Земельное право 19.11. 1. Оборотоспособность земельных участков

• Название: 1. Оборотоспособность земельных участков
• Дата: 23.06.2022
• Размер: 74.31 Kb.
• Имя файла: Земельное право 19.11.docx
• Тип: Кодекс; #611625
• страница: 3 из 9

Характеристики земельного участка как объекта гражданского оборота

Ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет участок как часть поверхности земли с установленными границами. В юридической литературе акцентируется внимание на следующих характеристиках участка:

• 
  является неотторжимой частью земной поверхности (территориальная недвижимость) или почвенного слоя (плодородная недвижимость);
  
• 
  признается материальным благом, подлежащим использованию путем хозяйствования;
  
• 
  обладает не только количественными, но и качественными характеристиками, определяющими его целевое назначение;
  
• 
  используется исключительно в соответствии с целевым назначением, с учетом установленных ограничений;
  
• 
  подлежат обязательной регистрации в госкадастре, реестре недвижимости.
  

Индивидуализирующие характеристики земельного участка:

• 
  расположение;
  
• 
  площадь;
  
• 
  границы.
  

Дополнительные признаки:

• 
  кадастровый номер;
  
• 
  целевое назначение;
  
• 
  разрешенное использование;
  
• 
  вещные права и их ограничения;
  
• 
  кадастровая стоимость;
  
• 
  наличие/отсутствие зданий, коммуникаций, линейных объектов.
  

Связь оборота земельных участков и расположенных на нем объектов

Земельный участок физически сложен. В его составе выделяют вертикальный и горизонтальный срезы.
Вещественные компоненты, юридически входящие в состав земельного участка:

• 
  поверхностный плодородный слой;
  
• 
  многолетние насаждения;
  
• 
  минералы и камни на поверхности и в глубине (в пределах, разрешенных для использования).
  

Частью земельного участка юридически не являются:

• 
  воздушное пространство над поверхностью земли;
  
• 
  недра под поверхностью;
  
• 
  дороги, коммуникации, линейные сооружения;
  
• 
  здания, строения;
  
• 
  водоемы и леса.
  

Дискутируется возможность применения в отношении участков и расположенных на них объектов понятий «сложная вещь», «имущественный комплекс».

В первом случае с момента ввода в эксплуатацию здания землю и недвижимость считают единым неделимым объектом, имеющим одинаковый правовой режим. В пользу этой позиции свидетельствует содержание ст. 552 и ст. 35 ГК РФ, которыми установлен принцип единства юридической судьбы участка и размещенной на нем недвижимости.

Обычно собственник недвижимости и участка – одно лицо. Но если это не так, собственник здания вправе претендовать на выделение участка, обеспечивающего эксплуатацию недвижимости (проезд, проход, ремонт и техническое обслуживание).

Во втором случае обосновывается применение к участку и расположенным на нем объектам предписаний ст.135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». Причем, в одних обстоятельствах (земли сельскохозяйственного назначения) участок признается главной вещью, а в других (земли населенных пунктов) – принадлежностью.

Высказывались даже идеи о необходимости исключения водоемов и лесов из числа самостоятельных объектов товарооборота. Обосновывается мнение, что в указанных случаях необходимо вести речь об участках, занятых водой и насаждениями. Однако это спорно: интерес для товарооборота представляет не затопленный водой участок, а сам водоем.

Государственная регистрация земельного оборота

Правовое регулирование оборота земельных участков включает предписания, касающиеся регистрации участков и сделок с ними. Для этих целей в России действуют государственные две информационные базы:

• 
  в ГКН содержаться кадастровые и технические данные;
  
• 
  в ЕГРП – сведения о вещных правах (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда) и обременениях (залог, ипотека, сервитут).
  

Проведение землеустроительных и кадастровых работ, а также внесение соответствующих данных в ГКН является условиям совершения сделок и проведения иных юридически значимых действий с землей. Значение ЕГРП переоценить невозможно. Сделка в отношении участка, подписанная после 1997 года, считается заключенной и порождает правовые последствия только после ее госрегистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ, ст. 4, 33 № 122-ФЗ).

В целях защиты интересов участника правоотношений с землей, действовавшего добросовестно, законодатель установил исключение из общего правила. В случае уклонения контрагента от обращения в Росреестр или МФЦ сторона сделки, исполнившая сделку полностью или частично, вправе обратиться в суд. Такая необходимость обычно возникает у лиц, которые уплатили определенную сумму собственнику участка.

По иску заинтересованного лица суд вправе признать незарегистрированную сделку действительной.

В этом случае госрегистрация впоследствии проводится на основании вердикта суда (ст. 1565 ГК РФ).

ЕГРП появился в 1997 году. Вещные права на землю, возникшие или претерпевшие изменения после 1997 года, должны быть в нем зарегистрированы. И наоборот: если последние юридические значимые действия с участком происходили до 1997 года, сведения о нем в ЕГРП могут отсутствовать. Это не приуменьшает прав и возможностей собственника.

Современная система госрегистрации заменила собой нотариальное удостоверение. Участники земельных правоотношений более не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением сделок с землей. Эта процедура сегодня является исключительно добровольной.