Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России

• Название: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России
• Дата: 20.04.2023
• Размер: 1.39 Mb.
• Имя файла: VKR_Kashavgalieva.docx
• Тип: Реферат; #1077098
• страница: 3 из 5

Анализ и отбор факторов сегмента рынка жилой недвижимости

4. 
   Теоретическое обоснование выбора сегмента рынка жилой недвижимости при анализе развития рынка недвижимости
   

Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру, которая состоит из различных сегментов, для каждого из которых характерны свои специфические особенности. Именно по этой причине, в рамках данной работы, невозможно провести единый анализ для всех сегментов рынка. А для того, чтобы получить наиболее четкую и максимально приближенную к достоверности картину о региональных различиях факторов состоянии развития рынка недвижимости, необходимо выбрать один из сегментов рынка недвижимости. В рамках моей работы для проведения исследования был выбран рынок жилой недвижимости. Для того чтобы обосновать выбор именно этого сегмента рынка недвижимости, необходимо определить значимость развития выбранного сегмента рынка для экономики страны, а также его взаимосвязь с динамикой функционирования экономики страны в целом.

Для подтверждения значимости уровня развития рынка жилой недвижимости для экономики России и определения взаимосвязи между ними были рассмотрены два показателя, характеризующие их развитие. В качестве показателя уровня развития рынка жилой недвижимости выступает показатель ввода жилых домов, который измеряется в тыс. квадратных метров общем площади. В качестве показателя развития экономики страны был использован показатель уровня ВВП. Для проведения анализа использовались данные, предоставленные в ежегодных статистических сборниках, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики за период с 2005 года по 2011 год.[18]

На Рисунке 1 представлен график, описывающий динамику ввода жилых домов в федеральных округах России. На Рисунке 2 представлена динамика уровня ВВП в России за период с 2005 года по 2011год.


Рисунок 1 – Ввод жилых домов в федеральных округах РФ, тыс. м2 общей площади



Рисунок 2 – Валовой внутренний продукт (в текущих ценах), млн. руб

Анализируя показатели двух, представленных графиков, необходимо обратить внимание на то, что как и на первом графике прослеживается общая тенденция развития рынка недвижимости, так и на обоих графиках можно отследить характерное движение кривых вниз в период экономического кризиса в 2008-2009 году. Иными словами, можно подтвердить взаимосвязь состояния экономики и рынка жилой недвижимости. Таким образом, обоснован выбор рынка жилой недвижимости из всех сегментов рынка для проведения исследования.

Стоит заметить, что с помощью Рисунка 1 можно подтвердить актуальность выбранной темы, поскольку на первом графике прослеживается неравномерная динамика ввода жилой недвижимости. В таких федеральных округах как Дальневосточный, Сибирский, Уральский и Приволжский прослеживается резкое изменение показателей. А, а свою очередь, в Северо-Кавказском, Южном, Северо-Западном и Центральном федеральных округах видно более равномерное развитие рынка недвижимости, без каких-либо резких спадов и возрастаний. К тому же причины такого показателя в федеральных округах могут быть разные. Данная картина описывает картину состояния в федеральных округах, поскольку регионов, очевидно, больше, то и региональных различий факторов влияния существует гораздо больше. Что обуславливает необходимость проведения исследования рынка жилой недвижимости в регионах.

5. 
   Отбор факторов развития рынка недвижимости
   

Для проведения анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в регионах России необходимо для начала классифицировать факторы на группы и отобрать необходимые для исследования. Как уже было упомянуто ранее, в литературе выделяют три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту:

• 
  национальный уровень;
  
• 
  региональный уровень;
  
• 
  локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
  

В рамках проведения данного исследования, необходимо рассматривать факторы развития рынка недвижимости на региональном уровне, поскольку целью работы является определение значимых факторов развития рынка недвижимости для каждого региона в отдельности.

Как уже было отмечено в Главе 1, региональные факторы развития рынка недвижимости подразделяются на четыре группы:

• 
  экономические;
  
• 
  административные;
  
• 
  социальные;
  
• 
  условия окружающей среды.
  

В исследовании были использованы показатели следующих факторов:

1. 
   Численность населения (оценка на конец года), тыс. человек. Выбор данного фактора очевиден. Рост численности населения порождает необходимость ввода нового жилья.
   
2. 
   Численность обучающихся по программам высшего профессионального образования – всего, тыс. человек.
   
3. 
   Число зарегистрированных преступлений на 100 000 человек населения. Для проведения исследования необходимо принимать во внимание уровень преступности регионе, так как он напрямую связан инвестиционной привлекательностью региона. В свою очередь, привлечение инвестиций в регион является главной составляющей развития недвижимости.
   
4. 
   Среднедушевые денежные доходы, рублей. С ростом доходов населения, наблюдается рост потребностей, в число которых входит потребность в новом жилье. Другой причиной выбора данного фактора является способ инвестирования в недвижимость, так как данный тип инвестирования является высокодоходным.
   
5. 
   Валовой региональный продукт: на душу населения, рублей. ВРП характеризует общее экономическое развитие региона, что тоже оказывает влияние на развитие рынка недвижимости в Регионе.
   
6. 
   Средние цены на первичном рынке жилья, рублей за квадратный метр общей площади.
   
7. 
   Средние цены на вторичном рынке жилья рублей за квадратный метр общей площади.
   
8. 
   Инвестиции в сферу строительства, миллионов рублей.
   
9. 
   Внутренние затраты на научные исследования и разработки, миллионов рублей. Важной составляющей для развития региона являются его научно-технические разработки, что тоже в некоторой степени влияет на инвестиционную привлекательность региона, и, соответственно, на рост уровня развития рынка недвижимости.
   
10. 
    Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух, отходящих от стационарных источников, тысяч тонн
    
11. 
    Сброс загрязненных сточных вод в поверхностные водные объекты, миллионов кубических метров. Экологическое состояние региона является очень важной составляющей его развития, поэтому невозможно не учитывать уровень развития рынка недвижимости без учета данного фактора.
    
12. 
    Плотность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием, километров дорог на 1000 квадратных километров территории. Данный фактор характеризует уровень развития инфраструктуры региона.
    

Факторов, которые оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости гораздо больше, но в рамках данного исследования будут проанализированы перечисленные выше факторы.