Защита земельных прав. 30 мая 2020 года. I. Особенности защиты прав на землю в Российской Федерации 5

• Название: I. Особенности защиты прав на землю в Российской Федерации 5
• Анкор: Защита земельных прав
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 90.9 Kb.
• Имя файла: 30 мая 2020 года.docx
• Тип: Реферат; #292249
• страница: 2 из 6

1.2. Понятие, виды и краткая характеристика права на землю

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, а также иным способом распоряжаться своим имуществом. Исключением из этого правила являются земельные участки, которые на основании закона исключены из оборота или ограничены в обороте.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Собственник земельного участка имеет право использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. При этом необходимо соблюдать законодательство о недрах и не нарушать права и интересы других лиц.

Собственность на земельный участок позволяет свободно распоряжаться недвижимым имуществом при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Земельный участок может принадлежать одному лицу или нескольким. Если участок принадлежит на праве собственности двум и более лицам, это означает, что он принадлежит им на праве общей собственности. В соответствии с ГК РФ существует два вида общей собственности:

1) долевая и

2) совместная.

В долевой собственности имущество делится между собственниками на доли. Если доли на земельный участок не определены, возникает совместная собственность.

Собственность на земельный участок, по общему правилу, возникает с момента внесения в ЕГРН соответствующей записи, так как возникновение права собственности на землю подлежит государственной регистрации. Но даже с того момента, когда был заключен договор в отношении земельного участка, т.е. возникло основание для регистрации права собственности, продавец и покупатель по сделке в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок у его собственника возникают определенные права и обязанности. В связи с этим важно знать точную дату возникновения права собственности (государственной регистрации). Эту дату можно узнать, получив выписку из ЕГРН после осуществления государственной регистрации перехода права.

Право собственности на земельный участок может быть не зарегистрировано (например, в случае приобретения права на земельный участок до 1998 года).

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ (т.е. до 29 октября 2001 г.), сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не осуществляется.

Право пожизненного наследуемого владения может быть передано по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Таким образом, в отличие от права собственности участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого владения, нельзя продать или подарить.

Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или ИЖС.

Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.

Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте. Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда.

С 30 октября 2001 г. земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются.

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В п. 1 ст. 274 ГК РФ указано, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков разногласий, препятствующих подписанию соглашения о сервитуте. Кроме этого, в суде необходимо доказать невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Следовательно, если собственник земельного участка может попасть на него только через соседний земельный участок, то взаимоотношения между этими двумя владельцами по вопросу использования земельного участка для прохода и проезда можно облечь в форму соглашения. Если владелец земельного участка, который будет использоваться для прохода или проезда, не хочет заключать такое соглашение, вопрос решается в судебном порядке.

Пункт 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Распорядиться своим земельным участком можно и не лишаясь права собственности на него. В частности, земельный участок можно передать по договору аренды.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (по нотариально удостоверенной доверенности).

По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Такая возможность должна быть прямо указана в договоре аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В некоторых случаях обязанность уведомления арендодателя устанавливается не только на федеральном уровне, но и в региональном законодательстве.

Переуступить право аренды земельного участка можно не всегда.

Например, запрещена уступка прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»).

Таким образом, порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка осуществляется в письменной форме, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

Выводы: на сегодняшний день существует следующие права на земельный участок: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитут и аренда.