Управление недвижимым имуществом. 1. теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом
 Скачать 0.65 Mb.
|
|
5. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [2, c.47]. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». [2] Здесь законодатель считает синонимами понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы А, перечисленные в абзаце первом этой части статьи). В то же время во втором абзаце этой части статьи 130 к недвижимости относятся также и вещи, перемещаемые в пространстве, но подлежащие государственной регистрации (объекты группы Б). В статье 132 ГК к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы В). В состав такого имущественного комплекса, согласно ГКРФ включают все виды движимого и недвижимого имущества, обеспечивающие деятельность данного предприятия. Если обратить внимание на статью 131 ГК, в которой говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, поименованные в первом абзаце ст. 130, можно обнаружить, что общим для всех поименованных групп объектов является обязательность государственного учета (государственной регистрации) самих объектов (группы А и Б), и имущественных прав на них (группы А, Б, В) Если обратить внимание на статью 131 ГК, в которой говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, поименованные в первом абзаце ст. 130, можно обнаружить, что общим для всех поименованных групп объектов является обязательность государственного учета (государственной регистрации) самих объектов (группы А и Б), и имущественных прав на них (группы А, Б, В) (Нормативная база: статьи 130-131 ГК РФ, а также Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, 2005г.; ст. 33 Воздушного кодекса РФ,2001г.; ст. 17 Закона РФ «О космической деятельности», 1993 г.) [8, c.13]. Отметим, что процедуре регистрации имущественных прав объектов группы А предшествует специальный (государственный) учет их с описанием важнейших характеристик и с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового - для земельного участка и инвентаризационного - для строения и помещения, а также кадастрового - для лесов, для месторождений и проявлений полезных ископаемых, для поверхностных и подземных вод). Этот способ идентификации объекта «привязывает» его к неперемещаемой относительно поверхности земли (неподвижной) географической (адресной) системе координат. К этой неподвижной системе координат посредством государственной регистрации «привязываются» также имущественные права и сделки. Государственная регистрация имущественных прав на предприятие как имущественный комплекс (объекты недвижимости группы В) осуществляется органом юстиции с указанием юридического адреса, однозначно «привязанного» к упомянутой выше неподвижной системе координат. К иным адресам этой же системы координат могут быть приписаны объекты группы А, имеющиеся в составе предприятия: они регистрируются (вносятся в Единый государственный реестр) в месте нахождения объекта, в общем случае отличном от места регистрации юридического лица. Заметим, что при купле-продаже предприятия процедуре регистрации перехода имущественных прав предшествует детальная инвентаризация всех компонентов имущественного комплекса, включая данные кадастрового учета земельных участков, а также инвентаризации строений и помещений, находящихся в составе предприятия [40, c.15]. Системой государственной регистрации объектов группы Б предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельца (собственника) и его адреса, а также порта (аэропорта) приписки (регистрации) объекта. Таким образом, перемещаемые объекты группы Б оказываются «привязанными» - как и объекты групп А и В - к упоминавшейся выше неподвижной системе координат. Из сказанного выше следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать юридическую неперемещаемость вещи - обязательность государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме «привязывающей» эту вещь к неподвижной (географической) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, - с индивидуализацией вещи описанием ее важнейших («родовых») признаков. Однако очевидно, что этот критерий является следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности [38, c.69]. Отсюда следует необходимость особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи: такая вещь становится и остается объектом особого внимания гражданского правоведения только в том случае, если она предназначена для удовлетворения каких-либо потребностей человека и общества - с особыми предосторожностями при пользовании вещами, представляющими опасность для жизнедеятельности человека. При этом, на всех этапах жизни вещи как физической (материальной) субстанции ее назначение определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью для человека вообще, а полезностью для конкретного человека, имеющего соответствующее право пользования этой вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав. Заметим, что по отношению к имущественным правам основных пользователей объекта недвижимости (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) права всего общества или «сторонних» (не основных) правообладателей (сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое), относящиеся к этому объекту, выступают как обременения. Наличие таких обременений означает, что при анализе назначения вещи необходимо учитывать интересы всех субъектов права по отношению к объекту недвижимости. Имея в виду, что в рамках данной работы будут рассматриваться только те виды недвижимости, которые характеризуются признаками физической неперемещаемости вещи как материальной субстанции, обратим внимание на существующее в зарубежной литературе важное для целей управления разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) [19, c.35]. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости. Учитывая, что и ГК разделяет понятия имущества (вещи) и имущественного (вещного) права, наиболее широкое понятие «недвижимость» в контексте важных для проблемы управления отношений собственности, можно представить как объединение понятий двух сущностей: физической, материальной (вещь) и юридической (пакет прав). В связи с изложенным выше обратим внимание на то, что здесь - в отличие от статьи 130 ГК – понятия вещи и имущества не являются синонимами: учтено, что слово «имущество» родственно слову «иметь» и применительно к недвижимости можно говорить об имуществе как о физической сущности (вещи), которую субъект соответствующего имущественного права «имеет» в пользовании, во владении и (или) в распоряжении. С учетом сказанного можно предложить следующий уточненный набор основных понятий. Вещь = физическая сущность (субстанция) экономического блага. Имущество = вещь плюс пакет имущественных прав, т. е. прав субъектов, имеющих эту вещь в пользовании, владении, распоряжении, хозяйственном ведении и пр., а также имеющих в этой вещи иные, законодательно закрепленные интересы, в т.ч. права не основных пользователей – арендаторов, кредиторов, общественности, органов власти и пр. Имущество - как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой: Актив: а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия 9долговое имущество) Пассив: а) совокупность вещей принадлежащим другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, существующих у данного лица Собственность = вещь плюс (полное, исключительное) право собственности какого-либо правообладателя на вещь - без обременений этого права правомочиями иных субъектов права (без отношений с кредиторами, с обладателями права установления сервитутов, с инспекцией охраны памятников и др.). Юридическое содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц: Отчуждать собственность другим лицам Передавать другим лицам полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества Отдавать имущество в залог Распоряжаться имуществом иным способом, а также как – либо обременять его. Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и поименованные в ГК (ст. 131), а также иные правомочия, поименованные в других законах и нормативных актах. Изложенное выше позволяет предложить следующее определение понятия "недвижимость" для целей управления объектами: недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь как ее материальную сущность (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению) - с пакетом прав и обременений (как юридической сущностью недвижимости), связанным с упомянутым имуществом и включающим право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. [39] Здесь к элементам, поименованным в ст. 130 ГК, пока что без дополнительного обоснования добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и сооружениям). Обратим внимание на то, что далее понятие «объект недвижимости» будет использоваться как синоним понятия «недвижимость» в приложении к конкретному земельному участку с ограниченным числом и сравнительно небольшими размерами других элементов, поименованных в приведенном выше определении. При этом физически неперемещаемые объекты недвижимости полезно сгруппировать по признакам, связанным с их происхождением (созданные природой или человеком). Так, в группу 1 можно включить объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, водные объекты, леса). К группе 2 можно отнести искусственные объекты, прочно связанные с землей: здания, сооружения, инженерные коммуникации. Наконец, к «смешанной» группе можно отнести объекты, созданные руками человека из природных ресурсов или при их «участии»: земельные участки, созданные осушением, намывом или засыпкой водных объектов, искусственные поверхностные водоемы (дно и берега создаются трансформацией земной поверхности и земной коры), искусственные лесопосадки, многолетние насаждения (природа при участии человека «выращивает» многолетние насаждения, посаженые человеком). Здесь улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и затраты ресурсов. Особенностью, отличающей понятие «земельный участок» от примененного здесь широкого и многосмыслового понятия «земля», является ограниченность размеров и очерченность территории участка, а также включение в понятие земли кроме земельного участка водных объектов, участков леса и недр. Отметим, что здесь – с учетом отмеченных ранее особенностей структуры пакета правомочий - имущественные права, поименованные в ст. 131 ГК, условно разделены на две подгруппы. К собственно правам (столбец 3) отнесены только те правомочия, которые принадлежат основным пользователям, а ипотека и сервитуты, как правомочия «сторонних» («второстепенных») субъектов права, ограничивающие правомочия основных пользователей, вынесены в столбец обременений 4. Условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения становится очевидной, если обратить внимание на то, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов частного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это последнее (частное право) выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности [37, c.8]. Обратим внимание также и на условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, создан природой лишь отчасти (местоположение отсылает участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к группе элементов в столбце 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т.п. Напомним, что выше такие «полуискусственные» (или «полуестественные») объекты выделялись в особую «смешанную» группу объектов. В связи с отмеченным выше, объектом недвижимости мы будем называть любой набор элементов, поименованных в табл. 1, но с непременным условием, что в состав этого набора включен земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта, а также право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Справедливость такого подхода косвенно подтверждается, например, установленным порядком кадастрового учета зданий и сооружений, при котором идентификационный символ объекта формируется из кадастрового номера земельного участка и инвентаризационного номера здания или сооружения. В соответствии с этим основное внимание ниже будет уделяться городским объектам недвижимости двух типов: объектам недвижимости природного происхождения без улучшений, но потенциально годным для создания таких улучшений, а также земельным участкам с улучшениями [39, c.47]. При этом объекты недвижимости природного происхождения (земельные участки без водных объектов, участков недр, участков леса, многолетних насаждений и других улучшений, а также земельные участки с участками недр и (или) с обособленными водными объектами природного происхождения, и (или) с участками леса) признаются объектами недвижимости на основании ст. 130 ГК РФ, п.1, абзац первый – после выделения упомянутых объектов границами в натуре и описания характерных признаков всех элементов объекта, предусмотренных правилами идентификации и внесения этих объектов в соответствующий государственный реестр. [2, c.12] Для признания недвижимостью земельного участка с улучшениями необходимыми и достаточными являются признаки, используемые в ходе кадастрового и технического учета (инвентаризации) - с присвоением объекту идентификационного номера (кадастрового номера - земельному участку и инвентаризационных номеров строению и помещению, искусственным водоемам, деревьям и кустарникам природного и искусственного происхождения) и с последующей государственной регистрацией имущественных прав на объект. Это означает, что для признания набора элементов из таблицы 1 недвижимостью необходимо и достаточно: 1.1. Наличие признаков, достаточных для признания объектом недвижимости земельного участка в составе объекта (п.1.), а также условий для получения пользователем документа об отводе (выделении) земельного участка, не ограниченном во времени или ограниченном сроками физической жизни улучшений, под функцию, обеспечивающую удовлетворение потребностей пользователя, на имя которого может быть выдан документ. Документ об отводе земельного участка под улучшения опирается на документы, необходимые для идентификации земельного участка, и на результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования последнего. 1.2. Наличие полной информации об улучшениях, отраженной в выполненном проектной организацией и согласованном с органом архитектуры и градостроительства проекте улучшений, обеспечивающих выполнение функции, под которую выделен земельный участок, в течение срока физической жизни улучшений. 1.3. Наличие акта приемки-передачи улучшений, завершенных изготовлением (строительством) в соответствии с согласованным проектом. [12] В процессе анализа возможностей отнесения земельного участка с улучшениями к недвижимости может возникнуть вопрос о том, насколько прочно связаны с землей улучшения (многолетние насаждения, здания, сооружения, коммуникации) и элементы природного происхождения (участки леса), принадлежащие данному объекту, и в самом ли деле перемещение этих элементов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. При этом в качестве аргументов могут высказываться следующие соображения: многолетние деревья и кустарники, выращенные природой с участием или без участия человека, могут быть пересажены в другие места с соблюдением соответствующих агротехнических правил, так что пересадка не отразится негативным образом на возможности использования растений по первоначальному назначению на новом месте; современный уровень техники позволяет перемещать многие здания и сооружения с возможностью использования их по прежнему назначению на новом месте, особенно в том случае, когда конструкция строения (здания или сооружения) по проекту допускает неоднократную сборку и разборку его. Здесь первоначальным (или прежним) «назначением» обозначается способность вещи быть абстрактно (потенциально) полезной для человека вообще, а не для конкретного человека, имеющего соответствующее право пользования этой вещью в составе анализируемого объекта. Однако нужно иметь в виду, что включение элементов (строений, растений) в состав улучшений объекта или исключение этих элементов из объекта недвижимости на стадии создания последнего осуществляется на основании требований субъектов права пользования объектом к уровню его полезности, с учетом сервитутов со стороны общества (в этом и есть суть первоначального назначения!). Перемещение какого-либо из упомянутых элементов объекта на другой земельный участок будет означать потерю пользователем и обществом части экономических или иных благ (части полезности объекта), право пользования которыми в полном объеме были приобретены при создании объекта. В этом смысле при переносе элемента улучшений первоначальное назначение этого элемента (для конкретного пользователя на конкретном земельном участке) окажется неисполнимым в принципе, т.е. потеря части полезности из-за перемещения элемента объекта должна быть признана ущербом, несоразмерным назначению элемента для пользователей объекта и соответствующих сервитутов. Указанная потеря полезности может быть оценена в стоимостном выражении (как уменьшение стоимости объекта), причем величина этой потери может существенно превышать затраты на создание и перемещение упомянутого элемента [13, c.46]. Заметим, что при перемене местоположения меняются и многие характеристики улучшений: другая почва и иные микроклиматические условия изменяют факторы роста и плодоношения растений, а также прочность и долговечность конструкций зданий и сооружений. Иная микроэкономическая ситуация в новом месте изменяет экономические (и стоимостные) характеристики элементов улучшений, перенесенных на новое место. Отметим также и вариант учета обременения упомянутых прав пользователя общественными интересами: при выдаче документа об отводе земельного участка могут быть оговорены условия сохранения (недопустимости удаления с участка) части деревьев, а при согласовании проекта создания (реконструкции) улучшений – и обязательности сохранения не только элементов улучшений, имеющих историческую или иную ценность, но и композиции всех элементов объекта в целом. Следует иметь в виду и ограничения градостроительными нормами возможностей размещение здания (сооружений) на новых участках, не предназначенных для данного типа здания (сооружения). Особо обратим внимание на предложение считать движимыми вещами здания и сооружения, спроектированные и изготовленные в сборно-разборном варианте. Развитие технологий массового строительства может пойти (и уже идет) по пути максимальной индустриализации (с развитием блочно-модульных технологий), так что большинство зданий и сооружений будет проектироваться и создаваться в сборном варианте, легко трансформируемом в сборно-разборный вариант (разборный вариант упростит задачу сноса строения и дальнейшего – возможно, иного - использования элементов конструкций при нарастающей актуальности ускорения функционального устаревания физически ценного объекта). Строение (здание или сооружение) такого типа может в принципе использоваться как для реализации проектов с продолжительностью, одного порядка со сроками физической (нормативной) или экономической (до полного функционального устаревания) жизни строения, так и для кратковременного использования – на период, продолжительность которого существенно (на порядки) меньше упомянутого выше нормативного срока службы строения - с планируемыми заранее процедурами разборки и сборки строения на новом месте. Очевидно, что критерием отнесения строения на земельном участке к объекту недвижимости должна быть не конструктивная, а функциональная предназначенность строения: здание или сооружение, предназначенное для кратковременного использования на данном участке с возможностью переноса его на другой участок после окончания предусмотренного проектом срока, должно быть отнесено к движимому имуществу. Это относится, например, к вспомогательным строениям, создаваемым на период строительства основных улучшений. Создание и снос временных строений должны оговариваться в документе об отводе земельного участка и в проекте улучшений, такие строения подлежат временному учету и не включаются в состав объекта при регистрации имущественных прав на объект недвижимости в целом. Таким образом, строения (здания и сооружения) временного назначения независимо от конструктивных особенностей следует отнести к движимому имуществу. Здание или сооружение, конструктивно приспособленное для неоднократной сборки-разборки, но используемое по назначению, будучи прикрепленным к одному и тому же земельному участку в течение всего срока физической жизни, должно рассматриваться как неперемещаемый элемент объекта недвижимости. Особого внимания заслуживают вопросы признания объектом недвижимости земельного участка с самовольной постройкой, называемой (авансом) в ст. 222 ГК РФ, п.1 недвижимым имуществом. Поскольку осуществляется такая постройка без выполнения поименованных выше условий 1.1-1.3, необходимых и достаточных для признания объекта недвижимостью, она подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ, п.2 и абзац третий п.3), т.е. исключению ее из состава объекта недвижимости. В случае признания способности этой постройки приносить пользу, предусмотрена возможность признания прав на ее существование и пользования ею, но после получения необходимой разрешительной документации, соответствующей упомянутым условиям 1.1-1.3 (ст. 222 ГК, п. 1 и п. 3). [2, c.58] Отметим, что для объектов незавершенного строительства критерии отнесения их к недвижимости аналогичны п.п. 1.1-1.3 с уточнениями по ст. 25, п.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (дополнительно необходимо наличие документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства). Объект незавершенного строительства становится объектом недвижимого имущества с момента государственной регистрации его для целей совершения сделки. Для признания объектом недвижимости остатков сгоревших зданий и сооружений критерии аналогичны п.п. 1.1-1.3 - с добавлением акта технической экспертизы остатков строения, обеспечивающего описание состояния конструкций и строения в целом. [9, c.78] Наконец, обратим внимание на принадлежность к недвижимости объектов внешней (по отношению к строениям) инженерной инфраструктуры, а также движимых предметов в составе инженерных коммуникаций и оборудования, размещенных в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью последних. Элементы внешней инфраструктуры (в части, предназначенной для анализируемого объекта недвижимости), а также элементы внутренней инфраструктуры строения (здания, сооружения) являются принадлежностью главной вещи (строения), связанной общим назначением со строением и следующей судьбе строения как главной вещи в соответствии со ст. 135 ГК РФ. Элементы внешних сетей (электрических, водопроводных, газовых, телекоммуникационных и других сетей), а также участков железнодорожного полотна должны относиться (вместе с отведенными для этой цели земельными участками) к недвижимости: в соответствии с отмеченным выше, перемещение упомянутых вещей на другой земельный участок радикально меняет их первоначальное назначение с точки зрения полезности для субъектов права пользования этими вещами и должно признаваться действием, несоразмерным назначению вещей. Внешние сети и железнодорожные пути могут рассматриваться также как принадлежность главной вещи, в качестве которой выступает теперь уже не единичный объект, а система комплексов объектов недвижимости, объединенных в города, регионы, страну. |