Договор аренды. сама_курсовая[1]. Все вышеуказанное обуславливает актуальность исследования
 Скачать 46.87 Kb.
|
|
ВВЕДЕНИЕ Актуальность. На сегодняшний день значительно возрастает роль юридических и физических лиц, упорядочивающих в обществе деловые отношения договорным путем, который является наиболее удобным средством социального регулирования. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенным имуществом, и в то же время обеспечивает собственнику, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы, что выгодно для обеих сторон. Конструкция договора аренды позволяет включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Институт аренды выполняет не только функцию правового закрепления возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества посредством передачи последнего во временное владение или (и) пользование, но и функцию определения принадлежащих сторонам правомочий и гарантий по их осуществлению. Все вышеуказанное обуславливает актуальность исследования. Объект исследования – это те общественные отношения, которые возникают при вступлении в арендные отношения. Предметом исследования является сущность договора аренды, специфика его элементов и особенности содержания. Цель исследования - проведение анализа понятия, истории, видов аренды, элементов и содержания договора аренды. Задачи исследования: Изучить литературу по данной теме. Исследовать историю договора аренды, понятие, элементы договора аренды. Изучить виды договоров аренды. Определить ответственность, права и обязанности сторон договора. В качестве методов исследования в работе использованы такие, как анализ, синтез, исторический и структурно-правовой методы. Структура работы определена выдвинутой целью и поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников. Теоретическая база исследования представлена трудами таких авторов как Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Оглоблина О.М., Симонова М.Н., и др. Нормативная база исследования включает в себя Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ и др. ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ История договора аренды Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей; наем услуг; наем работы, или подряд. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. Различие между наймом и куплей - продажей римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом [8, с. 445-446]. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона обязывалась предоставить другой стороне одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю [8, с. 446]. В результате рецепции римского права, гражданским законодательством России были восприняты некоторые нормы о имущественном найме. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора [9, с. 337]. Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве» [16, с. 159]. На современном этапе в Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью, ст. 606 ГК. Понятие и признаки договора аренды Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату [13, с. 6]. Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст. 606 Гражданского кодекса. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании. Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договор купли-продажи и т.п. В то же время ГК исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее [7, с. 27-28]. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. В ст. 606 ГК дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) [11, с. 14-16]. По мнению И.В. Сарнакова, договор аренды имеет свои признаки: а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям; б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать; в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату; г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды) [11, с. 34-36]. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам. Таким образом, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Отличительные признаки договора аренды, следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества. Элементы договора аренды К элементам договора аренды относятся: стороны, предмет, форма, содержание. Рассмотрим данные элементы подробно. «Сторонами договора аренды являются: - арендодатель, - арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних: коммерческие, некоммерческие организации, государство, национально-государственные образования, административно-территориальные образования, муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством. Предмет договора - любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество [12, с. 175]. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений. При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества [12, с. 177]. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации. Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата. Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Виды договоров аренды Виды договора аренды специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК РФ. Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды: Прокат Аренда транспортных средств Аренда зданий и сооружений Аренда предприятий Лизинг Рассмотрим каждый вид подробнее. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [12, с. 201]. Договор проката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката. Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т.п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката. Договор аренды транспортных средств Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета - транспортного средства. В силу договора аренды транспортных средств, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг [10, с. 99]. Предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства: а) способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов; б) обладающие свойствами источника повышенной опасности; в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами. Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства: 1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации. Договор аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение [10, с. 103]. Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения. Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание: план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Договор аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности [12, с. 223]. Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК. Договор финансовой аренды (лизинга) По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей [12, с. 228]. Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным. Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем. В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают субъекты, располагающие большими финансовыми ресурсами или имеющие доступ к таким ресурсам: - лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках; - универсальные лизинговые компании, создаваемые банками; - специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования. Деятельность по оказанию лизинговых услуг является лицензируемой. Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды. Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет). Из легального определения договора финансовой аренды, данного в ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды. Одним из главных юридических признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, согласно закону, является обязанность арендодателя купить указанный арендатором предмет лизинга у продавца, определенного арендатором. Вместе с тем в законе указано, что договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В связи с этим любое соглашение об аренде, в котором будет отсутствовать условие о продавце имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя квалифицировать как договор лизинга. Виды договора аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2—6 главы 34 ГК. Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Деление аренды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат — исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского — для арендодателя). Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору. ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 2.1. Права и обязанности сторон Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон. Но права и обязанности арендодателя и арендатора по своей природе не одинаковы, а поэтому они должны быть взаимосвязанными, взаимообусловленными, дабы достичь определенный правовой результат. Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правила их поведения: выработка собственного варианта правила либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме [2, с. 90]. Так, в отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением Агафоновой М.Н. что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором». Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей). Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства. Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок. Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи. Л.В. Соцуро отмечает, что разумный срок в объеме не более тридцати дней со дня предъявления требования исполнения обязательства устанавливается применением систематического приема толкования норм права [14, с.80]. Важной обязанностью арендодателя (наймодателя) считается обязанность по обеспечению нанимателю (арендатору) возможности оптимально использовать арендованное имущество. Эта обязанность имеет многогранный характер. Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом, а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время). На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта и содержанию сданного внаем имущества. Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением» и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд. Невыполнение обязанности арендодателем по осуществлению капитального ремонта приводит к возникновению у арендатора права по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора. Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в случаях существенного нарушения договора арендодателем. Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды. Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества». Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества. Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта. Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью. В то же время у арендатора достаточно широкие возможности использования арендуемого имущества. Так, по общему правилу, с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать такое имущество в субаренду, оформлять перенаем (передачу своих прав и обязанностей по договору другому лицу), предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права, а также вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие арендодателя в таких случаях отражается или непосредственно в самом договоре или дополнительном соглашении к нему. Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно. Важно отметить, что заключение договора представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочий распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю. Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе, а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены. Необходимо отметить, что в некоторых случаях законодательно установлены запреты на сдачу имущества в поднаем. Подобное ограничение установлено в отношении вещей, взятых в прокат, участков лесного фонда. Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание. Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.)» [5, с. 470]. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению». Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей. Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества. Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК. Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора. Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества. Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ один раз в год сторонами может быть изменен размер арендной платы. Поэтому в зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Законодательством предусмотрены также случаи, когда размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в одностороннем порядке. Во-первых, когда условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Во-вторых, при обнаружении арендатором недостатков, ответственность за которые несет арендодатель. В-третьих, когда арендатор не поставлен в известность арендодателем об обременении объекта аренды правами третьих лиц. В-четвертых, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Представляется справедливым отнести эту ситуацию к разовой мере оперативного воздействия, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей. Кроме того, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, указывает М.Е. Мещерякова [6, с.72]. По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю). Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней. Передача производится в месте, указанном договором или правовыми актами. На практике, во многих случаях, возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычая делового оборота, то необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров аренды, в частности, для проката. Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки. Арендатор надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Т.е. при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. И в заключение нельзя не рассмотреть особенности изменения и расторжения договора аренды. Соглашение об этом совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Однако данная обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд. Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта: - по соглашению сторон; - по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора; - в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором. 2.2. Ответственность сторон. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений. В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено. При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за существенное нарушение договора аренды одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым [15, с. 1365-1367]. При нарушении условий договора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности. Одни из них осуществляются судом, другие – управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности [3, с. 237-256]. Прежде всего имеются в виду последствия, предусмотренные общими положениями об аренде и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, в случаях: - непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; - неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки арендной платы и др. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды доказывается стороной, нарушившей обязательства. Сторона договора аренды, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору аренды, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: явления стихийного характера, действий и решений органов власти и управления; забастовки и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора аренды как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 10 календарных дней со дня наступления таких обстоятельств. Арендодатель несет перед арендатором ответственность за техническое состояние предмета договора. Например, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ убытки, причиненные из-за скрытых дефектов перевозочных средств, во всех случаях должны возмещаться наймодателем [1, с. 19-22]. Прекращение срока действия договора аренды не освобождает стороны договора от ответственности за нарушение условий договора, если таковые имели место в период действия договора аренды. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проведенный комплексный анализ особенностей правовой регламентации договора аренды позволил сделать несколько обобщающих выводов. Под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе пользования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и т.д. По договору аренды существенным условием является предмет аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным. Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающая переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным. В гражданском праве выделяют следующие разновидности договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг). Таким образом, институт аренды выполняет не только функцию правового закрепления возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества посредством передачи последнего во временное владение или (и) пользование, но и функцию определения принадлежащих сторонам правомочий и гарантий по их осуществлению. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Вавилин Е.В. Ответственность сторон по договору аренды транспортных средств // Туризм: право и экономика. 2010. N 1. 22 с. 2. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2014. – 304 с. 3. Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. //2 издание М.: Статут, 2017 г., 560 с. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5. 5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / С.А. Степанов [и др.]. – 2-е изд., перераб. и доп. –М.: Проспект, 2015. – 1504 с. 6. Мещерякова, М.Е. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: Имущественные отношения в Российской Федерации. – Краснодар: Международная академия оценки и консалтинга, 2016. 72 с. 7. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - №2. – 28 с. 8. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М. Норма. 1996. 607 с. 9. Российское законодательство X - XX вв. / Под ред. Чистякова О.И. Т. 1. - М. Юридическая литература. 1984. – 337 с. 10. Садиков О.Н., Гражданское право: Учебник. Том II — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — 608 с. 11. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. - 2006. - N 4. – 14 с. 12. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. — 4-е изд., — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 848 с. 13. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97, 2001. 204 с. 14. Соцуро, Л.В. Толкование договора судом [Текст] / Л.В. Соцуро. –М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2014. 216 с. 15. Тулумов А. Э. Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств по договору // Молодой ученый. 2016. №11. 1365 с. 16. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. (по изд. 1902) - М. Статут. 2001. – 462 с. |