Управление недвижимым имуществом. 1. теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом
 Скачать 0.65 Mb.
|
Таблица 13Чистый приведенный доход
Ставка дисконтирования принимается равной 20%Таблица 14Расчет будущей и настоящей стоимости
ЧПД=5754738,007-300000= 2454738,007Индекс доходностиИД= 2454738,007/300000= 8,18 Период окупаемостиДПср= 5754738,007/1,5= 3836492,005 ПО=300000/3836492,005= 0,08 (года) Следовательно, период окупаемости составит около месяца Внутренняя норма доходностиВНД=50%Целью анализа чувствительности является определение степени влияния варьируемых факторов на финансовый результат проекта. Таблица 15 Анализ чувствительности
Наибольшее влияние на ЧПД оказывает изменение общих издержек Таблица 16 Риски предприятия и форс-мажорные обстоятельства
Рассмотрим экономическое обоснование внедрения электронного документооборота. При анализе эффективности внедрения информационных технологий можно выделить следующие группы экономических эффектов. Автоматизация управленческого труда дает эффект прежде всего за счет выполнения работы с помощью технических средств и высвобождения персонала. Однако этот эффект снижается потребностью в дополнительном персонале, обслуживающем технические средства. Вторая группа экономических эффектов возникает в связи с соблюдением общего принципа автоматизированного управления – общего упорядочивания. Здесь наиболее эффективной оказывается автоматизация массовых, многократно повторяющихся управленческих операций. Результат здесь достигается за счет сокращения объема управленческих работ. Все это прямые эффекты создания ИС, но по своей величине и важности они должны быть отнесены к дополнительных эффектам. Однако перечисленные экономические эффекты снижаются из-за введения новых дополнительных управленческих работ, сбора дополнительной информации, обычно не используемой, повышенной по сравнению с обычным управлением частотой сбора данных, выполнения новых расчетов. Третья группа экономических эффектов при вводе новой ИС является как бы косвенным, побочным эффектом автоматизации управления, но по своей абсолютной величине и важности ее следует считать основной. Это эффект от повышения качества управления за счет своевременности принятия решения, выбора лучших решений и более полной, чем обычно, их реализации и т.п. Автоматизированная система управления не может охватить все функции управления предприятием на 100%. Теоретически такая возможность допускается, но стоимость полученной системы была бы слишком большой. Следовательно, необходимо автоматизировать лишь часть функций управления. Вообще, под эффективностью автоматизированного преобразования экономической информациипонимают целесообразность применения средств вычислительной и организационной техники при формировании, передаче и обработке данных. Различают расчетную и фактическую эффективность. Первую (расчетную) определяют на стадии проектирования автоматизации информационных работ, т.е. разработки технорабочего проекта; вторую (фактическую) - по результатам внедрения технорабочего проекта. Обобщенным критерием экономической эффективности является минимум затрат живого и овеществленного труда. При этом установлено, что, чем больше участков управленческих работ автоматизировано, тем эффективнее используется техническое и программное обеспечение. Экономический эффект от внедрения вычислительной и организационной техники подразделяют на прямой и косвенный. Под прямой экономической эффективностью понимают экономию материально-трудовых ресурсов и денежных средств, полученную в результате сокращения численности управленческого персонала, фонда заработной платы, расхода основных и вспомогательных материалов вследствие автоматизации конкретных видов планово-учетных и аналитических работ; Не исключено, что внедрение АИТ на первом этапе не приведет к уменьшению числа работников планово-учетных служб. В этом случае учитывают косвенную эффективность, проявляющуюся в Конечных результатах хозяйственной деятельности предприятия. Ее локальными критериями могут быть: сокращение сроков составления сводок, повышение качества планово-учетных и аналитических работ, сокращение документооборота, повышение культуры и производительности труда и т.д. Основным же показателем является повышение качества управления, которое, как и при прямой экономической эффективности, ведет к экономии живого и овеществленного труда. Оба вида рассмотренной экономической эффективности взаимоувязаны. Определяют экономическую эффективность с помощью трудовых и стоимостных показателей. Основным при расчетах является метод сопоставления данных базисного и отчетного периодов. В качестве базисного периода при переводе отдельных работ на автоматизацию принимают затраты на обработку информации до внедрения АИТ (при ручной обработке), а при совершенствовании действующей системы автоматизации экономических работ - затраты на обработку информации при достигнутом уровне автоматизации. При этом пользуются абсолютными и относительными показателями. Абсолютный показатель экономической эффективности Тэксоставляет:   . (3)Относительный индекс производительности труда  . (4)Это значит, что для обработки информации при автоматизации требуется по сравнению с ручной обработкой только  времени. Используя , можно определить относительный показатель экономии трудовых затрат. При обработке информации в результате применения АИТ экономия составит ( )%. Наряду с трудовыми показателями необходимо рассчитывать и стоимостные показатели, т.е. определять затраты на обработку информации при базисном и отчетном вариантах в денежном выражении.Абсолютный показатель стоимости  . (5)Индекс стоимости затрат  . (6)Срок окупаемости затрат  , (7)Где З0 – затраты на техническое обеспечение; П0 – затраты на программное обеспечение; КЭФ – коэффициент эффективности. Автоматизированная система управления не может охватить все функции управления предприятием на 100%. Теоретически такая возможность допускается, но стоимость полученной системы была бы слишком большой. Следовательно, необходимо автоматизировать лишь часть функций управления. Естественно, что предпочтение отдается наиболее эффективной части, т.е. выбираются задачи, автоматизация которых дает наибольший экономический эффект, тем самым определяется целесообразный объем автоматизации управления производством. Исходя из этих соображений предлагается ввести Автоматизированную информационную систему. При бумажном документообороте предприятию следует затратить 100 чел/час, а при использовании АИТ - 5 чел/час. Следовательно, ТЭК= 100-5=95 чел/час, а =0,05.По предварительным оценкам, затраты на обработку проектной информации для проектирования информационной системы составляет ориентировочно 12980 тыс. руб., а стоимость обработки информации без специализированной технологии 14000 тыс. руб. Стоимость программного обеспечения без технической поддержки составляет 6490 тыс. руб. СЭК=1020 $ а,  =0.93Таким образом, срок окупаемости проектирования информационной системы с помощью выбранной технологии составит ТОК=0.34, т.е. проектирование информационной системы с помощью данной технологии предприятию окупится за 124 дня. Рассчитаем изменение прибыли за счет изменения структуры Управления муниципальным нежилым фондом северного административного округа по формуле:  , (8)где Пб – базовая прибыль; К1 – зависит от изменения объема реализации продукции и структуры реализованной продукции; К2 – зависит от изменения объема реализации продукции и от изменения сортамента реализованной продукции.  , (9) , (10)К1= 33308155 / 35785963=0,93076, К2=43483832 / 46521752=0,93469. Таблица 17 А районы нализ прибыли от реализации продукции  Тогда  10735869(0,9347 – 0,9308) = 41869 тыс. руб. Изменение прибыли за счет изменения объема сдачи в аренду нежилых помещений рассчитывается по формуле:  ,(11) 107358690,9308 – 10735869 = - 743084 тыс. руб.Изменение прибыли за счет изменения тарифов на аренду рассчитывается следующим образом:  , (12) 48614014 – 43483999 = 5130015 тыс. руб.Изменение прибыли за счет изменения себестоимости содержания помещений рассчитывается следующим образом:  , (13) – (34724296 – 33449230) = - 1275166 тыс. руб.Изменение прибыли за счет изменения себестоимости содержания помещений вследствие изменения структуры нежилого фонда рассчитывается следующим образом:  , (14) – (33449230 – 357862900,9347) = 215 тыс. руб.Балансовая проверка:  , (15) 41869 – 743084 + 5130015 - 1275166 + 215 = 13 416 728 тыс. руб. , 13889718 – 10735869 = 3153849 тыс. руб.Таким образом, план по прибыли в анализируемом периоде был перевыполнен на 29,38%, на что оказали влияние различные факторы. Наибольшее влияние на изменение прибыли оказало увеличение тарифов, а также снижение себестоимости содержания помещений. Отрицательное влияние на изменение прибыли оказал объем сдачи в аренду помещений. В результате влияния этого фактора сумма прибыли снизилась на 743084 тыс. руб. Для дальнейшего повышения размеров прибыли необходимо осуществление мероприятий по улучшению выполнения плана по сдачи в аренду нежилых помещений, по улучшению использования нежилого фонда, а также мероприятий по снижению себестоимости содержания помещений. Комплексную оценку деятельности Управления проведем на основе табл. 18-19. Таблица 18 Анализ основных технико-экономических показателей  Выручка от сдачи в аренду Таблица 19 Сводный анализ показателей интенсификации
Индекс роста экстенсивного показателя находится по формуле:  , (16)где СЗ1, СЗ2 – совокупные затраты по плану и факту соответственно. СЗ = ФОТ + ОФ + ОбС, (17) Тогда по формуле (79) получаем, что индекс роста экстенсивного показателя равен: (4460859+850920040+33522920) / (4785411+807400000+36144381)100%= =104,78% Индекс роста интенсивного показателя можно найти по формуле:  , (18)где IРП – индекс роста продукции. Тогда индекс роста интенсивного показателя: 844 / 910 / 104,78 100%= 88,52% Изменение количества ресурса на 1% изменение объема производства находится по формуле:  , (19)Графа (5) табл. 35 рассчитывается как произведение графы (4)100%, графа (6) – 100 – графа (5). Относительная экономия – графа (7) определяется как разница между количеством ресурсов в анализируемом периоде и количеством ресурсов в базовом периоде, скорректированным на индекс изменения объема сдачи в аренду. Если в результате данного расчета получается натуральная величина, то для перевода результатов в денежное выражение относительную экономию ресурса следует умножить на цену единицы ресурса в анализируемом периоде. Так  . (20)Анализ показателей интенсификации свидетельствует о невыполнении плана по производству продукции (92,75% от плана). Невыполнение плана объясняется ухудшением использования ресурсов, несмотря на увеличение количества используемых ресурсов. Следует отметить снижение промышленно-производственного персонала, затрат на оплату труда и рост нежилого фонда, несмотря на невыполнение плана, что привело к росту соответствующих интенсивных показателей. За счет ухудшения использования ресурсов получен относительный перерасход в размере 102 077 897 тыс. руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||