тест. Тест до 28. Б наиболее вероятная цена сделки, за которую этот объект может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции

• Название: Б наиболее вероятная цена сделки, за которую этот объект может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции
• Дата: 06.01.2021
• Размер: 34.54 Kb.
• Имя файла: Тест до 28.docx
• Тип: Документы; #166105

Тест для зачета по дисциплине «Экономика недвижимости»
1. Рыночная стоимость объекта недвижимости — это:

а) стоимость объекта недвижимости, определенная индивидуальным оцен­щиком либо с помощью стандартизованных процедур (массовой оценки) на определенную дату исходя из его рыночной стоимости;

б) наиболее вероятная цена сделки, за которую этот объект может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции;

в) сметная стоимость объекта недвижимости;

г) цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недви­жимости.
2. Какие из следующих методов не применяются для оценки рыночной стои­мости земельных участков:

а) метод соотнесения (переноса), метод техники остатка;

б) метод сравнительной единицы, стоимостный метод;

в) метод капитализации земельной ренты, метод по сопоставимым прода­жам;

г) метод развития (освоения) земельного участка.
3. Метод оценки рыночной стоимости земельных участков по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных:

а) по любым земельным участкам, которые в данный момент времени про­даются, и внесении поправок в цены продаж;

б) по свободным земельным участкам, проданным за последнее время, без внесения поправок в цены продаж;

в) по свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и вне­сении поправок в цены продаж.
4. Оцениваемый земельный участок сравнивается с сопоставимыми участками:

а) по местоположению, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка;

б) местоположению, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финансирования сделки купли-продажи;

в) местоположению, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям продажи;

г) местоположению, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финансирования сделки купли-продажи и условиям продажи.
5. Какой из методов основан на применении принципа остаточной продуктив­ности земли:

а) метод по сопоставимым продажам;

б) метод соотнесения (переноса);

в) метод капитализации земельной ренты;

г) метод техники остатка;

д) метод развития (освоения) земельного участка.
6. Метод соотнесения (переноса):

а) основан на анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участ­ке, и разделении общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка;

б) основан на анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на цену здания без учета цены земельного участка;

в) заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным сво­бодным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж;

г) заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным сво­бодным земельным участкам, проданным за последнее время, без внесения поправок в цены продаж.
7. Какой из нижеперечисленных методов в российских условиях практически не используется из-за отсутствия рынка аренды земельных участков:

а) метод по сопоставимым продажам;

б) метод соотнесения (переноса);

в) метод капитализации земельной ренты;

г) метод техники остатка;

д) метод развития (освоения) земельного участка.
8. Метод капитализации земельной ренты — это капитализация доходов, по­лученных за счет:

а) арендных платежей;

б) средств от продажи;

в) ссуды.
9. Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участ­ка применяется:

а) при отсутствии данных о продажах свободных участков земли;

б) при наличии данных о продажах свободных участков земли;

в) когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки;

г) когда необходимо определить стоимость участка, не пригодного для раз­бивки на отдельные индивидуальные участки.
10. Метод развития земельного участка используется:

а) при отсутствии данных о продажах свободных участков земли;

б) при наличии данных о продажах свободных участков;

в) когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки;

г) когда необходимо определить стоимость участка, не пригодного для раз­бивки на отдельные индивидуальные участки.
11. Определите правильную последовательность оценки стоимости земельного участка при использовании метода развития (освоения) земельного участка:

а) расчет затрат на освоение участков и их продажу;

б) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

в) определение величины денежного потока;

г) определение размеров и количества земельных участков;

д) дисконтирование денежного потока.
12. Какие земельные участки называют освоенными:

а) участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ;

б) участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, электричество, газ;

в) участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены жилые дома по инди­видуальным проектам;

г) участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены жилые дома по типовым проектам.
13. Каким методом определяется стоимость освоенных участков:

а) методом сопоставимых продаж;

б) методом соотнесения;

в) методом техники остатка;

г) любым методом.
14. Способ определения стоимости имущества на определенный момент време­ни — это:

а) индексация;

б) дефлирование;

в) дисконтирование.
15. Износ, с точки зрения оценщика, — это:

а) экономический механизм компенсации износа основных фондов;

б) параметр, позволяющий рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату;

в) процесс восполнения стоимости объекта;

г) исчисленное в денежном выражении обесценивание основных средств в процессе их применения, производственного использования.
16. Какая стоимость полностью переносится на издержки производства и обра­щения благодаря амортизационным начислениям:

а) первоначальная;

б) балансовая;

в) рыночная;

г) восстановительная.
17. Каким из методов в настоящее время осуществляется износ основных фон­дов в соответствии с положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве России:

а) методом убывающего остатка;

б) методом «фактор фонда возмещения»;

в) кумулятивным методом;

г) равномерным методом;

д) любым из методов.
18. Износ основных производственных фондов в денежном выражении опреде­ляется умножением нормы амортизационных отчислений:

а) на балансовую, либо первоначальную, либо восстановительную стои­мость;

б) балансовую, либо первоначальную, либо рыночную стоимость;

в) первоначальную, либо восстановительную, либо рыночную стоимость;

г) восстановительную, либо балансовую, либо рыночную стоимость.
19. Какие методы определения износа применяют в зарубежной учетной прак­тике:

а) линейный метод и метод убывающего остатка;

б) линейный и кумулятивный методы;

в) метод убывающего остатка и метод «фактор фонда возмещения»;

г) все методы, перечисленные выше.
20. Какие виды износа оценщики учитывают при оценке объекта недвижимо­сти:

а) физический, внешний, экономический;

б) физический, технологический, моральный;

в) физический, моральный, внешний;

г) технологический, моральный, экономический.
21. Постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека — это:

а) физический износ;

б) функциональный износ;

в) внешний износ;

г) накопленный износ.
22. На базе какого подхода оценщики пользуются линейным методом, методом убывающего остатка, кумулятивным методом, методом «фактор фонда воз­мещения» при процедурах оценки износа:

а) доходного;

б) затратного;

в) массового;

г) сравнительного.
23. К долговременным элементам здания относят:

а) элементы, срок службы которых совпадает с расчетной экономической жизнью здания;

б) элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания;

в) элементы, срок службы которых больше расчетной экономической жизни здания;

г) все элементы здания.
24. Связь между физическим износом и восстановительной стоимостью опре­деляется соотношением между:

а) хронологическим возрастом и типичным сроком экономической жизни здания;

б) хронологическим возрастом и типичным сроком физической жизни зда­ния;

в) эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни зда­ния;

г) эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния.
25. Какие методы можно применить для оценки физического износа здания:

а) метод определения затрат на воспроизводство элементов здания и мо­дульный метод;

б) метод определения затрат на воспроизводство элементов здания и нор­мативный метод;

в) стоимостный метод и метод замещения;

г) бухгалтерский и модульный методы.

26. Элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) в процессе те­кущего ремонта, относят:

а) к долговременным элементам;

б) быстроизнашиваемым элементам;

в) неизнашиваемым элементам.
27. Нормативный (бухгалтерский) метод оценки износа объекта недвижимости определяет:

а) восстановительную стоимость объекта недвижимости (кроме земли);

б) восстановительную стоимость объекта недвижимости (с учетом земли);

в) остаточную стоимость объекта недвижимости (кроме земли);

г) остаточную стоимость объекта недвижимости (с учетом земли).
28. Нормативный метод оценки износа объекта недвижимости определяется в соответствии:

а) с Налоговым кодексом РФ;

б) с Земельным кодексом РФ;

в) с Гражданским кодексом РФ.
29. Моральный износ — это:

а) потеря стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современ­ным стандартам с точки зрения его функциональной обязанности;

б) обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объ­екту оценки влиянием внешней среды;

в) снижение полезности и стоимости имущества вследствие ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате экс­плуатации и природного воздействия;

г) постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
30. Какой из видов износа может быть обусловлен либо избыточными капи­тальными затратами при «осовременивании» объекта недвижимости, либо избыточными эксплуатационными затратами (при использовании объекта недвижимости старой постройки):

а) накопительный;

б) физический;

в) экономический;

г) моральный.
31. Какой износ объекта позволяет количественно измерить анализ различий в расходах на обслуживание существующего и нового объекта недвижимо­сти:

а) накопительный;

б) физический;

в) моральный;

г) внешний.
32. Анализ парных продаж используется, когда на рынке недвижимости прода­ются:

а) два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет;

б) два сопоставимых объекта, имеющие признаки внешнего износа;

в) два сопоставимых объекта, у которых нет признаков внешнего износа;

г) два объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет.
33. Для измерения внешнего износа используют сравнение доходов:

а) от продажи двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергался негативному воздействию;

б) от продажи двух объектов, аналогичных оцениваемому, которые подвер­гались негативному воздействию;

в) от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергался негативному воздействию.
34. Внешние факторы оценщик должен выразить в рублях и полученную сум­му вычесть:

а) из балансовой стоимости объекта;

б) из общей валовой стоимости объекта;

в) из первоначальной стоимости объекта;

г) из остаточной стоимости объекта.
35. Утрата полезности и стоимости объекта недвижимости — это:

а) обесценивание;

б) износ;

в) амортизация.
36. В каком подходе оценка объекта недвижимости ведется без учета земли:

а) в массовом;

б) в доходном;

в) в сравнительном;

г) в затратном.
37. В каком подходе при оценке недвижимости возникает следующая ошибка: физический износ определяется по нормам амортизации:

а) в массовом;

б) в доходном;

в) в сравнительном;

г) в затратном.
38. Какой из подходов является наиболее надежным при оценке новых объек­тов:

а) затратный;

б) доходный;

в) сравнительный;

г) массовый.
39. Какой из подходов является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: при оценке зданий специального назначения, при оцен­ке объектов в «пассивных» секторах рынка, при обосновании необходимо­сти обновления действующего объекта и др.:

а) затратный;

б) доходный;

в) сравнительный;

г) массовый.
40. Экономическая жизнь здания — это:

а) период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни;

б) период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию;

в) время эксплуатации, в течение которого объект будет приносить доход.
41. При каком подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осу­ществляется только при условии юридически оформленного имуществен­ного права на участок:

а) затратном;

б) доходном;

в) сравнительном;

г) массовом.
42. Суммарную стоимость объекта можно получить, сложив стоимость земли:

а) и восстановительную стоимость;

б) и первоначальную стоимость;

в) и остаточную стоимость;

г) и стоимость замещения с учетом износа.
43. Износ с точки зрения бухгалтера — это:

а) экономический механизм компенсации износа основных фондов;

б) параметр, позволяющий рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату;

в) процесс восполнения стоимости объекта;

г) исчисленное в денежном выражении обесценивание основных средств в процессе их применения и производственного использования.
44. Какой подход применяют в случае нового строительства, реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложения:

а) затратный;

б) доходный;

в) сравнительный;

г) массовый.
45. В каком методе оценки объектов недвижимости амортизация начисляется по нормативам, то есть не учитывается реальный, фактический и моральный износ:

а) в методе балансовой стоимости;

б) в методе восстановительной стоимости;

в) в методе замещения;

г) во всех методах амортизация начисляется по нормативам.
46. Оценщик представляет основные виды износа (физический, функциональ­ный и экономический):

а) в процентах;

б) в долях;

в) в стоимостном выражении.
47. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одно­го лица к другому:

а) при условии заключения договора об отчуждении;

б) в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других при­родных ресурсах;

в) верны оба ответа.
48. Оценка земельного участка может быть:

а) массовой;

б) единичной;

в) верны оба ответа.
49. Налоговым Кодексом РФ установлено, что базой налогообложения являет­ся оценка:

а) рыночная;

б) кадастровая;

в) налогооблагаемая.
50. Объектом оценки могут выступать:

а) свободные от застройки земельные участки;

б) земельные участки в составе имущественного капитала;

в) верны оба ответа.
51. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является:

а) цена объекта недвижимости;

б) стоимость земельного участка;

в) градостроительный регламент.
52. Оптимальное использование участка земли определяется:

а) конкурирующими факторами конкретного рынка;

б) оценщиком;

в) девелопером.
53. При личном использовании объекта недвижимости основная мотивация при расчете стоимости определяется:

а) инвестиционными возможностями собственника;

б) финансовой обеспеченностью собственника;

в) потребительским качеством объекта.
54. Инвестиционная мотивация собственником объекта недвижимости предпо­лагает:

а) величину дохода и/или накопления капитала;

б) налоговые льготы;

в) верны оба ответа.
55. Наиболее эффективное использование земельного участка, указанное в от­чете об оценке:

а) может не совпадать с существующим использованием;

б) всегда совпадает с существующим использованием;

в) зависит от выбранного метода оценки.
56. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

а) рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользо­вания в окрестностях оцениваемого объекта);

б) существующие нормы зонирования и использование объекта недвижи­мости;

в) верны оба ответа.
57. Для выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недви­жимости применяется следующая последовательность:

а) финансовая и физическая осуществимость, юридическая допустимость, максимальная продуктивность;

б) юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая оправданность, максимальная продуктивность;

в) юридическая допустимость, максимальная продуктивность, финансовая и физическая осуществимость.
58. Юридическое требование использования объекта недвижимости:

а) является вариантом оптимального использования;

б) не является вариантом оптимального использования;

в) в зависимости от выбранного метода исследования — ответ а) или б).
59. Конечная полезность земельного участка зависит:

а) от размера;

б) от формы;

в) верны оба ответа.
60. Все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые:

а) в плане максимальной продуктивности;

б) в финансовом отношении;

в) в физической осуществимости.
61. Выбор метода определения стоимости участка земли зависит:

а) от степени переориентации фактического назначения оцениваемого объ­екта недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта;

б) от требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала;

в) верны оба ответа.
62. Действующие правила землепользования направлены:

а) на охрану окружающей среды;

б) на актуализацию генеральных планов развития регионов, городов, по­селков;

в) верны оба ответа.
63. Идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отноше­нии, базируется на анализе:

а) спроса;

б) предложения;

в) местоположения;

г) верны все ответы.
64. Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного определяется:

а) когда на участке нет капитальных строений;

б) в любом случае, даже при наличии строений;

в) только в случае, когда строения имеют внешний или функциональный износ.

65. Если существующее использование не является наиболее эффективным:

а) необходимо срочно провести реновацию;

б) оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимость объекта недвижимо­сти (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений;

в) нужно срочно перепрофилировать объект недвижимости.
66. Юридическая правомочность имеет отношение:

а) ко всем ограничениям по зонированию;

а) типу, плотности и высоте застройки;

б) верны оба ответа.
67. Основополагающей предпосылкой при определении стоимости объекта не­движимости является:

а) заключение о наиболее эффективном использовании объекта недвижи­мости;

б) рыночный анализ;

в) существующее использование объекта недвижимости.
68. Проанализировать варианты использования земли, которые будут давать владельцу приемлемый доход, позволяет следующий критерий:

а) максимальная эффективность;

б) финансовая оправданность;

в) физическая осуществимость.
69. Анализ максимальной эффективности выполняется в следующих случаях:

а) при определении характера использования объекта недвижимости, обеспечивающего максимальный возврат инвестиционного капитала;

б) при выборе объектов для сравнительного анализа.

в) верны оба ответа.
70. При реализации метода предполагаемого использования:

а) проводится рыночный анализ (использование в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту);

б) проводится анализ наиболее эффективного использования;

в) моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок.
71. Наиболее часто метод предполагаемого использования реализуется в про­цессе:

а) определения характера использования объекта недвижимости, обеспечи­вающего максимальный возврат инвестиционного капитала;

б) оценки неосвоенных участков земли;

в) верны оба ответа.
72. На оптимальность выбора вариантов использования земельного участка вли­яют:

а) площадь;

б) размер;

в) конфигурация;

г) верны все ответы.
73. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода — это расходы:

а) накладные;

б) прямые;

в) операционные;

г) верны все ответы.
74. Подход, обладающий значительной погрешностью из-за большого количе­ства существенных допущений и предположений, заложенных в расчеты при определении денежных потоков и ставки дисконтирования:

а) затратный;

б) доходный;

в) рыночный;

г) сравнительный.
75. Подход, основывающийся на прямом сравнении оцениваемого объекта с дру­гими, которые были проданы или включены в реестр на продажу:

а) затратный;

б) имущественный;

в) рыночный;

г) доходный.
76. Указание цели определения стоимости является:

а) обязательным;

б) не обязательным;

в) на усмотрение оценщика;

г) по требованию заказчика.
77. От смены цели оценки стоимость объекта:

а) может не изменяться;

б) обязательно изменится;

в) изменится, если будет изменена методика расчета;

г) будет зависеть от способа ее представления в отчете.
78. Сбор информации, обработка и выявление сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возмож­ных конкурентов и покупателей; анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования представляют собой:

а) выбор подходов к оценке объекта недвижимости;

б) структурирование оценки объекта недвижимости;

в) составление плана оценки;

г) верны все ответы.
79. Собранные данные для проведения процесса оценки должны:

а) непосредственно касаться оцениваемого объекта, быть достаточно кон­кретными и подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или экспертами;

б) быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке (это особенно важно при использовании финансовых показателей, в част­ности при расчетах предстоящих доходов);

в) предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений, и соотноситься с профессиональным опытом оценщика;

г) верны все ответы.
80. Информация, собранная на одном и том же рынке недвижимости в рамках разных оценочных подходов, может привести к результатам:

а) существенно различным;

б) аналогичным;

в) отражающим единую стоимость объекта;

г) верны все ответы.
81. Существенные расхождения в оценке указывают:

а) на ошибки в оценках;

б) на несбалансированность рынка недвижимости;

в) верны оба ответа.
81. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, — это:

а) механическое усреднение результатов, полученных при помощи затрат­ного, доходного и рыночного подходов;

б) процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений;

в) верны оба ответа.
82. Отчет о результате оценки объекта недвижимости может быть:

а) простым письмом, составленным по стандартной форме;

б) пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и получен­ный результат по оценке объекта недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно когда имеет место экологическое загрязнение;

в) верны оба ответа.
83. В определение стоимости объекта недвижимости входят расчеты:

а) рыночной стоимости объекта недвижимости;

б) стоимости восстановления объекта недвижимости;

в) накопленного износа и рыночной стоимости объекта методом капитали­зации дохода;

г) верны все ответы.
84. Отчет об оценке — это документ, который должен быть составлен в соответ­ствии:

а) с законами Российской Федерации об оценочной деятельности;

б) федеральными стандартами оценки;

в) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРОО, членом которой является оценщик;

г) верны все ответы.
85. При составлении отчета оценщик должен руководствоваться принципами:

а) существенности и обоснованности;

б) однозначности и проверяемости;

в) достаточности;

г) верны все ответы.
86. Отчет об оценке объекта недвижимости может быть представлен в форме:

а) письменной;

б) устной;

в) электронной;

г) верны все ответы.