экономика и оценка недвижимости. Договору куплипродажи предприятия
 Скачать 34.8 Kb.
|
ВЫПОЛНЕНИЕ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАДАНИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ _______________Экономика и оценка недвижимости____________ Группа _19ЭЗ11__ Студент С.Г. Касс МОСКВА 2022___ Практическое задание 1 Задание 1. Составьте список документов, являющихся необходимым приложением к договору купли-продажи предприятия. Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др. Задание 2. Заполните таблицу: Таблица - Характерные признаки подделки документов и методы их выявления:
Практическое задание 2 Задание 1. Дайте определения содержания (сущности) принципов составления отчета об оценке имущества. Как они взаимосвязаны между собой? Заполните таблицу 1. Таблица 1 – Принципы составления отчета об оценке имущества
Дайте характеристику содержания отчета об оценке недвижимости. Заполните таблицу 2. Таблица 2 – Содержание отчета об оценке имущества
Задание 3. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Определите стоимость данного объекта недвижимости. Решение: Двд=100 000*12*(1-0,1)-50000=1 030 000 Практическое задание 3 Задание 1. Обоснованная рыночная стоимость предприятия составляет 680 млн. руб. Предприятие взяло кредит в банке 20 млн. руб. На 15 млн. руб. из средств кредита приобретено оборудование. Ставка процента по кредиту – 20 % годовых. Уплата процентов конце каждого года. Погашение кредита через 2 года. Ответьте на вопросы: Как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия? Каков метод оценки стоимости имущества можно применить в данной ситуации? Ответ: Применение метода накопления активов предполагает сравнение увеличения рыночной стоимости активов предприятия после взятия им кредита с увеличенной задолженности предприятия. Рыночная стоимость приобретенного по рыночной стоимости на 15 млн. руб. оборудования сразу после его покупки, когда не успевает сказаться ни один из видов износа оборудования, ровняется тоже 15 млн. Оставшиеся от кредита 20-15=5 млн. Руб. на момент оценки являются «живыми» деньгами, и х рыночная стоимость тоже равняется 5 млн. руб. В итоге рыночная стоимость активов в данном случае выросла на 20 млн. руб. На эту же сумму увеличилась и задолженность предприятия по банковскому кредиту. Следовательно, стоимость кредита не изменилась и составляет 680 млн. руб. Таким образом, рыночная стоимость предприятия не изменилась и осталась на уровне 680 млн. руб. Задание 2. Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Рыночная стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Кадастровая стоимость коттеджа 25 000 тыс.руб. Определите налог на имущество при ставке налога 2%. Практическое задание 4 Задание 1 Исходныеданные Средняя цена 1 квадратного метра нежилого помещения для офиса в Москве составляет 249 167 руб. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 987 квадратных метров. В тоже время, эксперт- оценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 785 000 руб., из- за своего прекрасного состояния, но на 168 587 руб. меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне. Задание Определите стоимость объекта. Стоимость рассчитываем по формуле: С=П*Скв.м.+ ΔC1 где П – площадь объекта, кв.м. Скв.м. – стоимость 1 кв.м , руб/кв.м ΔC1 – стоимостная оценка факторов, увеличивающих (уменьшающих) итоговую оценку стоимости, руб. С=987*249167+(785000-168587)=246544242 руб. Таким образом стоимость объекта составляет 246,5 млн.р Задание 2Исходныеданные Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Стоимость 1 квадратного метра гаража 22 тыс.руб., площадь гаража 32 квадратных метров. Стоимость всех других сооружений 15 тыс.руб. Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи = 23 тыс.руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка 350 тыс.руб. Задание Определите: Какова полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на ней? Определите стоимость оцениваемого объекта. Решение: 1. Рассчитаем полную стоимость воспроизводства дачи всех сооружений, находящихся на ней: 250*157000=39250 тыс. руб. 32*22000=704 тыс. руб. 39250+704+15=39969 тыс. руб. 2. Сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи: 35+23+9=67 тыс. руб. 3. Стоимость оцениваемого объекта: 39969-67+350=40252 тыс руб. Ответ:40252 тыс. руб. Задание 3Исходныеданные На участке имеется дом площадью 375 квадратных метра, при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 150 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 42 квадратных метра – 22 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 14 тыс.руб., общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 350 тыс. руб. 1.Стоимость воспроизводства здания рассчитывается по формуле: С = П ×  , где П – площадь объекта, кв. м, – стоимость 1 кв. м, тыс. руб./кв. м. Используя эту формулу, рассчитываем стоимость коттеджа:  = 375 × 150 = 56250 тыс. руб.и стоимость гаража:  = 42 × 22 = 924 тыс. руб.Стоимость всех других сооружений:  = 14 тыс. руб.Полная стоимость воспроизводства дома и всех сооружений составляет:  = + + = 56 250 + 924 + 14 = 57188 тыс. руб. Общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб.,. Следовательно, сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства, составляет: И = 5 + 4 = 9 тыс. руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:  = − И +  ,где – рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб. = 57188 − 9 + 350 = 57529 тыс. руб.Таким образом, полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на участке, составляет 57529 тыс. руб |