Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc. Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2. Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2

• Название: Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2
• Анкор: Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc.doc
• Дата: 17.03.2017
• Размер: 4.74 Mb.
• Имя файла: Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc
• Тип: Документы; #3889
• страница: 8 из 77

§ 5. Договоры продажи недвижимости и предприятия

Договоры продажи недвижимости и предприятия и квалифицирующие их признаки. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. соответственно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 559 ГК). Отсюда можно сделать вывод о причинах обособления данных договоров в отдельные виды договора купли-продажи и той внутренней общеспециальной связи, которая существует в рамках гл. 30 ГК между § 7 (lex generalis) и § 8 (lex specialis).

1. Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, - отчуждаемый объект (предмет договора), т.е. недвижимое имущество (недвижимость). Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки (субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т.п.) здесь значения не имеют.

Согласно ст. 130 ГК предметом данного договора являются: a) стационарные объекты недвижимости - т.е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты (см. абз. 1 п. 1); б) иные - нестационарные - объекты, т.е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона (см. абз. 2 п. 1).

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - жилые дома (их части); квартиры (их части); комнаты, т.е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и предназначенные для их проживания (см. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК).

2. Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект (предмет договора), которым является предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью (см. п. 1 ст. 132 ГК). Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками - содержательным и функциональным.

Предприятие - имущественный комплекс, а потому сложная вещь, состоящая из разнородных вещей, используемых по общему назначению (см. ст. 134 ГК). Однако предприятие - особая сложная вещь. Как известно, действие сделки по поводу сложной вещи по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) распространяется на все ее составные части (см. ч. 2 ст. 134 ГК). Сделки с предприятием подчиняются специальным правилам (см. п. 2, 3 ст. 559, п. 2 ст. 656 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество (см. п. 2 ст. 132 ГК), однако конкретное предприятие может и не иметь в своем составе недвижимости, что, однако, не препятствует признанию его законом в целом (как имущественного комплекса) в качестве объекта недвижимости (см. п. 1 ст. 132 ГК).

Предприятие - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, из чего можно предположить, что продавец и покупатель предприятия - не любые участники гражданского оборота, а предприниматели, иначе - откуда у продавца предприятие и зачем оно нужно покупателю? Однако само определение договора продажи предприятия, другие правила § 8 гл. 30 ГК, а также другие правила ГК такой вывод исключают. Так, продавцом предприятия может быть и не предприниматель, а, к примеру, лицо, получившее его по наследству (см. ст. 1178 ГК). Широкий круг лиц может быть и на стороне покупателя предприятия (кроме разве что граждан). Так, религиозная организация может купить книжный магазин для торговли специальной литературой. Продавцами и покупателями предприятий могут быть и публичные организации (см. гл. 5 ГК).

Итак, § 7 и 8 гл.30 ГК особо регулируют продажу недвижимости, для которой, вообще говоря, характерны: a) "приземленность" (прочная связь с землей); б) индивидуальная определенность и юридическая незаменимость*(82); в) физическая неделимость (кроме земельных участков); г) высокая стоимость; д) повышенная экономическая и (или) социальная значимость; е) необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав (а в ряде случаев - и сделок) (см. Закон о кадастре недвижимости, Закон о регистрации*(83)).

Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Единственным признаком стационарной недвижимости является прочная связь с землей и неперемещаемость без несоразмерного ущерба ее назначению, при этом акт государственной регистрации при признании таких объектов в качестве объектов недвижимости решающим не является, что подтверждает сам закон*(84). Напротив, нестационарные объекты недвижимости в силу прямого указания закона (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК) подлежат государственной регистрации, при условии и в момент которой они и становятся объектами недвижимости. Наконец, за всяким предприятием статус объекта недвижимости прямо признает закон, при этом государственная регистрация касается здесь соответствующего предпринимателя (субъекта), а самого предприятия (объекта) - только в случаях его продажи (иного отчуждения) как имущественного комплекса и перехода права на него (как на комплексный объект).

Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее. И как верно то, что § 7 гл. 30 ГК охватывает продажу всех объектов недвижимости (кроме предприятий - см. § 8 гл. 30 ГК), справедливо и другое: на ином по объектном подходе основаны Закон о кадастре недвижимости и Закон о регистрации.

Закон о кадастре недвижимости (см. ст. 1) регулирует отношения в связи с ведением Государственного кадастра недвижимости (ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и кадастровой деятельности. ГКН - систематизированный свод сведений об учтенной недвижимости, а также о прохождении границ (Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктов и проч.). Государственный кадастровый учет недвижимости - действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений, которые подтверждают существование (прекращение) недвижимости и индивидуализируют ее, а также иных сведений. Кадастровая деятельность - вид инженерной деятельности в отношении недвижимости по подготовке документов, содержащих необходимые сведения об объекте недвижимости для осуществления его кадастрового учета. В свою очередь Закон о регистрации (см. ст. 1, п. 1, 2 ст. 2, п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 9, п. 2, 3 ст. 12, п. 3 ст. 13, ст. 14, 22, п. 1 ст. 33) посвящен вопросам регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Если кадастровый учет носит технический характер, регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрация осуществляется подведомственными Минюсту России органами Росрегистрации*(85) посредством внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), неотъемлемая часть которого-дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимость, и книги учета документов. Регистрация носит открытый характер, сведения из ЕГРП могут быть предоставлены любому лицу. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.

Регистрации подлежат: a) права собственности и другие вещные права на недвижимость; б) ограничения (обременения) этих прав (в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). Регистрация права на объект недвижимости проводится в течение одного месяца со дня подачи документов (включая по общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором, - и регистрацию отчуждательного договора). Регистрация договора осуществляется посредством учинения на договоре специальной записи, регистрация прав удостоверяется соответствующим свидетельством.

1. Объектами кадастрового учета являются: a) земельные участки; б) здания и сооружения; в) помещения; г) объекты незавершенного строительства, и соответственно не являются: a) участки недр; б) суда (воздушные, морские, внутреннего плавания) и космические объекты; в) предприятия как имущественные комплексы. Подземные объекты - объекты кадастрового учета, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. В свою очередь, объекты регистрации прав - это: a) земельные участки; б) участки недр; в) все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно(в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения); г) предприятия как имущественные комплексы.

В то же время Закон о регистрации противопоставляет друг другу: a) регистрацию сделки с предприятием как имущественным комплексом и перехода права на предприятие и б) регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и перехода прав на данные объекты. Принципиальная разница - в уровне регистрирующего органа: сделки с предприятиями и переход права на предприятие (а также сделки и переход права на объекты недвижимости, расположенные на территории более одного регистрационного округа) - компетенция федеральной службы Росрегистрации; напротив, регистрация прав на иные объекты недвижимости (в том числе в составе предприятия) - компетенция ее территориальных органов в пределах регистрационного округа по месту нахождения объекта. Государственная регистрация сделки с предприятием и перехода права на него - основание для внесение в ЕГРП необходимых изменений по каждому объекту недвижимости, входящему в состав данного предприятия, территориальными органами по месту нахождения такого объекта*(86).

Закон о регистрации не распространяется на суда (воздушные, морские, внутреннего плавания) и космические объекты, в отношении которых впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, применяется действующий порядок регистрации прав. Регистрация воздушных судов осуществляется в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведет уполномоченный орган в области гражданской авиации, или в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства, а в некоторых случаях (речь идет о сверхлегких гражданских воздушных судах авиации общего назначения и о государственных воздушных судах) - в специально установленном уполномоченным органом порядке (см. ст. 33 ВК).

Регистрация морских судов зависит от типа судна и ведется в: a) Государственном судовом реестре РФ, или б) судовой книге, или в) бербоут-чартерном реестре, или г) Российском международном реестре судов. Ее осуществляют капитаны морских торговых (рыбных) портов или органы технического надзора (см. ст. 33, 35, 37 КТМ). Регистрация судов внутреннего плавания также зависит от типа судна и ведется в: a) Государственном судовом реестре РФ или б) судовой книге, или в) реестре арендованных иностранных судов. Ее осуществляют государственные речные судоходные инспекции бассейнов или капитаны речных портов, расположенных в устьях рек (либо капитаны морских торговых портов), или другие уполномоченные Правительством РФ органы (см. п. 2 ст. 15, ст. 16, 17, 19 КВВТ). Регистрация прав на космические объекты не нашла своего закрепления в специальном законе*(87).

Особенности правового регулирования продажи недвижимости. 1. Договор продажи недвижимости является консенсуальным и только в некоторых случаях подлежит государственной регистрации.

Консенсуальная модель договора продажи недвижимости установлена в качестве общего правила, поэтому он считается заключенным при согласовании сторонами всех существенных его условий в требуемой форме в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (см. п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК). Объективно-существенными условиями данного договора являются: a) данные, индивидуализирующие отчуждаемую недвижимость, т.е. позволяющие определенно ее установить, в том числе определяющие ее расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости; б) покупная цена, которая, кстати, может быть не только определенной, но и определимой (имеется в виду случай, когда цена устанавливается на единицу площади недвижимости или иного показателя ее размера). Отсутствие этих условий препятствует заключению договора (см. ст. 554, п. 1, 3 ст. 555 ГК).

Согласование существенных условий договора продажи недвижимости должно состояться в письменной форме путем составления одного подписанного сторонами документа. Заключение данного договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе; напротив, прочие известные варианты письменной формы (в частности, обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи) для его заключения(и заключенности) недостаточны. Договор продажи недвижимости, совершенный устно или с нарушением требования единой письменной формы, недействителен (ничтожен) (см. п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК) и не порождает правовых последствий, кроме специальных, именуемых реституцией (см. п. 1, 2 ст. 167 ГК).

Особый случай договора продажи недвижимости - договор продажи жилого помещения. Дополнительное существенное условие в договоре продажи жилого помещения - перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением с указанием соответствующих их прав (см. п. 1 ст. 558 ГК, в том числе в связи с правилами п. 2 ст. 292, ст. 675 ГК и др.). Данное условие: a) имеет значение и возможно в принципе только в тех договорах, предмет которых обременен правами третьих лиц; б) сам по себе перечень лиц и характер их прав в отношении отчуждаемой недвижимости не могут быть предметом согласования между продавцом и покупателем: данная информация может быть только констатирована в договоре продажи жилого помещения в том виде, в котором она существует на момент его заключения. Во всяком случае отсутствие такой информации - основание для того, чтобы считать договор продажи жилого помещения незаключенным.

Кроме того, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. п. 2 ст. 558 ГК). Для заключения такого договора наличия единого письменного документа, отражающего согласованную волю сторон, недостаточно: для этого необходима также государственная регистрация данного договора как юридического факта. Следовательно, договор продажи жилых помещений в обход общего правила о моменте заключения договора продажи недвижимости покоится не на одном, а на двух юридических фактах (фактическом составе), один из которых - согласование сторонами существенных условий и их воплощение в едином письменном документе, второй - акт государственной регистрации данного соглашения.

Оба факта имеют разную природу: первый является сделкой, второй - административным актом, оба связаны между собой не произвольно, а последовательно. Именно потому, что сделка продажи жилого помещения всегда предшествует акту ее государственной регистрации ("Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок, - прямо говорится в п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, - удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки"), следует исключить акт государственной регистрации при отсутствии формальной сделки; напротив, можно легко предположить формальную сделку без акта ее государственной регистрации. Последнее во всяком случае означает отсутствие фактического состава, необходимого для заключения договора продажи жилого помещения, а значит, и незаключенность данного договора (таким образом, правило п. 2 ст. 558 ГК соответствуют правилу п. 3 ст. 433 ГК, не изменяет его диспозитивную редакцию и не формулирует из него исключения - ср. с п. 1 ст. 165 и п. 3, 4 ст. 339 ГК). По этой причине в договоре продажи жилого помещения и письменная форма сделки, и ее государственная регистрация - звенья одной цепи, имеющие отношение к процессу заключения данного договора и предрешающие вопрос его заключенности (ср. с п. 2 и 3 ст. 560 ГК, подробнее об этом - далее).

Поэтому если стороны договора продажи жилого помещения, нарушив установленную процедуру его заключения, тем не менее совершили взаимные предоставления, результатом этого будут не юридические, а фактические отношения в виде возникновения на стороне покупателя незаконного владения жилым помещением и неосновательного обогащения в размере полученной денежной суммы на стороне продавца. Преодолению таких последствий служат санация (конвалидация) сделки, а также виндикационный и кондикционный иски (см. соответственно п. 3, 4 ст. 165, ст. 301, 1102 ГК), но не иск о реституции.

2. Принимая во внимание прочную связь между землей и теми объектами недвижимости, которые не перемещаются без несоразмерного ущерба их назначению (см. абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК), особых слов заслуживает вопрос о земельном участке. Прежде всего имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению самими земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, только если иное не предусмотрено специальным - земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами (см. п. 3 ст. 3 ЗК*(88)). Говоря иначе, приоритет перед нормами гражданского законодательства здесь имеют нормы специального законодательства. При продаже самого земельного участка он является предметом договора продажи недвижимости, а значит, его существенным условием и требует согласования и индивидуализации согласно ч. 1 ст. 554 ГК. Если при этом на данном участке находятся другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.), которые принадлежат продавцу и отчуждаются вместе с участком, они наряду с участком являются предметом договора продажи недвижимости и существенным его условием, а потому также требуют согласования и индивидуализации.

Если же предметом договора продажи недвижимости является только объект недвижимости, расположенный на земельном участке, законодатель формулирует следующий ряд правил относительно судьбы данного земельного участка.

Право на земельный участок, занятый отчуждаемой недвижимостью и необходимый для ее использования, переходит одновременно с переходом права на отчуждаемую недвижимость, при этом само передаваемое право на земельный участок может быть различным. Если продавец недвижимости - собственник данного земельного участка, он передает покупателю по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) право собственности на этот участок. Если же продавец недвижимости собственником данного земельного участка не является, покупатель недвижимости приобретает в отношении этого участка то же право пользования и на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Важно подчеркнуть, что заключение договора продажи недвижимости в таком случае требует согласования с собственником земельного участка (и может быть блокировано им), кроме тех случаев, когда данный договор не вступает в конфликт с условиями пользования земельным участком, установленными законом или договором (см. ст. 552 ГК)*(89).

Цена земельного участка (или права на него) по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором) включается в цену отчуждаемой недвижимости, т.е. не является объективно-существенным условием договора продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 555 ГК).

3. Исполнение договора продажи недвижимости носит формальный характер. Формальными здесь являются: a) передача недвижимости (т.е. ее переход из владения продавца во владение покупателя); б) переход права собственности (т.е. вещный эффект сделки) (см. ст. 551, 556 ГК). Формальное основание передачи недвижимости - подписываемый сторонами (а потому всегда письменный) документ - передаточный акт или иной документ о передаче. Однако обязанность по передаче недвижимости считается исполненной по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором), при наличии фактического состава, состоящего из двух фактов, один из которых - фактический (физический) в виде вручения продавцом имущества покупателю (в том числе передачи ключей от квартиры и т.п.), другой - формальный (юридический) в виде подписания сторонами документа о передаче (ср. ст. 224 и п. 1 ст. 458 ГК с абз. 1, 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Это означает, что при наличии фактической передачи недвижимости без подписания передаточного документа, как и при подписании передаточного документа без фактической передачи недвижимости, продавца нельзя считать исполнившим обязанность по передаче. Данная обязанность из-за использованного в абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК соединительного союза "и" считается исполненной именно в момент произвольного накопления того и другого факта, в этот же момент по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) от продавца к покупателю переходит риск случайной гибели (повреждения) проданного объекта недвижимости (см. п. 1 ст. 459 ГК, поскольку в § 7 гл. 30 ГК специального правила о переходе риска нет).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, означает отказ от передачи (принятия) имущества (см. абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК). Покупатель вправе принять недвижимость, не соответствующую условиям договора (в том числе оговорить несоответствие в документе о передаче), что во всяком случае не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (см. п. 2 ст. 556 ГК). Формальное основание перехода права собственности на объект недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности (см. ст. 551 ГК), которую надлежит отличать от государственной регистрации договора (см. п. 2 ст. 558 ГК). Принципиальное различие между двумя этими актами регистрации - в следующем:

а) регистрация договора продажи недвижимости требуется не для всех договоров данного вида, а только для договоров продажи жилых помещений. Напротив, регистрация перехода права собственности (и права собственности) необходима во всяком договоре продажи недвижимости независимо от его предмета*(90);

б) регистрация договора (продажи жилых помещений) имеет своим объектом данный договор как юридический факт, порождающий соответствующее обязательство. Напротив, объект регистрации перехода права собственности - вещный эффект всякого договора продажи недвижимости. Следовательно, регистрация договора (продажи жилого помещения) определяет момент заключения договора, а регистрация перехода права собственности - момент перехода права собственности. Таким образом, в первом случае регистрируется правовое основание, во втором - правовое последствие, при этом оба акта позволяют наглядно дифференцировать обязательственную и вещную составляющие договора купли-продажи;

в) регистрация договора (продажи жилого помещения) имеет отношение к заключению договора, поэтому ее отсутствие влечет его незаключенность. Напротив, регистрация перехода права собственности в любом договоре продажи недвижимости относится к стадии его исполнения, поэтому ее отсутствие связано с его неисполненностью (и ответственностью);

г) несоблюдение требования регистрации договора (продажи жилого помещения) влечет его незаключенность, а если участники тем не менее уже исполнили такой (незаключенный) договор, то преодолению возникших фактических последствий (в виде незаконного владения покупателем жилым помещением и неосновательного обогащения продавца в размере полученной покупной цены) служат виндикационный и кондикционный иски.

В то же время известно общее правило о санации (конвалидации) сделки, суть которого - в следующем. Если от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме (единого письменного документа), уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. Данный судебный акт не заменяет собой акта регистрации (договора продажи жилого помещения): он заменяет собой волю лица, заключившего договор "наполовину" и не доведшего процедуру его заключения до конца и является основанием для последующей регистрации договора в регистрирующем органе (см. п. 3, 4 ст. 165 ГК). Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора (в том числе регистрации договора продажи жилого помещения), исключает вопрос о незаконности владения(неосновательности обогащения). А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми (а не фактическими), а значит, для возврата переданного назад, оснований нет. Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное (для всякого договора продажи недвижимости) последствие.

Если от регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Данный судебный акт также не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности: он заменяет собой волю контрагента, заключившего договор, но уклоняющегося от регистрации перехода права собственности, и является основанием для последующей регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе (см. п. 3 ст. 551 ГК).

Закон не определяет последовательности между передачей объекта недвижимости (и подписанием документа о передаче) и регистрацией перехода права собственности на данный объект (ср. с п. 2 ст. 564 ГК). А поскольку акты передачи и перехода права могут иметь расхождения(тем более если речь идет о недвижимости - см. ст. 223 ГК), можно предположить, что с формальной точки зрения последовательность между передачей и переходом права может быть любой, однако с точки зрения практической покупателю предпочтительнее принять недвижимость (и подписать документ о передаче) прежде, чем состоится переход права собственности*(91).

Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента государственной регистрации перехода права на соответствующий объект не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами (см. п. 2 ст. 551 ГК). Это значит, что на всем этапе от момента передачи объекта продавцом покупателю и далее, вплоть до государственной регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником последнего остается продавец, в то время как покупатель является законным его владельцем, титул которого покоится на заключенном и исполненном (в части передачи) договоре продажи недвижимости. Из правила п. 2 ст. 551 ГК зачастую делают вывод, будто бы ни продавец, уже передавший объект недвижимости покупателю, ни покупатель, еще не ставший его собственником, не вправе распоряжаться данным объектом*(92). Однако согласиться с этим нельзя.

Во-первых, благая идея профилактики так называемых двойных продаж объектов недвижимости, стабильности гражданского оборота и защиты его участников от недобросовестных контрагентов не должны противоречить существующим конструкциям. Между тем в условиях действующего законодательства законное владение объектом недвижимости покупателя само по себе неспособно блокировать правомочие распоряжения данным объектом, принадлежащее собственнику-продавцу, как ничто не мешает самому законному владельцу продать данный объект как будущую вещь, регистрации права на которую он вправе добиваться в судебном порядке (см. п. 2 ст. 455, п. 3 ст. 551 ГК). Именно поэтому, если проданный объект уже передан продавцом покупателю, но переход права собственности еще не зарегистрирован, продажа данного объекта новому покупателю возможна как собственником (продавцом), так и законным владельцем (покупателем), а новая сделка купли-продажи за отсутствием в законе иного будет действительной.

Во-вторых, предположение, будто бы ни продавец, ни покупатель объекта недвижимости после его передачи покупателю и вплоть до государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться данным объектом, порождает странную ситуацию, когда существующее и должным образом формализованное право собственности на объект недвижимости полностью лишено правомочия распоряжения*(93).

4. Оригинальным для § 7 гл. 30 ГК является правило, связанное с качеством отчуждаемой недвижимости. Так, если продавец передал покупателю объект недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, покупатель вправе прибегнуть к общим последствиям передачи товара ненадлежащего качества (см. ст. 475 ГК). При этом: a) они применяются в зависимости от существенности недостатка, который имеет объект недвижимости (ср. п. 1 и 2 ст. 475 ГК); б) при существенности недостатка, который имеет недвижимость, покупатель вправе только отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег, но не вправе требовать замены некачественной недвижимости (см. ст. 557 ГК).

В невозможности такой замены и состоит оригинальность, а объясняется она тем, что объект недвижимости - всегда индивидуально-определенная (а потому юридически незаменимая) вещь. Между тем правило о замене некачественного товара, предусмотренное в ст. 475 ГК при существенном нарушении качества, ориентировано именно на заменимые вещи. Поэтому даже если речь идет не об объекте недвижимости, а о любом другом товаре, характер которого исключает возможность его замены, соответствующее правило ст. 475 ГК не применяется. А поскольку именно об этом вполне определенно оговаривается в п. 3 самой ст. 475 ГК, данная - общая - оговорка лишь получает в ст. 557 ГК дополнительную конкретизацию.

Особенности правового регулирования продажи предприятий. Продажу предприятия регулирует § 8 гл. 30 ГК, и только постольку, поскольку иное не предусмотрено содержащимися в нем правилами, к продаже предприятий применяются правила § 7 гл. 30 ГК (см. п. 2 ст. 549 ГК).

1. Поскольку предприятие - объект комплексный, в контексте его продажи речь всегда идет о комплексном отчуждении имущества, входящего в состав предприятия. В то же время в определении договора продажи предприятия говорится о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. п. 1 ст. 559 ГК). Все это требует следующих уточнений.

Продажа предприятия означает отчуждение одним лицом в собственность другого имущества, которое образует предприятие. За отсутствием прямых запретов предприятие может продаваться и в статичном ("мертвом") состоянии, и в динамичном ("на ходу"). В последнем случае постоянная динамика имущества от момента полной его инвентаризации для заключения договора и вплоть до момента подписания сторонами передаточного акта (см. ст. 561, 563 ГК) требует особого согласования при определении предмета договора.

Однако во всяком случае продажа предприятия отличается от приобретения лицом долей участия (акций) в коммерческой организации. Приобретая доли (паи, акции) и становясь в результате участником соответствующей коммерческой организации, покупатель приобретает только обязательственное право в отношении данной организации (см. абз. 1, 2 п. 2 ст. 48 ГК), но не становится собственником ее имущества, причем даже если в результате совершенной сделки он становится обладателем 100% уставного капитала хозяйственного общества, вопрос о праве собственности можно ставить разве что в отношении соответствующего пакета акций. Напротив, при продаже предприятия происходит смена собственника: право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю. Покупка предприятия гражданином позволяет ему вести соответствующую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (см. ст. 23 ГК) или внести предприятие как вклад в уставный (складочный) капитал коммерческой организации (и обменять его на участие в ней). Покупка предприятия организацией всегда изменяет состав и структуру ее активов.

Еще более далеки от договора продажи предприятия последствия реорганизации коммерческих юридических лиц (и правопреемства), когда изменения претерпевает прежде всего само юридическое лицо (субъект) - правообладатель предприятия (объекта). Так, при слиянии и присоединении происходит централизация (укрупнение) предприятий, при разделении и выделении - децентрализация (дробление) предприятия, а при преобразовании - предприятие и вовсе сохраняется в условиях изменившейся формы правообладателя (см. ст. 57-59 ГК). Напротив, договор продажи предприятия не связан с обязательным прекращением существующих (возникновением новых) юридических лиц и может вообще не иметь никакого отношения к юридическим лицам (например, договор продажи предприятия между гражданами-предпринимателями).

Продажа государственных (муниципальных) унитарных предприятий (приватизация) и продажа предприятия-должника при банкротстве регулируются особо (см. ст. 27 Закона о приватизации, ст. 110 и гл. 7 Закона о банкротстве)*(94).

Кроме того, по договору продажи предприятия последнее отчуждается в целом. Продажу предприятия по частям, разумеется, нельзя исключать. Однако в таком случае обращаться к § 8 гл. 30 ГК можно только при том непременном условии, если отчуждаемая часть сама может рассматриваться в качестве предприятия - т.е. если она обладает признаками имущественного комплекса, способного самостоятельно (без помощи другого имущества) обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности. Так, имущественный комплекс, используемый для производства и продажи книжной продукции, можно продать как единое производственно-торговое предприятие или по частям, отделив от типографии книжный магазин. Если продаваемая часть не обладает признаками имущественного комплекса и не способна самостоятельно обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности(в том числе при продаже отдельных видов имущества из состава предприятия) правовое регулирование осуществляется за рамками § 8 гл. 30 ГК. К таким сделкам следует применять правила § 7 гл. 30 ГК (если отчуждается входящий в состав предприятия один или несколько объектов недвижимости), другие правила о договоре купли-продажи (в том числе § 3 гл. 30 ГК), а также общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК). Данный вывод подтверждают правила ст. 22 Закона о регистрации, дифференцирующие регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и прав на данные объекты (см. п. 1), а также сделок с предприятием как имущественным комплексом и прав на предприятие как на комплексный объект (см. п. 2).

В то же время правовой режим имущества продаваемого предприятия неоднороден. Сам закон выделяет в составе предприятия имущество, не подлежащее продаже (т.е. имущество, которое при продаже предприятия подлежит выделению и оставлению у продавца). Закон особо регулирует в составе предприятия две категории прав. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также права продавца на использование чужих средств индивидуализации переходят к покупателю только по общему правилу (если иное не предусмотрено договором). Это означает, что при желании и согласовании данные права могут быть выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК (см. п. 2 ст. 559 ГК). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю. Следовательно, без соответствующего разрешения в законодательстве такие - личные - права должны быть во всяком случае выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что также не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК (см. п. 3 ст. 559 ГК).

Известно мнение, будто бы видовое своеобразие договора продажи предприятия определяет обязанность продавца ввести покупателя в сферу приобретенного бизнеса*(95). Однако: a) риск организации и ведения бизнеса на базе купленного предприятия за отсутствием иного в законе несет покупатель как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (см. абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК); б) российский закон ничего не говорит о данной обязанности продавца, а немецкий опыт в этом вопросе едва ли чем-то полезен; в) российский закон ничего не говорит об обязанности покупателя продолжать бизнес продавца (исключение могут составить случаи покупки предприятия по конкурсу, условием которого было временное сохранение его профиля - см. ст. 20 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества), а поскольку, таким образом, покупка предприятия может преследовать цель немедленного его изменения (перепрофилирования), богатый опыт продавца может попросту оказаться невостребованным.

2. Заключение договора продажи предприятия проходит два этапа - предварительный (преддоговорный) и основной (договорный).

На первом этапе стороны будущего договора должны составить и рассмотреть следующий пакет документов, относящихся к предмету договора: a) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; г) перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (см. ст. 561 ГК). Значение этих документов состоит в том, что они определяют: a) состав и стоимость имущества, входящего в состав предприятия, подлежащего передаче и, таким образом, содержание передаточного акта (см. абз. 2 п. 2 ст. 561, ст. 563 ГК); б) содержание самого договора продажи предприятия и являются обязательным к нему приложением (см. п. 1 ст. 560, п. 1 ст. 561 ГК).

Собственно заключение договора покоится на уже известном фактическом составе из двух юридических фактов: a) сделки (согласование всех существенных условий договора в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами) и б) административного акта (государственная регистрация договора). Первая стадия оригинальна тем, что единый письменный документ (договор) здесь дополняют документы, собранные в преддоговорный период, - обязательные приложения данного документа (договора) (ср. ч. 1 ст. 550 и п. 1 ст. 560 ГК). Оригинальность второй стадии - в том, что она необходима для всякого договора продажи предприятия, а не для определенной их части (ср. п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 ГК).

Но самое оригинальное здесь - в следующем. Несмотря на то что во всяком договоре продажи предприятия и формальная сделка, и ее регистрация - звенья одной цепи, относящиеся к процессу заключения договора и предрешающие его заключенность (что характерно и для договора продажи жилого помещения), к тому же связанные между собой последовательно (сначала - сделка, затем - ее регистрация),в силу прямого указания закона несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (см. п. 2 ст. 560 ГК), в то время как с несоблюдением требования регистрации надо, как видно, связывать его незаключенность (см. п. 3 ст. 560 ГК)*(96).

3. Принимая во внимание смысл ст. 460 ГК, всякая продажа товара с обременениями - исключение из общего правила. Иное дело - продажа предприятия, в состав которого потенциально могут входить и обычно входят долги (см. абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК), а значит, данный специфический товар обременен правами третьих лиц (кредиторов) нередко. По этой причине или уже на преддоговорном этапе, или в период от момента заключения договора продажи предприятия и до момента передачи данного предприятия покупателю та или другая сторона договора должна письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о его продаже. Соответственно кредитор, будучи лицом, управомоченным на удовлетворение своего требования из имущественной массы, входящей в состав предприятия, при отчуждении данной имущественной массы, - лицо заинтересованное.

Именно поэтому он вправе по своему усмотрению: a) письменно санкционировать перевод своего долга с продавца предприятия на покупателя или в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия; б) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо в) потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить иск, предметом которого является одно из двух этих требований, в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся передаче предприятия (т.е. налицо сокращенный срок исковой давности - см. п. 1 ст. 197 ГК). По долгам, включенным в состав предприятия, которые продавец перевел на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель отвечают солидарно (см. ст. 562 ГК).

4. Исполнение договора продажи предприятия носит формальный характер. Формальными здесь (как и в § 7 гл. 30 ГК) являются:

a) передача предприятия и б) переход права собственности (см. ст. 563, 564 ГК).

Формальное основание передачи - подписываемый сторонами (а значит, всегда письменный) документ - передаточный акт. Он должен содержать следующие сведения: о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о недостатках переданного имущества; перечень непереданного имущества ввиду его утраты. По общему правилу подготовка предприятия к передаче - обязанность продавца, которую он осуществляет за свой счет (см. п. 1 ст. 563 ГК).

Обязанность продавца передать предприятие (в отличие от аналогичной обязанности продавца недвижимости) считается исполненной (а предприятие - переданным) со дня подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного в составе предприятия, который в отличие от договора продажи недвижимости урегулирован специально (ср. п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 563 ГК). В то же время правило о переходе риска случайной гибели (повреждения) имущества, входящего в состав предприятия, соответствует общему правилу о переходе риска случайной гибели (повреждения) проданного товара: в том и в другом случае этот момент связывается с моментом, когда продавец считается исполнившим обязанность передать имущество (с той лишь разницей, что в договоре продажи предприятия это правило императивно, а в общих положениях о купле-продаже - диспозитивно) (ср. п. 2 ст. 563 и п. 1 ст. 459 ГК).

Формальное основание перехода права собственности на предприятие - государственная регистрация перехода права (см. ст. 564 ГК), которую опять-таки не следует смешивать с регистрацией договора (по причинам, указанным выше применительно к продаже жилых помещений). Поэтому при продаже предприятия (в отличие от продажи недвижимости) во всяком случае имеют место два акта регистрации, один из которых регистрирует сделку (основание), а другой - ее вещный эффект.

Примечательно, что в договоре продажи предприятия (в отличие от продажи недвижимости) закон хотя и диспозитивно, но тем не менее, устанавливает соотношение между передачей предприятия (подписанием передаточного акта) и регистрацией перехода права. Так, по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) переход права подлежит регистрации непосредственно после передачи. Это означает, что: a) подписание передаточного акта обычно предшествует акту регистрации перехода права; б) разрыв между двумя этими актами обычно минимален; в) в самом договоре стороны могут предусмотреть иное, причем как относительно последовательности в данных актах, так и во временном разрыве между ними. Свободу договора в регулировании таких вопросов обеспечивает сам закон, закрепляя следующее правило: если согласно условиям договора продавец сохраняет право на проданное и уже переданное покупателю предприятие вплоть до его оплаты покупателем или до наступления иных обстоятельств, покупатель (который в такой ситуации является только владельцем предприятия) вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия (см. ст. 564 ГК).

5. Наконец, § 8 гл. 30 ГК особо регулирует применение санкций в отношении продавца и покупателя предприятия. Так, если в составе предприятия продавец передает обязательства, исполнение которых покупателем невозможно из-за отсутствия у него разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, такая передача не освобождает продавца, имеющего необходимое разрешение (лицензию), от исполнения соответствующих обязательств перед кредиторами, причем за их неисполнение стороны договора продажи предприятия отвечают солидарно (см. п. 3 ст. 559 ГК). Другой пример - особенность санкций за передачу предприятия с недостатками, суть которых - в следующем (см. ст. 565 ГК).

Недостатки имущества в составе предприятия, а также его отсутствие вследствие утраты, отраженные в передаточном акте, дают покупателю право требовать только соразмерного уменьшения цены: возможность применения иных санкций должен предусматривать договор. Однако продавец, получивший от покупателя уведомление о недостатках (отсутствии) имущества, переданного в составе предприятия, вправе оперативно (без промедления) заменить некачественное (предоставить недостающее) имущество (см. п. 2, 4).

Передача в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре о продаже предприятия или в передаточном акте, дают покупателю право требовать уменьшения цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия (см. п. 3).

В остальном последствия передачи предприятия с недостатками его состава (в том числе качества) регулируют общие положения о купле-продаже (см. п. 1 ст. 565 ГК). При этом свобода обращения к § 1 гл. 30 ГК здесь как будто бы ограничена вполне определенным указанием - какие именно общие правила подлежат применению. В самом деле законодатель ограничивается упоминанием только тех общих правил, которые посвящены: a) обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц и последствиям ее неисполнения (ст. 460-462 ГК); б) последствиям нарушения продавцом условий о количестве переданного товара (см. ст. 466 ГК); в) качеству товара и последствиям его нарушения продавцом (см. ст. 469, 475 ГК); г) комплекту товаров (см. ст. 479 ГК). К тому же эти правила могут применяться, только если иное не вытекает из договора.

Между тем возможность применения к рассматриваемым отношениям положений § 1 гл. 30 ГК, не названных в п. 1 ст. 565 ГК (например, об ассортименте или комплектности), едва ли следует исключить в принципе. Прежде всего нельзя забывать о существовании более общего правила п. 5 ст. 454 ГК, которое в п. 1 ст. 565 ГК лишь конкретизируется на уровне отдельного вида договора купли-продажи. Кроме того, предположение об исчерпывающем перечне общих положений о купле-продаже, подлежащих применению к отношениям по продаже предприятий, чревато пробелом, а в результате - обращением все к тем же общим положениям, но уже в порядке аналогии закона (см. п. 1 ст. 6 ГК).

Особое правило в ст. 565 ГК установлено на случай, если: a) недостатки предприятия существенны (т.е. предприятие непригодно для целей использования, названных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом или их устранение невозможно) и б) продавец отвечает за эти недостатки (см. п. 5). При наличии этих двух условий покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возврата исполненного сторонами (см. п. 5 ст. 565 ГК). Существование в рамках ст. 565 ГК, с одной стороны, п. 2-4 (упоминаемых в п. 1) с другой, - автономного п. 5 обеспечивает дифференциацию несущественных и существенных недостатков предприятия (и последствий этого). Кроме того, п. 5 ст. 565 ГК, посвященный существенным недостаткам, как и ст. 557 ГК (и по той же причине), исключает возможность предъявления покупателем требования о замене (некачественного предприятия).

И последний пример. С особенностью предприятия как объекта гражданских прав (в том числе с наличием кредиторов) непосредственно связано следующее правило. Две категории норм - a) общегражданские нормы о последствиях недействительности сделок и б) различные нормы об изменении или расторжении договора купли-продажи (см. соответственно § 2 гл. 9 и § 1, 8 гл. 30 ГК) - при том условии, если они влекут возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон договора продажи предприятия (в том числе реституция - см. п. 2 ст. 167, ч. 3 ст. 169, п. 2 ст. 179 ГК, см. также п. 2 ст. 489, ч. 2 ст. 491, п. 5 ст. 565 ГК), имеют в рамках договора продажи предприятия ограниченное применение. Данные правила применяются здесь с оговоркой, т.е. не всегда, а только если их применение: a) существенно не нарушит прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя предприятия, а также других заинтересованных лиц (например, потребителей); б) не вступит в противоречие с общественными интересами (см. ст. 566, ср. со ст. 663 ГК).

Таким образом, суду, прежде чем вынести решение о применении указанных последствий, надлежит исследовать вопрос о том, не пострадают ли в результате (причем не вообще, а именно существенно) так или иначе связанные с продавцом и покупателем предприятия третьи (заинтересованные) лица, а также не будет ли это противоречить публичному порядку. При положительном решении любого из этих вопросов применять указанные общие последствия нельзя.