Оценка бизнеса. Оценка Бизнеса от 23.06 исправленная. 5 Методология оценки бизнеса 1 Основные термины и определения, используемые при оценке
 Скачать 0.56 Mb.
|
|
5. ОЦЕНКА БИЗНЕСА Объектом оценки является 100% доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Жилищные системы". 5.1. Методология оценки бизнеса 5.1.1. Основные термины и определения, используемые при оценке Под бизнесом понимается предпринимательская деятельность организации, направленная на извлечение экономических выгод. При определении стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организации. При оценки бизнеса объектами оценки могут выступать акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале. Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам. Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Денежный поток – совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных начислений и других периодических поступлений и выплат. Капитализация – процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта, позволяющий определить стоимость последнего. Дисконтирование (текущая стоимость денежной единицы) – одна из функций сложного процесса, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке. Дисконтирование денежных потоков – текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей. Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы или процентные отклонения, учитывающие различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. Ликвидность– 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги. Оборотный капитал – часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости, разница между текущими активами и текущими обязательствами. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. 5.1.2. Подходы и методы оценки бизнеса В соответствии с федеральными стандартами оценки процедура оценки рыночной стоимости бизнеса проводится с использованием трех подходов: 1. Затратного на основе стоимости принадлежащих оцениваемой компании активов и принятых обязательств; 2. Сравнительного на основе информации о ценах сделок с акциями, долями в уставном капитале организаций-аналогов с учетом сравнения финансовых показателей деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей оцениваемой компании); 3. Доходного на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности оцениваемой компании. При оценке компании с позиции доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Изучение соответствующей рыночной информации позволяет пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. При оценке стоимости компаний с использованием доходного подхода предусматривается: определение времени получения доходов; составление прогноза будущих доходов; оценка риска, связанного с получением доходов; определение суммы текущей стоимости. Для оценки стоимости компаний с использованием доходного подхода могут быть использованы следующие методы: метод дисконтирования; метод капитализации. Метод дисконтирования. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущего дохода от этого бизнеса. Метод дисконтирования денежного потока используется для оценки действующих компаний. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки компаний, имеющих определенную историю финансово-хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. 5.1.3. Последовательность проведения оценки В настоящей работе оценка рыночной стоимости 100% доли в уставном капитале ООО УК «Жилищные системы» включает следующие этапы: 1. Сбор и анализ информации о компании, пакет акций которой оценивается. 2. Анализ состояния и перспективы развития отрасли, в которой функционирует компания. 3. Выбор и обоснование методов оценки 4. Выполнение оценки 100% доли в уставном капитале компании. 5. Вывод итоговой рыночной стоимости 100% доли в уставном капитале компании. 5.2. Задание на оценку Задание на оценку приведено в таблице 5.1. Таблица 5.1 Задание на оценку
5.3. Макроэкономическое окружение Природно-географические условия Иркутской области, в том числе ее значительная протяженность (с севера на юг - 1,4 тыс. км и с запада на восток - 1,5 тыс. км), определяют особенности развития жилищно-коммунального хозяйства на данной территории. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области функционирует в условиях природно-климатической дискомфортности. Географическое положение области обусловливает её континентальный климат с суровой, продолжительной зимой и теплым, но коротким летом. Часть районов Иркутской области отнесено к районам Крайнего Севера или приравненным к ним местностям. Для данных территорий вопросы подготовки к зимнему отопительному сезону, своевременного завоза топливно-энергетических ресурсов, в том числе в районы с ограниченными сроками завоза грузов, имеют огромное значение. Другой особенностью многих северных и удаленных территорий Иркутской области является отсутствие централизованных систем электроснабжения. Жилищный фонд Иркутской области составляет 55 717,1 тыс. кв. м общей площади, в том числе 34 711,9 тыс. кв. м, или 62,3 % - комплексно благоустроенное жилье. На территории Иркутской области в эксплуатации находится 161 водозабор, из них муниципальных - 132. Протяженность водопроводных сетей 5 113,3 км, из них 4 331,2 км – муниципальные, износ составляет 62 %. В эксплуатации находятся 90 канализационных очистных сооружений (далее - КОС), суммарной мощностью 1 344 тыс. куб. м в сутки, постройки 60-70- х годов прошлого века. Установленная мощность более 80 % КОС составляет до 10 тыс. м куб. в сутки. Протяженность канализационных сетей составляет 3 553,5 км, из них 2 951,6 км – муниципальные, износ оставляет 68 %. Централизованное водоснабжение имеют 22 города, 50 поселков городского типа (93 % от их общего числа) и 142 сельских населенных пункта (10 %). 50 Качество питьевой воды, подаваемой населению, определяется как санитарным благополучием источников водоснабжения, так и состоянием водопроводной сети. По данным контрольно-надзорного органа в сфере обеспечения санитарноэпидемиологического благополучия населения Иркутской области – Управления Роспотребнадзора Иркутской области: - из 399 источников централизованного хозяйственно-питьевого водоснабжения (далее ЦХПВ) 49 единиц или 12,3 % - поверхностные источники и 350 единиц или 87,7 % - подземные источники; - из 399 источников не отвечают санитарным нормам и правилам 78 единиц или 19,5 %, из них 18,8 % из-за отсутствия зон санитарной охраны. Иркутская область является одним из самых обеспеченных регионов страны пресной водой: суммарные водные ресурсы поверхностных водоемов составляют около 180 куб. км, запасы подземных вод оценены в 47,1 млн. куб. м. Обеспеченность населения Иркутской области питьевой водой, отвечающей требованиям безопасности, составляет 96,1 %, в том числе 99,4 % населения в городских поселениях и 86,2 % - в сельских. В настоящее время в коммунальном хозяйстве в Иркутской области находятся в эксплуатации 3,8 тыс. км тепловых сетей (в двухтрубном исчислении), 5,1 тыс. км водопроводных сетей и 3,6 тыс. км канализационных сетей. Основными проблемами жилищного фонда в области является высокая степень износа жилищного фонда – 21 250,0 тыс. кв. м жилищного фонда имеют процент износа от 30 до 65% (38,1 % от всей площади жилищного фонда), 5 678,0 тыс. кв.м. (10,0 % от всей площади жилищного фонда) имеет процент износа от 65 % и выше. Требуется либо проведение капитального ремонта, либо снос ввиду аварийности. Перспективы развития в целях создания благоприятных условий проживания граждан на территории муниципальных образований Иркутской области - это ежегодное увеличение объемов капитального ремонта с постепенным выходом на плановые параметры согласно региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (до 500 домов в год). Особое внимание следует уделить решению вопросов с жилищным фондом серии 1-335 путем сейсмоусиления домов или строительства новых объектов, взамен сносимых и не подлежащих сейсмоусилению. Основными проблемами в области системы коммунальной инфраструктуры являются: - значительная степень износа, что влечет за собой рост количества аварийных ситуаций. Средневзвешенная доля ветхих инженерных сетей в 51 Иркутской области, требующих замены по состоянию на 1 января 2016 года, составляет 65,6%; - неравномерное распределение достаточного количества качественной питьевой воды, прогрессирующее ухудшение свойств воды в поверхностных и подземных водных объектах, износ водохозяйственных систем. В связи с этим приоритетами политики Правительства Иркутской области в жилищно-коммунальной сфере являются: - сокращение количества неэффективных теплоисточников при повышении их топливной эффективности, и последовательное замещение дорогостоящих энергоносителей на более экономичные твердые энергоносители (уголь, древесные отходы); - обеспечение благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу коммунального хозяйства; - повышение эффективности управления объектами коммунального хозяйства, осуществляемого муниципальными унитарными предприятиями; - внедрение новых механизмов государственной поддержки развития и модернизации коммунальной инфраструктуры; - переход на использование наиболее эффективных технологий, применяемых при модернизации (строительстве, создании) объектов коммунальной инфраструктуры. В результате проводимой в последние годы системной работы планируется: - ликвидация теплоисточников на жидком топливе, электрокотельных; - обеспечение населения Иркутской области питьевой водой, отвечающей требованиям безопасности; - обеспечение нормативного качества коммунальных услуг и нормативной надежности систем коммунальной инфраструктуры, повышение энергоэффективности, оптимизация затрат на производство коммунальных ресурсов. Таблица 5.2 Анализ факторов развития Иркутской области
Таблица 5.3 Возможности и угрозы
5.4. Описание компании, доли в управляющей компании которой оценивается Объектом оценки является 100% доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Жилищные системы". 5.4.1. Организационно-правовая форма компании, история ее создания, место нахождения Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы " зарегистрировано ИФНС по Правобережному округу г. Иркутска 7 ноября 2008 г. Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Жилищные системы» (ООО УК «Жилищные системы») Генеральный директор – Банщиков Алексей Викторович
|