курсовая работа оценка земель сельскохозяйственного назначения. Курсовая (2). Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
 Скачать 139.71 Kb.
|
|
2.2 Особенности определения стоимости земельного участка на конкретном объекте оценки Объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Ясненского района Оренбургской области. Ясненский район расположен на юго-востоке области. Муниципальное образование граничит с Домбаровским, Новоорским, Адамовским, Светлинским районами Оренбургской области, с юга - с Актюбинской областью Казахстана. Протяженность границы - 340 километров. С крупнейшими экономическими центрами Оренбуржья город связан железнодорожной веткой: Горный Лён - Разведка - Орск, и асфальтированной дорогой Ясный - Домбаровка - Оренбург. Численность населения - около 30 тыс. человек. Площадь территории муниципального образования - 356 514 га, в том числе городские земли - 2566 га, земли промышленности - 1052 га и земли сельскохозяйственного назначения - 334 362 га. Ясненский городской округ - преимущественно сельскохозяйственный, специализация — зерно и шерсть. Окрестности Ясного весьма богаты минералами. Добывают хризотил, асбест, каолиновые глины и облицовочный мрамор, песок, гранит и гравий. Есть месторождения меди, золота, хромитов, молибдена. Административным центром района является город Ясный, население которого составляет – 14846 человек. Расстояние до областного центра – 394 км. Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 28 567 500 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская обл, Ясненский район, с/с Комаровский, кадастровый номер 56:35:0000000:781. Описание качественных и количественных характеристик представлено в Приложении Б. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Оценщик проанализировал исходные данные и рыночную информацию об объектах оценки и пришел к выводу: сравнительный подход реализован методом сравнения продаж, так как имеется достаточное количество информации о предложениях подобных объектов. доходный подход к оценке земельного участка не применим (обоснование отказа написано ниже); затратный подход к оценке земельного участка не применим (обоснование отказа написано ниже). Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля не может быть воспроизведена физически. Результаты затратного подхода не дают точных результатов оценки на развитом рынке земельных участков, ввиду того, что принципы, лежащие в основе затратного подхода, в меньшей степени соответствуют типичной мотивации основных субъектов рынка продажи земельных участков. Применение затратного подхода к оценке земельных участков неактуально. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не производился. Обоснование отказа: по отношению к объекту оценки методы распределения и выделения не применимы в силу специфики объекта оценки – земли сельскохозяйственного назначения. Метод используется для оценки застроенных земельных участков. В виду того что объекты оценки свободны от застройки, метод не применялся. Доходный подход для оценки земли не применяется, так как оцениваемый земельный участок не застроен улучшениями, приносящими доход. Обоснование отказа: в рамках метода остатка сложно достоверно определить стоимость строений, а также выделить долю дохода приходящегося на земельный участок. Применение данного метода носит субъективный характер, что может привести к значительной погрешности итогового результата. Данный метод не применялся. В рамках данного Отчета целесообразнее использовать метод сравнения продаж. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка объектов. Далее приведено содержание метода сравнения продаж применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. Математическая модель оценки объекта с использованием метода сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:  (11)где VРС – рыночная стоимость объекта оценки на основе метода рыночных сравнений; K – количество аналогов; VРСi – рыночная цена i-го объекта-аналога; αi – вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице:  (12)Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом:  (13)где Pi – цена i-го объекта-аналога; N – количество ценообразующих факторов; DPij – значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в коэффициентном выражении. Применение данного метода осуществляется в три этапа: Первый этап - формирование перечня объектов-аналогов по основному принципу – принадлежность к одному сегменту рынка (т.е. сходство функционального назначения). С целью минимизации размера вводимых корректировок в цены предложений объектов- аналогов, Оценщиками подбирается достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, т.к. объем исследований определяется Оценщиком исходя из принципа достаточности. Второй этап – определение и применение корректировок к перечню аналогов и выведение приведенной стоимости. Третий этап – применение приведенной стоимости к определению искомой стоимости объекта (объектов) оценки. Выбор единицы сравнения. Для земельного участка без улучшений основными единицами сравнения являются: цена за единицу площади: квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте, «сотка» – для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта, гектар – для с/х и лесных угодий; цена за единицу длины границы участка вдоль «красной линии» для объектов торгового, складского, производственного назначения; цена за участок площадью, стандартной для данного типа использования. Для населенных пунктов Оренбургской области единица сравнения «цена за единицу длины» является не типичной. Принять в качестве единицы «стоимость участка» не представляется возможным, так как площадь объекта оценки и объектов-аналогов значительно отличаются друг от друга. Цена за 1 гектар площади используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами рынка земельных участков, как классический показатель для расчета сельхоз земель. Данный факт подтверждается текстами объявлений о продаже объектов, а также различными аналитическими статьями и методическими пособиями. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов. Не смотря на это, в качестве единицы сравнения Оценщиком выбран 1 кв. м. площади земельного участка, как наиболее точный вид единицы измерения на рынке земельных участков, что уменьшает погрешность расчетов. Так же данная единица измерения используется при определении площади и осуществлении процедуры регистрации прав на земельные участки. Выбор объектов-аналогов. Формирование перечня объектов-аналогов осуществляется путем анализа недавних продаж со схожими объектами, или изучение рынка предложения по ним. Источником, как правило, выступают данные периодической печати, СМИ, Интернет. Описание основных характеристик объектов, предлагаемых к продаже, производилось из текста объявления, а также из дополнительного собеседования с представителями собственника недвижимости (продавцы, агентства недвижимости). В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях Оценщик, по состоянию на дату оценки уточнял характеристики объектов-аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики объектов-аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа. В результате анализа фактических цен предложений / сделок за период, близкий к дате оценки, по земельным участкам из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщиком проведен отбор объектов-аналогов для объекта оценки. Результат отбора объектов-аналогов для объекта оценки представлен в Приложении В. Критерии отбора предложений: относительно сопоставимые значения показателей плодородия почв; имеется возможность определить местоположение на картографическом материале; назначение аналогов и объекта оценки сопоставимы, относятся к одному сегменту; однородность по ценовому признаку. При неактивном рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью минимизации вводимых корректировок, при подборе аналогов в первую очередь оценщик отбирал объекты максимально сопоставимые по плодородию. Так как рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения неактивен, может иметь место факт существенного расхождения в площади объектов-аналогов и объекта оценки, для нивелирования которого вводится корректировка на площадь. Объекты аналоги представлены в Приложении Г. Внесение корректировок: Подобранные объекты-аналоги различаются по некоторым элементам сравнения с объектами оценки, поэтому стоимость за 1 м2 земельного участка необходимо скорректировать. Элементы сравнения, по которым объекты аналоги и объект оценки не различаются, корректировки не требуют. В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры и рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения. Корректировка на передаваемые правомочия. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности. На части объекта оценки расположены охранные зоны. Данные охранные зоны, по мнению оценщика, практически не оказывают влияния на возможность использования объекта по функциональному назначению и соответственно не влияют на его рыночную стоимость. На территории объекта аналога № 2 расположены охранная зона инженерных коммуникаций (газопровод), данная охранная зона не оказывают влияния на возможность использования объекта по функциональному назначению и, как следствие, не влияет на его рыночную стоимость. Объекты-аналоги №№ 1,3 свободны от обременений. Корректировка на передаваемые правомочия не вносилась. Корректировка на вид сделки и условия финансирования. Корректировки по данным факторам не проводились, поскольку совершение сделок с сопоставимыми объектами-аналогами и объектом оценки предполагает передачу прав собственности по сопоставимым условиям сделки и виду сделки (предполагается одинаковая форма оплаты, отсутствие каких-либо преференций и т. п.). Динамика сделок на рынке (дата продажи). В расчетах приняты даты размещения предложения о продаже и дата сделки. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, имеют низкую степень ликвидности, рынок продаж не активен. В условиях неактивного рынка срок экспозиции продолжителен, и может достигать более 24 месяцев что подтверждается исследованиями, проведенным Межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости: Таблица 1 - Типичные периоды экспозиции для объектов различного качества.
Период от даты публикации объектов-аналогов до даты оценки сопоставим с типичным периодом экспозиции для данных объектов и представлен в таблице ниже, корректировка по данному фактору не требуется. Таблица 2 – Дата публикации объектов-аналогов.
Сидка на торг. В расчетах приняты цены предложений. Как правило, цена предложения выше цены сделки, в связи с чем, в расчет включена уступка к цене предложения. Выбор конкретного значения скидки на торг производился с учетом факторов ликвидности, характерных для оцениваемого объекта. К расчету принято среднее значения доверительного интервала для неактивного рынка, а именно -21,9 % (0,781). Корректировка на местоположение. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов можно охарактеризовать двумя факторами: удаленность от областного центра; удаленность от пункта приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Расчет корректировки на местоположение для объекта оценки представлен в Приложении Д. Корректировка на наличие подъездных путей с твердым покрытием. Далее представлен расчет корректировки на наличие подъездных путей с твердым покрытием для объекта оценки: Таблица 3 – Расчет корректировки на наличие подъездных путей с твердым поурытием для объекта оценки.
Корркетировка на агроклиматический потенциал. Далее представлен расчет корректировки на агроклиматический потенциал для объекта оценки: Таблица 4 – Расчет корректировки на агроклиматический потенциал для объекта оценки.
Корректировка на площадь. Общая площадь объекта оценки отличается от площадей объектов-аналогов. В соответствии с принципом спроса и предложения рынка коммерческой недвижимости, объекты с меньшей площадью более ликвидны, и обладают повышенным спросом, соответственно стоят дороже, чем объекты большей площади. Для получения наиболее адекватного размера корректировки на отличие в площади объекта оценки и объектов-аналогов, принята методика, изложенная в сборнике Вольновой В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом». Данная корректировка рассчитывается по формуле: К = (So / Sa) k, (14) где К – корректировка на площадь; So – общая площадь объекта оценки; Sa – общая площадь объекта-аналога; k – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади. Таблица 5 – значение k.
Далее представлен расчет корректировки на площадь для объекта оценки: Таблица 6 – Расчет корректировки на площадь для объекта оценки.
Корректировка на функциональное назначение. Далее представлен расчет корректировки на функциональное назначение для объекта оценки: Таблица 7 – Расчет корректировки на функциональное назначение для объекта оценки.
Корректировка на конфигурацию. Объект оценки, также как объекты-аналоги имеет удобную для обработки конфигурацию. Корректировка не вносилась. По прочим значимым элементам сравнения объекты оценки и выбранные для них объекты – аналоги схожи, соответственно дополнительные корректировки не требуются. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов для вывода итоговой величины рыночной стоимости объекта проведено путём расчёта средневзвешенной величины по формуле:  , (15)где К – искомый весовой коэффициент; n – номер аналога; SA– сумма корректировок по всем аналогам; S1…n– сумма корректировок аналога, для которого производится расчет; S1– сумма корректировок 1-го аналога; S2– сумма корректировок 2-го аналога; Sn – сумма корректировок n-го аналога. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, результаты представлены в Приложении Е. Проверка выборки на однородность Об однородности выборки можно судить по степени вариации. Необходимость изучения вариации связана с тем, что средняя, являясь равнодействующей, выполняет свою основную задачу с разной степенью точности: чем меньше различия индивидуальных значений признака, подлежащих осреднению, тем однороднее совокупность, а, следовательно, точнее и надежнее средняя, и наоборот. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации. Таблица 8 - Расчет коэффициента вариации
По результатам проведенного анализа выборки объектов-аналогов на однородность, исследуемая выборка является однородной и может быть использована для определения рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 28 567 500 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская обл, Ясненский район, с/с Комаровский, кадастровый номер 56:35:0000000:781, определённая в рамках сравнительного подхода по состоянию на 31 марта 2023 г. с учетом округления, НДС не облагается, составляет: 7 464 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей. |