Земельное право 19.11. 1. Оборотоспособность земельных участков

• Название: 1. Оборотоспособность земельных участков
• Дата: 23.06.2022
• Размер: 74.31 Kb.
• Имя файла: Земельное право 19.11.docx
• Тип: Кодекс; #611625
• страница: 4 из 9

Содержание ограничений оборота земельных участков: общее понятие

Вещи подразделяются на:

• 
  свободные в обороте, могущие переходить из рук в руки на основании любых гражданско-правовых соглашений, а также в порядке преемства (наследование, реорганизация организации);
  
• 
  ограниченные в обороте, касательно которых действуют исключения из правил о свободной продаже;
  
• 
  напрочь изъятые из товарооборота, не могущие быть предметом сделок.
  

Приведенная классификация вполне применима к землям. Вопросы их оборотоспособности регламентированы одновременно Гражданским и Земельным кодексами, причем посредством достаточно сложной схемы с отсылочными нормами.

Ст. 27 ЗК РФ определяет, что оборот участков осуществляется согласно ГК РФ. Участки, отнесенные к изъятым из оборота землям, не могут передаваться в частные руки или становится объектом договора. Участки, оборот которых ограничен, в частную собственность не передаются.

В действующем ГК РФ заложена такая схема. Лица, обладающие участками на вправе собственности, вправе их отчуждать (продавать, дарить, обменивать), передавать в залог или аренду в той мере, в какой они не исключены из оборота и не ограничены в нем (ст. 260).

При этом ст. 209 ГК РФ содержит отсылочную норму: земля может переходить от одного лица к другому постольку, поскольку их оборот допускается природоресурсным законодательством (ст. 129). По смыслу ГК РФ земельное законодательство должно содержать не только перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, но и установить случаи оборотоспособности земель.

Перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте

На основании ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земли, занятые объектами, находящимися общефедеральной собственности, а именно:

• 
  природными заповедниками, национальными парками;
  
• 
  объектами атомной энергетики;
  
• 
  зданиями, используемые для деятельности ФСБ, ФСИ, ВС РФ, военных судов, госохраны,
  
• 
  объектами, для деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  
• 
  кладбищами;
  
• 
  техническими сооружениями и коммуникациями, эксплуатируемыми в интересах охраны государственной границы.
  

Ограничены в обороте земли муниципальной и госсобственности, занятые:

• 
  особо охраняемыми природными территориями;
  
• 
  лесами, водными объектами;
  
• 
  ценными объектами культурного и археологического наследия;
  
• 
  недвижимостью морского, внутреннего водного, воздушного транспорта;
  
• 
  объектами навигационного обеспечения;
  
• 
  автодорогами общего пользования;
  
• 
  объектами национальной обороны, таможни;
  
• 
  инфраструктурой ж/д транспорта;
  
• 
  космической инфраструктурой;
  
• 
  гидротехническими сооружениями.
  

Также ограничены в обороте:

• 
  земли закрытых административно-территориальных образований;
  
• 
  участки, используемые для производства ядовитых и наркотических веществ;
  
• 
  деградированные и загрязненные отходами земли;
  
• 
  зарезервированные для муниципальных или госнужд территории;
  
• 
  участки, размещенные в I и II поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд населения.
  

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена их спецификой. Согласно классификации вещей в гражданском праве земли отнесены к непотребляемым и неуничтожаемым объектам.

Однако применительно к землям сельскохозяйственного назначения «потребляемость» включает не только уничтожение в процессе использования, но и возможное ухудшение качества. Земли сельскохозяйственного назначения при неправильной эксплуатации истощаются. Причем, их плодородие впоследствии может восстанавливаться полностью или частично.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли вне поселений, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны и подразделяются на:

• 
  угодья, имеющие плодородный слой (пашни, сенокосы);
  
• 
  вспомогательные земли, на которых размещены подъездные пути, сельскохозяйственные строения, коммуникации, защитные насаждения и другие подобные объекты.
  

Плодородные земли, пригодные для растениеводства и животноводства, требуют особого «хозяйского» отношения. Регулирование оборота земельных участков призвано обеспечить:

• 
  стабильное землепользование, по-возможности нечастый переход участков из одних рук в другие;
  
• 
  невозможность излишнего дробления участков сельскохозяйственного назначения, которое бы препятствовало рациональному землепользованию;
  
• 
  сокращение к абсолютному минимуму ситуаций, в которых плодородные почвы переводятся в состав земель другой категории.
  

Основные положения №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сводятся к следующему:

1. Признание преимущественных прав выкупа. Субъекты РФ и муниципалитеты обладают таким правом в отношении земель сельскохозяйственного назначения во всех случаях, кроме их продажи с публичных торгов (ст. 8). Преимущественное право дольщиков на выкуп долей других участников долевой собственности на участок во всех случаях продажи.

2. Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в собственности иностранцев, иностранных и совместных предприятий (доля иноземного капитала >50%). Иностранные элементы не вправе покупать сельскохозяйственные участки. Если они получают их в порядке правопреемства (наследование, реорганизация), то обязаны продать или реализовать иным способом в течение года. Если этого не произошло, применяется принудительное изъятие (ст. 5, 6 № 101-ФЗ).

3. Установление минимальных размеров вновь образуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения. Минимальная площадь искусственно орошаемых/осушаемых земель устанавливается отдельно. Максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий в пределах одного муниципального района устанавливается местными властями на уровне >10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на этой территории.

4. Соглашение об аренде сельскохозяйственных земель может быть заключено на срок 3-49 лет. Арендатор, пользовавшийся землей надлежащим образом, обладает приоритетным правом перезаключения сделки. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, одновременно арендуемых одним субъектом хозяйствования, не ограничена федеральным законодательством и не может ограничиваться региональным.

Кроме того, законом установлены особенности оборота долей в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения. Не вдаваясь в подробности можно утверждать следующее. Законодатель предоставил дольщикам возможность отчуждать их доли другим участникам долевой собственности или сторонним лицам без выдела участка в натуре. Все это сделано для того, чтобы исключить ненужное дробление сельскохозяйственных участков.