1. Машиноместо Рассматриваются вопросы классификации объектов недвижимого имущества в свете реформирования гражданского законодательства Российской Федерации,

• Название: 1. Машиноместо Рассматриваются вопросы классификации объектов недвижимого имущества в свете реформирования гражданского законодательства Российской Федерации,
• Дата: 16.11.2019
• Размер: 61.12 Kb.
• Имя файла: aktualnye_problemy.docx
• Тип: Документы; #95449
• страница: 4 из 4

8.1 Товарищество собственников недвижимости особенности правового регулирования. В соответствии с действующим ГК и суд практикой.

Вместо использовавшегося ранее термина "товарищество собственников жилья" законодатель ввел термин "товарищества собственников недвижимости". ГК предусматривает относительно новую для российского права организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников недвижимости.

Введение указанного термина вполне правомерно, поскольку цели и задачи собственников жилых помещений в многоквартирном доме вполне сопоставимы с целями и задачами собственников других видов недвижимого имуществ (гаражей, земельных участков и др.). Таким образом, в российском законодательстве впервые появилось понятие товарищества собственников недвижимости как разновидности некоммерческих организаций. Следует отметить, что подобные организации есть и в других странах, чьи правовые системы базируются на континентальной системе права (см., например, ст. 712 l-712 t Гражданского кодекса Швейцарии).

В ст. 123.12 товарищество собственников недвижимости определяется как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В отличие от ТСЖ помимо граждан может допускаться участие и юридических лиц в товариществах собственников недвижимости.

Следует отметить, что речь идет об обобщающем термине в отношении объединившихся собственников различных видов недвижимого имущества. Причем, по существу, речь идет о своего рода общей части, устанавливающей общие принципы правового регулирования их деятельности, а в отношении каждого из таких объединений действует специальное законодательство. Так, в отношении жилых помещений жилья (разд. VI Жилищного кодекса РФ) и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, деятельность которых урегулирована Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Таким образом, - это более широкое понятие, чем товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое образуется в соответствии с Жилищным кодексом РФ как один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК). Таким образом, товарищества собственников недвижимости не ограничиваются жилыми помещениями, а включает и другие виды недвижимого имущества. При коллективном управлении домом - посредством создания ТСЖ интересы рядовых жильцов защищает специально создаваемое юридическое лицо, которое контролирует организации, поставляющие коммунальные услуги.

Учитывая то обстоятельство, что ТСЖ являются наиболее распространенными видами товариществ собственников недвижимости законодатель специально выделяет их в п. 3 ст. 50 ГК.

Учредительным документом товарищества собственников недвижимости является устав, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

В п. 3 ст. 123.12 ГК вводится принцип строгого разделения ответственности по обязательствам товарищества и его членов. Согласно указанному пункту товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Очевидно, необходимость специального упоминания о раздельной ответственности обусловлена самим названием данного вида юридического лица, в котором присутствует слово товарищество. Как известно, в полных товариществах и товариществах на вере по обязательствам юридического лица ответственность может быть возложена и на личное имущество его членов.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный орган (правление).

В товариществе собственников недвижимости есть свое имущество, собственником которого и является само товарищество как юридическое лицо. Есть также имущество, которое является общей долевой собственностью всех членов товарищества. Речь идет об общем имуществе в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах. Состав общего имущества, а также состав имущества, относящегося к объектам общего пользования, и порядок определения долей в праве общей собственности на такое имущество устанавливаются законом. Наконец, есть имущество, собственниками которого являются члены товарищества по отдельности. Так, в товариществе собственников жилья его члены являются собственниками жилых помещений.

Следует иметь в виду, что распорядиться долей в общем имуществе товариществе собственников недвижимости невозможно. Согласно п. 3 ст. 123.13 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок. Другими словами, эта доля может быть отчуждена только вместе с самим объектом недвижимости.
Единственным видом юридического лица, в который может быть преобразовано товарищество собственников недвижимости, является потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК).

ПРАКТИКА

Товарищество собственников недвижимости "Прикон-II", место нахождения

об обязании устранить строительные дефекты в домах N 34, 36, расположенных в Санкт-Петербурге по проспекту Авиаконструкторов, а также о взыскании 6000 руб. расходов по государственной пошлине и 80 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Как установлено судом по пояснениям истца, трещины устраняются за счет средств Товарищества, управляющего домами, однако проблема остается, так как на домах образуются новые трещины с осыпанием штукатурки, что угрожает безопасности не только жителей домов, но и прохожих (рядом с домами расположен магазин "Пятерочка", остановки общественного транспорта, детский сад, детская спортивная площадка; между домами N 34 и 36 имеется сквозной проход, которым в любое время суток активно пользуется население).

В декабре 2016 года Товарищество обратилось в Следственный отдел по Приморскому району города Санкт-Петербурга ГСУ СК России по Санкт-Петербургу с жалобой на действия застройщика с приложением заключения вышеуказанной экспертизы. Данное обращение истца с приложенными материалами было передано Следственным отделом по Приморскому району Санкт-Петербурга для рассмотрения по принадлежности, в том числе, в Администрацию Приморского района (письмо от 21.12.2016 N 60р-16; вх. от 28.12.2016 N 14-917/16-0-0).

Особенностью настоящего спора является то, что дефекты касаются общего имущества в многоквартирном доме; с иском об их устранении по гарантии обратилось товарищество собственников недвижимости в интересах своих членов.
Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10 (далее - Постановление N 5441/10), между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались, поэтому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям сторон между застройщиком и собственниками квартир неприменимы. Отношения между данными лицами в зависимости от даты получения разрешения на строительство регулируются Законом N 214-ФЗ либо Законом N 2300-1.
Как установлено судом применительно к обстоятельствам настоящего спора, разрешение на строительство было получено застройщиком до вступления в силу Закона N 214-ФЗ.

16.Правовое регулирование зем участков. Можно ли продать зем участок границы, которого не определены. В соответствии с ГК и суд практикой.

равовое регулирование земельных отношений заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида отношений. Оно осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Основным источником земельного права является ЗК РФ.

Как и любой другой вид общественных отношений, земельные правоотношения состоят из следующих обязательных элементов.

Объект правоотношений. В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» объектами правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь, местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по охране или рациональному использованию, которые носят общий характер. Регулирование объекта земельных правоотношений осуществляется в нормах ЗК РФ, ГК РФ, ряда отраслевых федеральных законов (например, ФЗ от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве», ФЗ от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»), подзаконных актах.

Субъект правоотношения. Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида правоотношений. В процессе распределения земель государственной или муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения, а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются с соответствии с данным Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

Вышеуказанные субъекты могут выступать в роли:

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута – лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления.

Нормативное регулирование правоотношений. Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан­ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ­ствии с нормами права. В настоящее время с введени­ем института частной собственности на землю и платного землеполь­зования земельные отношения приобрели новое содержа­ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

Земельные участки, межевание которых до сих пор не проведено, как и прежде, можно спокойно продавать, покупать и передавать по наследству.

Закон о государственной регистрации, на основании которого происходит регистрация прав на земельные участки, не содержит оснований для приостановления проведения кадастрового учета или регистрации прав в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Закон не определяет и каких-либо сроков, в течение которых границы земельного участка должны быть установлены.

Таким образом, по вопросу оформления сделок с земельными участками с 1 января 2018 г. ничего не изменилось. Сделки регистрируются независимо от того, проведено межевание участка или нет.

К схожему выводу суд кассационной инстанции пришел и при рассмотрении иного, не связанного с приватизацией дела: "Таким образом, из представленной трестом кадастровой выписки от 03.02.2011 следует, что координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502056:46 не определены, следовательно, он не индивидуализирован в установленном порядке" (Постановление ФАС СЗО от 14.12.2012 по делу N А56-3203/2012).

Чуть ранее не менее радикальную позицию занял Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ), направляя на новое рассмотрение дело по иску гражданина к обществу об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка и по встречному иску о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка. Опровергая выводы судов предыдущих инстанций, судебная коллегия ВС РФ обратила внимание на факт отсутствия установленных на момент заключения предварительного договора купли-продажи границ земельного участка и, со ссылкой на пункт 2 статьи 6, статью 11.1 ЗК РФ и положения Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции от 04.12.2006), сделала вывод о незаключенности предварительного договора как не соответствующего требованиям пункта 3 статьи 429 ГК РФ (невозможно установить предмет сделки - "однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке"): "Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество" (Определение ВС РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5).
18. Соотношение простого товарищества, договора строительного подряда, инвестиционного договора и договора долеваго участия в строительстве.

Соотношение договоров, опосредующих инвестиционную деятельность, и договора простого товарищества Формулировки Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ» допускают неоднозначный подход к вопросу соотношения договора простого товарищества и инвестиционного договора. Так, под «инвестициями» понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Понятие инвестиционной деятельности своим содержанием охватывает договорные формы инвестирования, которые опосредуют эту деятельность. В строительной

деятельности среди форм инвестирования можно выделить следующие:

1) договор подряда с множественностью лиц на стороне заказчика;

2) договор купли-продажи недвижимости;

3) договоры участия в долевом строительстве, заключенные по модели договора

простого товарищества (не подпадающие под регулирование Закона № 214-ФЗ);

4) договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними». На основании данных положений вывод суда о ничтожности договора был признан неправомерным. Таким образом, данное постановление суда позволяет иначе рассмотреть вопрос соотношения договора простого товарищества и договора, опосредующего инвестиционную деятельность по строительству недвижимости.

При квалификации договора простого товарищества в качестве инвестиционного судами должны исследоваться условия договора с учетом конкретных обстоятельств.

Следует отметить, что в судебной практике разграничиваются отношения по инвестированию из договора простого товарищества и иных договорных форм осуществления деятельности.

Инвестиционная деятельность может осуществляться в различных формах с учетом развития рыночных отношений. Следует признать, что договор простого товарищества является одной из форм, которые опосредуют инвестиционную деятельность, и соответствующие нормы ГК РФ могут применяться к инвестиционному договору с учетом принципа свободы договора и положений п. 1 ст. 6 ГК РФ. В судебной практике выработался подход, согласно которому при квалификации конкретного договора, заключенного участниками инвестиционной деятельности, следует исходить из содержания его условий, выяснять действительную волю сторон с учетом цели договора.

1. В договоре участия в долевом строительстве не предполагается совместных действий участников в связи с заключением договоров. Участники договора не объединяют своих вкладов для осуществления совместных действий для достижения цели договора Логика данного положения представляется следующей: цель и основания договора участия в долевом строительстве предполагают частичное финансирование в создание конкретных объектов. Специфика касается также доли участия во вложенном капитале.

Если в конструкции инвестиционного договора на основе договора простого товарищества целью строительства является здание в целом, то договор участия в долевом строительстве не предполагает объединения капитала для строительства целого здания.

2. При заключении договора стороны преследуют разные цели, а участие дольщика ограничивается лишь частичным финансированием строительства. Поскольку цели участников долевого строительства различны, то и юридический предмет сделки (конкретные права и обязанности, вытекающие из договора) совершается для реализации соответствующих целей. Таким образом, участие дольщика ограничивается частичным финансированием строительства.

Цели застройщика и дольщика тем более предполагаются различными с учетом положений п. 1 ст. 3 и п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Из толкования положений о целях застройщика следует, что основной его целью является привлечение денежных средств иных участников долевого строительства. Основная цель дольщика — строительство и принятие конкретного помещения (конкретных помещений) в объекте инвестирования — и может быть обусловлена личными, семейными, домашними и иными нуждами.

3. В соответствии с положениями п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В отличие от упомянутых положений, договор участия в долевом строительств не является многосторонним, и отношения его участников носят двусторонне-обязывающий характер. Учитывая критерии разграничения юридических конструкций договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества, обозначенных в работе А. В. Титаевой, Ю. Н. Ледаковой, последовательно рассмотрим причины и следствия использования конструкции договора участия в долевом строительстве как самостоятельного вида договора в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Для правовой природы договора участия в долевом строительстве характерны следующие основные положения:

1) целью дольщика является приобретение части недвижимости, в которую вложены средства. Передаче подлежат конкретные помещения в созданном объекте недвижимости;

2) каждый дольщик вносит свой вклад отдельно, в рамках соответствующих договоров;

3) при заключении договоров дольщики не договариваются между собой об объединении вкладов.

Следует признать, что договор участия в долевом строительстве является возмездным (п. 1 ст. 3, ст. 4 Закона № 214-ФЗ) и консенсуальным (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Следует резюмировать, что причиной и следствием рассуждений является то, что

1) договор участия в долевом строительстве является формой инвестирования в строительство многоквартирного дома (здания); 2) классический вариант договора участия в долевом строительстве является двусторонним, а предметом договора является долевое финансирование дольщиком с обязательством застройщика передать конкретный объект недвижимости дольщику; 3) в настоящее время в судебной практике обозначился подход, согласно которому разграничивается правовой режим классического договора участия в долевом строительстве и договора по инвестированию в строительство, заключенного не в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ № 14691/06 от 22 мая 2007 г., значима при реализации прав и обязанностей из договора простого товарищества, снижения трансакционных издержек в связи с получением информации об иных участниках долевого строительства (дольщиках) и при решении иных вопросов. Вмест с тем следует учитывать, что решение суда было основано на конкретных обстоятельствах по рассмотренному делу. При толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное толкование текста договора, смысл договора в целом, общая воля сторон с учетом цели договора, ин
20. Жилищный сертификат как форма инвестирования в недв имущества особенности правового регулирования.

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) — это вид особых облигаций, которые удостоверяют право их собственника на приобретение недвижимости в жилом фонде. Номинальная стоимость такой облигации индексируема. Суть займа, который удостоверяет жилищный сертификат, заключается в том, что субъект получает возможность постепенного накопления средств на приобретение квартиры (квартир). Приобретая облигации, человек вкладывает средства в определенную площадь жилья, но не менее 0,1 метра. Таким образом, со временем накопленные жилищные сертификаты могут быть обменены на квартиру (квартиры) соответствующей площади. В том случае, если субъект, владеющий облигациями, в какой-то момент откажется от покупки квартиры, он имеет право на возмещение средств, эквивалентных стоимости сертификатов. При этом компенсация средств осуществляется на основе текущих цен на жилищные сертификаты. Стоимость жилищного сертификата определяется на основе себестоимости строительства жилой недвижимости и в процессе изменения этого показателя проходит соответствующую индексацию. Схема приобретения жилья с помощью облигаций такого типа не предусматривает возможности расширенного выбора квартиры владельцем сертификата. Традиционно, недвижимость предоставляется из муниципального жилого фонда.

Государственные жилищные сертификаты Государственный жилищный сертификат (ГЖС) (далее — сертификат) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина-участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения (далее субсидия). Сертификат не является ценной бумагой. Условия получения жилищного сертификата Граждане решение об участии в Подпрограмме принимают добровольно. Гражданин-участник Подпрограммы информируется об условиях реализации сертификатов и дает письменное согласие на участие в Подпрограмме и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, в случае приобретения жилого помещения с использованием сертификата. Основанием для признания права граждан-участников подпрограммы получения сертификата на жилье не имеющими жилых помещений являются: отсутствие жилых помещений для постоянного проживания; проживание в общежитии или в служебном жилом помещении при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания;