курсовая работа оценка земель сельскохозяйственного назначения. Курсовая (2). Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
 Скачать 139.71 Kb.
|
|
Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» земельно-имущественные отношения Кафедра экономико-правовое отделение КУРСОВАЯ РАБОТА по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения ОГУ 21.02.05.7021. П Руководитель канд. эконом. наук, доцент _______ подпись инициалы фамилия «___»___________20___г. Студент группы _______ подпись инициалы фамилия «___»___________20___г. Оренбург 2023 Содержание
Введение Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные земли используются для ведения сельскохозяйственного производства, а также для иных целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство. Они служат основой продовольственной безопасности государства. Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. В настоящее время в России создана и действует многоуровневая система реестров. В условиях постоянного изменения политической жизни в Российской Федерации, особое значение приобретает разработка теоретических подходов по оценке земель сельскохозяйственного назначения. Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Целью курсовой работы является рассмотрение механизма определения стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также анализ оценки данной категории земель. Цель определила постановку следующих задач: исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Оренбургской области; выделить особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки; проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения; обосновать важность оценки земель сельскохозяйственного назначения; выявить способы улучшения системы оценки земель в Российской Федерации. В качестве объекта исследования выступают земли сельскохозяйственного назначения. Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе осуществления оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В методологическую базу курсовой работы входят такие методы, как системный, обобщенный, анализ нормативно-правовой документации, обработка информации по проблеме исследования. 1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 1.1 Земли сельскохозяйственного назначения как объект гражданского оборота К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда подлежащие государственной регистрации. Недвижимое имущество делится на 3 группы: жилищный фонд; нежилой фонд; земля. По характеру использования недвижимость делится на: жилую недвижимость (дома, коттеджи, квартиры); коммерческую недвижимость (отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса); производственную недвижимость (фабрики, заводы, склады); сельскохозяйственную недвижимость (фермы, сады); специальную недвижимость (школы, церкви, монастыри, больницы, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений). Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности, аренды и иных прав. [1] Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего в России существует 7 категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Рассмотрим подробнее земли сельскохозяйственного назначения. Земельный участок сельскохозяйственного назначения – это особо охраняемая индивидуально определенная вещь, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами, предназначенная для сельскохозяйственного производства и отнесенная к сельскохозяйственным землям в порядке, установленном федеральным законодательством. Земельный кодекс регулирует оборот земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения. Основной особенностью земельных участков сельскохозяйственного назначения, как объектов гражданского оборота, является их практическая незаменимость и невосполнимость. Исходя из этого в российском законодательстве, так же как и в законодательстве большинства зарубежных стран, земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются в отдельную категорию, имеющую особый правовой режим. Одной из основных черт такого режима является установление специальных правил участия данных земельных участков в обороте, а также определение перечня лиц, способных обладать правами на них. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.[2] В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются: сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями; земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных и иных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами; земли под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; фонд перераспределения земель. Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Часть земель сельскохозяйственного назначения выделяется для размещения объектов инфраструктуры, необходимой для обслуживания сельскохозяйственного производства, и включает земли, занятые хранилищами сельскохозяйственной продукции, агрохимикатов, техническими средствами обработки почвы, предприятиями перерабатывающей промышленности, животноводческими комплексами. С учетом особенностей ведения сельского хозяйства, связанных с постоянным проживанием граждан в сельской местности, земли сельскохозяйственного назначения выделяются для размещения жилых объектов. На них могут быть расположены отдельные поселения, подсобные хозяйства, объекты органов местного самоуправления, объекты культуры, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Временно не используемые сельскохозяйственные угодья, а также иные земли, выбывшие из сельскохозяйственного оборота в результате добровольного отказа граждан от земельных участков, отсутствия наследников либо в результате принудительного изъятия земельных участков за ненадлежащее использование (принудительного прекращения прав на землю), образуют фонд перераспределения земель. Это - своего рода резерв сельскохозяйственных земель, которые предназначены для их предоставления по мере необходимости гражданам и организациям для сельскохозяйственного производства. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов. Под гражданским оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения следует понимать основанный на законе переход имущественных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения от одного субъекта к другому в результате сделок, в порядке универсального правопреемства, а также посредством властно-распорядительных функций государственных органов и органов местного самоуправления. Эффективность оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена степенью обеспечения устойчивого роста сельскохозяйственного производства и сохранения их плодородия. Субъектами гражданского оборота выступают: физические и юридические лица, муниципальные образования, субъекты РФ и сама РФ. Учитывая строгое закрепление принципа целевого использования земельных участков, особенно земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также то, что владение этими земельными участками не может осуществляться без их использования, можно сделать вывод - субъектами гражданского оборота рассматриваемых земельных участков должны быть преимущественно лица, непосредственно занятые в сельскохозяйственном производстве.[3] [4] В соответствии с действующим законодательством, граждане приобретают земельные участки сельскохозяйственного назначения, либо для обеспечения собственных нужд в сельскохозяйственной продукции либо для производства её в предпринимательских целях. В первом случае земельные участки используются для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и т.п., во втором случае – для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Важнейшими участниками оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения выступают публичные субъекты – РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Причина этого очевидна - РФ, субъекты РФ и муниципальные образования являются крупнейшими собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, а значит, и наиболее активными участниками их оборота. Земельные участки сельскохозяйственного назначения обладают определенной стоимостью, которую определяют оценщики. 1.2 Оценка недвижимости как направление в оценочной деятельности Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль. Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости недвижимого имущества на основе общепринятых подходов к оценке. Он собирает информацию, всесторонне анализирует ее и рассчитывает цену на объект, отталкиваясь от его характеристик. Оценочная компания, которая намерена заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязана: иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдать требования Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей; Оценщик должен соответствовать требованиям Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации, одним из которых является требование вступления в одну из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и страхования своей профессиональной ответственности. Зачисление оценщика в СРО осуществляется на основании документов, установленных законодательством, основными из которых являются документы о получении профессиональных знаний в области оценочной деятельности¸ а с 01.04.2018 оценщик должен иметь квалификационный аттестат, подтверждающий знания по одному из направлений оценочной деятельности (или нескольким направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса), выданный уполномоченным органом Правительства Российской Федерации на основании успешно сданного квалификационного экзамена. Оценщик в течение каждых трех календарных лет начиная с года, следующего за годом получения квалификационного аттестата, обязан подтверждать квалификацию путем сдачи квалификационного экзамена. Федеральные стандарты оценки появились в 2007 году. Они определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. С 1 июля 2018 года ко всем оценщикам, осуществляющим деятельность на территории РФ, применяется требование о прохождении экзамена и получении квалификационного аттестата по тому направлению деятельности, к которому относится объект оценки: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка бизнеса. По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимого имущества будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности. Главной целью оценочной деятельности является определение стоимости объектов имущественных прав с применением дифференцированных методик и оценочного инструментария. Правовую основу оценочной деятельности в Российской Федерации составляют: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс РФ; Налоговый кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; Градостроительный кодекс РФ; Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральные стандарты оценки (ФСО I. Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки, ФСО II. Виды стоимости, ФСО III. Процесс оценки, ФСО IV. Задание на оценку, ФСО V. Подходы и методы оценки, ФСО VI. Отчет об оценке, ФСО VII Оценка недвижимости, ФСО IX Оценка для целей залога, ФСО XI Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов). Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности). Цели оценки недвижимого имущества: Обязательные: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Личные: определение цены объекта недвижимости при совершении сделки купли-продажи; при передаче имущества в аренду; при страховании имущества (определение страховой стоимости, определение размера причиненного ущерба); при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; при внесении имущества в уставный (складочный) капитал; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; для принятия управленческих решений; для исполнения прав наследования. В соответствии с федеральным стандартом оценки «Виды Стоимости» определяются следующие виды стоимости: рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; равновесная - представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки; инвестиционная – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца. В соответствии с Федеральным стандартом оценки №5 «Подходы и методы оценки», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. В п. 2, 3, 4 Федерального стандарта оценки ФСО №5 приводится определение подходов, применяемых к оценке: сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Земельный участок — невоспроизводимый объект, для которого в обычной ситуации невозможно рассчитать затраты на воспроизводство (замещение). Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, следует учитывать, что сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости. Является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Сущность сравнительного подхода заключается в оценке стоимости, основанной на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Рассмотрим подробнее подходы, применяемые к оценке земель сельскохозяйственного назначения. |