесхозяйственное обращение с помещением, допускающее его разрушение; 3) для выселения требуется предупреждение собственником гражданина о необходимости устранить нарушения (кроме того, собственник вправе назначить срок для проведения ремонта), при этом меры предупреждения не должны дать результата (см. ч.2 ст.35 ЖК). Форма предупреждения – любая: «поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником …должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 ЖК…, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07 и 14 июня 2006 г.; ответ на вопрос № 23). |