курсовая работа оценка земель сельскохозяйственного назначения. Курсовая (2). Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения

• Название: Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
• Анкор: курсовая работа оценка земель сельскохозяйственного назначения
• Дата: 10.05.2023
• Размер: 139.71 Kb.
• Имя файла: Курсовая (2).docx
• Тип: Курсовая; #1120703
• страница: 2 из 6

1.3 Методическое обеспечение оценки земель сельскохозяйственного назначения

Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.

На ценообразование земельных участков оказывают влияние такие факторы:    

• 
  приближенность к трассам и федеральным дорогам;
  
• 
  комфортный подъезд, транспортные развязки; инженерные коммуникации на земле;
  
• 
  права (в приоритете оформленные права на собственность);
  
• 
  строения, которые можно сносить (цена земли, на которой нет построек, автоматически повышается);
  
• 
  насаждения, которые надо вырубить (чем их меньше, тем лучше);
  
• 
  юридические обременения (санитарные зоны, арендные права и др.) снижают стоимость участка;
  
• 
  категория земли;
  
• 
  приближенность к населенным пунктам.
  

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения вытекают из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов. К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, относятся:

• 
  земли сельскохозяйственного назначения не имеют износа и восстановительной стоимости;
  
• 
  необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства;
  
• 
  прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности;
  
• 
  высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами;
  
• 
  большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;
  
• 
  сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;
  
• 
  отсутствие официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями и формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в опосредованной форме через скупку земельных долей или покупку акций сельхозпредприятий;
  
• 
  невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;
  
• 
  слабое развитие инфраструктуры, в частности, дорог с твердым покрытием, а также перерабатывающей промышленности.
  

Оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется для разных целей:

• 
  определение кадастровой стоимости с целью обложения данных земель налогами, арендной платой и другими платежами;
  
• 
  совершение сделок с землей;
  
• 
  определение наиболее эффективного использования земель;
  
• 
  разрешение споров о стоимости земли;
  
• 
  обоснование инвестиционных проектов;
  
• 
  определение начальной земли на торгах;
  
• 
  создание базы для налогообложения.
  

Однако не все особенности формирования стоимости сельскохозяйственных угодий можно учесть простыми способами. Существует довольно много проблем из-за отсутствия отработанной на практике методологии оценки рыночной стоимости сельхозземель.

Основными подходами к оценке сельскохозяйственных угодий (земли) являются сравнительный и доходный подходы. Причем, в условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий.

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка – при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

К методам доходного подхода, применяемым для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, относятся:

• 
  методы прямой капитализации дохода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка);
  
• 
  методы дисконтирования денежного потока (метод предполагаемого использования).
  

При выборе методов оценки обычно руководствуются следующими соображениями: при оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты.

Вначале рассчитывается земельная ренту с пашни как разницу между стоимостью валового дохода от растениеводства и затратами на производство сельскохозяйственных культур с учетом прибыли предпринимателя по формуле:
Р = ВП – З*ПП, (1)
где Р – земельная рента, руб/га;

ВП – валовая прибыль, руб/га;

З – затраты на производство;

ПП – прибыль предпринимателя, %.

Стоимость валового дохода на единицу площади рассчитывается как произведение нормативной урожайности на ее рыночную цену.
ВП = У × С, (2)
где ВП – валовая прибыль, руб/га;

У – нормативная урожайность, ц/га;

С – рыночная стоимость, руб/ц.

Нормативная урожайность – нормативный показатель плодородия почв при средних по земельно-оценочному району значениях экономических факторов:

• 
  количество минерально-органических удобрений;
  
• 
  стоимость силовых и рабочих машин;
  
• 
  затраты труда и др.
  

Показатель зернового эквивалента (У_э).

В основе расчета зернового эквивалента лежит соизмерение чистого дохода от выращивания оценочных культур по отношению к чистому доходу от выращивания зерновых.

Зерновой эквивалент – стоимость земель, выраженная в зерне или рублях, т.е. комплексный показатель, который включает в себя как урожайность так оценку пригодности земель для выращивания основных сельскохозяйственных культур, уровня затрат на их выращивание и поддержание плодородия почв.

Этапы расчета показателя зернового эквивалента:

• 
  определим чистый доход от производства продукции по каждой оценочной культуре с учетом стоимости возделывания культур и цен на продукцию сельского хозяйства;
  
• 
  рассчитаем разницу в доходности каждой культуры по отношению к доходности зерновых;
  
• 
  полученные разницы от каждой культуры умножаем на значение долей культур в общей структуре посевов и затем суммируем;
  
• 
  результаты, выраженные в рублях, переводим в объем зерна через цену его реализации и прибавляем к показателю нормативной урожайности зерновых. В итоге получаем урожайность в зерновом эквиваленте.
  

У_э = У_нср +∑Д/Ц_зер, (3)
где У_э – показатель зернового эквивалента;

У_нср - средневзвешенная нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

Д – доход по каждой культуре с учетом коэффициента долевого участия;

Ц_зер - цена реализации зерна, руб/ц.

Определение материальных издержек на производство сельскохозяйственной продукции.

Производство в растениеводстве – не единовременный процесс. Он складывается из разнородных работ, выполняемых в осенний, зимний, весенний и летний период.

Технологический процесс производства в растениеводстве включает следующие основные комплексы работ: подготовку почвы к посеву, посев (посадка), уход за посевами, уборку урожая. Каждый из этих комплексов состоит из большого количества конкретных работ.

Основные статьи издержек, учитываемые в расчёте:

• 
  прямые производственные расходы;
  
• 
  косвенные издержки;
  
• 
  прибыль предпринимателя.
  

Произведем расчет ренты, обусловленной местоположением земельного участка. Для этого необходимо учитывать местоположение земельного участка относительно пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции, т.е. рассчитать рентный доход, обусловленный местоположением.
Р_м = ± (Э_обл – Э_хоз) × Г × Т, (4)
где Р_м - рентный доход, обусловленный местоположением

Э_обл–средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по области, км.

Э_хоз - средневзвешенное эквивалентное расстояние внутрихозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по хозяйству, км

Г – средняя грузоёмкость, т/га

Т – тариф грузоперевозок – стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на 1 км.

Определим ожидаемую ставку капитализации. Для нахождения требуемой ставки капитализации, используем метод кумулятивного построения.
СК = R₀ + ∑R_i, (5)
где СК – ставка капитализации;

R₀ – безрисковая ставка – ставка доходности рублевых депозитов в надежных банках;

∑R_i – сумма ставок за риск.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• 
  стоимость здания (сооружения);
  
• 
  чистый операционный доход от всей недвижимости;
  
• 
  коэффициенты капитализации для земли и для здания.
  

Вначале определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания.
Кзд= г + Кв = г + 1/n, (6)
где Кзд – коэффициент капитализации для здания;

г – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОДзд = Сзд * Кзд, (7)
где ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, (8)
где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем / Кзем, (9)
где Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Методы дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например оценки товарных ферм, животноводческих комплексов, многолетних насаждений, а также сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, например поливными установками и другими сооружениями.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Последовательность расчета:

• 
  определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности;
  
• 
  определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
  
• 
  определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков;
  
• 
  текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.
  

Сзем = ТСдох – ТСрас, (10)
где ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

К методам сравнительного подхода, применяемым для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, относятся:

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями или сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• 
  определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
  

Данный метод рекомендуется применять только при наличии дос­таточного количества достоверной рыночной информации о сделках по продаже аналогичных (сопоставимых) объекту оценки земель­ных участков с-х угодий (не менее 3-5 объектов).

Расчет стоимости ЗУ ведётся в следующей последовательности:

• 
  выбор объектов, проданных в недалёком прошлом (до 1 года
  назад), аналогичных или похожих (сопоставимых) с объектом оценки;
  
• 
  подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа.
  
• 
  сравнение оцениваемого и сопоставимых объектов по
  избранным элементам сравнения;
  
• 
  внесение корректировок в цены сопоставимых объектов в зависимости от различий между ними и объектом оценки. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей;
  
• 
  установление стоимости оцениваемого участка путем расчета
  среднего значения откорректированных цен.
  

Проанализировав методы затратного и сравнительного подходов пришли к выводу, что в рамках данной работы целесообразнее использовать метод сравнения продаж. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка объектов.

Далее рассмотрим на практике содержание метода сравнения продаж применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков.

2 Определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
2.1 Анализ земельного рынка Оренбургской области

На 1 января 2023 года площадь земель сельскохозяйственного назначения Оренбургской области составила 10449,3тыс. га, из них пашня – 6 млн 21,6 тыс. га, многолетние насаждения – 10,4 тыс. га, сенокосы – 664,7 тыс. га, пастбища – 3 млн 752,5 тыс. га. Из них неиспользуемой пашни в области 710,2 тыс. га, или 12% от площади пашни – из них пригодной пашни 408 тыс. га.

Были проанализированы предложения на март 2023 года и сформирована таблица, представленная в Приложении А. В данной таблице видно, что максимальная стоимость продажи за 1 сотку– 1 550 000 рублей. Минимальная стоимость продажи за 1 сотку – 115 000 рублей. Средняя стоимость продажи за 1 сотку – 88 827 рублей. Основными игроками, формирующим предложение на рынке земли сельскохозяйственного назначения являются органы муниципальной власти, физические лица, крестьянско-фермерские хозяйства.

По состоянию на март 2023г. рынок земель сельхоз назначения не сформирован должным образом. На рынке земли отсутствуют конкретные ориентиры для ценообразования. Каждый собственник устанавливает цену, исходя из личных соображений и мало оглядываясь на ситуацию на рынке. Более того, многие не хотят сбрасывать цену даже при таком низком спросе, в связи с чем, данные предложения представлены на рынке свыше 1 года, достигая порой трех лет. Новые предложения поступают редко, а имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены, либо обновлением в сторону снижения. Так владельцы участков, пытающиеся продать собственность в течение приличного периода времени, начали снижать цены, а собственники вновь выставленных участков наоборот старались выставить по максимальным ценам в надежде, что в период кризиса, появятся желающие инвестировать средства в сельскохозяйственные угодья.

Несоответствие цены предложения и цены продажи земельного участка на земельном рынке Оренбургской области обусловлено тем, что собственники земельных участков завышают цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли-продажи идут на уступки покупателям и значительно снижают цену.

Типичный срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения, продавцы которых заинтересованы в продаже и согласные на переговоры с потенциальными покупателями, составляет порядка 6-24 месяцев.

Анализируемый рынок неоднороден – есть участки, которые пользуются повышенным спросом, а есть площади с низкой ликвидностью. Земли сельскохозяйственного назначения купить желают компании, которых интересуют площади от 1 до 5 гектаров. Это те, кто не планирует заниматься сельским хозяйством, а нуждается в участках для размещения ИЖС, либо для производственных целей, либо для реализации прочих коммерческих целей.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. Именно он формирует и диктует условия сделки. Покупательский спрос на сельскохозяйственные угодья так же неоднороден по Оренбургской области, сделки носят единичный характер. В основном сделки на рынке земли представлены арендой. При этом из них подавляющую долю операций занимает аренда земельных долей (паев) сельскохозяйственными предприятиями.