Аренда. АРЕНДА. Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5

• Название: Гражданско правовая характеристика договора аренды. 5 1Понятие и признаки договора аренды. 5
• Анкор: Аренда
• Дата: 30.01.2023
• Размер: 88.7 Kb.
• Имя файла: АРЕНДА.docx
• Тип: Глава; #911848
• страница: 7 из 9

Глава 3. Проблемы судебной практики по договору аренды

1. Основные причины обращения в суд

Вот основные причины, по которым возникали разногласия.

Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора. Суды часто идут навстречу арендаторам, когда те в позиции ответчиков защищаются от завышенных требований собственников, но редко поддерживают их в стремлении уйти от исполнения договора.¹³

Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.

Самоизоляция оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования вещью, а при невозможности пользоваться предметом аренды, возникает ли право платить?

До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция, изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2021, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2021.

Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от неё.

Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как: право на отсрочку уплаты арендной платы, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.

В связи с чем, многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности, такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.¹⁴

Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.

Нужно понимать о важности принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.

Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это: злоупотребление правом со стороны арендодателя:

– Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;

– Большое количество штрафных санкций;

– Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;

– Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;

– Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса - это значительное увеличение арендной плат;

– Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;

– Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;

– Невозврат обеспечительного платежа и другие.

Арендодатели также сталкиваются с трудностями:

– Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);

– Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки;

– В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;

– Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.

Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов.¹⁵

Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами.

Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.

Грамотно составленный арендный договор поможет способствовать избежание и уменьшению потерь с обеих сторон, заключающих данный договор. Ольга Павлинова, являясь директором департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании "Этаж", рассказала, на какие условия договора обязательно стоит обратить внимание.

Ею отмечено, что примерно тридцать процентов российских арендаторов приступают к подписанию договора аренды, практически не читая его. Легкомысленное отношение к краткосрочным договорам аренды может обойтись очень затратно, как арендаторам, и соответственно, арендодателям.

"При возникновении конфликтной ситуации между владельцем и арендатором объекта, то в таких случаях любое устное соглашение утрачивает свою силу. Все договорные соглашения, отражаются в арендном договоре, и составляются в двух экземплярах, для каждой из сторон", - отметил эксперт.

Так же дала рекомендации арендаторам: - «Прежде всего, те, кто хочет арендовать дом, должны проверить документы, подтверждающие права собственности на потенциального арендодателя. Это необходимо для того, чтобы потом не потерять жилье и при этом не терять деньги».

«Для владельцев и арендаторов важно четко указать, кто имеет право проживать в арендуемом жилье, чтобы можно было избежать появления нежелательных проживающих лиц», говорит Павлинова.

Эксперты также отметили, что в последнее время залог за сохранность имущества в квартире стал очень популярным. Что касается этого, то претензия владельца к арендатору составляется в письменной форме с участием обеих сторон, и во избежание споров в договоре четко указано, при каких случаях он не возвращается.

По мнению экспертов, необходимо сразу прописать в договоре и пункты о возмещении ущерба. Необходимо указать, кто несет ответственность в различных случаях, например, если протечка в квартире произошла не по вине жильца или при возникновении пожара.

Необходимо прописать такой пункт, как условие о досрочном расторжении договора. Следует отметить, что арендодатель и арендатор должны предупреждать друг друга о планируемом расторжении договора заранее, и указывают, в какой сумме будет возвращен авансовый платеж, в противном случае есть риск заплатить арендную плату заранее и остаться на улице на следующий день, заключили эксперты.

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев заявил, что нередко при аренде жилья происходят всякого рода мошенничества. Чтобы не стать жертвой мошенников с недвижимостью, эксперты рекомендуют начать с проверки документов арендодателя.

Помимо этого, Апрелев отмечает, что стороны должны правильно составить договор, в котором необходимо учесть оценку состояния недвижимости в квартире и степень износа, полный перечень всего оборудования. При этом перед каждым предметом необходимо указать состояние вещи, например, хорошее, поношенное и т.д.

Кроме того, в письменном договоре указана плата за первый месяц аренды квартиры и дополнительный гарантийный взнос который может быть удержан за ущерб, причиненный имуществу, мебели и стенам этой квартиры.