курсовая работа оценка земель сельскохозяйственного назначения. Курсовая (2). Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
 Скачать 139.71 Kb.
|
|
2.3 Обобщенные сведения о проблемах оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в российских условиях Оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. Здесь стоит заметить, что данная процедура серьёзно осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходима открытая публикация сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, которую на данный момент заменяют сведения Росреестра. Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по-своему решают данную проблему иными способами. Таким образом, основными проблемами оценки земельных участков являются: неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т. д.; неизменный характер стоимости объекта недвижимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не вписывается в рамки рыночной системе экономики нашей страны; проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватная методика соотношения рыночной и кадастровой стоимостей; неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке отдельно взятого земельного участка; неполнота и неточность исходной информации при оценке земельных участков; закрытость механизма оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля. Здесь следует остановиться более подробно. Как известно, сегодня стоимость объекта недвижимости определяют частные оценочные организации, что зачастую вызывает существенные различия в выборе методов определения стоимости, поскольку это приводит к расхождению стоимости объектов, расположенных рядом, в десятки раз, что вызывает недоумение простых граждан. Сказанное подтверждается тем, что количество споров об оценке с каждым годом только растет. Поэтому, точность и достоверность результатов оценки выступает одной из важных задач, которую государство должно решить в самом ближайшем будущем. Для решения проблем, необходимо принятие целого ряда мер. В первую очередь, целесообразно введение системы открытого ценообразования путём обеспечения прозрачности заключаемых сделок. Разработать и утвердить методики оценки. Кроме того, видится целесообразность в ведении возможности, согласно которой можно будет оспаривать кадастровый отчет до его утверждения. Вместе с тем, рассматриваемые вопросы могут иметь проблемы на практике. Если земельный участок будет оценен завышено, то это однозначно негативно скажется на налогоплательщиках, так как известно, что земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли. Если же наоборот, то заниженная стоимость земельного участка непосредственным образом крайне негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости, а также в случае простой купли или продажи земельного участка. Всё вышесказанное приводит к выводу о том, что законодательство по оценке земельных участков в Российской Федерации отличается своим разнообразием и достаточной динамичностью. Однако, имеющиеся проблемы с оценкой объектов недвижимости, необходимо решать в соответствии с действующим законодательством посредством досудебного и судебного разрешения разногласий. Крайне важно обеспечивать постоянный мониторинг применения законодательства об оценке земельных участков, чтобы обеспечить нормальное функционирование рынка земельных отношений. К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью. На практике оценки земельных участков из трех подходов используются в основном сравнительный и доходный подходы. Это обусловлено тем, что земельный участок — невоспроизводимый объект, для которого в обычной ситуации невозможно рассчитать затраты на воспроизводство (замещение). Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Поскольку, объектом оценки в данной работе является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участка невозможно. Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент дисконтирование и аннуитеты и др. Основными недостатками доходного подхода являются: большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки капитализации; большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов, достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет; проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования - обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных); Как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов. Заключение Оценка стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была рассмотрена в курсовой работе в виде механизма оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. В работе показано, что при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно использование методов доходного, затратного и сравнительного подходов. Исследование преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного рынка. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения. На основании проведенного анализа рынка сельскохозяйственных земельных участков можно сделать вывод о том, что в настоящее время существует актуальность создания полноценной рыночной инфраструктуры и выявленные проблемы требуют скорейшего разрешения. Для квалификационного решения проблем и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса Российской Федерации необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в этой сфере. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов. В ходе выполнения курсовой работы были достигнуты все поставленные задачи и цели: осуществлялись сбор и обработка необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах, производились расчеты по оценке объекта, оценка на основе применимых подходов и методов оценки, обобщались результаты, полученные подходами, и давалось обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, анализировали рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Список используемой литературы Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 25.02.2022г) // Собрание законодательств РФ. – 05.12.1994. - №32. - ст.130. п.1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) – ст.77. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) – ст.1. п. 8. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция) – ст.1. п.3. Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс. URL: www.consultant.ru– Текст: электронный. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.12.2022) // Консультант Плюс. URL: www.consultant.ru. Федеральный стандарт оценки «Структура ФСО и основные понятия используемые в ФСО (ФСО I)» Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО VII)». ГАРАНТ Платформа F1 [Электронный ресурс]: справочно-правовая система - объем информационного банка более 1 500 000 документов и комментариев к нормативным актам: еженедельное пополнение составляет около 7 000 документов. / Разработчик ООО НПП "ГАРАНТ-Сервис", 119992, Москва, Воробьевы горы, МГУ, 2021 – Режим доступа к системе в сети ОГУ: \\fileserver1\GarantClient\garant.exe. – Текст: электронный. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1) Текст: непосредственный. Справочник оценщика недвижимости – 2020. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок: Справочник / Под ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 328 с. - Текст: непосредственный. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] //: https://rosstat.gov.ru/. Текст: электронный А.Н. Асаул. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.Н. Асаул – СПб: Изд-во АНО «ИПЭВ», 2012. – 472 с. Текст: непосредственный. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. – М.: Проспект, 2019. -512 с. Текст: непосредственный. Межуева Т.В., Тарасов А.Г., Чегошева К.А. Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 193-197. Текст: непосредственный. Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» [Электронный ресурс]: – www.mrsa.ru Н. И. Саталкина. Оценка недвижимости: практический курс: учебное пособие для студентов, аспирантов, преподавателей и читателей, самостоятельно изучающих оценку недвижимости / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов: ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014 — 367 c. Текст: непосредственный. Фадеев А. Н. Оценка недвижимости учеб.пособие / Фадеев. А. Н. – Москва: МарГТУ, 2014. – 209 с. – Текст: непосредственный. Мельникова О. В., Мальцева К. А. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости // Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2022. – № 1 (январь). – С. 80–89. – URL: http://e-koncept.ru/2022/223001.htm. Текст: электронный. О. П. Кузнецова. Экономика недвижимости: учеб. пособие / О. П. Кузнецова : Минобрнауки России, ОмГТУ. – Омск: Изд-во ОмГТУ, 2020. – 256 с Гровер, Р. Управление недвижимостью. Международный учебный курс: учеб. для бакалавриата и магистратуры / Р. Гровер, М. М. Соловьев. – 2-е изд. – М.: Юрайт, 2020. – 347 с. – (Профессиональное образование) - ISBN 978-5-534-08197-8. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/512220 (дата обращения: 18.03.2023). Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А.Бузова. – М.: Дело, 2019. -241 с. Текст: непосредственный. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. –М.: Маросейка, 2019. – 298 с. Текст: непосредственный. Министерство экономического развития: сайт. – URL: https://mineconomy.orb.ru/ (дата обращения 21.03.2023) Приложение А (обязательное) Анализ рынка земельных участков
|