Курсовая. 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России 8
 Скачать 469.32 Kb.
|
|
СОДЕРЖАНИЕ Введение 3 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России 8 1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений 8 1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования (российский и мировой опыт) 16 1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в России 23 2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России 2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ 31 2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России 40 2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования 50 3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ 58 3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования 58 3.2 Перспективный анализ системы ипотечного жилищного кредитования 67 Заключение 78 Список использованных источников 81 ВВЕДЕНИЕ Актуальность исследования. Трансформация современных макроэкономических параметров направлены на улучшение жилищных условий граждан, что является ключевым приоритетом социальной политики государства. В том числе, основным направлением развития и улучшения жилищных условий является формирование пакетных предложений в сфере ипотечного кредитования. С одной стороны, ипотечное кредитование решает ряд социально-значимых для страны вопросов, таких как сокращение народонаселения страны, социальные разрыв на основе социального положения, снижение рождаемости и т.д. Логика развития ипотечного кредитования предполагает взаимосвязь между доступностью жилья и улучшением демографических показателей. Темпы динамики ВВП кризисной экономики России остаются достаточно низкими по отношению к общемировым показателям роста. Значимым инструментом сохранения экономической активности внутри страны является ипотечное кредитование. Его условия обязывают заемщиков иметь официальное трудоустройство на протяжении длительного периода, официальную заработную плату и разрешенную деятельность. Ипотечное кредитование выступает инструментом стимулирования роста ВВП. Теоретическими основами магистерской диссертации являются теории финансов и кредита, системы банковского регулирования, данные Росстата, министерства Финансов и НБКИ. Данные положения были освещены в научных трудах отечественных экономистов, которые посвящены оптимальному управлению кредитным портфелем банков, широкому кредитованию граждан и т.д. Степень научной разработанности магистерского исследования составляют труды следующих авторов. Кучиев А.З., Кучиева И.Х. провели общий обзор и характеризовали классические инструменты оценки кредитоспособности физических лиц. Например, авторами была представлена нормативная методика по определению реального располагаемого уровня дохода для оценки кредитоспособности физических и юридических лиц [37]. Никаненкова В.В. более подробно останавливалась на одном инструменте, который имеет наибольшую популярность в коммерческих банках – скоринг, цель которого является наиболее быстро и комплексного выявить текущие финансовые возможности заемщика [54]. Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. исторические аспекты формирования и развития системы ипотечного кредитования в России. Их точки зрения базируется на том, что американская система ипотечного кредитования является фундаментом для российской системы. Развитие американской системы ипотечного кредитования проходило через путь становления и ошибок. Российский опыт старается нейтрализовать негативные аспекты американской системы [53]. Современная форма системы ипотечного кредитования в России представляет из себя сбалансированную социальную политику, которую проводит коммерческий банк. Целью данной политики является стабилизация социальной среды, поддержание уровня жизни, обеспечение первичными материальными благами и т.д. Русак А.А. исследует социальные и экономические функции ипотечного жилищного кредитования для населения России в трудных экономических условиях. Массовая закредитованность населения, по его мнению, является драйвером роста и развития экономики даже в кризисный период [57]. Коллектив авторов в лице Сергеюка В.С., Бобриковича Е.С., Лопухина Ю.И. исследовал теневой рынок финансовых и кредитных операций. анализ показал, что значительная часть граждан испытывает потребности в кредитных ресурсах, но не может их получить в связи с теневым или не реальным заработком. Серая заработная плата также является основанием для отказа в выдаче займов. Более 20% граждан России сегодня так или иначе к частичному или полному теневому доходу, иногда граждане имеют минимальный официальный доход (в терминологии жаргонизма, это называется чёрная и серая заработная плата). В связи с этим возникает статистические разночтения о реальных располагаемых доходах населения [58]. Для формирования перспектив развития ипотечного кредитования необходимо точно, а главное, своевременно оценить состояние рынка ипотечного кредитования в РФ. Постоянно сменяющиеся экономические условия, в которых формируется этот рынок, обуславливает необходимость регулярного мониторинга финансового и экономического положения, что обеспечивает актуальность и интерес к данному исследованию. Целью магистерского исследования является анализ ипотечного кредитования за счёт выявления доминирующих факторов, оказывающих воздействие на развитие системы ИЖК, построение перспективных моделей, отражающих прогноз темпов развития в РФ Задачи исследования: рассмотреть понятийно-категориальный аппарат рынка кредитных отношений; провести обзор современных особенностей ипотечного кредитования (российский и мировой опыт); оценить социально-экономическую роль системы ипотечного кредитования в России; оценить развитие и стимулирование ипотечного кредитования в РФ; проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России; исследовать зарубежный опыт ипотечного кредитования; формализовать актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования; провести статистический анализ системы ипотечного жилищного кредитования. Объект исследования: ипотечное кредитование в России. Предметом магистерского исследования является система финансово-экономических отношений, возникающая и развивающаяся в процессе осуществления ипотечного кредитования. Гипотеза магистерского исследования состоит в том, что системный рост экономики и социально-экономического благополучия граждан в значительной степени обусловлен эффективностью кредитных инструментов, в частности системой ипотечного кредитования, которую необходимо трансформировать и совершенствовать с учетом господствующих макроэкономических параметров в экономике России. Научная новизна магистерского исследования: дополнена и детализирована дефиниция «Кредитная система», проведены отличия от «Финансовая система» и «Банковская система», что дает возможность обособлено изучать предмет исследования в чистом виде; классифицированы системные аспекты социально-экономической роли устройстве России ИЖК. На основе историко-экономического анализа установлено, что относительно дешевый ипотечный кредит является для России драйвером экономического роста, а также инструментом компенсации отсутствия роста реальных доходов граждан; исследованы и формализованы специальные риски ипотечного жилищного кредитования, которые обусловлены текущим состоянием финансово-кредитной системой РФ, которые неотъемлемо воздействуют на социально-экономическое благополучие граждан и стабильность национальной экономики; разработан перспективный прогноз ипотечного кредитования в России, который выявил скрытые угрозы при расширении ИЖК. Динамика строительства жилой недвижимости предполагает потенциальный спрос на ипотечное кредитование. Сокращение реальных доходов населения предполагает наращивание долговой нагрузки, которая становится неприемлемой и опасной для стабильности банковского сектора и платежеспособности населения. Снижение ипотечных ставок не повлияет на уровень риска и продолжит сильнее давить на наименее защищенные слои общества. Методическая база магистерского исследования состоит из принципов диалектической логики, единства логического и исторического подходов, а также системный подход к ипотечному кредитованию регулированию, который позволяет учитывать факторы, способствующие снижению экономической активности предприятия и результативности в целом. В данной работе использовались методы экономического и финансового анализа, структурно-функционального анализа, экспертных оценок. Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере регулирования кредитных институций: ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Статистические данные Федеральной службы государственной статистики России относительно финансового состояния коммерческих банков и т.д. Теоретическая и практическая значимость магистерского исследования состоит в приращение научного знания в сфере ипотечного кредитования в России. В качестве основы для формирования новых знаний по поводу развития ипотечного кредитования используется международный опыт развитых стран, а также современные концепции развития, включая проведение комплексного трендового анализа, исследование перспектив и потенциальных рисков для развития. Вместе с этим исследованы специальные риски, возникающие при взаимодействии с ипотечным кредитом для населения. Вместе с этим в исследовании представлены авторские подходы к определению ипотечного кредитования, исследование рисков, определение перспектив развития ипотечного кредитования в России. Структура и логика магистерской диссертации состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первый раздел является теоретическим, в котором отражены основные дефиниции кредитных отношений. Представлена сравнительная оценка международного и российского опыта внедрения ипотечного жилищного кредитования, проведен сравнительный анализ. Раскрыты основные роли социального и экономического характера ипотечного жилищного кредитования для экономики России. В аналитическом разделе содержится оценка рынка ипотечного кредитования, представлен обзор современного состояния, а также приведен сравнительный анализ подходов к реализации ипотечного кредитования для различных групп населения. В качестве рекомендаций совершенствования системы ипотечного кредитования проведён трендовый анализ с возможностями развития системы ипотечного кредитования в России, а также представлены перспективы развития ИЖК. 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России 1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений В первую очередь проведем разделение понятий «финансы» и «кредит» для того, чтобы лучше сконцентрироваться на объекте и предмете исследования. Это поможет оценить и выделить специальную роль кредитной системы, а также получить ясное представление о значении ипотечного кредитования в России и в мире. Рассмотрим в таблице 1 различные подходы к определению финансов со стороны современных российских ученых для того, чтобы отделить данную категорию от кредита. Таблица 1 – Различные подходы к определению категории «Финансы» (составлено автором)
Надо отметить, по нашему мнению, наиболее формализованной категорией оперируют Лушин С.И. и Слепцов В.А., поскольку их подход учитывает все формальные признаки категории финансов, в свою очередь, такие авторы как Тюрин В.А. и Яндиев М.И. Используют более стилистически окрашенные описательные категории, которые в значительной степени обусловлены философским представлением финансов. В широком смысле, по нашему мнению, под понятием «финансы» понимается движение денежных средств. Практически все транзакции, передвижения и трансформация денежных ресурсов причисляется к понятиям финансам. Иногда это можно назвать денежным хозяйством страны. Тем не менее, существует разница между понятиями «деньги» и «финансы». Характер возникновения и функционирования у денег и финансов принципиально отличается. Деньги представляют из себя мерило ценностей и измерение потребительной стоимости производимой продукции. Под финансами обычно понимают система денежных отношений, которые я могут иметь различный характер, включая кредитные отношения. Финансы имеют целевой характер, адресность, централизованность и т.д. Эти и многие другие свойства принципиально не принадлежат денежным средствам. Изложим основные особенности и отличия финансов от денежных средств: 1) Финансовые отношения носят исключительно денежный характер, т.е. финансы – категория стоимостная. Финансы могут возникнуть только там, где есть движение денежных средств, хотя не любые денежные отношения относятся к финансовым. 2) Финансовые отношения носят распределительный характер, т.е. финансы – распределительная категория. 3) Финансовые отношения всегда связаны с формированием у субъекта денежных доходов и накоплений, принимающих материальную форму финансовых ресурсов [63]. Описывая категорию финансы, сформулируем понятие: финансами является система экономических отношений, которая имеет форму денежных средств, распределяется между субъектами хозяйствования в форме материализуемых финансовых ресурсов и используется для расширенного воспроизводства, социального обеспечения, а также на иные общественные цели. Кредит является системой отношений между кредитором и заемщиком, а также формируется специфические экономические отношения по поводу сделки ссуды. Рассмотрим в таблице 2 подходы к определению «Кредит». Таблица 2 – Различные подходы к определению категории «Кредит» (составлено автором)
По нашему мнению, ключевое значение кредита в экономическом и социально-экономическом смысле состоит именно в приобретенной, естественной потребности общества на основе неравенства доходов и невозможности удовлетворить текущие экономические и хозяйственные потребности. В некотором роде, кредит имеет общие и отличительные черты от категории финансов. Рассмотрим в таблице 3 основные отличия данных категорий. Таблица 3 – Отличия категорий «Финансы» и «Кредит» [27]
Кредит является хоть и самостоятельной дефиницией, но его происхождение связано с возникновением финансов и товарно-денежных отношений в обществе. Часто финансы переходят в кредитную форму, а кредит в финансовые. Данные потоки часто сплетаются воедино, но при необходимости их легко отличить идентифицировать, особенно в бытовом понимании. Выделяясь из категории финансов, кредитные процессы организуются через кредитно-банковскую систему государства, которая также переплетена с финансово-кредитной системой. Выделяя кредитную систему как самостоятельную, отметим, что с функциональной точки зрения кредитной системой понимается совокупность кредитных отношений, форм и методов кредитования. Институциональная точка зрения на кредитную систему рассматривает институции, которые создают, аккумулируют и перераспределяют денежные средства на основе всех известных принципов кредитования. Аккумулирование финансовых ресурсов является фундаментом для формирования современной кредитной системы России, которая, в свою очередь, привела к возникновению крупных банковских холдингов, финансово-промышленных групп и т.д. Сегодняшние процессы, происходящие внутри финансовой системы, формируются под влиянием реформ, современных вызовов и противоречий внутри экономике России. Одним из основных условий является высокая монополизация кредитного и банковского рынка, сужение полномочий банков и ограничение конкуренции через механизмы отзыва лицензий и процедуры банкротства коммерческих банков. Значимой проблемой кредитного рынка остается стоимость заемных средств в условиях дефицита ликвидности в экономике РФ, нехватки текущих доходов населения на выполнение кредитных обязательств. Таргетирование стоимости кредитных ресурсов банка для населения происходит через механизм управления стоимостью заемных средств на основе государственных программ, которые в последние несколько лет и широко распространились, стали пользоваться популярностью среди определенной части населения России. Во многом, завышенная стоимость кредитных ресурсов связано с определенной монополизацией банковского сектора. С точки зрения обслуживания населения, целесообразно иметь в экономике 10-15 крупнейших банков, которые вполне справятся с обслуживанием потребностей спроса. С точки зрения рыночного формирования конкуренции – это неправильно, поскольку ограничения конкуренции через масштабную ликвидацию КБ привело к локальным рыночным монополиям, из которых следуют все недостатки монополий для рынка. Например, в некоторых небольших муниципальных образованиях существует всего 1-2 банка (обычно Сбербанк и ВТБ) – отсутствует конкуренция. Кредитная система, которая сформировалась в России к настоящему моменту имеет свои особенности, институции и функции. Сущность кредитной системы представляет из себя систему финансово-кредитных отношений. Институциональная точка зрения представляет кредитную систему как систему финансово-кредитных учреждений, которые обслуживают кредитные отношения. Сегодня в России существует и развивается трёхуровневая кредитная система, которая схематично отображена на рисунке 1.  Рисунок 1 – Кредитная система России [23] Особенностью третьего уровня в современной экономике России является то, что он появился позже остальных уровней и является своеобразным ответом на современные задачи в сфере кредитования и оказания сопутствующих услуг. Коммерческие банки и недостаточно полноразмерно справляются с возлагаемые на них обязанностями и не всегда сохраняют способность удовлетворять совокупный спрос на банковские услуги и продукты с учётом меняющейся экономической реальности. Высокая гибкость, готовность взять финансовый и кредитный риск, адаптация под современную рыночную конъюнктуру – это основные преимущества небанковских финансово-кредитных институтов. Возрастающая роль небанковских финансово-кредитных институтов обуславливается отсутствием достаточно высокой конкуренции, но высокой потребностью в финансовых и кредитных продуктах для населения. Например, в России по разным оценкам около 16-20% трудоспособных граждан имеют полностью теневой заработок, что исключает возможность взаимодействия с кредитными организациями. Низкая норма рентабельности и высокий уровень налогообложения заставляют малый и средний бизнес заниматься теневыми операциями и также взаимодействовать с плохо контролируемыми небанковскими кредитно-финансовыми институтами. Рассматривая категорию потребителей кредитных продуктов, «физические лица» можно отметить, что граждане России испытывают аналогичные проблемы с платежеспособностью. Иногда проблемы с платёжеспособностью обусловлены фактической нехваткой средств, иногда невозможностью официально предоставить подтверждающую юридическую документацию, поскольку заработок данной категории граждан является теневым или серым и не проходит регистрацию в фискальных органах и внебюджетных фондах. Данные категории граждан имею проблемы с получением кредитных средств. Небольшие кредитные кооперативы, финансовые институты, инвестиционные компании находят возможность кредитовать данную группу населения, несмотря на потенциально высокий риск. Высокий и разнообразный спрос на кредитные продукты сегодня обусловлен сокращающимися реальными располагаемыми доходами, с другой стороны, теневой формой оплаты труда, а с третьей стороны, у гражданина возникает естественная потребность расширить и улучшить свои жилищные условия, приобрести автотранспорт, сделать ремонт, получить образование, приобрести вещи длительного потребления и т.д. В экономике России выполнять социальные функции для людей становится сложно без того, чтобы не отягощать себя кредитными отношениями. Современная форма и архитектура кредитной системы России состоит из трёх элементов: Банк России и коммерческие банки, а также парабанковские финансово-кредитные учреждения, осуществляющие отдельные операции: инвестиционные фонды, страхование и т.д. Мировая практика указывает на то, что небанковские кредитно-финансовые учреждения выполняют важную роль в обществе и усиливает конкуренцию среди коммерческих банков. Обычно сюда относят страховые компании, небольшие финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды, кооперативы и т.д. Наибольшая динамика роста финансового сектора России в основном формируется за счёт активного роста микрофинансовых организаций, небанковских финансово-кредитных учреждений, которые являются более гибкими по отношению к потребностям рынка, готовые брать на себя дополнительные финансовые и иные экономические риски. Теперь более детально остановимся на понятии ипотечного кредитования – что является разновидностью кредитных отношений под залог недвижимости, то есть кредитования с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [11]. Рассмотрим нормативно-правовую базу, которая регулирует характер данных отношений в таблице 4. Таблица 4 – Правовые акты, характеризующие степень разработанности нормативно-правовой базы ИЖК (составлено автором)
На основе изученной правовой базы, рассмотрим некоторые особенности ипотечного кредитования: ипотекой признается залог имущества; долгосрочный характер ипотечного кредита (10 – 30 лет); заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника; заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения; законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества; развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки [11]. Кратко опишем механизм ипотечного кредитования. Субъектом системы ипотечного кредитования является «залогодатель» (физическое или юридическое лицо, предоставившее в залог недвижимость), «залогодержатель» (ипотечный кредитор, который принял в залог и выдал ссуду). Объектами ипотечного кредита являются жилые помещения, земельные участки, офисные помещения, склады и т.д. Процесс отношений сводится к смене собственника залогового имущества в случае непогашения ссуды. Гарантом осуществления системы ипотечного кредитования является кредитный договор, в котором определены цели, сроки и размеры получаемой ссуды, а также условия погашения и перечень возможных сценариев при не типичных обстоятельствах выплаты. Закладные листы являются ценными бумагами, которые являются гарантами обязательства перед банком. Документ является элементом механизма материального обеспечения кредитных отношений, по которому выплачивается твердый процент. В более развитой кредитной системе, закладные листы являются самостоятельным активам и обращаются на финансовых рынках. Длительный период времени, закладная являлась наиболее надёжным инвестиционным активом, до тех пор, пока мировой, исторический опыт не показал, что недальновидная распродажа кредитов влечёт за собой наступление ипотечного кризиса, дефолта по данным ценным бумагам. Некоторые эксперты считают, современная экономика России испытывает ряд признаков, которые косвенно свидетельствуют о нарастании череды дефолтов в банковской и кредитной сферах. Таким образом, существует тесная взаимосвязь между банковской системой, кредитной и финансовой. В совокупности они обслуживают хозяйственные потребности и служат хозяйственным целям страны. Характерные признаки ипотечного кредита отразим на рисунке 2.  Рисунок 2 – Отличительные признаки ипотечного кредита (составлено автором) Механизм функционирования ипотечного кредита базируется на теоретических основах, состоящих в его концепции и природе возникновения, а также общественного назначения и роли. В настоящее время в научной литературе слабо развиты теории ипотечного кредитования, рассмотрена специфические риски, оценена роль и влияние на социально-экономическое благополучие людей. Представим краткий обзор международного опыта ипотечного кредитования как парного элемента социальной стабильности и динамике ВВП. Выводы. В результате проведенного анализа рассмотрены формальные основы и категориальные отличия в понятиях финансы, кредит, кредитная система. Представлен краткий правовой обзор основ ИЖК, который опосредует экономическую специфику данного кредитного продукта. |