Финансовые источники. Мартемьянова Ксения Витальевна_1529227584 (2). Финансовые источники регионального рынка жилой недвижимости (на примере свердловской области)
 Скачать 236.83 Kb.
|
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА (БАКАЛАВРИАТ) Тема: ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Екатеринбург 2018 г. СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ Вопрос жилой недвижимости является актуальным для любых народов в различные временные эпохи. Потребность в жилье является одной из самых базовых потребностей человечества, поэтому строительство жилой недвижимости, а также её покупка и продажа всегда будет волновать население. Особенно после распада Советского Союза, когда государственная собственность стала частной, граждане Российской Федерации стали озабочены вопросом приобретения жилой недвижимости. При смене государственного строя поменялся уклад жизни в стране. Переход к капитализму вызвал изменение законодательства, а это повлекло за собой изменение во всех сферах, в том числе и на рынке жилой недвижимости. С каждым годом возникают новые проблемы и появляется необходимость изменений для совершенствования системы. На данный момент среди наших граждан является острым вопрос приобретения жилой недвижимости в собственность. Целью выпускной квалификационной работы является анализ финансовых источников рынка жилой недвижимости и выявления перспективы его развития в Свердловской области. Задачи выпускной квалификационной работы: 1) изучить теоретические аспекты источников финансирования жилой недвижимости, его основные факторы и условия функционирования на территории Российской Федерации; 2) провести комплексный анализ финансовых аспектов регионального рынка жилой недвижимости Свердловской области; 3) выявить тенденции развития источников финансирования регионального рынка жилой недвижимости Свердловской области. Объект исследования – региональный рынок жилой недвижимости Свердловской области. Предмет исследования – тенденции и перспективы развития источников финансирования рынка жилой недвижимости Свердловской области. Информационная база выпускной квалификационной работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, учебные издания, посвященные проблемам финансирования регионального рынка жилой недвижимости области, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет- ресурсы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 67 страницах машинописного текста, и включает 8 рисунков, 22 таблицы, 1 формулу. Список литературы состоит из 48 источников. 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСОВЫХ ИСТОЧНИКОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ КАТЕГОРИИ Рынок жилой недвижимости в России является относительно молодым сектором нашей экономики. С каждым днем он развивается все сильнее и требует к себе большего внимания, регулирования. Рынок жилой недвижимости интересен, как инвесторам, гражданам, так и государству. Рынок жилой недвижимости занимает целый сегмент в экономики практически любого государства, а значит влияет на ее состояние и развитие. Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость [24]. Рынок недвижимости может быть классифицирован по следующим признакам: По способу совершения сделок: А. Первичный рынок; Б. Вторичный рынок. По форме собственности: А. Частная форма собственности; Б. Государственная. И другие признаки (приложение А). Первичным рынком жилья является рынок, на котором осуществляются сделки по передаче в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, уполномоченные осуществлять реализацию жилья в установленном законодательством порядке. Также к сделкам на первичном рынке относятся сделки в отношении жилых помещений в многоквартирных домах до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, заключаемые в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Вторичный рынок жилья – это рынок, собственниками квартир на котором могут выступать как физические, так и юридические лица. Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются квартиры, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации. Кроме того, на вторичном рынке жилья регистрируются цены на вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами [6]. Финансовые источники рынка жилой недвижимости делятся на внешние и внутренние источники. Внешние финансовые источники – это заемные и привлеченные средства, а внутренние – собственные средства застройщика. При самофинансировании предприятие главным образом использует чистую прибыль и амортизационные отчисления, возмещающие потребленную часть основного капитала. Финансово-экономической функцией амортизации является накопление финансовых ресурсов для последующего замещения выбывающих основных средств или вложения капитала в новое производство. Использование амортизационных отчислений становится возможным, так как начисление амортизации производится регулярно, а выбытие и возобновление основных фондов — периодически, после длительного периода эксплуатации. Преимущество амортизационных отчислений как источника инвестиций заключается в том, что при любом финансовом положении предприятия этот источник имеет место и всегда остается у него в распоряжении. Однако очевидно, что у девелоперской организации суммы накоплений амортизационных отчислений будут незначительными, поскольку девелоперы не обладают большим количеством основных средств [26]. Основными участниками на рынке как первичной, так и вторичной жилой недвижимости являются покупатели и продавцы. Среди покупателей можно выделить Физические или юридические лица, приобретающие жилую недвижимость для дальнейшего владения ей. Физические или юридические лица, приобретающие жилую недвижимость как инвестиционный инструмент. Государство, как заказчик жилой недвижимости для дальнейшей передачи особым категориям граждан. Из продавцов можно выделить: Физические или юридические лица, недвижимость которых находилась в собственности в целях владения. Физические или юридические лица, цель которых прибыль на разнице цен при купле и при продаже. Государство. Застройщики. Все эти категории создают спрос и предложение на рынке жилой недвижимости. Их деньги и недвижимость имеют прямое влияние на рынок первичной и вторичной жилой недвижимости. Покупатели и продавцы, создающие поток денежных средств на рынке жилой недвижимости между собой и принимают участие в формировании экономики страны в целом. Из выше сказанного становится понятно кого можно отнести к участникам рынкам, следовательно, эти участники и создают финансовый поток на рынке жилой недвижимости. Участники всех рынков, в том числе и рынка недвижимости используют три категории средств: Собственные – денежные средства, которые уже существуют у участника рынка, например, бюджет муниципалитета на жилье для некоторых льготных категорий граждан или личные средства физического лица, которые он накопил за определенный период времени с целью приобретения жилой недвижимости. Заемные – денежные средства, которые выдаются банком в виде ссуды предприятию, они носят целевой характер и выдаются на определенный срок и за плату [8]. Заемные средства могут быть, как кредитом (ипотекой) и выдаваться банками, так и выпущены в виде ценных бумаг, например, облигаций, тогда будет привлечение средств от физически и юридических лиц. При занятии средств с помощью кредита (ипотека) к финансовым участникам рынка жилой недвижимости можно отнести банки. Привлеченные средства — это средства, предоставленные на постоянной основе, по которым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода (в виде дивиденда, процента) и которые могут практически не возвращаться владельцам. В их числе можно назвать: средства от эмиссии акций; дополнительные взносы (паи) в уставный капитал; также целевое государственное финансирование на безвозмездной или долевой основе [36]. На рисунке 1 изображено какие категории участников рынка жилой недвижимости могут использовать денежные средства.
Рисунок 1 – Источники финансирования жилищного строительства1 Источником финансирования жилищного строительства так же является долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан, участников долевого строительства, для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства. Участниками долевого строительства могут быть граждане или юридические лица, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств, для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. В долевом строительстве возможность выкупа доли существует на любых его этапах, но ближе к концу стоимость увеличивается. В связи с большим количеством обманутых дольщиков по инициативе властей с 2020 года планируется отменить долевое строительство жилья. Из поправок следует, что участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Эта поправка соответствует изначальному плану, представленному властями, согласно которому следующие три года должны стать неким переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство. По предложенной в поправках схеме деньги дольщиков предполагается не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках, в задачу которых будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком. Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Под кредитованием строительства подразумевается предоставление кредитными организациями кредитов, которые предназначены для осуществления подготовительных, строительно-монтажных работ и пуско-наладочных работ, связанных со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершение строительства уже существующих объектов недвижимости. В настоящее время прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. На данном рынке главным участником является Сбербанк, занимающийся инвестиционным кредитованием строительных проектов. Сотрудничество кредитных учреждений и строительных организаций, как правило, наиболее часто сводится к расчетно-кассовому обслуживанию и краткосрочному кредитованию, в незначительных объемах для строительных компаний [22]. В отличие от России, за рубежом в основном используют три источника финансирования строительных компаний: собственные средства, коммерческий кредит и ипотечный кредит. Это работает как для частных застройщиков, так и для покупателей готового жилья на первичном и на вторичном рынке. Основным же источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России исторически сложилось так, что внешние источники финансирования играют особую роль. Как и любая отрасль экономики, строительство, оправляясь от последствий либерализации национального хозяйства, испытывала острую потребность в, так называемых, «длинных» деньгах, которая не была удовлетворена, это негативным образом сказалось на темпах укрупнения строительного капитала. Такая историческая особенность не может быть проигнорирована, ведь одна из отличительных характеристик строительной отрасли, – значительная стоимость возводимого объекта, – ограничивает набор схем финансирования и, соответственно, перечень доступных проектов [11]. Если наблюдается спад национальной экономики, в этом случае при заключении договоров подряда следует учитывать риск непогашения дебиторской задолженности. Естественно, это обостряет вопрос получения гарантий оплаты и финансовой прочности строительного предприятия. Образуется некий порочный круг: преимуществами использования собственного капитала (свобода в выборе проектов, отсутствие необходимости в выплате процентов) могут воспользоваться лишь крупные компании, но формирование крупного собственного капитала осуществляется в основном за счет прибыли, на которую негативно влияют долговые обязательства [11]. Можно констатировать, что для существенного роста капитала строительных предприятий необходимы следующие условия: достаточно продолжительный период времени прибыльной работы, административные и экономические меры поддержки со стороны государства, направленные на развитие жилищного строительства, транспортной инфраструктуры, реализацию эффективной амортизационной политики [23]. Таким образом, основными источниками финансирования на рынке жилой недвижимости являются физические лица, юридические лица, государство и банки. СУБЪЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ТИПЫ, ХАРАКТЕРИСТИКА, МЕТОДИКА УЧАСТИЯ В предыдущей главе мы рассмотрели основных участников и их денежные средства на рынке жилой недвижимости. Теперь рассмотрим интерес, условия нахождения на рынке жилой недвижимости, основные способы привлечения денежных средств основных участников рынка жилой недвижимости на рынок жилой недвижимости, а также рассмотрим основные способы привлечения денежных средств основных участников рынка жилой недвижимости на рынок жилой недвижимости в других странах. Каждый субъект финансирования рынка жилой недвижимости имеет свой интерес для привлечения финансов. Среди категорий бывает совпадение интересов, различия и даже встречаются противоречия. Для начала рассмотрим застройщиков. Застройщики – это юридические лица, которые занимаются строительством и вводом в эксплуатацию жилой недвижимости. По сути, застройщики выступают зачинщиками движения финансов на рынке жилой недвижимости, так как создают новые объекты для привлечения средств. Основной интерес застройщиков – прибыль. Как и любое другое юридическое лицо, будь это компания, производство или организация, застройщики заинтересованы в получении максимальной прибыли при минимальных издержках. Строить бизнес лишь на собственные средства и полученную прибыль – очень долго и крайне неэффективно, особенно, когда речь идет о суммах для строительства многоквартирного жилого комплекса, поэтому застройщики привлекают сторонние инвестиции. Среди юридических лиц не только застройщика может быть интересна жилая недвижимость. Другие организации и предприятия могут рассматривать приобретение жилой недвижимости с целью пользования или инвестирования. Здесь интересы юридических лиц полностью совпадают с интересами физических лиц. Изначально договор долевого участия создавался и рассматривался как дополнительный источник инвестирования финансов в экономику. Это уже со временем и двумя кризисами 2008 и 2014 годов договор долевого участия стал спасительным кругом многих семей на территории Российской Федерации, как один из немногих доступных способов приобретения недвижимости. Далее рассмотрим юридические и физические лица не с точки зрения разных субъектов финансирования рынка жилой недвижимости, а как владельцев и инвесторов. Интерес инвестирования в жилую недвижимость возникает неспроста. Между покупкой на стадии котлована и на стадии ввода в эксплуатацию. Цена порой может различаться до 50% [33]. Инвесторы, как правило, используют собственные средства либо кооперируются с другими инвесторами. Интерес с точки зрения владения, пользования и распоряжения, т.е. права собственности имеет больше особенностей. Например, способы возникновения финансов у этой категории субъектов финансирования рынка жилой недвижимости чуть больше. Сюда входят собственные и привлеченные средства (от инвесторов и кредитные займы). Чаще всего к этой категории относятся физические лица, обычные люди, жилая недвижимость для которых является лишь удовлетворением базовых потребностей человека по пирамиде Маслоу. Государство направляет финансовые потоки на рынок жилой недвижимости по этой же причине. Государство необходимо трудоспособное население, которое готово к большему, чем удовлетворение первых двух ступеней потребностей, поэтому часть бюджетных средств как раз уходит на социальные программы по приобретению жилья. Последний субъект финансирования на рынке жилой недвижимости – это банки. Банки – это только финансовые потоки из одних рук в другие. Финансовые потоки всех субъектов финансирования так или иначе могут быть завязаны именно на банках. Для банков самое интересное это полученная прибыль с заключенных договоров по жилищному кредитованию и выданных ипотек или платежеспособному населению В России существует несколько законных способ привлечения денежных средств на рынок жилой недвижимости. Рассмотрим самые известные из них: Ипотека. Рассрочка Долевое строительство. Жилищно-строительные кооперативы. Государственные программы. Ипотека является одним из самых распространённых способов приобретения жилой недвижимости. Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании [1]. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование [9]. Рассрочка от застройщика. Рассрочка позволит приобрести жилье без уплаты процентов. При этом рассрочку выдает не банк, как правило это застройщик, поэтому условия зависят непосредственно от него. Минусы: Рассрочка дается на короткий срок, как правило на время строительства дома, а затем необходимо внести всю сумму полностью иначе будут начисляться проценты. Первоначальный взнос больше чем при ипотеке. С рассрочкой как правило продаются квартиры в отдаленных микрорайонах, где спрос пока что не очень высокий [44]. Долевое строительство. Подобный вариант строительства заключается в частичном его финансировании за счет денежных средств будущих покупателей жилья, которые выступают в качестве инвесторов. Использование такой схемы выгодно для обеих сторон: она позволяет привлечь застройщику дополнительные деньги, необходимые для скорейшего завершения проекта, а дольщик существенно экономит, поскольку приобретает жилье по очень низкой цене (в отдельных случаях цена на стадии инвестирования может быть до двух раз ниже стоимости завершенного объекта). Если опустить юридические нюансы, то здесь необходимо вложить деньги в еще не построенное жилье, застройщик закрепит за вами определенную квартиру, которая перейдет в вашу собственность после завершения строительства. Здесь всегда работает простое правило: чем раньше вы вложили деньги, тем дешевле будет недвижимость [41]. Жилищный кооператив представляет собой добровольное объединение людей с целью строительства квартир в многоквартирном доме. Выделяют 2 основных вида таких кооперативов: Накопительный. Суть заключается в том, что пайщик вступает в кооператив, оплачивая вступительный взнос, и сразу может вселиться в квартиру. Главной целью накопительного кооператива является не возведение жилья, а его покупка в уже готовом объекте путем объединения взносов участников. После заселения в квартиру пайщик продолжит выплату взносов в размере и периодичности в соответствии с заключенным договором. Строительный. Он создается для строительства многоквартирного дома силами участников. Это привлекательный вариант построить жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Однако и риски здесь довольно высокие. После завершения строительства ЖСК, как правило, преобразуется в ТСЖ. Выбор способа приобретения жилья в пользу жилищного кооператива обуславливается: лояльным отношением к участникам; относительно небольшим паевым взносом для закрепления конкретной квартиры за собой; минимальным комплектом документов; отсутствием созаемщиков, поручительства и залога; возможность личного контроля за ходом строительства; внесением платежей частями в рамках индивидуального графика. Как правило, участие в ЖСК не является чистой формой рассрочки, так как пайщик должен будет выплатить проценты (хоть и небольшие – 2-3% годовых), которые пойдут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем. Недостатками рассматриваемого варианта покупки недвижимости являются: меньший по сравнению с ипотекой срок возврата стоимости квартиры (обычно до 10-15 лет); высокая вероятность удорожания строительства и иных затрат в период погашения долга; наличие пробелов в действующих нормативно-правовых актах РФ, регулирующих деятельность ЖСК, они получают гарантий от государства; сложная процедура выхода из кооператива. Приведенные плюсы и минусы должны поставить перед потенциальным покупателем вопрос о возможных рисках и сравнению с другими способами приобретения недвижимости [42]. Лизинг. Среди основных преимуществ следует отметить возможность получения квартиры по низкой цене. Действительно, часто владельцам требуется лишь длительное содержание, поэтому они не стараются требовать огромные деньги за жилье. Этот фактор подсказывает широкие возможности, упускаемые семьями. Хотя часто низкая стоимость устанавливается ради привлечения клиентов мошенниками, но такие варианты мы рассматривать не станем. Еще одним плюсом является сумма ежемесячных выплат. Они обсуждаются напрямую с собственником жилья, поэтому деньги оказываются варьированными. Во многих случаях даже малоимущие слои населения получают неплохие возможности, которые мгновенно обеспечивают им необходимые квадратные метры. Однако юристы сегодня часто занимаются сопровождением подобных сделок. Если правильно составлена документация, то она становится реальностью. Пожалуй, данный момент больше всего и привлекает современников, которые пока еще не видят иных вариантов приобретения квартиры [45]. Из государственного и региональных бюджетов в целях поддержки отдельных категорий российских граждан выделяются средства, которые направляются на оказание им помощи для улучшения жилищной ситуации. Такая поддержка может быть в форме: - субсидий (в %-ном соотношении от рыночной стоимости квартиры); - безвозмездной материальной помощи (например, материнский/семейный капитал); - льготных ипотечных займов (например, в 2018 году можно оформить ипотеку со ставкой 6% годовых); - социальных займов (обычно доступных малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций, которым государство или регион е стоимость жилья полностью за исключением суммы начисленных процентов). Надо сказать, что далеко не в каждом субъекте РФ можно получить такую поддержку. В большей мере это относится к социальным ипотечным займам и субсидий. Только небольшое количество регионов реализуют такие программы (например, социальная ипотека для жителей Московской области) [42]. За рубежом существуют несколько иные способы привлечения денежных средств на рынок жилой недвижимости. Рассмотрим самые известные из них: Схема возвратного лизинга. Fractional ownership. Покупка жилья в рассрочку. Проектное финансирование. Схема возвратного лизинга, или lease-back, является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады. По данной схеме покупатель приобретает жилье и сразу после покупки передает его под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Покупатель приобретает недвижимость и передает ее в управление той же фирме, у которой ее приобрел. Покупатель подписывает с этой компанией договор аренды недвижимости (управления), по которому покупателю гарантируется определенный ежегодный доход; за покупателем также сохраняется право использовать эту недвижимость в своих целях определенное количество недель в году. Возможные сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность – 4-8% в год в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, в США средняя доходность такой схемы приобретения нового жилья составляет 6% годовых, а сроки не простираются далее 10-11 лет. Во Франции весьма распространены и более длительные сроки возвратного лизинга, вплоть до 20 лет. Подобные схемы покупки и инвестирования в недвижимость используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Эксперты утверждают, что почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка недвижимости. К примеру, на таком развивающемся рынке недвижимости, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают следующую схему покупки жилья. Во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Сущность ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, вилы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать свою собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче жилой недвижимости в аренду туристам. За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и при этом может две недели в году пользоваться своей недвижимостью. Fractional ownership – это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional ownership выглядит следующим образом. Покупатель платит определенную сумму денег и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона. Все квартиры в доме полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне. Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, покупатель получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь потенциальный владелец этой недвижимости при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании и охране, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье [37]. Поэтому спрос на такую услугу, как fractional ownership, при покупке жилья остается стабильно высоким. Покупка жилья в рассрочку. Сегодня многие зарубежные застройщики для покупки жилья предлагают воспользоваться рассрочкой. С одной стороны, это удобно: не нужно собирать большое количество документов. Максимум, что может потребоваться от потенциального покупателя – это документальное подтверждение своего дохода. При этом жилье обойдется дешевле, чем в кредит. С другой стороны, рассрочка, как правило, предоставляется на ограниченный период времени (редко более, чем на три года, как, например, в Болгарии). Это значит, что ежемесячно покупателю недвижимости придется платить довольно ощутимую сумму денежных средств в качестве рассроченного платежа. Это неблагоприятно отразится на текущем состоянии бюджета покупателя жилья, так как в значительной мере увеличит нагрузку на него. В Болгарии развитая система рассрочек практически подменила при покупке жилья ипотечные программы. Стандартная схема жилищных рассрочек такова: 10% от стоимости покупаемого жилья -первоначальный взнос, 30% стоимости покупаемого жилья выплачиваются в течение 9 месяцев, выплату оставшихся 60% стоимости покупаемого жилья можно растянуть на 5-10 лет. Если покупатель жилья готов полностью расплатиться с застройщиком в течение года, то никаких процентов по рассрочке ему платить не придется. При более длительном периоде погашения долга в рассрочку на остаток задолженности покупателя в пользу продавца недвижимости начисляется от 5 до 10% годовых. После того, как покупатель выплатит 40% стоимости покупаемой недвижимости, покупатель имеет право проживать в ней или сдавать ее в аренду. Полностью же она переходит в собственность покупателя только после окончательного расчета с продавцом. На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Например, на Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово-развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе. Кредиторы в данном случае обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся объект недвижимости. Проектное финансирование – это перспективное направление для финансирования девелопмента любых объектов недвижимости, в том числе и жилых домов. Застройщику выгоднее продавать квартиры в готовом доме, поскольку цена квадратного метра в готовом доме выше, чем на этапе строительства этого дома. Эта разница в ценах с избытком покрывает банковский процент [15]. Анализ существующих за рубежом схем покупки нового жилья дает возможность изучить этот положительный опыт финансирования строительства нового жилья, внедрить этот опыт покупки нового жилья в практику Российской Федерации, скорректировав его предварительно на специфические экономические и правовые аспекты функционирования Российской Федерации (это, прежде, всего коррумпированность чиновников всех уровней, практическое бездействие судебных органов в деле экономических преступлений и т.д.) [37]. ИССЛЕДОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ ИСТОЧНИКОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ Для определения роли и вклада каждого субъекта финансирования рынка жилой недвижимости Свердловской области необходимо рассмотреть развитие рынка и его основных факторов на протяжении нескольких лет. Для более точного анализа рассмотрим статистику начиная с 2013 года, чтобы оценить каким был рынок до последнего кризиса и как он ведет себя сейчас. На какой стадии находится. На уровень спроса на объекты жилой недвижимости прямо пропорционально будет влиять уровень среднедушевых доходов населения (таблица 1). При повышении доходов у населения появляется возможность улучшения своих жилищных условий. От размеров доходов будет зависеть размер площади, качества приобретаемого объекта недвижимости, а также размер и доступность ипотечного кредитования. На таблице 1 приведен уровень среднедушевых доходов населения по Российской Федерации и Свердловской области (далее – СО) за период 2013-2017 годов и процентное соотношение к предыдущему периоду. После кризиса 2014 года показатели среднедушевых доходов населения по Российской Федерации и Свердловской области стали близки по значению. Таблица 1 – Уровень среднедушевых доходов населения за 2013-2017 гг, рублей в месяц2
Анализируя данные из таблицы 1, видно, что уровень среднедушевых доходов населения после 2015 года практически перестал расти. Номинальные доходы населения как в Российской Федерации, так и в Свердловской области, в частности, остаются примерно на одном и том же уровне последние 2 года. В 2013 и 2014 годах уровень доходов населения в Свердловской области был заметно выше, чем в среднем по Российской Федерации (примерно на 16-20%) и в настоящее время превышает его. С каждым годом уровень среднедушевых доходов населения растет. Без роста населения доходов не только недвижимость, но и другие сферы экономики и потребления остаются без повышенного спроса со стороны населения. Теперь рассмотрим реальные денежные доходы населения (таблица 2), чтобы понять на сколько они увеличились или уменьшились в процентном соотношении к предыдущему периоду. Таблица 2 – Реальные денежные доходы населения за 2013-2017 гг., % к предыдущему периоду3
Как видно из таблицы 2 реальные денежные доходы населения после кризиса упали и продолжают падать еще ниже. Страна в целом и регионы уже больше трёх лет подвержены влиянию кризиса и не выходят из него. Для большего понимания ситуации рассмотрим эти данные на графике относительных доходов (рисунок 2). Возьмем за Х – 100% реальные доходы населения за 2013 год, а последующие периоды рассмотрим, как отношение к Х. В процессе исследования, было выявлено, что графики по Российской Федерации и Свердловской области в данном масштабе совпадают, поэтому приведен общий график относительных доходов населения. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||