Земельное право 19.11. 1. Оборотоспособность земельных участков
 Скачать 74.31 Kb.
|
|
Таким образом, полностью изъяты изϰоборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые следующими федеральными объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженернотехническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. К числу ограниченных вϰобороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список Всемирного наследия, историкокультурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; предоставленные для нужд организаций транспорта, занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению и некоторые другие. Отличия в правовом режиме изъятых и ограниченных в обороте земельных участков заключаются в том, что изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не предоставляются гражданам и юридическим лицам ни в собственность, ни в аренду, ни по иным договорам. В большинстве случаев такие земельные участки предоставляются государственным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ограниченные в обороте земельные участки также не предоставляются в частную собственность, но могут быть переданы гражданам и юридическим лицам во временное владение и (или) пользование по срочному договору (например, аренды). В случае если объект, в целях обеспечения деятельности которого земельный участок был изъят или ограничен в обороте, в силу каких-то причин прекратил свое существование, земельный участок также перестает быть ограниченным или изъятым из оборота. Например, земельный участок был переведен из категории земель лесного фонда в другую категорию земель, не предусматривающую ограниченность таких участков в обороте (например, земель населенных пунктов); военный суд переехал в другое здание, в связи с чем ранее занимаемое им здание может быть выставлено на торги вместе с участком собственником — органом публичной власти и т. д. Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности: а) неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совершении сделки. Это означает, что собственник земельного участка, целевое назначение и разрешенное использование которого предполагает, например, выращивание сельскохозяйственной продукции, не вправе продать его третьему лицу для строительства промышленного объекта. Для этого необходимо предварительно осуществить сложную процедуру изменения категории земель, как это предписывает Закон о переводе земель из одной категории в другую; б) прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками. Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Как уже отмечалось выше, ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст. 27); в) ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется главным образом на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения; г) необходимость сохранения режима использования земель. Это означает, что должен быть сохранен режим использования земель, установленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, коммуникаций и т. д." Земельное право России : учебник для вузов / А. П. Анисимов, 2.Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. " Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления). Однако возможность их участия в правоотношениях купли-продажи земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.). Например, законодательством устанавливается ряд ограничений, вытекающих из специальной правоспособности государственных и муниципальных учреждений и некоторых иных категорий юридических лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Поэтому федеральное казенное предприятие вправе продать с согласия собственника объект капитального строительства, находящийся у него на праве оперативного управления (ст. 297 ГК РФ), но не может продать земельный участок под таким объектом, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. Усложнение порядка совершения сделки купли-продажи земельного участка может произойти при необходимости изменения категории земель или получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью (п. 3 ст. 35 СК РФ)." Земельное право России : учебник для вузов / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин, К. А. Селиванова " 2.2. Принудительное возникновение права собственности на земельные участки публичных образований. Следующий случай принудительного возникновения права собственности касается уже не граждан, а публично-правовых образований. Согласно ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории РФ жилого помещения, земельного участка, а также расположенных на нем здания, сооружения, иных объектов недвижимого имущества переходит в порядке " наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное имущество расположено, а если оно расположено в субъекте РФ — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге или Севастополе, — в собственность такого субъекта РФ. Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Таким образом, наследник не может принять имущество (права), но отказаться от исполнения обязанностей (уплаты долгов), если они тоже входят в состав наследства. При этом если гражданин-наследник может отказаться от невыгодного ему наследства, когда размер обязанностей превышает объем получаемых благ, то публичное образование отказаться от принятия выморочного имущества не может, даже если это ему не выгодно. Следовательно, вне зависимости от волеизъявления государственного или муниципального собственника к нему попадает ненужное или излишне обремененное долгами имущество. Еще один подобный случай закреплен в ст. 54.1 ЗК РФ. Она регулирует порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, при его изъятии в связи с использованием такого земельного участка с нарушением законодательства РФ, в том числе порядок изъятия земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка. Согласно п. 5, 10 указанной статьи ЗК РФ, если земельный участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об его изъятии, и расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превысили начальную цену земельного участка, то такой участок подлежит передаче в собственность муниципального образования. Кроме того, в ст. 238 ГК РФ предусмотрена возможность принудительного перехода имущества, которое в силу закона не может принадлежать частному лицу, в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. Более подробно данный вопрос в отношении земельных участков регулируется Законом об обороте земель. В ст. 5 указанного Закона речь идет об обязанности лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности (если таким лицом является иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, лицо без гражданства, а также юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которых "доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %; в собственности частного лица оказались сельскохозяйственные угодья, размер общей площади которых превышает максимальный размер, устанавливается законом субъекта РФ). При этом если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выставленный на торги по причине того, что он не может принадлежать данному лицу на праве собственности (или земельная доля), никем не приобретен на торгах, то такой участок должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. Таким образом, публично-правовые образования не просто законодательно обязываются к приобретению земельных участков, но и должны уплатить за них рыночную стоимость. Приведенные случаи принудительного возникновения права собственности на земельные участки у публичных образований направлены на вовлечение земельных участков, которые включены в состав выморочного имущества или заняты самовольными постройками, в гражданский оборот и защиту публичного интереса при использовании земель, обеспечивающих экономическую основу суверенитета Российской Федерации и ее продовольственную независимость. Однако все указанные случаи выходят за рамки гражданско-правовых представлений о добровольности приобретения права собственности на недвижимое имущество, в том числе земельные участки. 2.3. Передача недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в муниципальную собственность. В течение долгого времени в России был актуален вопрос о том, можно ли принудительно передать из государственной в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество, которое органы местного самоуправления категорически отказываются принимать на свой баланс. Наиболее ярко данная ситуация проявилась более десяти лет назад, когда органы прокуратуры пытались принудить органы местного самоуправления ряда субъектов РФ принять в муниципальную собственность бесхозяйные гидротехнические сооружения. Понимая, что от такого недвижимого имущества вместо прибыли будут лишь колоссальные расходы, органы местного самоуправления всеми способами уклонялись от таких «подарков». Так, в 2006 г. Волгоградская областная прокуратура заявила ряд требований о признании действий (бездействия) администраций районов незаконными и понуждении органа местного самоуправления к принятию в муниципальную собственность объектов гидротехнических сооружений, скотомогильников (биотермических ям). "Прокуроры обосновывали их тем, что такие объекты, являющиеся бесхозяйными, создают повышенную опасность для проживающего вблизи населения. Поэтому для предотвращения чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий принятие таких мер является необходимым. Судами Иловлинского, Ленинского, Быковского, Светлоярского, Камышинского и ряда других районов Волгоградской области заявления прокуроров удовлетворены в полном объеме. Так, судебной коллегией по гражданским делам областного суда, например, было удовлетворено 11 представлений прокурора Даниловского района по заявлениям на бездействия администраций сельских советов по принятию в собственность объектов гидротехнических сооружений, 7 представлений прокурора Руднянского района о понуждении администрации к принятию на баланс скотомогильников. Заметим, что рассматриваемая ситуация была типичной, и дело не ограничивалась только гидротехническими сооружениями. В результате вопрос о возможности принудительного возникновения права муниципальной собственности был рассмотрен Конституционным Судом РФ. Заявители в своем обращении полагали, что действующие положения федеральных законов допускают возможность односторонней передачи федерального имущества в муниципальную собственность без согласия на это органов местного самоуправления и без соответствующей компенсации дополнительных расходов, связанных с эксплуатацией передаваемого имущества. Это нарушает имущественные права муниципальных образований, ограничивает их самостоятельность в решении вопросов местного значения, ставит их в неравное положение с другими собственниками имущества и, таким образом, противоречит ст. 8, 130, 132, 133 Конституции РФ. По данному обращению Конституционный Суд РФ разъяснил, что федеральное законодательство, устанавливая критерии состава имущества, могущего находиться в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, не исключает дискреции уполномоченных органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ по определению конкретных имущественных объектов, передаваемых в муниципальную собственность. Отсутствие у муниципальных образований возможности сформулировать и отстаивать свою позицию в отношении соответствующего имущества порождало бы возможность передачи в муниципальную собственность имущества, наименее эффективного в социальноэкономическом плане и не являющегося объективно необходимыми для решения вопросов местного значения. Безоговорочное принятие такого имущества могло бы повлечь для муниципальных образований дополнительные расходы на его содержание и существенно препятствовать реализации конституционных функций местного " самоуправления. При этом сами местные сообщества оказывались бы, по существу, объектом государственной деятельности, что не согласуется с их конституционно-правовым статусом субъекта права на осуществление муниципальной власти, гарантируемым, в частности, правом на судебную защиту и запретом на ограничение прав местного самоуправления (ст. 133 Конституции РФ). На основании этого был сделан вывод о необходимости учета волеизъявления органа местного самоуправления на передачу в муниципальную собственность имущества, находящегося в федеральной собственности, что требует согласованных действий органов местного самоуправления и органов государственной власти РФ. Соответственно, недопустимо принимать решение о передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную в одностороннем порядке, игнорируя волеизъявление органов местного самоуправления и объективную необходимость такой передачи для осуществления местным самоуправлением своих полномочий 1. Указанная позиция Конституционного Суда РФ не прошла бесследно и была воспринята федеральным законодателем. Так, был принят ряд федеральных законов, не допускающих принудительную передачу федерального имущества в собственность субъектов РФ и органов местной власти 2. Таким образом, принудительная передача земельных участков теперь запрещена." Земельное право России : учебник для вузов / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин, К. А. Селиванова ; ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса. 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган. 6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. 7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. 8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. 9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. 10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц. Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления. 12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка. 13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами. |