Аренда. АРЕНДА. Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5

• Название: Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5
• Анкор: Аренда
• Дата: 30.01.2023
• Размер: 88.7 Kb.
• Имя файла: АРЕНДА.docx
• Тип: Глава; #911848
• страница: 8 из 9

3.2 Спорные вопросы договора аренды недвижимости связанных с регистрацией

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются те, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требование государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка - ничтожна. В этом случае одна из сторон имеет право на иск. Ученые спорят о том, что является составными частями иска. Одни юристы утверждают, что к элементам иска необходимо отнести только основание и предмет. Другие же говорят, что помимо основания и предмета иска его элементом является содержание.¹⁶

Предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от их совершения, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Следует отметить, что с момента принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (стороны могут сделать это добровольно). О договоре аренды речь здесь не идет, речь идет только о иных сделках с недвижимостью. Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости это:

- регистрация самого объекта недвижимости;

- регистрация прав на недвижимость;

- регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Второй случай предполагает, что сделка уже совершена и регистрация состоит в последующем переходе прав на недвижимое имущество. Это необходимо для признания самой сделки действительной. (Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав.)

Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК РФ, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе, таких как, скажем:

- договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ);

- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

- договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- договор ренты (ст. 584 ГК РФ) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

- договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).¹⁷

Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались, диаметрально противоположные суждения, соответственно различной была и судебная практика. Речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК РФ, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2020 г. № 5311 Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2021. № 12. пытается решить эту проблему.

Рассмотрим одну из спорных ситуаций, связанную с тем, что в случае нарушения арендатором условий договора, запрещающих передачу имущества в субаренду, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по суду только после предварительного направления арендатору предупреждения о необходимости устранения нарушения.

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ТОО о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Федеральный арбитражный суд округа постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.08.99 № 1528/99 состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием «Ротор» (арендатор) был заключен договор от 17.10.91 на аренду нежилого помещения для использования его под магазин сроком до 17.10.21.

Пунктом 5.2.6 названного договора предусмотрено, что сдача арендуемых помещений в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования помещения, проведенной арендодателем, установлено наличие в нем посторонних организаций, что отражено в актах от 14.01.97 и от 22.06.98.

Учитывая указанное обстоятельство и руководствуясь пунктом 5.2.6 договора, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.¹⁸

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд не проверил, направлялось ли такое предупреждение и, следовательно, возникло ли у истца право требовать расторжения договора.

Удовлетворяя требование о расторжении договора, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком его условий.

Однако судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Суд не проверил, направлялось ли ответчику предупреждение о необходимости устранения нарушения, послужившего основанием для обращения с иском.

В материалах дела отсутствуют договоры субаренды, заключенные между ответчиком и организациями, указанными в актах.

Не дано оценки представленным договорам от 01.03.96 и от 01.01.98. Не выяснено, содержат ли данные договоры элементы правоотношений, указанных в статье 606 ГК РФ, и позволяют ли условия названных договоров считать, что на их основании спорные помещения полностью или частично передавались в возмездное пользование третьим лицам.

Кроме того, суд не проверил довод ответчика об устранении им нарушений договора аренды в разумный срок. Только после исследования указанных обстоятельств можно определить наличие оснований для расторжения спорного договора.

Принимая во внимание, что нежилое помещение - это объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту предположение заключить договор).

Это письмо, несомненно, помогло выработать единообразный подход к вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то, что информационные письма ВАС РФ могут носить только рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а бюро технической инвентаризации регистрировали лишь собственников имущества, не служит основанием для признания договора аренды ничтожным.

На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации», продлевался сторонами уже в период его действия. Пролонгация договора аренды не равнозначна заключению нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях, но только на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

Таким образом, участники договора аренды могут с полным основанием рассчитывать на использование права на защиту своих интересов, причем законодательство в равной степени, допускает и судебные способы защиты и внесудебные ее формы. Большую роль играет здесь степень добросовестности сторон этого договора.