Хулиномика 25. 2. 5 Финансовые рынки для тех, кто их в гробу видал
 Скачать 1.68 Mb.
|
|
Недвига Сначала расскажу об истории ипотеки, а потом перейдём к современной ситуации. В конце я раскрою вам секрет, как купить квартиру при доходе в 70 тысяч рублей. Хотя ладно, раскрою прямо сейчас никак. Когда мы говорим о финансировании недвижимости, чаще всего имеются ввиду сделки, в которых недвижимость является залогом. Рассмотрим эту тему в хронологическом разрезе. Начну с американского расового слова «mortgage», что означает ипотека. Оно из латыни, mortuus vadium, а это, в свою очередь, означает смертельный залог. Неясно, прич м тут смерть, но она есть. Оксфордский словарь английского языка говорит, что слово появилось аж в 1283 году. Явно немолодое. Но можно заглянуть даже и поглубже. В Йеле была такая историчка, Валери Хансен, она изучала старинные документы о торговле. Валери глубоко порылась в пыльном кладе китайском династии Тани нашла там займы на финансирование торговли шелками. Купцы ездили туда-сюда от Сунь-у-Куна к Али-Бабе, возили на верблюдах шёлк и специи, и им нужно было на что-то делать закупки. А Валери набралась ума и каким-то образом прочитала древние китайские бумаги, вот эти иероглифы йыхние. У китайцев никаких ипотек ещё не было. Но среди китайских документов нашлись ещё и арабские, на согдийском языке. Это примерно между Ираном, таджиками и узбеками. Язык-то уже мёртвенький, но некоторые бумаги на нём подозрительно похожи на ипотечные займы. То есть кто-то занимал деньги на закупку шёлка и закладывал под это дело своё жильё! Можно ещё было рабов заложить. И там даже были пункты, что заложенных рабов надо хорошо содержать, чтоб те не померли. А то взял под них кредит и гоняешь их до смерти по рисовым полям. Так не годится. Надо чтоб ты их здоровыми держал, иначе обман. Так вот, тем ипотекам, выходит, больше тысячи лет. 7.1. Первые права на собственность Но широко известным термин стал только в конце го века. Шиллер прочекал старые американские газеты и нашёл в номере «Хартфордских Курантов» 2 из 1778 года заметку, а точнее, рекламное объявление. Оно показывает, в каком состоянии был ипотечный рынок в те времена. Заказал объявление чел по имени Элиша Корнуэлл. Он пишет, что продал свою ферму, а вместо денег ему дали расписку в 800 фунтов стерлингов Династия Тан очень круто рулила Поднебесной между мим веками нашей эры. Про ВВП тогда особо никто не говорил, но это был период огромного могущества Китая на фоне остального мира. Омерики-то ещё не было Штат Коннектикут моднейший, кстати, штат, хочу вам сообщить. 62 от другого фермера. Тот обещал, конечно, заплатить, мол, бля буду, я ж ковбой. Ноне заплатила взяли сам заложил эту ферму второй раз, причём не за 800, а уже за 880 фунтов (с прибылью. Вы уже догадываетесь, что деньги первому хозяину он таки не отдал. А третий хозяин опять её продал — причём уже за 1000 фунтов, и тоже не наликом, а под залог. Мистер Корнуэлл был очень расстроен и даже приуныл. Ему жене заплатили в самый первый раз, то есть нового хозяина-то у фермы даже и не могло появиться. Как они могли её заложить ещё два раза Вот они подумал «Напишу-ка я об этом вопиющем случаев газету. Ну и там приписка Ферма моя, этот гадёныш мне не заплатил, будь он проклят. Видно, что ипотека была развита не очень. Бедняге потребовалось давать объявление в газету, чтобы объяснить, что произошло. Не существовало достоверного способа проверить право на собственность. Сраный ковбой, который купил ферму у мистера Корнуэлла, на самом-то деле её не выкупил, но никто об этом не знал. Поэтому он мог обманывать других парней своим длинным лассо. Вот почему ипотечных кредитов было немного. Закон был непонятный, организации не могли чётко обозначить права на собственность. Как можно выдать кредит, если тыне знаешь, реальный ли перед тобой владелец фермы или там у него ещё куча каких-то бешеных ковбоев, которые считают, что это их корова и они её доят И аж до конца го века американское правительство не могло по- человечески обеспечивать право собственности — по крайней мере, обеспечивать достаточно для образования цивилизованного рынка внутри страны. Не говоря уже о международном рынке. Ив году в Германии 1 государство придумало закон Грундбуха (не подумайте, что еврей) — это, по- нашему, всего лишь Книга о Земле, где было написано, кто, где и чем владеет. К концу го века этот закон уже работал по всей территории Рейха. В США ничего подобного ещё не было. На протяжении го века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы братьев залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад. Был такой перуанский экономист — Эрнандо де Сото, — он написал книгу Загадка капитала. Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность — та самая, что ив американской газетёнке го века, — ключевая и играет огромную роль и посей день. Во многих странах мира (если не в большинстве) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку и рынок не развивается. Можно приехать в какой-нибудь африканский городок испросить а чьё это здание Кто-то ответит Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет. Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное. А точнее, в Пруссии, мы её сейчас называем просто Калининградская область. 63 Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши. Во многих странах просто невозможно доказать, что банк стал собственником дома, если его хозяин перестал платить по кредиту. Это нельзя доказать даже в суде Или можно, нона это потребуется 10 лети ещё столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрёт, либо падишах. Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надои с другой стороны посмотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и домне вернут тоже В этом же весь цимес: если заёмщик не платит, кредитор получает заложенный дом. В целом, процесс, конечно, идёт, права собственности развиваются, а кредиторы всё чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заёмщика. Это и объясняет тот рост ипотечного рынка, который случился в конце го — начале го века. Но пора рассмотреть конкретные институты. Начнём с коммерческой недвиги, а потом перейдём к жилым домам. Говорить будем в основном о США, потому что там рынок самый большой в мире, и традиции стандартизированной ипотеки тоже самые долгие. Там куча законов и регуляторов. Другие страны просто перенимали американский опыт. 7.2. Купи себе «Пятёрочку» Перейдём к финансовым институтам США. Что у нас с коммерческой недвигой? Вот вы идёте по улице и повсюду дома. Каким образом ими владеют Вряд ли вы об этом задумывались. Кто у них хозяин Я вот об этом постоянно думаю, спать не могу. На протяжении большей части го века ими владели специальные партнёрства. Это не корпорации, о которых я рассказывал ранее. Но тоже юридические лица. Что их отличает Обычно большинство владельцев недвижимости — конторы небольшие, и они, как правило, не являются частью какой-то другой корпорации. Поэтому налогообложение у них более дружелюбное. Дело в том, что у корпораций есть налог на прибыль, плюс акционеры платят налог на доходы физических лиц с полученных дивидендов. Получается двойное налогообложение. Избежать этого можно, создав партнёрство. Но партнёрство доступно только аккредитованным инвесторам. Обычным людям — хер с маслом, а не партнёрство. Кто такой аккредитованный инвестор Попросту говоря, это богатенький буратино, которому ненужна защита всяких комиссий. Величину требуемого капитала определяет SEC 1 , сейчас это 1 млн долларов, или доход должен быть немаленький. Если вы аккредитованный инвестор, можно вложиться в такое товарищество. Доход от сдачи в аренду падает на счёт. Это не корпоративный 1 Securities and Exchanges Commission. 64 доход, поэтому налог с него надо будет заплатить только один раз — как физическое лицо. Сразу понимаешь так это ж восхитительно Не надо платить налог на прибыль Почему ж тогда все не делают эти товарищества вместо корпораций Государство, вестимо, против. Есть жёсткие правила по созданию партнёрств. Корпорация, например, существует бесконечно (пока не обанкротится или пока её не купит Баффет), а партнёрство — оно рассчитано налет. Покупаете здание, оно амортизируется, приносит ренту, а потом продаётся, и партнёрство закрывается. Об этом типе собственности слышно не очень много. Потому что они не вырастают большими. Обычно это всего одно здание. Плюс ко всему, партнёрство не рекламируется. В этом нет смысла, ведь у обычной публики нет возможности туда вложиться. Им пришлось бы проверять каждого бомжа на размер его капитала. Ещё у корпораций ограниченная ответственность. Ау партнёрств, как правило, нет нотам ничего страшного не может произойти, ведь оно тупо владеет зданием и сдаёт его в аренду другой бизнес на него не вешают. Весь бизнес конторы — сдача площадей в аренду. В х годах простые американцы начали возмущаться почему это им нельзя вложиться в недвигу таким способом Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим Как нам диверсифицировать свои портфельчики коммерческой недвижимостью И Конгресс придумал новую тему REIT — Real Estate Investment Trust. Это ещё один пример демократизации финансовых технологий. Можно сказать, Америка тащит весь мир с этой темой — лишь бы простые люди могли занести куда-нибудь денег и немного разбогатеть. Потому что придумали эти РЕЙТы действительно в США, а сейчас они очень много где есть и залет выросли колоссально. Идея такая же сделаем траст, доступный широкой публике, мелким вкладчикам. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. Очень удобно. У меня рядом с квартирой есть Пятёрочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу 1 недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12% годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит, только чтоб купить какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь, короче, замучаешься с этой коммерческой недвигой. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя Но это не тема нашей беседы. Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому деятельность РЕЙТов ограничена только недвижимостью. Не менее 75% от активов должно Закрытому паевому фонду. 65 быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75% дохода должно приходить от недвиги, а 90% должно приходить от аренды либо процентов по депозитам. 95% дохода контора обязана выплачивать акционерами обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30% дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль. Если фонд всему этому соответствует, он получает статус REIT. Ещё раз намекну это тоже изобретение. Новое, шестидесятых годов. Появлялось потихоньку, потом развивалось, росло, а сейчас эта схема почти везде в развитом мире есть. Я австралийские РЕЙТы у себя в портфеле держу — в Сиднее недвига дико дорожает в последнее время. И метеорит на Канаду, опять же. Ну, понимаете. Американские РЕЙТы росли взрывоподобно. Первый всплеск был в конце шестидесятых, когда ключевая ставка выросла выше потолка на депозиты. Потолок был установлен указом, и правительство не разрешало банкам давать высокие проценты. И внезапно РЕЙТы оказались выгодней вклада в банке, и народ туда попёр. Были второй бум. В 1986 году правительство отменило налоговые льготы товариществам. Там у них разрешалось дико амортизировать здания именно товариществами люди таким образом вкладывались в новые дома, чтобы снизить налоги. Потому что если вам разрешается быстро амортизировать здание, вы можете красиво и законно занижать налогооблагаемую прибыль. Поэтому люди мощно вкладывались в недвигу через ту схему. А в 1986 году ту лазейку прикрыли, и произошёл второй бум РЕЙТов. В девяностых был просто мощный рост всей недвиги, и появились кучи новых фондов. Какие-то стали специализироваться, например, на ритейле, на складах и т.п. Сейчас все инвесторы о них знают, хотя этой области финансов всего 40–50 лет. Что нам надо отметить Первая тема финансовые изобретения развиваются долго и придумать их нелегко. И вторая очевиден тренд на демократизацию финансов, об этом подробней в самом конце книги. Вы уже поняли, что, если посмотреть в прошлое, все эти замечательные продукты были доступны лишь небольшой горстке богачей. А сейчас стало попроще. Захотел — вложился в недвигу. Норм, чо. 7.3. Депрессивные ипотечники Теперь надо о жилых домах поговорить, эта область куда больше. И самих домов больше, и стоят они дороже, чем офисные/коммерческие. В США в своём собственном доме живут порядка 2/3 семей. В разных странах по- разному, но это довольно обычное соотношение. А в Германии, например, люди всю жизнь снимают и не парятся. И снять там куда сложнее, чему нас Яне имею ввиду в полностью выкупленном доме, просто не в арендованном. 66 только что отпечатки пальцев не попросят. И вот эта американская цифра вона возникла из-за того, что государство сделало ипотеку доступной. Надо вернуться к истории. Я уже говорило династии Тани торговле шёлком, сейчас перенесёмся поближе — в забытую богом Америку времён Великой депрессии. После резкого падения рынка в 1929 году начался мощнейший жилищный кризис. Цены на дома валились как подкошенные, и люди переставали платить по кредитам в огромном количестве. Ситуация была аховая, и американское правительство даже создало специальные конторы по выкупу этих ипотек. В итоге аж двадцать процентов ипотек были выкуплены правительством. Что же конкретно происходило Это важно именно сточки зрения развития финансовой технологии. До депрессии ипотечное кредитование росло. Типичный срок кредита составлял от 2 до 5 лета тело кредита отдавалось в конце. Что это означает Покупая дом в 1920 году, ты шёл в банки он тебе выдавал кредит. Обычно давали половину денег. То есть на дом стоимостью 10 тысяч долларов (сейчас это примерно 130 тысяч, весьма скромный домик) банк давал кредит в 5 тысяч. Проценты платишь ежемесячно, а в конце — через два года, ну или через пять, платишь эти 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придёшь в банки он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки её всем предлагали, иона стала очень распространена. Когда мы говорим отеле кредита, понятно, что это большая сумма. Выплатите каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятёру. Но люди думали, что это ничего страшного — через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут — попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч И всё работало без особых проблем. Что же произошло вовремя Великой депрессии Две вещи безработица выросла дои цены на дома упали сильнее, чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит ка он стал стоить только 4 тысячи. Прошло два года, идёшь в банк — пора рефинансировать кредит. Приходишь, говоришь — ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит — ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам. Что происходит Дом надо продавать, ты банкрот, всё пропало. Первый взнос был 5 штук, ведь если дом стоила ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, ещё и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх. 7.4. Блеск и нищета аннуитета В итоге администрация Рузвельта решила, что такой тип ипотеки был какой-то херовый. Поэтому в 1933 году, примерно через год после вступления в должность, Франклин Рузвельт придумал Федеральную Жилую Администрацию. Она пыталась заставить банки опять давать людям в долг на жильё, потому что в стране была просто катастрофа какая-то. Чтобы вернуть банкам интерес, эта ФЖА начала страховать ипотеки. Если ты (банк) дал кредит на дома заёмщик не платит, и при этом дом 67 подешевел — ты теряешь деньги. И вот страховка означала, что государство вернёт банку разницу. В тоже время правительство заявило, что страховаться будут только ипотеки налет или дольше. Как бы установило стандарт. И ещё они заявили, что это не может быть ипотека с выплатой тела кредита в конце. Для рядовых американцев это было неподъёмным бременем — заплатить огромную сумму в последний месяц. Поэтому банки заставили амортизировать ипотечный платёж навесь срок кредита — 15 лет. Такие предложения уже были в х годах, но для большинства людей они были совершенно непонятны. Народ просто не догонял — как это, амортизировать ипотеку. Ну а это просто-напросто выплачивать часть тела кредита каждый месяц. Тогда в конце не будет огромного платежа. Платишь каждый месяц одинаковую сумму, ив конце — всё, превед. Кредит выплачен целиком. Достаёшь вставную челюсть, приглашаешь жену на ужин, всё хорошо. Арифметика ипотеки немного сбивает столку даже сейчас, а уж в 1934 году людям дополнительно требовалось три класса образования. Поэтому объясню на пальцах. В м они начали выдавать пятнадцатилетние ипотеки, что вроде и неплохо, но маловато. А вначале пятидесятых уже появились ипотечные кредиты налет. Это, конечно, длинный срок. Вот вы женились на какой-нибудь парикмахерше размалёванной, купили дом, детей завели — вам около 25 лет. Если дать вам 30 лет на выплату, в 55 вы уже откинетесь. Жена страшная, ну хоть дети в институт пристроены. И если ставка гарантируется налет, это же дико круто Никаких подлых сюрпризов. Вы всегда знаете, сколько платить в месяц. Вопрос в том, как посчитать этот ежемесячный платёж? Вот у вас ставка, и приведённая к текущему моменту стоимость всего потока ежемесячных платежей и равна сумме кредита. Называется, вы уже поняли, «аннуитет». Стоимость аннуитета = ежемесячный платёж/ставка*[1-1/(1+ставка) срок ] Сроки ставка всегда в месяцах. Ну, то есть в периодах платежа, ноя никогда не слышало том, чтобы период был другим. Годовую ставку надо поделить на 12, а срок в годах умножить на 12. Всё, что нужно сделать, чтобы подсчитать амортизирующуюся ипотеку, если человек занимает сумму S под r процентов годовых, — надо подставить их в формулу и определить, какой будет ежемесячный платёж. Вот с этим у них были проблемы, поэтому задачку мы ещё раз повторим во второй части книги. Потому что и у вас с этим тоже будут проблемы. До того как появились компьютеры — всего лишь 50 лет назад, — люди использовали готовые таблицы. Я и сам когда-то смотрел синусы по таблицам Брадиса, помните такие Считать всё в столбик им было реально напряжно. Ив ипотечной табличке была, например, страница на летний кредит под 5 процентов — но это скорее исключение, всё же срок небольшой. Хотя если заёмщики немолодые, вроде и нормально. Пенсионеру кредит налет давать как-то опрометчиво. Не поминайте лихом, ха-ха-ха! 68 На странице вычислены все платежи на кредит в 1000 баксов. А если кто-то занимает семь тысяч, вы просто умножаете этот платёж на семь. Приставке в 5% годовых ежемесячный платёж получается $10.61. То есть они просто посчитали, чему в этой формуле будет равен x при остальных известных нам цифрах. Дальше идёт график платежей. Итак, ежемесячный платёж — $10.61. В таблице было указано распределение амортизации долга и процентов. Вот вы занимаете тысячу и платите $10.61 в месяц. Каждый месяц тело кредита немного уменьшается. Какая часть из ежемесячного платежа — проценты Это просто 5% поделить на 12 месяцев. Из 50 баксов годовых получается $4.17 в месяца платёж по телу кредита равен 10.61-4.17=6.44 доллара. Из $1000 вы заплатите $6.44, значит, со второго месяца останется выплатить уже $993.56. Наследующий месяц проценты рассчитываются исходя из нового тела кредита — а оно уже $993.56, и процентный платёж равен $4.14. Видно, что они уменьшились, ведь долг понемногу выплачивается. Значит, выплата тела кредита увеличилась. Первый месяц проценты были $4.17, а тело — $6.44. Во второй — проценты $4.14 (натри цента меньше, стало быть, из тела кредита вычтется уже $6.47. Через 6.5 лет процентов надо будет платить лишь $1.74 в месяц, потому что от тела кредита останется $407.61. Поэтому и доля выплаты самого кредита станет гораздо больше. Таблица очень нужна для того, чтобы определить, что происходит при продаже дома. Если люди переезжают через, например, шесть с половиной лет, сколько они остались должны Ну вот, в таблице написано — на каждую взятую тысячу они теперь должны 408 баксов. Сразу понятно, какой гемор возникает при частичном досрочном погашении. Поэтому часто оно было запрещено, допускалось только полностью. Хорошо, что сейчас у насесть компьютеры. Так устроена долгосрочная ипотека. Процентная часть постоянно меняется, тело кредита постоянно меняется, но общий платёж всегда одинаков. Это изобретение. В 1934 году это придумали — ещё и ста лет не прошло Кстати, эта тема есть не везде. В Канаде, например, такого нет — там ставка не фиксируется. В Дании есть, ну вот в США, у нас в России почти все ипотеки по фиксированной процентной ставке. А в Германии, например, ставка может меняться в зависимости от ситуации в экономике. Правда, надо упомянуть, что она может и падать. В Великобритании сейчас идут разговоры, что надо схему повсеместно расширять. Понятно, что, если ставка резко меняется, страна может попасть в такую же ситуацию, как США в годы Великой депрессии. Редкое, но вполне возможное событие. Тогда люди потеряют свои дома. Нов Англии сейчас опять консерваторы овладели Биг Беном, и нихера не проходит эта тема. Вроде и можно взять ипотеку с фиксированной ставкой, но, видимо, она будет очень высокой, и мало кто из банков такую вообще предлагает. На тридцать лет банки боятся выдавать — вдруг чо? А покупатели домов не хотят платить слишком много. В этом плане у нас на родине реальный прогресс, и ставки с 69 учётом инфляции у нас не такие уж конские. У нас просто недвиги мало, регулирование уродливое — полностью коррумпированное, и строители от этого охуевшие. В Канаде не так давно — в 1980 году — процентные ставки улетели вверх, и у них была похожая проблема, что ив США. Люди не могли себе позволить рефинансирование ипотеки, и куча народу потеряла свои домишки. Большая беда. Ну как-то они её преодолели, послабления сделали. Но даже сейчас в Канаде нет фиксированных ставок по ипотеке. |