Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России

• Название: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России
• Дата: 20.04.2023
• Размер: 1.39 Mb.
• Имя файла: VKR_Kashavgalieva.docx
• Тип: Реферат; #1077098
• страница: 2 из 5

Рынок недвижимости и его роль в экономическом развитии страны

1. 
   Понятие и специфика рынка недвижимости
   

Процесс формирования рынка недвижимости тесно связан с процессом перехода экономики России к рыночному типу хозяйства. В России в 90-х годах следствием перехода к рыночной экономики стала концентрация капиталов в крупных городах, интенсивно стали развиваться негосударственные секторы. Помимо этого стал возрастать поток инвестиции в города, и на горизонте развития появлялось все больше перспектив. В результате всего этого в крупных городах наблюдался рост высокодоходных групп населения, у которых появились соответствующие потребности. Этот процесс и привел к росту развития рынка недвижимости. Но необходимо отметить, что в России в дореформенный период большинство малых городов имело моноотраслевой характер. С началом становления рыночной системы экономика находилась в глубокой депрессии. В малых городах, в отличие от крупных центров отсутствовали предпосылки появления и развития рыночной экономики. И как следствие, из-за низких доходов населения, рынок недвижимости долгое время находился в состоянии застоя. Иными словами можно отметить, что активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов рынка, а также законодательной базой, которая является несовершенной. Для решения существующих проблем необходимо иметь возможность грамотно и корректно оценить уровень развития рынка недвижимости. Как и для любой сферы деятельности, для рынка недвижимости характерны свои специфические особенности, которые важно учитывать. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости в России и оценивать уровень его развития, необходимо определить, что такое рынок недвижимости.

В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. В качестве примера, в хорошо известной основополагающей работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» рынок недвижимости понимается как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования».(Friedman, Ordway, 1992)

Однако необходимо заметить, что в таком определении не учитывается ряд немало важных составляющих рынка недвижимости, таких как создание новых объектов недвижимости, эксплуатация и управление существующими объектами недвижимости. Поскольку в рамках данной работы стоит цель анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости, то более точным определением является следующее:

Рынок недвижимости — это система взаимосвязанных между собой рыночных механизмов, которая обеспечивает создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков является то, что он имеет ряд специфический особенностей, которые важно учитывать при проведении анализа. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• 
  локализация рынка – объекты рынка недвижимости неподвижны, а их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды;
  
• 
  значительно меньшее число сделок купли-продажи;
  
• 
  сезонные колебания совершения сделок;
  
• 
  относительно высокая степень государственного регулирования – зонирование территории, законодательные нормы;
  
• 
  государственная регистрация сделок;
  
• 
  вложения капитала в недвижимость;
  
• 
  несовершенность рынка недвижимости – несоответствие основам совершенного конкурентного рынка, который предполагает:
  

• 
  точность информации о ценах;
  
• 
  однородность продукта на рынке;
  
• 
  низкие издержки сделок по сравнению со стоимостью товара;
  
• 
  существование совершенной мобильности товара;
  
• 
  эластичность по цене.
  

Таким образом, при рассмотрении основных характеристик рынка недвижимости, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости не соответствует критериям совершенного рынка. Иными словами, при решении задачи распределения недвижимости, как ресурса общества, нельзя руководствоваться только ценовым механизмом. Для более корректного анализа необходимо принимать во внимание многие другие факторы, причем рассматривать их в целом комплексе.

Как уже было упомянуто выше, рынок недвижимости оказывает большое влияние на многие сферы жизни и деятельности людей. Для того чтобы определить важность и значимость рынка недвижимости для всей экономики страны, необходимо определить какие основные функции он выполняет.

Основные функции рынка недвижимости:

1. 
   Регулирующая функция, суть которой состоит в установлении равновесных цен (платежеспособный спрос соответствует объему предложений);
   
2. 
   Коммерческая функция – реализация потребительной стоимости недвижимости, получение прибыли от вложенного капитала;
   
3. 
   Инвестиционная функция заключается в привлечении сбережений и накоплений населения в реальный производительный капитал, который приносит высокий доход;
   
4. 
   Информационная функция;
   
5. 
   Стимулирующая функция;
   
6. 
   Социальная функция;
   
7. 
   Функция санирования заключается в очищение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;
   
8. 
   Посредническая функция – что рынок выступает в роли посредника и места встречи покупателей и продавцов. Рынок недвижимости устанавливает связь между ними и предоставляет возможность выбора.
   

2. 
   Виды и сегментация рынка недвижимости
   

При рассмотрении рынка недвижимости, необходимо учитывать его разветвленную структуру. Рынок недвижимости можно классифицировать по различным признакам, тем самым рассматривая его различные сегменты. В литературе предлагается классификация рынков недвижимости, исходя из их специфик и функционального предназначения: (Асаул, 2009)

Исходя из триединства сущности рынка недвижимости, выделяют:

• 
  развитие и создание недвижимости;
  
• 
  сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость;
  
• 
  сектор управления и эксплуатации.
  

По способу совершения сделок:

• 
  первичный рынок недвижимости;
  
• 
  вторичный рынок недвижимости.
  

Первичный рынок представляет собой совокупность сделок, которые совершаются с новыми, только созданными, а также приватизированными объектами недвижимости. В свою очередь, вторичный рынок недвижимости подразумевает совершение сделок с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации. Такие объекты связаны с перепродажей и другими формами перехода собственности.
По видам сделок:

• 
  рынок купли-продажи;
  
• 
  рынок аренды;
  
• 
  рынок ипотеки;
  
• 
  рынок вещных прав (доверительное управление).
  

По степени готовности к эксплуатации:

• 
  рынок незавершенного строительства;
  
• 
  рынок нового строительства;
  
• 
  рынок строительства подлежащего реконструкции.
  

По форме собственности:

• 
  рынки частных объектов недвижимости;
  
• 
  рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости.
  

По отраслям, выделяют:

• 
  рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов;
  
• 
  общественных и рекреационных зданий и сооружений.
  

По функциональному назначению:

• 
  рынок жилой недвижимости;
  
• 
  производственных зданий;
  
• 
  непроизводственных зданий;
  
• 
  гостиниц;
  
• 
  торговых помещений.
  

По виду объектов недвижимости:

• 
  земельный рынок;
  
• 
  зданий и сооружений;
  
• 
  помещений;
  
• 
  предприятий как имущественных комплексов.
  

Необходимо заметить, что каждый из представленных сегментов рынка недвижимости также состоит из других подгрупп. Например, рынок жилой недвижимости состоит из рынка городского жилья и рынка загородного жилья, рынок нежилой недвижимости подразделяется на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок промышленной недвижимости и другие.

3. 
   Факторы развития рынка недвижимости
   

На сегодняшний день существует множество исследований и статей на тему изучения факторов, которые оказывают влияние на состояние и развитие рынка недвижимости, но проблема заключается в том, что во всех работах авторы рассматривают развитие и функционирование рынка недвижимости для совокупности субъектов страны. Как известно, для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Именно по этой причине, для анализа уровня развития рынка недвижимости в России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности и рассматривать факторы развития рынка недвижимости регионов в соответствии с их региональными особенностями. Изучение и анализ развития рынка недвижимости представляет собой достаточно сложную и важную задачу, но еще более важным является исследование факторов развития. Особенность и сложность заключается в многообразии факторов и неоднозначности воздействия этих факторов на рынок недвижимости и его развитие.

В литературе существует классификация факторов развития рынка недвижимости согласно трем уровням их формирования. Уровни определяются по мере их отдаленности от объекта недвижимости:

• 
  национальный уровень;
  
• 
  региональный уровень;
  
• 
  локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
  

Национальный уровень является наиболее отдаленным от объекта, но несмотря не это, национальный уровень является базовым при исследовании рынка недвижимости, поскольку факторы на национальном уровне позволяют определить основные направления развития рынка недвижимости.

К факторам на национальном уровне относят следующие:

• 
  Социально-экономическое развитие страны;
  
• 
  Исторические традиции;
  
• 
  Формирование правовых систем;
  
• 
  Исторический этап развития экономики;
  
• 
  Текущая экономическая политика;
  
• 
  Состояние финансовой системы и ее степень развитости.
  

При рассмотрении факторов на региональном уровне, выделяют группу экономических, социальных, административных факторов, и факторы условий окружающей среды.

К экономическим факторам относят:

• 
  Динамика и уровень доходов населения;
  
• 
  Разделение населения по уровню доходов;
  
• 
  Развитие бизнеса и его динамика, изменение деловой активности и структуры бизнеса;
  
• 
  Уровень доступности финансовых ресурсов;
  
• 
  Наличие альтернативных и смежных рынков;
  
• 
  Цены на рынке недвижимости;
  
• 
  Арендная плата;
  
• 
  Наличие рисков инвестирования в недвижимость;
  
• 
  Цены на коммунальные услуги.
  

Социальные факторы развития рынка недвижимости подразделяют на:

• 
  Динамика численности населения, возрастная группа;
  
• 
  Образование;
  
• 
  Тенденции изменения социальной структуры;
  
• 
  Уровень преступности;
  

К административным факторам относят:

• 
  Состояние налогового режима;
  
• 
  Правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;
  
• 
  Правовые и экономические условия совершения сделок .
  

Факторы, влияющие на уровень развития рынка недвижимости на региональном уровне, оказывают непосредственное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Важно заметить, что направление влияние факторов может, как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Под окружающей средой понимают:

• 
  Развитие инфраструктуры;
  
• 
  Транспортные сети;
  
• 
  Экологическое состояние.
  

Третий, самый приближенный к объекту недвижимости, уровень анализа рынка – анализ непосредственного окружения объекта. На уровне непосредственного окружения объекта региональные тенденции развития определяются в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Для проведения анализа развития рынка недвижимости на данном уровне предполагает использование таких характеристик как этап развития, стабилизации и спада. Иными словами, для рынка недвижимости так же, как и для других локальных рынков присуще циклы деловой активности.

Рынок недвижимости находится на этапе развития, когда спрос превышает предложение, наблюдается рост цен, что способствует развитию недвижимости, строительства. После этапа развития, следует этап стабилизации. На данной стадии активно продолжается строительство новой недвижимости, происходит постепенное насыщение спроса и поддерживается равновесие между спросом и предложением. После того, как нарушается равновесие между спросом и предложением, предложение начинает превышать спрос, наступает стадия спада. На этом этапе наблюдается снижение цен и рентабельности инвестиций в недвижимости, что приводит к отводу капитала из сферы и, соответственно, к снижению предложения.

С помощью анализа непосредственного окружения объекта недвижимости можно определить наилучший вариант использования недвижимости для гармоничного взаимодействия с его окружением, а также что является основой такого варианта. Помимо этого, важно проанализировать, какое место занимает конкретный район с точки зрения всего региона, определить тенденции регионального развития экономики, а также учесть все недостатки и преимущества данного района.

Важно заметить, что любой объект недвижимости в силу своего масштаба, появившись на рынке, становится частью непосредственного окружения. Именно по этой причине, необходимо грамотно относиться к анализу непосредственного окружения объектов недвижимости, поскольку от того, насколько правильно было принято решение, зависит ценность самого нового объекта недвижимости, так и других уже существующих объектов.