пз 4. Практическое занятие 4 Тема 10 Определение стоимости здания разл. Занятие 4 Тема 10 Определение стоимости здания различными методами План занятия
 Скачать 42.89 Kb.
|
1 2 Практическое занятие 4Тема 10 Определение стоимости здания различными методами План занятия: Теоретическая часть: Использованиезатратногоподхода -Использованиесравнительногоподхода Использованиедоходногоподхода Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимостинедвижимости - Примерырасчетастоимостиобъектанедвижимости Задания на практическое занятие Теоретическая часть1. Использованиезатратногоподхода Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: СЗП = СЗ + СНС – ИН, (1) где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.; СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.; СНС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.; ИН – накопленный зданием износ, тыс. р. Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 10.1. Таблица 10.1 - Данные о продажах земельных участков
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2. Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос: за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки? Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи. Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты. Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 10.2. Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка: наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных; кредиты предоставляются под 15 %; условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %; за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. – на 8 %; разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %; разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5%; разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %. Таблица 10.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: среднего арифметического значения скорректированных цен; модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены; медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений; скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей. Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 10.3. При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию: заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов; накладные расходы – 25 % от прямых затрат; прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат; оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат; маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика; затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика; налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат; прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов. Таблица 10.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего. При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула ИН = 1 – (1 – ИФИЗ/100) х (1 – ИФУНК/100) х (1 – ИВН/100), (2) где ИФИЗ – физический износ здания, %; ИФУНК – функциональный износ здания, %; ИВН – внешний износ здания, %. Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовом проекте необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий. Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 10.4. Таблица 10.4 - Расчет физического износа здания
* Здания производственные и складские. ** Здания административные, общепит, торговые. Количественная оценка физического износа приводится только по фундаментам, стенам и перекрытиям. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Делается вывод о состоянии здания: хорошее – если физический износ определен в размере до 20 %; удовлетворительное – если физический износ определен в размере от 20 до 40 %. Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа. Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %. Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2). Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания. В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1). Использованиесравнительногоподхода Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который используется для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же. Данные о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям ЛНЭИ, приведены в табл. 10.5. Таблица 10.5 Данные о продажах коммерческой недвижимости
* Относительно объекта оценки. Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 10.6, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру. На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие: 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10 % между центром и районом средней отдаленности. Таблица 10.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
1 2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||