Финансовые источники. Мартемьянова Ксения Витальевна_1529227584 (2). Финансовые источники регионального рынка жилой недвижимости (на примере свердловской области)
 Скачать 236.83 Kb.
|
 Рисунок 2 – Относительные денежные доходы населения с 2013 по 2017 гг. по отношению к 2013 году, % 4 Исходя из данных таблицы 1 и рисунка 2 можно сделать вывод, что несмотря на рост номинальных доходов населения реальные доходы падают, а значит покупательная способность не повышается и роста спроса на объекты жилой недвижимости не происходит. На уровень спроса на рынке жилой недвижимости также влияет уровень безработицы (рисунок 3). Чем больше трудоспособного населения является нетрудоустроенным, тем меньше платежеспособно население, а значит и менее заинтересованно в приобретение жилой недвижимости.  Рисунок 3 – Уровень безработицы к численности трудоспособного населения за 2013-2017 гг., %5 На рисунке 3 график наглядно отражает существующий уровень безработицы в Свердловской области и в Российской Федерации. В государстве за рассматриваемый период с 2013 по 2017 годы уровень безработицы колеблется от 5% до 6%, не доходя до верхней границы. В Свердловской области уровень безработицы чуть выше и колеблется в обе стороны от показателя в 6%. Но за последние три года сказывается отрицательная динамика показателя почти до 5% в 2017 году, что означает положительную тенденцию к сокращению уровня безработицы. Теперь рассмотрим, как меняется цена на жилую недвижимость. В таблице 4 представлены цены за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в среднем по Российской Федерации и Свердловской области в период с 2013 по 2017 годы, а также процентное соотношение к предыдущему периоду по этим показателям. Таблица 4 – Средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках за 2013-2017 гг, руб.6
Из таблицы 4 видно, что в 2015 и 2016 году цены упали. Застройщикам и собственникам вторичной жилой недвижимости пришлось снижать цены за квадратный метр жилой недвижимости для того, чтобы привлечь покупателей. Первичный рынок жилой недвижимости по Российской Федерации реабилитировал себя уже в 2016 году и показал рост на 3%, а вторичный рынок в среднем по государству все еще испытывает снижение цены. В Свердловской области первичный рынок за рассматриваемый период потерял меньше в процентном соотношение от изначальной цены за квадратный метр в отличие от вторичного рынка жилой недвижимости. В 2017 году они оба показали небольшой, но значительный рост. В целом ситуация с ценами за квадратный метр жилья на рынке жилой недвижимости стабилизировалась и показывает рост. Для большей наглядности рассмотрим средние цены на первичном и вторичном рынках по Свердловской области на графике (рисунок 4).  Рисунок 4 – Средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на жилом рынке Свердловской области за 2013-2017 гг, руб.7 На рисунке 4 наглядно представлено, что первичный и вторичный рынок жилой недвижимости имеют одинаковую тенденцию к росту и падению цены за квадратный метр. Также, мы видим, что, имея ощутимый разрыв в цене в 2013-2014 годах, после роста в 2016 году цены на этих рынках практически равны. Показатель цены или дохода не может раскрыть полностью спрос на жилую недвижимость, но с их помощью можно определить коэффициент доступности жилья по формуле (1). Коэффициент доступности жилья показывает необходимое количество лет домохозяйству для покупки жилой недвижимости (таблица 5).  (1)где, ИДЖ – индекс доступности жилья Д – средняя стоимость жилья, руб.; С – средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб/год. Среднюю стоимость жилья определим, как объект недвижимости (далее – ОН), площадью 54 кв.м. (стандартная трёхкомнатная квартира в хрущёвке для домохозяйства из 3 человек) по средней цене за 1 кв.м. Таблица 5 – Индекс доступности жилья в Российской Федерации и Свердловской области за 2013-2017 гг., лет8
Получается, чтобы в 2017 году накопить домохозяйству, состоящему из одного человека, на среднюю квартиру потребуется больше 7 лет. Самый маленький срок по Российской Федерации – 7,8 лет в 2017 году, а в Свердловской области – 7,3 лет в 2016 году. Из-за нестабильности показателей сложно предсказать дальнейшее движение индекса доступности жилья вверх или вниз. За период с 2013 по 2017 годы в среднем потребовалось бы 8 лет и 3 месяца для накоплений на объект жилой недвижимости площадью 54 кв.м. по средней цене за квадратный метр. Для территориальной дифференциации Свердловской области определим ИДЖ для самых крупных городов области: Екатеринбург, Нижний Тагил и Серов (таблица 6). Для получения наиболее объективных показателей возьмем исходные данные для каждого города с одного информационного источника. Данные для средних зарплат – Trud.com, а данные по средней цене за квадратный метр жилой недвижимости – МирКвартир. Данные предоставлены за 1 квартал 2018 года Таблица 6 – Индекс доступности жилья по крупным городам Свердловской области за 1 квартал 2018 г.9
Меньшее количество лет для накопления на среднюю квартиру площадью 54 кв.м. домохозяйству, состоящему из одного человека, понадобится в Серове – 5,7 лет, что является на 2 года меньше, чем по Свердловской области и по Российской Федерации. Домохозяйству в Екатеринбурге необходимо 8,7 лет откладывать все заработанные деньги для приобретения в собственность жилья, этот показатель заметно выше, чем в других рассмотренных территориях. В Нижнем Тагиле индекс доступности жилья равен 7,7 годам – это соответствует среднему показателю по Свердловской области. Также для определения ситуации в мире сравним индекс доступности жилья Екатеринбурга с Вашингтоном (США) и Ставангером (Норвегия) в таблице 7. Выбранные города занимают 3 позицию рейтинга внутри своей страны по уровню зарплат. Средняя зарплата и цена за квадратный метр недвижимости будут учитываться в рублях, долларах и евро соответственно. Площадь жилья возьмем как среднюю для своего региона 54 кв. м. – Россия, 124 кв. м. – США и 75 кв. м. – Норвегия. Также определим ИДЖ2 для одинаковой средней площади 84,3 квадратных метра. Таблица 7 – Индекс доступности жилья по Екатеринбургу, Вашингтону и Ставангеру по данным на 2018 г.10
По данным расчетов из таблицы 7 мы видим, что для квартиры средней площадью для данной местности индекс доступности жилья находится приблизительно на одинаковом уровне между всеми рассматриваемыми городами. Но если взять одинаковую площадь для всех городов, то получится разброс по количеству лет необходимому домохозяйству, состоящему из одного человека, для покупки жилой недвижимости. В Ставангере этот показатель – 9,4 лет, в Вашингтоне самый низкий – 6,6 лет, а вот домохозяйству в Екатеринбурге придется 13,3 года откладывать все свои доходы для приобретения жилой недвижимости площадью 84,3 квадратных метра. Для определения обеспеченности жильем жителей Российской Федерации и, в частности, Свердловской области рассмотрим показатель общей площади жилых помещений, приходящихся на одного человека в квадратных метрах (таблица 8). Таблица 8 – Общая площадь жилых помещений приходящаяся на одного человека в 2013-2017 гг., кв.м.11
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, растет стабильно с каждым годом на 1-3%. В Свердловской области максимальный рост на 2% пришелся на 2015 год после кризиса. В это время достраивались объекты недвижимости, которые были начаты на пике экономического состояния нашего государства. Показатель общей площади, приходящейся на одного жителя в Свердловской области заметно выше этого показателя в среднем по Российской Федерации, а значит, наш регион является успешно развивающимся в плане строительства жилой недвижимости. Общая площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя может увеличиваться за счет ввода в действие жилых домов (таблица 9). Таблица 9 – Ввод в действие жилых домов в 2013-2017 гг., тыс. кв.м.12
В Российской Федерации после кризиса 2014 года количество вводимой жилой площади с 2015 стало сокращаться. Положительная динамика в 2015 году сохранилась за счет объектов, начатых еще до кризиса. А со следующего года некоторые застройщики не имели финансовых средств на завершение объектов жилой недвижимости, а также финансовых источников для строительства новых объектов. В Свердловской области наблюдается подобная ситуация, но в 2016 году количество введения жилых домов сократилось на 15%, а в 2017 уже показало тенденции к росту. Это обусловлено заинтересованностью местных властей в первую очередь решить проблемы долгостроев и обманутых дольщиков. Приятные условия местных властей для застройщиков стимулировали увеличение ввода объектов жилой недвижимости в Свердловской области. Теперь проанализируем объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» (таблица 10). Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» – это строительные работы, выполненные организациями собственными силами на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками, а также с 2015 года работы, выполненные хозяйственным способом организациями и населением. Показатель «Объем работ по виду деятельности «Строительство» по полному кругу хозяйствующих субъектов формируется как сумма данных по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства, по малым и микропредприятиями и с учетом деятельности, не наблюдаемой прямыми статистическими методами. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений [40]. Таблица 10 – Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» в 2013-2017 гг., млн. руб.13
Процентное соотношение по показателю объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» между Свердловской областью и Российской Федерацией сильно отличается. Показатель по стране имеет положительную динамику за весь рассматриваемый период. Возможно на этот показатель повлияли города федерального значения, а также сооружения федерального значения (например, Крымский мост), на которые тратятся определенные немалые средства из федерального бюджета. В Свердловской области с 2016 года наблюдается снижение затрат на работы, по виду экономической деятельности «строительство». Возможно, что это связано с уменьшением регионального и муниципальных бюджетов на данную область затрат. В Свердловской области работает большое количество застройщиков. Они между собой конкурируют и каждый пытается стать лучше, рассмотрим в таблице 10 топ-застройщиков по Свердловской области по объему ввода в эксплуатацию жилых площадей (таблица 11). Таблица 11 – Рейтинг застройщиков по Свердловской области по объему ввода жилья за 2016-2017 гг., кв.м.14
В таблице 11 изображено, что в 2017 году у одних из самых крупных строительных компаний в сфере жилого строительства количество введенных квадратных метров снизилось, кроме застройщика «Группа ЛСР». Несмотря на то, что большинство показателей, рассмотренных ранее, в 2017 году показали рост, количество введенных квадратных метров сократилось. Это обуславливается тем, что на постройку жилого дома в среднем уходит 2-3 года, поэтому дома введённые в эксплуатацию в 2017 году начинали строить в 2014-2015 гг. в период начала кризиса. Теперь рассмотрим ситуацию по объему текущего строительства в 2018 году. Таблица 12 – Рейтинг застройщиков по Свердловской области по объему текущего строительства в 2018 г., кв.м.15
На данный момент питерская компания Группа ЛСР застраивает в Свердловской области свыше 650 тысяч квадратных метров жилья, что больше, чем в 2,5 раза у других застройщиков. Группа ЛСР занимает практически 1/5 строительного рынка Свердловской области по объему текущего строительства жилья. Атомстройкомплекс расположился на третьей позиции и на текущий момент имеет свыше 210 тысяч квадратных метров строительства жилых помещений. Изменения в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" приведут к исчезновению некоторых застройщиков. Одним из самых значительных изменений является то, что застройщики смогут работать по договору долевого участия только при количестве введенных в эксплуатацию жилых помещений свыше 10 тысяч квадратных метров. На данный момент в едином реестре застройщиков есть информация о 24 застройщиках, работающих на строительном рынке жилой недвижимости Свердловской области. 9 из них имеют количество введенных в эксплуатацию жилых помещений меньше 10 тысяч квадратных метров, а это больше ¼ от общего числа компаний. Проанализировав всю информацию, полученную выше, можно сказать о том, что покупательная способность жителей Свердловской области падает, что влечет за собой уменьшение спроса. Но работы по строительству продолжаются и показывают позитивную тенденцию. При повышении уровня жизни жителей Свердловской области в ближайшем будущем мы сможем наблюдать выход из кризисного состояния и развитие рынка жилой недвижимости и экономики в целом. 2.2 АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ИСТОЧНИКОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ В прошлой главе мы рассмотрели тенденции регионального рынка жилой недвижимости в Свердловской области, а также тенденции общероссийского рынка жилой недвижимости. Для анализа объемов, занимаемых субъектами финансирования, рассмотрим некоторые показатели финансовых потоков на региональном рынке жилой недвижимости в Свердловской области. Как уже было сказано выше основными субъектами финансирования на рынке жилой недвижимости являются государство, население, инвесторы, банки и застройщики. Население и инвесторы по своей сути отличаются лишь целью приобретения жилой недвижимостью (для личного пользования или для инвестирования), а так как практически невозможно точно отследить с какой целью приобретается жилая недвижимость, то население и инвесторов объединим в одну категорию покупателей. Государство и регионы должны являться одним из основных субъектов финансирования регионального рынка недвижимости, так как создают поддержку для малообеспеченных слоев населения. Государственная программа Свердловской области "Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2024 года", утвержденная постановлением Правительства Свердловской области от 13.04.2017 № 251-ПП (далее – Программа) в новой редакции, содержит пять подпрограмм. а) Подпрограмма «Стимулирование развития жилищного строительства" направлена на реализацию проекта "Доступное жилье для уральских семей». б) Подпрограмма «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан в соответствии с полномочиями Свердловской области и полномочиями, переданными Российской Федерацией». в) Подпрограмма «Осуществление градостроительной деятельности» направлена на реализацию проекта «Стратегии городов» г) Подпрограмма "Строительство объектов государственной собственности Свердловской области и поддержка реализации приоритетных муниципальных инвестиционных проектов" направлена на реализацию проектов "Новая индустриальная инфраструктура", "Качество образования как основа благополучия", "Культурное пространство", "Здоровое долголетие", "Физическая культура и здоровый образ жизни". д) Подпрограмма "Обеспечение реализации государственной программы" предусмотрена в целях обеспечения исполнения полномочий и функций Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, как ответственного исполнителя государственной программы, и государственных казенных учреждений Свердловской области, подведомственных министерству, как исполнителей отдельных мероприятий государственной программы [28]. На реализацию Программы направленны средства из федерального, регионального и местного бюджета, а также внебюджетные средства. На таблице 13 представлены эти значения, а также процент выделенных средств к плановому объему года. Таблица 13 – Средства, направленные на реализацию основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2024 года в 2014-2017 гг., тыс. руб.16
За весь период с 2014 по 2017 годы бюджетные средства выделялись минимум на 71,6% к плановому объему года. Выше всех показатели федерального бюджета от 88,8% до 109,5% к плановому объему года. Внебюджетные средства были направлены максимум на 58,2% к плановому объему года в 2014 году. Общее число средств с каждым годом уменьшает свое количественное значение, но процентное соотношение, хоть и показывало отрицательную динамику до 2017 года, остается на приблизительно одинаковом уровне. Это может означать, что большая часть Программы выполнилась в первые годы и с каждым последующим годом требует меньшее финансирование. Чтобы определить долю, занимаемую средствами разных бюджетов, выделенными для реализации Программы, представим данные графически на рисунке 5. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||