Защита земельных прав. 30 мая 2020 года. I. Особенности защиты прав на землю в Российской Федерации 5

• Название: I. Особенности защиты прав на землю в Российской Федерации 5
• Анкор: Защита земельных прав
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 90.9 Kb.
• Имя файла: 30 мая 2020 года.docx
• Тип: Реферат; #292249
• страница: 3 из 6

1.3. Специфические особенности защиты прав на землю

Земельный участок является недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, как следует из толкования ст. 130 ГК РФ, так и по мнению такого цивилиста, как Р.С. Бевзенк, земельный участок является недвижимой вещью в силу самой природы¹. То есть земельный участок является недвижимой вещью независимо от признания его таковым позитивным правом, как, к примеру, здания, строения, сооружения. Указанные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) относятся к объектам недвижимости лишь в силу закона, как прочно связанные с землей.

Земельный участок является недвижимой вещью, то он подлежит постановке на кадастровый учет с целью определения его в качестве индивидуально-определенной вещи, а вещные права на него подлежат регистрации в реестре прав недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, презюмируются достоверными².

Система постановки на кадастровый учет и регистрации прав также является практически значимой для определения способа защиты и вообще определения наличия возможности защиты нарушенного права.

Это проявляется в том, что если объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, то как объекта недвижимости его пока не существует. Конечно, не существует он пока лишь чисто юридически. Фактическое его существование никто не отменял.

Более того, до 1998 г. имущество могло и не быть зарегистрировано в Росреестре, так как права собственности регистрировались в Бюро технической инвентаризации (БТИ), основные функциональные обязанности которого включали в себя первичный учет земельной собственности и недвижимости, а также регистрацию изменений. То есть права на недвижимые вещи не регистрировались в реестре до тех пор, пока лица не совершали с такими объектами сделок. Такие права считаются юридически действительными как «ранее возникшие».

ГК РФ содержит такие классические вещно-правовые способы защиты прав, как негаторный и виндикационный иски.

К негаторному иску относится иск об устранении препятствий в пользовании вещью, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Разновидностью негаторного иска является иск о переносе забора или иного строения соседа, захватившего часть вашего земельного участка.

Ярким примером применения негаторного иска является дело, в котором сосед самовольно захватил часть земельного участка другого соседа частью своей хозяйственной постройки. То есть лицо, осуществившее заступ на границу соседнего участка, нарушило абсолютное правоотношение собственника другого земельного участка и создало для него препятствия в пользовании своим участком.

Попытки договориться и перенести либо перераспределить земельные участки способом, при котором контур границ земельных участков будет отвечать интересам обеих сторон и исключит незаконный захват части земельного участка, не увенчались успехом, и интервент ответил отказом, не желая урегулировать ситуацию мирным путем.

Собственнику самовольно захваченного земельного участка ничего не оставалось, как обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Суд, изучив все обстоятельства дела, пришел к выводу о правомерности заявленных требований, удовлетворил требование собственника захваченного земельного участка и обязал захватчика демонтировать хозяйственную постройку, находящуюся на части захваченного земельного участка¹.

Решение суда устояло в апелляционной инстанции².

Еще одним примером применения негаторного иска является решение Александровского городского суда Владимирской области от 27 декабря 2017 г. по делу N 2-1394/2017.

Виндикационным иском является иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Примером этого иска является иск об истребовании у какого-либо лица вещи, принадлежащей лицу на праве собственности и выбывшей из его фактического владения, помимо воли³.

Выбытие из фактического владения против воли первоначального собственника является очень важным обстоятельством, так как если вещь выбыла из владения по воле первоначального собственника, то лицо, в фактическом владении которого она сейчас находится, может предъявить возражение или встречный иск о том, что он является добросовестным приобретателем, не знал и не мог знать о том, что у этой вещи есть собственник и, при доказанности этих обстоятельств, истребовать вещь уже не получится⁴.

Как известно, негаторный и виндикационный иски защиты вещного права являются классическими, перешедшими к нам еще из римского права.

Однако эти два способа защиты не позволяют в полной мере защитить права на объекты вещных прав, и судебной практикой были выработаны дополнительные способы защиты прав на недвижимое имущество.

Так, совместное Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 разъяснило, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Кроме того, в п. 61 указанного Постановления упоминается такой способ защиты права на недвижимость, как регистрация перехода права собственности.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пример из судебной практики иска о регистрации перехода права собственности содержится в решении Меленковского районного суда Владимирской области от 28 декабря 2017 г. по делу N 2-398/2017.

Еще одним способом защиты права на недвижимое имущество, непоименованным в законе, но упоминаемым в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 10/22, является иск о признании права или обременения отсутствующими, упоминающийся в п. 52 указанного Постановления, и согласно которому в случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими¹.

Эти способы защиты можно отнести к общим, так как их можно применить ко всем недвижимым объектам вещных прав, а не только к земельным участкам.

Как нами отмечалось выше, права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Пока запись о правах не внесена в реестр, считается, что права не существует вовсе, за исключением случаев, когда имеют место «ранее возникшие права».

Сделки с недвижимым имуществом совершаются лишь с объектами, права на которые зарегистрированы в государственном реестре недвижимости.

Так, в некоторых случаях лица имеют желание продать, подарить либо совершить иную сделку с принадлежащим им земельным участком, однако право собственности на их земельный участок не внесено в государственный реестр недвижимости и зарегистрировать его во внесудебном порядке не представляется возможным (утеряны правоустанавливающие документы или иная причина).

В таком случае лица обращаются с исковым заявлением в суд о признании права собственности, предъявляют все имеющиеся и не запрещенные законом доказательства подтверждения права, после чего выносится решение либо о признании права собственности, либо об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности.

Решение суда о признании права собственности на объект недвижимости является основанием внесения соответствующей записи о праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости. В таком случае право собственности считается возникшим первично, т.е. с момента внесения записи в реестр недвижимости.

Примерами дел из судебной практики о признании права собственности на земельный участок являются решение Муромского городского суда Владимирской области от 17 ноября 2017 г. по делу N 2-1928/2017 и решение Меленковского районного суда Владимирской области от 1 декабря 2017 г. по делу N 2-338/2017.

Это, пожалуй, все наиболее часто встречающиеся, общие способы защиты вещных прав на земельные участки.

К специальным искам о защите прав на земельные участки относятся¹:

- иск об установлении границ земельного участка;

- иск о признании результатов межевания недействительными;

- иск об исправлении кадастровой ошибки.

С чем связано появление указанных исковых заявлений, при наличии общих способов защиты вещных прав на объекты недвижимости? По-нашему мнению, это связано с тем, что земельное право, как и гражданское, развивается с судебной практикой и условиями оборота. Законодатель просто не поспевает вместить в материальную норму права все имеющиеся способы защиты вещных прав, а может и вовсе не считает нужным расходовать нормативный материал, так как это неизбежно приведет к "раздуванию" кодексов. Законодатель оставил решение вопроса о способах защиты вещных прав на судебную практику.

И в настоящее время очень сложно представить себе защиту прав на земельные участки без наличия указанных исковых заявлений.

Это связано с тем, что земельный участок является не простым объектом вещных прав. Если с автомобилем, домом, квартирой физически ясно, какой объект истребуется или на какой необходимо устранить препятствия в пользовании, признать право, то чтобы определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь, необходимо осуществить процедуру межевания (в ходе которой устанавливаются границы), и только после постановки земельного участка на кадастровый учет на основании межевого плана земельный участок становится индивидуально-определенной вещью, границы которого определены в реестре недвижимости¹.

Нередко случается и такое, что границы земельного участка не содержатся в реестре и в принципе определить его как индивидуально-определенную вещь невозможно. Это не говорит о том, что земельный участок как вещь не существует, так как очень часто встречаются ситуации с так называемыми «ранее учтенными правами», при которых у земельного участка есть кадастровый номер, площадь, адрес, однако отсутствуют границы, внесенные в государственный кадастр недвижимости.

В таком случае необходимо провести межевание и согласовать границы со всеми смежными собственниками земельных участков.

При наличии возражений кого-либо из смежных собственников, если ситуацию не удается решить в мирном порядке, необходимо подавать исковое заявление об установлении границ земельного участка, в основе которого будет лежать межевой план с вариантом установления границ. Ответчиком по данному иску является лицо, которое возражает против установления границы по предложенному варианту.

Решением по данному иску будет установление границ земельного участка, однако это не значит, что они будут установлены по варианту, предложенному суду сторонами².

Иск о признании результатов межевания недействительными имеет место, когда не соблюдена процедура проведения межевания, в том числе в случае неполучения согласия смежного собственного о границах межуемого участка.

Примером дела о признании результатов межевания недействительными является решение Александровского городского суда Владимирской области от 28 сентября 2017 г. по делу N 2-724/2017.

Кадастровая ошибка сама по себе является большим препятствием для собственников земельных участков в случае необходимости их судебной защиты. Многочисленные иски в судах оставляют без рассмотрения в силу того, что имеется кадастровая ошибка. Нынешний Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит определения кадастровой ошибки. Оно содержалось в ранее действующем Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В качестве примере необходимо привести дело, в котором необходимо было установить в судебном порядке границу земельного участка, так как смежный собственник возражал против предложенного варианта установления границы. Обратившись в суд с иском об установлении границ земельного участка, на стадии вопроса о назначении землеустроительной экспертизы выяснилось, что по всей улице, где находится земельный участок, имеется кадастровая ошибка. Все координаты границ земельных участков по этой улице «съехали» вниз и создали пересечение границ земельных участков. При наличии кадастровой ошибки назначать землеустроительную экспертизу по определению варианта установления границы земельного участка стало бессмысленно. Необходимо было решать вопрос о способе исправления кадастровой ошибки.

При административном порядке необходимо было выполнить межевание земельных участков, согласовать границы и внести координаты отмежеванных земельных участков в государственный кадастр недвижимости. Однако указанный вариант невозможно было реализовать, так как отсутствовало согласие всех смежных собственников земельных участков.

Вторым вариантом исправления кадастровой ошибки служит исковое заявление в суд об исправлении кадастровой ошибки.

Так как в координатах границ земельных участков присутствовала кадастровая ошибка, исковое заявление об установлении границ земельного участка оставлено без рассмотрения¹.

По нашему мнению, это является серьезной проблемой по делам, связанным с земельными участками, включая случаи, когда они не требуют какой-либо судебной защиты. Бывает в обыденной жизни такое, что соседи не могут договориться по границам земельного участка, желая "урвать" кусочек земли побольше, бывает такое, что соседи установили границы земельного участка, не согласовывая их со смежными землепользователями. Иная ситуация - часть построек соседа заходит на соседский земельный участок. Все эти случаи, при отсутствии мирного, досудебного урегулирования спора, необходимо разрешать в судебном порядке путем предъявления соответствующего иска. Предъявление иска не является большой проблемой, однако выяснение в процессе дела того, что границы земельных участков пересекаются и невозможно достоверно и четко установить границы земельного участка, может привести к проблеме в виде отказа в удовлетворении требований. Не все суды идут навстречу сторонам и желают оставить дело без рассмотрения, так как процессуальное законодательство не содержит такого основания для оставления заявления без рассмотрения, как «наличие кадастровой ошибки в спорах о защите прав на земельные участки».

Даже если сторонам удается договориться об урегулировании ситуации во внесудебном порядке, они должны будут понести немалые расходы на проведение процедуры межевания, а затем поставки на кадастровый учет.

Проблема с кадастровой ошибкой решаема, однако требует затрат как временных, так и материальных.

Примером иска об исправлении кадастровой ошибки является решение Камешковского районного суда Владимирской области от 14 декабря 2017 г. по делу N 2-370/2017.

Как можно заметить из приведенных примеров судебной практики, исковые заявления могут содержать комбинированные требования, т.е. могут подаваться иски одновременно с требованием об исправлении кадастровой ошибки, признанием результатов межевания недействительными и установлением границ.

Выводы: настоящее время существует достаточное количество способов защиты нарушенных прав на земельные участки. Существование особых исков защиты прав на земельные участки обусловлено тем фактом, что земельный участок является особым объектом гражданского оборота, и невозможно защитить права на земельный участок путем наличия только негаторного иска и виндикации, при этом полностью восстановив свое нарушенное право. В этой связи судебной практикой разработаны специальные иски для защиты прав на земельные участки, которые активно используются субъектами гражданского оборота для защиты и восстановления своих нарушенных прав.

Выводы по главе: В данной главе были рассмотрены понятие и признаки земли как объекта нормативно-правовых отношений; понятие, виды и краткая характеристика права на землю; специфические особенности защиты прав на землю.